【正文】 100采用無縫鋼管。五. 材料1. 室內(nèi)生活給水管采用高級(jí)PVC供水管。區(qū)內(nèi)雨水排至市政雨水管網(wǎng)。2. 室內(nèi)污、廢水合流，室外雨、污分流，污水直接排入污水處理裝置（由專業(yè)公司設(shè)計(jì)），污水經(jīng)處理達(dá)到綠化要求，供綠化用水或排至市政污水管網(wǎng)。消防水池與生活水池分開設(shè)置，其容積為200 m3。區(qū)內(nèi)沿主要道路設(shè)置一定的消火栓，按120m間距一側(cè)設(shè)置。6. 屋頂水箱：每棟樓均設(shè)屋頂水箱，其中房屋頂水箱內(nèi)貯存有十分鐘消防用水量18噸和生活用水量20噸。給水系統(tǒng)根據(jù)給水壓力≤。（2）6幢住宅均為小高層或高層住宅，生活用水由水泵屋頂水箱聯(lián)合供給。3. 水源：由市政給水管道引二根DN250進(jìn)水管至小區(qū)清水池，在小區(qū)內(nèi)形成生活——消防環(huán)狀管網(wǎng)。次 未預(yù)見水量：10%2. 用水量：該居住小區(qū)680戶，平均每戶36人，按常住3400人，每人每天用水為300L450 L，加上商業(yè)等其它用水，每天用水量約為1400m3。日綠化用水：2L/m2日 辦公：50L/人第八章 公用工程第一節(jié) 給排水工程一. 設(shè)計(jì)依據(jù)1. 《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500152003）；2. 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GBJ1687，2006年版）；3. 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5004595，2005年版）；4. 《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500842005）；5. 《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500671997）；6. 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501402005）；7. 《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500142006）；8. 《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500132006）；9. 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50096—1999)(2003年版)；10. 《棋牌室給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》(CECSl489)；11. 業(yè)主提供的資料。具體樁類型及截面尺寸待詳細(xì)地質(zhì)勘探報(bào)告提供后再定。三. 結(jié)構(gòu)選型主體結(jié)構(gòu)采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，裙房與塔樓之間設(shè)置變形縫。二. 配套公共服務(wù)設(shè)施用房配套公共服務(wù)設(shè)施用房主要包括商業(yè)用房,網(wǎng)球場(chǎng),羽毛球場(chǎng)第三節(jié) 結(jié)構(gòu)方案一. 設(shè)計(jì)依據(jù)1.《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(GB50069—2001)2. 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50010—2002)；3. 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB50011—2001)；4.《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009—2001）；5.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007—2002）。弱電系統(tǒng)：預(yù)留電話、電視、寬帶接口。商鋪公共部分：地面：高級(jí)防滑地磚墻面：高級(jí)環(huán)保涂料天棚：高級(jí)環(huán)保涂料、局部藝術(shù)吊頂衛(wèi)生間：墻、地面均為高級(jí)面磚飾面；鋁扣板吊頂；照明燈具；洗面臺(tái)；蹲便。各層層高： m、 m。根據(jù)需要在住宅樓底層架空，為自行車庫(kù)、設(shè)備用房、大堂、信報(bào)間；標(biāo)準(zhǔn)層為住宅；屋頂設(shè)置電梯機(jī)房和水箱間。一. 高層住宅(一) 功能布置方案本項(xiàng)目有6幢18層高層住宅、1幢3層商住樓共7幢建筑， m2。合理劃分立面。北邊用地的住宅樓以田園景為主。 三. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積：20197m2總建筑面積： m2容積率： 建筑密度： %綠地率： 40%總居住戶數(shù)：680戶機(jī)動(dòng)車停車數(shù)：146輛第二節(jié) 單體建筑方案建筑追尋一種黑白的“中國(guó)風(fēng)”效果，通過雙層高的陽臺(tái)，墻面變化，玻璃提亮，手法形成山水畫的效果，木色百葉更是突出熱帶建筑特色。單體設(shè)計(jì)上電梯房單元入口作1：12的坡道，坡道口均設(shè)置提示盲塊，方便殘疾人自由出入；電梯房各單元電梯考慮做無障礙設(shè)計(jì)。無障礙設(shè)計(jì)：從以人為本的設(shè)計(jì)理念出發(fā)，充分體現(xiàn)對(duì)殘疾人的尊重和關(guān)懷，考慮老年人對(duì)使用空間的要求。各建筑的間距均滿足消防要求。主要車行道路寬7 m，在地塊內(nèi)部的通車道路最窄處寬度大于或等于4 m，穿越建筑的道路寬度均大于或等于4 m，可以滿足消防車通行的需要。人防設(shè)計(jì)：另外安排。景觀與綠化：小區(qū)內(nèi)設(shè)有露天舞池，花壇，各種有特色的小景小品，錯(cuò)落點(diǎn)綴于其中，使建筑融于景，景又附著于建筑，兩相結(jié)合，營(yíng)造更愜意的休閑環(huán)境。小區(qū)內(nèi)有一條主要道路與各住宅樓相連接，道路寬7m，與出入口相交接，也是小區(qū)內(nèi)的消防通道。在小區(qū)的整個(gè)布局中，跟隨人的活動(dòng)路線，步移景異，形成了多條視覺通廊，無論在何處，都很容易使人視覺感觀得到延續(xù)，漫步于此，真正有了休閑、放松、舒適、愜意的感覺，使整個(gè)社區(qū)的價(jià)值得到提升。二. 總平面布局 依據(jù)地形情況，南邊用地棟住宅樓形成一大組團(tuán)，東北角、沿河用地設(shè)置兩個(gè)小組團(tuán)，組團(tuán)東西兩側(cè)臨路各設(shè)置一出入口，組團(tuán)外設(shè)置生態(tài)停車場(chǎng)，大組團(tuán)內(nèi)作集中綠化，小組團(tuán)沿周邊作綠化，沿河?xùn)|邊設(shè)一商鋪，為生活提供便利，西邊住宅樓以田園景為主。5. 結(jié)合田園景、綠地和園景景觀，創(chuàng)造起伏變化的建筑群體效果，盡可能地拓展居住區(qū)的田園景環(huán)境空間，將建筑融于大自然的整體環(huán)境中。第七章 建筑建設(shè)方案第一節(jié) 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案一. 設(shè)計(jì)原則及理念設(shè)計(jì)的核心理念：為省外客戶或省內(nèi)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且對(duì)某發(fā)展前景比較看好的客戶人群創(chuàng)造出中高檔休閑、度假、養(yǎng)生商住社區(qū)。煤氣管道入戶，智能化管理、寬帶入戶。項(xiàng)目擬建設(shè)：（1） m2，其中： m2；， m2。根據(jù)某市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì),并結(jié)合地塊情況進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，本項(xiàng)目擬建設(shè)6棟18層住宅樓、1幢3層商住樓共7幢。某但隨著華盛天涯第二期200萬噸水泥項(xiàng)目的投產(chǎn)，水泥的保證也將會(huì)得到保證。環(huán)境條件良好。潭門港被列為國(guó)家重點(diǎn)漁港，正在加緊建設(shè)之中。某境內(nèi)有潭門港、博鰲港、青葛港、龍灣港等 4 個(gè)港口。 億元,計(jì)劃于 2010 年第三季度建成。海南省第三個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)——某博鰲國(guó)際機(jī)場(chǎng)， 已獲國(guó)家中國(guó)民用航空局正式批準(zhǔn)建設(shè)，計(jì)劃于 2010年動(dòng)工。(五) 交通項(xiàng)目擬開發(fā)土地位于東線高速公路某出口的連接路，嘉積鎮(zhèn)銀海路南側(cè)，交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。(三) 通訊本項(xiàng)目所在地的通訊設(shè)施可滿足本項(xiàng)目的需要。(二) 供電本項(xiàng)目供電采用市政供電。項(xiàng)目所在地緊靠市政道路，道路上均敷設(shè)有200mm以上的供水管網(wǎng)，本項(xiàng)目供水有保證。按照國(guó)家頒布的地震裂度區(qū)劃圖，本工程抗震裂度定為7度。海南省人民政府于1996年12月曾發(fā)布第98號(hào)政府令，提出《海南省工程場(chǎng)地地震安全性評(píng)價(jià)管理辦法》，對(duì)于必須進(jìn)行專門地震安全性評(píng)價(jià)的工程做了比較詳細(xì)的規(guī)定。三. 工程場(chǎng)地地震安全評(píng)價(jià)根據(jù)《中華人民共和國(guó)防震減災(zāi)法》（自1998年3月1日起施行）的規(guī)定，凡新建、改建、擴(kuò)建的建設(shè)工程，必須達(dá)到抗震設(shè)防要求。（三）地質(zhì)條件本場(chǎng)地的地質(zhì)構(gòu)造為：距離較近的斷裂有東西向的某文昌斷裂及東北向的龍江某斷裂，本場(chǎng)地距離以上斷裂的距離遠(yuǎn)大于安全避讓距離，在勘察范圍內(nèi)未發(fā)現(xiàn)滑坡、泥石流、地下空洞等不良地質(zhì)現(xiàn)象，建筑場(chǎng)地類別為二類，適宜建設(shè)。二. 地形地貌及地質(zhì)條件（一）場(chǎng)地位置及地形地貌項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于東線高速公路某出口的連接路，海南某嘉積鎮(zhèn)銀海路南側(cè)，交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。第二節(jié) 建設(shè)條件一. 氣候條件某市屬于熱帶季風(fēng)及海洋濕潤(rùn)氣候區(qū)，年平均氣溫為24176。某金色荷塘位于某市嘉積鎮(zhèn)銀海路北側(cè)，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場(chǎng)只有五分鐘的路程，毗鄰某市委、市政府、市公安局、市工商業(yè)局、市法院、市檢察院等，黨政機(jī)關(guān)，星級(jí)酒店、賓館、商店、餐飲、醫(yī)院、銀行、學(xué)校一應(yīng)俱全。第六節(jié) 物業(yè)服務(wù)定位本項(xiàng)目將組織專業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司，將提供的高效、高品質(zhì)管理與服務(wù)。2．采用自銷的方式進(jìn)行銷售。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來。首期進(jìn)入市場(chǎng)形式：預(yù)登記。針對(duì)某房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特特征以及該項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，建議該項(xiàng)目入市的姿態(tài)為：1. 銷售現(xiàn)場(chǎng)整體環(huán)境營(yíng)造完善。第四節(jié) 入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位某房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售有別于內(nèi)地其他城市的房地產(chǎn)銷售特點(diǎn)，最主要的體現(xiàn)在銷售時(shí)機(jī)上?？紤]不同視野和朝向，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。備注：考慮銷售折讓因素，在制訂實(shí)際銷售門市價(jià)時(shí)要略高于以上實(shí)收價(jià)格。第三節(jié) 定價(jià)策略綜合某市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)測(cè)盈利狀況，住宅整體定價(jià)策略如下：為了盡快使市場(chǎng)接受本項(xiàng)目，在銷售價(jià)格上采取低開策略，以迅速搶占市場(chǎng)份額。 島外候鳥型老年人：隨著近些年氣候變化越來越大，南北兩地的溫差越來越明顯，北方冬天比較寒冷，不光冷而且濕度比較大。平均年齡在30—40歲； 周邊機(jī)關(guān)企事業(yè)公務(wù)員，和正在企業(yè)中崛起的小資階層消費(fèi)群體，平均年齡在30～45歲收入不高，該區(qū)域的偏好性大，工作地點(diǎn)在某市區(qū)為主 (從事政府工作、中小型企業(yè)職員)。第三類市場(chǎng)：以稀缺資源投資增值為主要目的的投資型市場(chǎng)。具體細(xì)分，該項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)是：第一類市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢羶商鬃≌?，并有富裕資金）享受型市場(chǎng)。區(qū)域客群特征圖因此 ，綜上分析，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為：、“三北”地區(qū)。在北京地區(qū)高檔住宅商品價(jià)格較高的情況下，到某購(gòu)旅游度假物業(yè)，一方面可以滿足休閑度假、家庭度假和養(yǎng)老度假的需要，另一方面在某房?jī)r(jià)和北京還有一定差距的情況下會(huì)顯得較為輕松。客觀影響因素：以北京為核心的北方地區(qū)與某地區(qū)氣候上的差異較大，令海濱度假對(duì)之所產(chǎn)生的吸引力大于以上海為主的長(zhǎng)三角地區(qū)。因此，北方地區(qū)人群的消費(fèi)陣線更容易攻破,更容易受到激發(fā)他們內(nèi)心欲望的產(chǎn)品的誘導(dǎo)并產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望和購(gòu)買行為的。同時(shí)，也因地域交通的近便和消費(fèi)的節(jié)省，使某成為他們樂于選擇的度假、投資地點(diǎn)。客觀影響因素：長(zhǎng)三角地區(qū)房?jī)r(jià)的持續(xù)攀高，客觀上為某房地產(chǎn)對(duì)該地區(qū)人群的吸引力起到推動(dòng)作用。但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟(jì)較富足，且當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買能力最強(qiáng)。3．財(cái)力雄厚的中老年人中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事業(yè)基礎(chǔ)。一. 家庭市場(chǎng)細(xì)分根據(jù)這幾年某市房地產(chǎn)購(gòu)買市場(chǎng)的情況分析，并結(jié)合該類項(xiàng)目的功能定位，該項(xiàng)目主要目標(biāo)家庭客戶群應(yīng)包括下列3個(gè)部分：1．經(jīng)濟(jì)富裕的年輕階層年輕夫妻，無子女或單身人士。金色荷塘項(xiàng)目根據(jù)某市客戶潛在市場(chǎng)的判斷，建議將該項(xiàng)目住宅定位為：中檔偏高品質(zhì)、中高級(jí)物業(yè)管理、中檔價(jià)格的精品裝修房，主要目標(biāo)客戶群定位為省外客戶為主，省內(nèi)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且對(duì)某發(fā)展前景比較看好的客戶為輔。第四章 項(xiàng)目定位第一節(jié) 功能定位某境內(nèi)有以博鰲亞洲論壇為特色的文化，其獨(dú)具魅力的自然環(huán)境和人文環(huán)境使其成為國(guó)內(nèi)外人們較理想的居住地，商品房銷售價(jià)格不斷走高，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景十分看好。隨著海南以及某整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和旅游環(huán)境的逐步改善、發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格依然會(huì)有穩(wěn)步上漲的趨勢(shì)。第七節(jié) 本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)本著尊重市場(chǎng)、依據(jù)科學(xué)的原則。2．大盤項(xiàng)目，建筑密度較低，容積率較小，園林綠化大，緊鄰大片田園，生態(tài)環(huán)境好。一、各市區(qū)市場(chǎng)對(duì)比各片區(qū)市場(chǎng)對(duì)比板塊09 年均價(jià)（元∕㎡）2010 年 1月國(guó)際旅游島獲批后價(jià)格優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)代表樓盤嘉積市區(qū)4000500060008000市區(qū)內(nèi)、配套全、整體規(guī)劃好、萬泉河貫穿提升景觀資源集中開發(fā)、 同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈、 局部區(qū)域配套不完善萬泉綠洲、伊比亞河畔、萬泉灣博鰲片區(qū)10000110001500025000博鰲效應(yīng)、休閑度假成熟、景觀資源稀缺、開發(fā)已成規(guī)模城市生活配套缺乏、 地勢(shì)低洼、 于市區(qū)距離很遠(yuǎn)千舟灣、寶蓮城官塘度假區(qū)500060001000012000溫泉資源豐富且知名度高、休閑度假配套較成熟城市生活配套缺乏、 區(qū)域與市區(qū)被高速路阻斷、未成規(guī)模開發(fā)效應(yīng)天來泉、萬泉河、溫泉小鎮(zhèn)二、嘉積市區(qū)典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱容積率總建筑面積（萬平方米（售價(jià)（均價(jià)萬元/m2）物業(yè)類型主力戶型主要客戶群備注萬泉綠洲4200多層、小高層、高層三房：132東北、四川、江浙客戶，主要用途度假候鳥型10月1日售罄綿繡山莊4000小高層一房：－；二房：；三房：東北、上海、山西、新疆，主要用途投資度假型已售罄萬泉海10000小高層、高層二房：70－；三房：95－98東北、江浙客戶，主要用途度假養(yǎng)型前剘均價(jià)3600元/m2，目前10000元/m2伊比亞河岸245000小高層、高層、聯(lián)排一房：60；二房：75東北、山西、江浙客戶，主要用途度假候鳥型已售罄大印經(jīng)典花園6200－8500小高層、高層二房：72－95東北、四川、江浙客戶，主要用途度假型在售第六節(jié) 本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較的優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有如下優(yōu)勢(shì)：1．地理位置優(yōu)越，項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于某市嘉積鎮(zhèn)銀海路北側(cè)，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬泉河廣場(chǎng)只有五分鐘的路程，毗鄰某市委、市政府、市公安局、市工商業(yè)局、市法院、市檢察院等，黨政機(jī)關(guān)，星級(jí)酒店、賓館、商店、餐飲、醫(yī)院、銀行、學(xué)校一應(yīng)俱全。各區(qū)域間隔較遠(yuǎn)，房產(chǎn)價(jià)格隨各區(qū)域資源及區(qū)域成熟度產(chǎn)生差距。伴隨著海南國(guó)際旅游島的建設(shè)，區(qū)域開發(fā)潛力較大。該區(qū)域生活配套和公共配套設(shè)施尚不夠完善，但隨著博鰲機(jī)場(chǎng)的動(dòng)工及東環(huán)鐵路的開通，該區(qū)域市政配套將快速完善，并力爭(zhēng)建成國(guó)際化的商務(wù)、度假社區(qū)和國(guó)際大型會(huì)議中心聚集地。嘉積板塊位于城市中心， 生活配套設(shè)施較好， 交通便利， 分享某紅色旅游城市便利，客戶需求以滿足外來和本地雙重主導(dǎo)，市場(chǎng)價(jià)格一直居于處于較低水平，近期受整體市場(chǎng)利好影響，也出現(xiàn)大幅上漲情況，目前價(jià)格維持在6000