【正文】 的建設(shè)順應(yīng)了當(dāng)前海南省和某市房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。第三章 市場(chǎng)分析第一節(jié) 本項(xiàng)目商住社區(qū)的概念本項(xiàng)目位于位于某市嘉積鎮(zhèn)銀海路北側(cè)，福海路南邊，西臨嘉浪河，距離萬(wàn)泉河廣場(chǎng)只有五分鐘的路程，交通便利，市政配套設(shè)施齊全。金色荷塘項(xiàng)目擬進(jìn)行商業(yè)、住宅綜合開(kāi)發(fā)，物業(yè)市場(chǎng)定位為中高檔休閑、度假、養(yǎng)生商住社區(qū)，主要目標(biāo)客戶群定位為省外客戶或省內(nèi)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力且對(duì)某發(fā)展前景比較看好的客戶。此前，受海南省政府出臺(tái)的國(guó)際旅游島建設(shè)規(guī)劃的帶動(dòng)，海南省房地產(chǎn)建設(shè)已逐漸進(jìn)入高潮。另外，111月，%，%。）全省商品住房銷售價(jià)格漲幅明顯2009年11月，?？诜?jī)r(jià)同比上漲13％，三亞房?jī)r(jià)同比上漲6．6％。90平米以下住宅最受消費(fèi)者青睞根據(jù)海南搜房網(wǎng)調(diào)查顯示，兩房和三房是大多數(shù)受訪者的意向戶型，％％，一房的意向購(gòu)買量相對(duì)較少，％，選擇購(gòu)買單身公寓和單體低層住宅類產(chǎn)品的很少，％，選擇四房的最少，%。5. 島外人士仍是購(gòu)買海南商品房的主力軍。今年上半年，島外人士購(gòu)買海口市、三亞市商品住房保持較高的比重，總套數(shù)分別為７６．９％、７８．０％，％、％。國(guó)家政策支持房地產(chǎn)健康發(fā)展。國(guó)務(wù)院辦公廳2008年12月21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的意見(jiàn)“國(guó)13條”。上述為實(shí)現(xiàn)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，支持房地產(chǎn)健康發(fā)展。海南向來(lái)是諸多國(guó)內(nèi)外有識(shí)之士異地置業(yè)的首選，再加上海南宜居、養(yǎng)生價(jià)值日益彰顯和海南國(guó)際旅游島建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，海南受到了越來(lái)越多外來(lái)資金的青睞和追逐。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局海南調(diào)查總隊(duì)在2008年10月8日召開(kāi)的“慶改革開(kāi)放三十周年、賀海南建省二十周年——房地產(chǎn)金融論壇”上在分析今后幾個(gè)月及明年房?jī)r(jià)走勢(shì)方面時(shí)，調(diào)查顯示未來(lái)海南房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間會(huì)維持小幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，并呈現(xiàn)如下特點(diǎn),首先是新建商品房銷售將繼續(xù)保持平衡態(tài)勢(shì)，價(jià)格基本穩(wěn)定。二線縣市房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于?？凇⑷齺?，仍有上升空間。而且購(gòu)房者并非像深圳、北京等地的外地購(gòu)房者一樣，買房?jī)H僅為了等待升值。所以這些房子可以被消費(fèi)者長(zhǎng)期持有，不會(huì)因?yàn)檎{(diào)控政策的變動(dòng)而大幅度波動(dòng)。海南省房地產(chǎn)的主要購(gòu)買人群為島外人士和少量的外國(guó)人，占全省房地產(chǎn)銷售的75%以上。海南房地產(chǎn)業(yè)主要面對(duì)的是國(guó)內(nèi)中高收入人群，而且隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們收入的不斷提高，在城市化進(jìn)程和國(guó)際旅游島建設(shè)不斷推進(jìn)的背景下，這種需求還會(huì)有所增高。從這個(gè)角度來(lái)看，海南的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有比較健康和理性的發(fā)展。某房產(chǎn)在2009年11月份以前，均價(jià)僅在2500/平方米，經(jīng)過(guò)12月份的暴漲，市場(chǎng)權(quán)威專家稱目前均價(jià)已經(jīng)在8000左右。目前某市房地產(chǎn)發(fā)展可以分為三大板塊，以萬(wàn)泉河和市中心為品牌的市區(qū)嘉積板塊，以博鰲論壇和一線海景為資源的博鰲板塊，以及以養(yǎng)生度假，休閑為口號(hào)的官塘板塊。博鰲板塊位于某市東側(cè)沿海地帶， 依托博鰲亞洲論壇趨勢(shì)， 該地區(qū)近年來(lái)發(fā)展迅速，博鰲水城已作出整體規(guī)劃，大盤開(kāi)發(fā)開(kāi)始逐步主導(dǎo)本地區(qū)市場(chǎng)，項(xiàng)目多以一線海景和博鰲品牌作為營(yíng)銷手段，將于今年舉辦的首屆博鰲國(guó)際旅游論壇使本地區(qū)成為近來(lái)的熱點(diǎn)板塊，商品房?jī)r(jià)格得到整體上的攀升，公寓價(jià)格已上漲到15000 元/平方米以上，部分超過(guò)2 萬(wàn)。官塘板塊位于某市西南方向，該區(qū)域以自然風(fēng)景和養(yǎng)生溫泉而著名，由于公共配套尚不夠完善，目前該區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚不多，也多以養(yǎng)生度假為主，價(jià)格相對(duì)于市區(qū)內(nèi)高而略低于博鰲板塊，客戶也多以內(nèi)地養(yǎng)生度假為主。第五節(jié) 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析 根據(jù)某市發(fā)展?fàn)顩r，可將某的發(fā)展劃分為三大板塊：以嘉積市區(qū)板塊為中心板塊，以“東部沿海經(jīng)濟(jì)帶和官塘旅游度假區(qū)為兩翼板塊。項(xiàng)目所在地于嘉積市區(qū)板塊為中心板塊。因此交通便利，市政配套設(shè)施較為完善。3．建筑設(shè)計(jì)科學(xué)合理，具有良好的田園觀景條件，使住房戶戶前后自然通透，景觀效果佳。在以下部分的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，是參考目前該項(xiàng)目附近區(qū)域的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，并結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況確定的，屬于較為保守的預(yù)測(cè)價(jià)格；成本，是按較高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率?？梢灶A(yù)期，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景和較大的盈利空間。某第二節(jié) 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇買家，確定項(xiàng)目的目標(biāo)購(gòu)買者和目標(biāo)使用者是哪一類人。2．注重生活質(zhì)素的成熟家庭處于事業(yè)顛峰時(shí)期的中青年夫妻，子女已基本畢業(yè)或獨(dú)立工作 。二. 區(qū)域市場(chǎng)細(xì)分1. 以上海為核心的長(zhǎng)三角地區(qū)主觀影響因素：長(zhǎng)三角地區(qū)人士的務(wù)實(shí)特征令其對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力相對(duì)于北方地區(qū)人群弱，通常不作風(fēng)險(xiǎn)較高的無(wú)把握的投資選擇。因而在宣傳推廣中，側(cè)重于不動(dòng)產(chǎn)投資、稀缺資源投資會(huì)更有吸引力；同時(shí)，發(fā)展商的實(shí)力和信譽(yù)也是他們最關(guān)注的部分。某房地產(chǎn)處于恢復(fù)發(fā)展期，也能吸引著該地區(qū)人群進(jìn)入炒作以期待增值。2. 以北京為核心的三北地區(qū)主觀影響因素：與南方地區(qū)人群的冷靜和精于算計(jì)相比，北方人明顯更充滿豪氣與沖動(dòng)，往往會(huì)憑一時(shí)的沖動(dòng)而決定一項(xiàng)投資或一項(xiàng)消費(fèi)。一項(xiàng)產(chǎn)品，只要能強(qiáng)烈地刺激他們的感官，便會(huì)不經(jīng)推敲琢磨就可贏得他們的青睞。而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個(gè)市場(chǎng)容量來(lái)說(shuō)，北京地區(qū)并不遜色于上海地區(qū)。3. 韓國(guó)、日本、美國(guó)、德國(guó)和俄羅斯等國(guó)家為主的海外市場(chǎng)隨著一系列國(guó)際和國(guó)內(nèi)的重大活動(dòng)和賽事在海南和某舉辦，海南島和某市的知名度不斷提升，同時(shí)由于某獨(dú)特的自然環(huán)境和氣候條件和對(duì)某成為國(guó)際性濱海城市的預(yù)期，某受到越來(lái)越多海外投資置業(yè)者的青睞。家庭市場(chǎng)應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭。第二類市場(chǎng)：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場(chǎng)。一、客戶群體定位（一）住宅客戶定位：購(gòu)買人群上細(xì)分：省外人士主，本地居民為為輔；私企經(jīng)營(yíng)者：周邊目前還沒(méi)有購(gòu)房的個(gè)體私營(yíng)老板(從事餐飲、商貿(mào)、工業(yè)品加工等私企經(jīng)營(yíng)，或通過(guò)投機(jī)迅速暴發(fā)。 灰色收入者：屬于二次置業(yè)以上，高學(xué)歷、高收入（不少業(yè)主額外的灰色收入已占其收入的一大部分），注重生活的品質(zhì)與居住的質(zhì)量，追求寧?kù)o安逸的個(gè)性化純居住生活，一般選擇按揭或分期付款，買房子，對(duì)他們而言往往是一種生活品位與生活方式的認(rèn)同。于是有很多北方地區(qū)的老年人選擇了來(lái)海南過(guò)冬。住宅銷售起價(jià)為6000元/m2，最高價(jià)格為10000元/m2，平均實(shí)收價(jià)格為8000元/m2。一般情況下。選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。由于某房地產(chǎn)項(xiàng)目的購(gòu)買市場(chǎng)多數(shù)來(lái)自內(nèi)地，而目標(biāo)消費(fèi)者又是流動(dòng)的，所以增加銷售截面尤為關(guān)鍵，就是說(shuō)，項(xiàng)目在具備了基本的銷售條件后就要及早入市，以爭(zhēng)取更多的購(gòu)買者。2. 物業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)的文件已確定3. 銷售方式及有關(guān)的一系列法律文件已經(jīng)基本準(zhǔn)備就緒（除預(yù)售許可證外）。第五節(jié) 銷售方式定位銷售方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。建議該項(xiàng)目的銷售方式是：1．以零散發(fā)售為主，并適當(dāng)考慮集團(tuán)購(gòu)買的因素，銷售時(shí)要進(jìn)行階段性的分層分區(qū)控制。3．采用按揭貸款、一次性付款兩種付款方式。第五章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件第一節(jié) 建設(shè)地址某因此交通便利，市政配套設(shè)施較為完善，是建設(shè)中高檔住宅項(xiàng)目的理想用地。金色荷塘項(xiàng)目用地為20197m2（）。C，年平均降雨量2072毫米，年平均日照2155小時(shí)，終年無(wú)霜雪。（二）土地利用情況場(chǎng)地已填土整平，地形平坦。據(jù)歷史記載和海南地震局資料，某市區(qū)未發(fā)生過(guò)強(qiáng)烈破壞性地震，按《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖（2001）》和《海南省地震烈度區(qū)劃圖》，某地震基本烈度為7度。而重大建設(shè)工程和可能發(fā)生嚴(yán)重次生災(zāi)害的工程，必須進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)。按照上述文件規(guī)定，本項(xiàng)目不在必須進(jìn)行地震安全性評(píng)價(jià)工作的重要工程表的范圍之內(nèi)。四. 外部建設(shè)條件(一) 給排水本項(xiàng)目主要用水有生活用水和綠化用水。本項(xiàng)目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。項(xiàng)目所在地市政路上敷設(shè)有市政電纜，項(xiàng)目可直接接市政電纜供電即可滿足項(xiàng)目供電需求。(四) 協(xié)作條件本項(xiàng)目的建設(shè)得到各方面的支持，前期工作正在有序進(jìn)行，外部協(xié)作條件良好。所處的地理位置良好，交通方便。博鰲機(jī)場(chǎng)建成后的一項(xiàng)重要功能是為每年 4月舉行的博鰲亞洲論壇年會(huì)服務(wù)。東環(huán)鐵路的建成將實(shí)現(xiàn)?？凇?0分鐘經(jīng)濟(jì)生活圈， 使海南東部經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略帶發(fā)展往前推動(dòng)了一大步，某漸成這個(gè)新的經(jīng)濟(jì)生活圈中的核心城市。其中龍灣港距歐亞國(guó)際航線僅 55 海里 ，是海南東部唯一的深水良港，可供建設(shè)萬(wàn)噸至 20 萬(wàn)噸級(jí)深水泊位200 多個(gè)，龍灣港將與荷蘭鹿特丹港合作建設(shè)成多用途的遠(yuǎn)東基地港。(六) 環(huán)境條件本項(xiàng)目位于東線高速公路某出口的連接路，視野開(kāi)闊，觀河效果好，是建設(shè)中高檔住宅項(xiàng)目的理想用地。(七) 原材料供應(yīng)除水泥外，某市各類建筑材料充裕，原材料供應(yīng)有保證。第六章 建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容根據(jù)海南及某市旅游、房地產(chǎn)的發(fā)展需求；市場(chǎng)調(diào)研及本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擬建設(shè)為國(guó)內(nèi)外高端人群提供的城市中高檔多功能精品商住區(qū)。金色荷塘項(xiàng)目用地為20197m2（）。根據(jù)規(guī)劃初步意見(jiàn)，項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)：、%,綠化率40%。（2）配套公用工程設(shè)施，包括給排水、電氣、空調(diào)、道路、廣場(chǎng)、綠化、圍墻等。（3）配套娛樂(lè)設(shè)施，會(huì)所內(nèi)設(shè)棋牌室、臺(tái)球室、健身房、乒乓球室等健身娛樂(lè)設(shè)施。設(shè)計(jì)的主要原則：1. 滿足中高端居住者的居住需求；2. 滿足其他業(yè)主度假觀光、休閑旅游、居住娛樂(lè)的需求；3. 符合某市的總體規(guī)劃；4. 充分考慮客戶的實(shí)際需求的經(jīng)濟(jì)承受能力，配套適宜、實(shí)用的公共建筑，重視整體樓盤戶型設(shè)計(jì)的多樣性和合理性。6. 建筑單體與總體均注重“通透性”，以充分發(fā)揮地域氣候的優(yōu)越，創(chuàng)造出有特色的熱帶風(fēng)情小區(qū)。區(qū)內(nèi)規(guī)劃：主景觀朝向?yàn)闁|面，次朝向?yàn)槲髂?，占?jù)了所有的景觀方位，附近有景色秀美的嘉浪河，椰樹(shù)茂盛的銀海路，環(huán)境優(yōu)美，居住度假均為上佳之選。交通設(shè)計(jì)：規(guī)劃沿嘉積鎮(zhèn)銀海路南側(cè)開(kāi)設(shè)出入口，設(shè)在中央。其余與之相交接的均為景觀道路，路面寬可做成隱性的4m（即鋪裝綠化帶加上實(shí)際行走的1～2m），具體結(jié)合景觀共同設(shè)計(jì)，在緊急情況時(shí)，也可作為消防車道使用。豎向設(shè)計(jì)：場(chǎng)地平整，不需要進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)。消防設(shè)計(jì)：沿建筑物長(zhǎng)邊設(shè)消防車道。在高層住宅的組團(tuán)路盡端設(shè)置1515m消防回車場(chǎng)。各個(gè)地塊內(nèi)沿主干道按100m間距設(shè)置消防栓，供應(yīng)消防用水的管道管徑不小于DN150。％；人行道有臺(tái)階時(shí)均設(shè)輪椅坡道。小區(qū)安防設(shè)計(jì)：小區(qū)安防采用電子安防網(wǎng)絡(luò)，電子攝像監(jiān)控及周邊紅外線監(jiān)察可視系統(tǒng)，真正做到嚴(yán)密防范，安全到家。南邊用地四棟住宅樓均為南北朝向，保證良好的日照及通風(fēng)。色調(diào)從實(shí)用，經(jīng)濟(jì)美觀的角度出發(fā)，采用造型上虛實(shí)對(duì)比，細(xì)部刻畫的手法。追求形式與內(nèi)容的美觀統(tǒng)一。總戶數(shù)680戶。每個(gè)單元均設(shè)置一部防煙樓梯間和兩部電梯，其中一部兼消防電梯。 ABCD幢住宅戶型、戶數(shù)表房型名稱A1\兩房?jī)蓮d m2A2\兩房?jī)蓮d m2B1\一房一廳 m2B2\一房一廳 m2ABCD共4幢合計(jì)68套68套136套136套E幢住宅戶型、戶數(shù)表房型名稱A\兩房一廳 m2B\單身公寓 m2C\單身公寓 m2合計(jì)68套34套34套F幢住宅戶型、戶數(shù)表房型名稱A1\一房一廳 m2A2\一房一廳 m2B\單身公寓 m2C\單身公寓 m2合計(jì)34套34套34套34套商住樓戶型、戶數(shù)表房型名稱A\單身公寓 m2合計(jì)8套(二) 裝修標(biāo)準(zhǔn) （1）商業(yè)鋪面入戶門：玻璃地彈簧門窗戶：彩色鋁合金、鋼化玻璃弱電系統(tǒng)：預(yù)留電話、電視、寬帶接口。（2）住宅入戶門：高級(jí)防盜門住宅按毛坯房狀態(tài)銷售。住宅公共部分：地面：高級(jí)防滑地磚墻面：高級(jí)環(huán)保涂料天棚：高級(jí)環(huán)保涂料、局部藝術(shù)吊頂(三) 立面造型設(shè)計(jì)立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法，著重塑造獨(dú)具特色的建筑形象，從色彩使用到造型符號(hào)的采用，給人耳目一新的感覺(jué)；建筑形體結(jié)合小區(qū)整體布局需要，采用高低錯(cuò)落的造型方式，使得建筑天際線富于變化，形成富有個(gè)性、生機(jī)勃勃、活潑生動(dòng)的建筑景觀；利用窗和陽(yáng)臺(tái)的形式變化，產(chǎn)生立面裝飾效果，大面積外窗及大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)，使建筑造型更顯通透、輕快的特點(diǎn)，充分體現(xiàn)熱帶海濱建筑特色；外墻色彩以白色為主，局部采用米色系，形成清新、自然、明快的建筑風(fēng)格。二. 設(shè)計(jì)基準(zhǔn)高層住宅重要性類別按一類建筑；設(shè)計(jì)的基準(zhǔn)期為50年；建筑物的使用年限為50年；抗震設(shè)防烈度為7度，；基本風(fēng)壓(按50年重現(xiàn)期，B類地面粗糙度)／m2；場(chǎng)地類別待地質(zhì)勘測(cè)后確定。四. 基礎(chǔ)型式由于無(wú)地質(zhì)勘探報(bào)告，住宅初步估計(jì)采用樁基礎(chǔ)；其它配套公共服務(wù)建筑初步估計(jì)采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)。本可研暫按靜壓預(yù)應(yīng)力管樁。二. 生活給水1. 生活用水量標(biāo)準(zhǔn)：生活：300L450L/人日 商業(yè)：6L/人次 車庫(kù)（地面沖洗）：2L/m2最大小時(shí)用水量約為100m3。4. 給水方式：（1）商住樓、綠化和道路用水均采用市政管網(wǎng)直接供水。生活給水泵抽吸地下貯水池的水至各樓的屋頂水箱（在每個(gè)單元各設(shè)10m3一座屋頂水箱），上行下給，分區(qū)供水。5. 計(jì)量：水表按戶和公建分別設(shè)置，水表設(shè)在戶外。三. 消防給水：消防水源：由市政管網(wǎng)兩路供水，在區(qū)內(nèi)形成環(huán)網(wǎng)，管徑均為DN200，室外消防用水由供水管直接供水。設(shè)置消防水池，消防水池與生活水池共一套供水管網(wǎng)。四. 排水1. 本工程污水排水量按給水量85%計(jì)約為1200m3/日。3. 屋面雨水經(jīng)管道收后排至室外管網(wǎng)。屋面雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為2年，室外雨水設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為2年。2. 室內(nèi)排水管采