東方名居房地產(chǎn)建設項目可行性研究報告-文庫吧資料
2025-05-03 22:59本頁面
【正文】 效益最為敏感。敏感性分析 根據(jù)下表可以判斷：本項目的銷售收入變化對內(nèi)部收益率的影響較大，這說明房產(chǎn)價格是影響經(jīng)濟效益的最敏感因素。=利潤總額/總投資100%=100%=%=稅后利潤/資本金100%=100%=%5 、清償能力分析本項目200萬元銀行借款可在項目竣工后可在一年內(nèi)一次還本付息，還債能力強。項目全投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%，在預期可接受的內(nèi)部收益率為12%。詳見附表2和附表3。表101 稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5土地增值稅50 超率累計城市維護建設稅7公益金5教育費附加費3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅25任意盈余公積金8房產(chǎn)稅（按租金）12不可預見費4 、盈利能力分析，、。表92 投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項 目合計201020111總投資17241266458自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建設期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅經(jīng)營資金開發(fā)產(chǎn)品投資17241266458其中：不含財務費用17241066458財務費用2002資金籌措17241266458資本金800800預售收入724266458預租收入其他收入借款200200固定資產(chǎn)投資長期借款自營資產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資外幣借款房地產(chǎn)投資人民幣借款自營資產(chǎn)投資建設期利息借款經(jīng)營資金人民幣款 第十章 經(jīng)濟效益分析1 、銷售收入估算根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2100元銷售；商業(yè)鋪面按每平方米4000元出售；地下室每平方米售價2000元。第九章 投資估算與資金籌措投資估算總投資造價見下表91： 單位：萬元序號項目開發(fā)產(chǎn)品成本（總投資）計算說明1開發(fā)建設1724土地費用300掛牌地價建安工程費920797元/m2市政基礎設施建設費231200元/m2前期工程費29前13項和的2%其他費用%不可預見費前14項和的2%開發(fā)間接費用前13項和的1%管理費用前14項和的1%銷售費用2100元/m2的1%開發(fā)期間稅費2100元/m2的6%財務費用2經(jīng)營資金03項目總投資1724資金籌措本項目資金需求為1724萬元，其中200萬元從銀行貸款,%，公司資本金800萬元和預售房屋款724萬元。2010年8月分項工程驗收。2011年5月主體工程供水。建設進度計劃如下：本項目可行性研究報告2010年3月批復，同時開始建筑方案設計、進行綜合管網(wǎng)設計，施工圖設計，領取開工許可證，2010年5月工程開工。建筑節(jié)能本項目將嚴格實施節(jié)能標準，依照《公共建筑節(jié)能設計標準》的要求進行施工建設，建筑節(jié)能的基本技術要求高于標準。污染物排放控制標準處理后的廢水排放，執(zhí)行《湖北省水污染物排入標準》中的規(guī)定的相應標準。消防本項目消防供水由永陽大道接入1根200MM的供水管，并在小區(qū)內(nèi)建設消防泵。 （2）電視：在地下一層設有電視前端箱，電視主干線路采用SYV759同軸電纜穿鋼管，引至各樓層，要求用戶出口電平不小于68db+4db，電視分之器盒至用戶，采用SYV755同軸電纜穿鋼管。（1）電話網(wǎng)絡：在地下一層設有電話交接間，機房內(nèi)設有回配線架一臺，一臺電話由大對數(shù)電纜引入；網(wǎng)絡由光纜引入。（2）照明及電力設備：a. 低壓供配電設計：小區(qū)動力和照明電源引自小區(qū)變電所采用電纜分別引入地下一層接線柜；動力計量設在動力總配電柜，備用照明及共用燈按動力計量，住宅各單元在每層設戶表箱一個；消防設備、電梯、應急照明的負荷等級為二級，其余為三級。（2）排水：實行雨、污水管道分流排放，雨水經(jīng)過永陽大道管道排出，污水經(jīng)永陽大道排入綜合防治污水處理廠。本工程上部結構形式為全現(xiàn)澆鋼筋混力土剪力墻結構及框架剪力墻結構。（1）住宅表62 項目住宅經(jīng)濟技術指標序號指標名稱單位指標1套內(nèi)使用面積㎡/套2住宅標準層使用系數(shù)%75%93%3套內(nèi)建筑面積㎡多層住宅 A型㎡/套多層住宅 B型㎡/套多層住宅 C型㎡/套多層住宅 C型㎡/套多層住宅 C型㎡/套4戶內(nèi)平均居住人數(shù)人/戶5居住戶數(shù)戶546居住人數(shù)人152（2）商業(yè)用房表63 商業(yè)經(jīng)濟技術指標序號指標名稱單位指標1商鋪建筑面積㎡2地下室面積㎡本工程立面設計是經(jīng)相關機構和人員審查，并經(jīng)設計院專業(yè)人員計算得出的。（1）設置溝通性的商業(yè)服務道路，聯(lián)系商業(yè)區(qū)與城市其他地區(qū)；（2）結合區(qū)域周邊交通網(wǎng)絡的，規(guī)劃社區(qū)內(nèi)外交通，使社區(qū)內(nèi)外交通系統(tǒng)有機結合，使業(yè)主出行更加便利。塔樓長短錯列布置，優(yōu)化居住環(huán)境。將南北兩軸有機聯(lián)系在一起。使綠化和景觀對于全區(qū)的居民都有良好的可選性和共享性，避免景觀死角。（2）中庭一帶的規(guī)劃結構。（1）藝術性的規(guī)劃布局，基地整體規(guī)劃注重陽光的需求。（2）分析用地現(xiàn)狀交通和周邊地區(qū)交通，有效組織人流車流與城市交通并行不悖?？傮w規(guī)劃布局 項目所在地塊位于人流、物流集中區(qū)域，項目所在區(qū)域未來將成為集商業(yè)、辦公、居住、娛樂、會展、文化交流和居住等于一體的城市多功能新型片區(qū)，成為商務區(qū)范圍內(nèi)的核心地帶。依據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》（GB500112001），參照湖北省地方標準DB42/2422003《建筑地基基礎技術規(guī)范》，對本場地土層進行等效剪切波速Vse計算統(tǒng)計。無洞穴和臨空面存在，無軟弱夾層。勘察場地內(nèi)該層層面埋深自西向東逐漸加深。中壓縮性土。中密狀態(tài)，無搖振反應，干強度，韌性高，切面粗糙。平整場地時，場地內(nèi)局部地段出露地表。中壓縮性土?？伤軤顟B(tài)，無搖振反應，干強度、韌性高，切面光滑。第二層 粉質(zhì)粘土（Qa14）：灰色、灰廣色，土質(zhì)不均勻，局部地段缺失該層，分布極不均勻。—，—。局部地段缺失該層，分布極不均勻?？辈斐晒砻鳎瑘龅貛r土上部土層為人工填土，沖、殘積物，基底巖石為灰廣色、灰綠色太古界大別山群飛虎山組片麻巖，巖土層的構成及特征自上而下描述如下：第一層 素填土（Qml4）：廣色、灰廣色。年日照時數(shù)為2083小時，最多年份在1978年，為2300小時，最少年份在1982年
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