【正文】 以 XX 綠洲 /XXXX/XX 城 /XXXX 系列為主 － 定位為配套完善、環(huán)境優(yōu)美的大型 宜 居 住宅小區(qū)； － 通常位于城市的次級中心區(qū)域，周邊交通便利，市政配套齊全； － 產品主要為多層、小高層、中高層以及高層住宅； － 通常配套大型會所、運動中心、幼兒園、商業(yè)街等生活設施； . 可行性報告編制依據(jù) ? 《房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價辦法》； ? 《可行性研究指南》； ? 《方法與參數(shù)》； ? 項目有關資料； ? XX 市行政事業(yè)及服務性收費目錄 . 項目主要技術經(jīng)濟指標 XX 首一期主要技術經(jīng)濟指標表 序號 指 標 項 目 單位 指標 備 注 1 建設用地 m2 2 總建筑面積 m2 可銷售面積 m2 10 高層住宅 m2 商鋪 m2 地下車位 個 公共配套面積 m2 3 容積率 4 綠化率 % 5 總投資 萬元 其中： 自籌資金 萬元 銀行貸款 萬元 預售收入 萬元 6 銷售收入 萬元 7 利潤總額 萬元 8 凈利潤 萬元 9 投資利潤率 % 10 投資凈利潤率 % 11 銷售凈利潤率： % 12 財務內部收益率 % 13 財務凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率： 8%） 萬元 ￥ 8, 14 盈虧平衡點 % % 第二章 市場分析 與項目定位 我國 房地產市場 形勢發(fā)展分析 2021 年我國房地產市場明顯觸底回升，房地產投資、銷售和供給均大幅增長，房屋價格也持續(xù) 走高，市場景氣狀況良好。 2021 年我國房地產投資大幅增長，住宅投資繼續(xù)占主導地位，經(jīng)濟適用房投資仍顯不足；房地產企業(yè)貸款和個人按揭貸款大幅增長，企業(yè)自籌資金增速趨緩，外商投資大幅減少。 2021 年全國商品房需求旺盛，銷售面積和銷售額迅速增長，銷售面積與竣工面積間缺口增大，供需不平衡的矛盾突出。 2021 年全國商品房竣工面積大幅增長，新開工面積小幅增長，供給增長主要來源于存量項目；從土地方面看，完成開發(fā)的面積略有下降，供給相對不足 。 2021 年全國商品房價格呈觸底反彈走勢，商品房價格出現(xiàn)環(huán)比正增長，全年平均銷售價格大幅上漲，北京、上海等大中型城市房價漲幅居前。 2021 年房地產新開工面積和施工面積都轉為正增長，需要大規(guī)模的后續(xù)投資；另外， 2021 年企業(yè)資金狀況大有好轉，可以較容易地應對貨幣政策微調，也具備了大規(guī)模增加投資的能力。 (2)房地產需求預測 預測 2021 年房地產 總體 需求穩(wěn)中有升， 其中一線城市受政策調控打擊投資投機性購房的影響，需求將 相對平穩(wěn) ，三線城市由于前期房地產供應不足，仍積累了大量的有真實改善居住需求的群體，所以需求呈上升趨勢。 (3)房地產供給預測 預測 2021 年房地產供給 總體 將 小幅 增長 ， 預計 2021 年 一線城市在政策調控下需求 平穩(wěn) 的情況下，供給相對來說會出現(xiàn)過剩的局面，三線城市新開項目 雖然 較 2021 年增長 較大 ，但由于 前期新開項目少，市場 需求旺盛，供給仍顯不足，尤其是當?shù)氐母咂焚|樓盤，仍會持續(xù)供不應求的局面。 一線城市由于房價居高，是國家政策調控的重點對象，因此價格難以上漲，將小幅下滑，三線城市由于起步晚價格低， 且 需求旺盛，所以 房價 將延續(xù)上漲的趨勢 。在激烈的市場競爭中，大品牌、高品質、高性價比的產品必然將獲得更多青睞， 這一切將 使以 XX 集團 為標桿 的龍頭 房 企 獲得更大的發(fā)展空間和更多的市場份額。 該榜單顯示， 2021 年一、二季度，三、四線城市對 TOP20 企業(yè)業(yè)績的貢獻均高于一線城市，尤其新政出臺后，一線城市的銷售面積占比進一步萎縮?？梢?，三、四線城市未來 的房地產市場 具有較大空間。 XX 市房地產市場分析 一、 區(qū)域經(jīng)濟狀況 XX 市位于河南省北部，北依太行，南臨黃河， 與省會 XX 隔黃河為鄰，新鄭國際機場至 XX 市區(qū) 80 公里，是豫北地區(qū)唯一的國家公路運輸樞紐城市，距離XX 市 40 分鐘 車程。 XX 是國家衛(wèi)生城市、國家森林城市、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、中國城市綜合競爭力百強城 市、中國金融生態(tài)城市、全國社會治安綜合治理優(yōu)秀市、創(chuàng)建全國文明城市先進市、中國十佳和諧可持續(xù)發(fā)展城市、國家知識產權試點城市、中國企業(yè)成長環(huán)境十佳中小城市、中國民營經(jīng)濟最具活力城市和全國加工貿易梯度轉移重點承接地，連續(xù)三屆榮獲 “ 全國質量興市先進市 ” ，連續(xù)四屆榮獲 “ 全國雙擁模范城 ” 。 2021 年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值 億元，比上年增長 13%，增速居全省第 2 位；財政一般預算收入 億元、支出 億元，分別增長 % 13 和 %；完成城鎮(zhèn)固定資產投資 億元，增長 %，總量穩(wěn)居全省第 4位；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長 %；糧食總產 379 萬噸，大旱之年再創(chuàng)歷史新高；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農民人均純收入分別達 14170 元和5431 元，實際增長 %和 %。 2021年 15月份，全市完成城鎮(zhèn)固定資產投資 ，同比增長 %。 此外，億元以上項目完成投資穩(wěn)步推進。其中，新開工億元以上項目 76 個，比去年同期增加 44 個，計劃投資 億元，是去年同期的 倍，完成投資 億元，比去年同期增長 倍。劉江黃河大橋（二橋）建成通車，鄭新黃河大橋（三橋）已經(jīng)開工，官渡黃河大橋（四橋）即將建設。平 原新區(qū)作為全省 6 大新區(qū)之一，是對接 XX、建設 “ 復核 ” 城市的橋頭堡，目前已初具規(guī)模。全市公路總里程達到 12735 公里，高速公路通車里程達 306公里，以 XX 為中心， 600 公里半徑內覆蓋 5 億人口。根據(jù)以上資料和目前國內各城市房地產發(fā)展經(jīng)驗，未來幾年， XX 房地產將進入快速發(fā)展階段，必須要快速進入市場，搶占市場先機。 XX房地產價格分析 2021 年上半年 XX 住宅價格分析圖示 2021 年 上半年， XX 市城區(qū)商品房（含非住宅）成交價格繼續(xù)穩(wěn)定增長，成交均價 3275 元 /平方米，同比增長 %，環(huán)比增長 %；銷售量與同期相比增幅較大，銷售面積 萬平方米，同比增長 %，環(huán)比增長 %； 15 投放量亦大幅增長，投放面積 萬平方米，同比增長 %，環(huán)比增長%。二手 房成交面積 萬平方米，同比增長 %，環(huán)比增長 %；二手房成交價格 元 /平方米，同比增長 %，環(huán)比增長 %。居住用房銷售 2021 套，其中商品住房銷售均價 3868 元，較上月每平方米上漲了 155 元，創(chuàng)新高。居住用房累計銷售 19429 套， 同比上漲 %，其中商品住房銷售均價 3574 元，較 2021 年每平方米上漲了 482元，創(chuàng)新高。樓層層差在 30— 60 元之間，老城區(qū)各項目差價在 500 元左右。 區(qū)域房地產市場特點 根據(jù)各項目分布及特征，將 XX 市 分為四大區(qū)： (1) 衛(wèi)濱區(qū) 位于 XX 市的南部，是 XX市未來城市發(fā)展“東擴南移”的戰(zhàn)略重點。上海世紀聯(lián)華、瑞華服飾、金利來購物中心、沃爾瑪?shù)戎髽I(yè)紛紛落戶 該 區(qū)， XX 市規(guī)劃建設的大型市場群也坐落在 該 區(qū)南環(huán)路兩側，市場群正成為各地商家投資興業(yè)的首選之地。該區(qū)域內 大盤眾多，且為眾多品牌開發(fā)商看好，成為 房地產 開發(fā)、銷售的熱點區(qū)域， 客戶群主要來自商人、私營企業(yè)主和經(jīng)濟實力較 強的大型企業(yè)中高層職員。 城市基礎設施完善，生活便利，通訊快捷，金融網(wǎng)點密 布，國際通兌業(yè)務暢達。區(qū)內匯集了 5 所高校、 25 所中學、 38 小學，市委、市政府規(guī)劃建設的科教園區(qū)也坐落在 該 區(qū)。 (3) 牧野區(qū) 位于 XX 市市區(qū)中北部，東西橫穿整個 XX 市區(qū)。 (4) 鳳泉區(qū) ， 位于 XX 市城區(qū)北部，太行山余脈鳳凰山麓。 XXXX 置業(yè)有限公司開發(fā)的 “ XXXX” 項目位于商業(yè)中心的衛(wèi)濱區(qū)域，該區(qū)域地理位置優(yōu)越，商業(yè)發(fā)達，投資環(huán)境良好，加之 XXXX 置業(yè)的的進駐受到了區(qū)政府乃至市政府的大力支持，為該項目的開發(fā)提供了堅實的基礎。 （ 2） 、目標客戶群定位分析 17 XX 市 城區(qū)市場將是本項目的主打市場，而周邊縣鎮(zhèn)的外地購房客戶將是本項目的重要客群。 小結： 近幾年 XX 市房地產市場供需兩旺，這一格局保證了 XX 市房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，但是，也使本地的房地產開發(fā)商忽視了樓盤品質及客戶的真實需求，房地產運營水平一直沒有本質的提升，精品宜居類住宅稀缺，這與 XX市長遠戰(zhàn)略規(guī)劃不相符，與客戶提升居住品質追求宜居的愿望不相符。 三 、 XX房地產市場總結 XX 的房地產開發(fā)步伐相對落后，人均居住面積和住房品質兩方面都還有很大的發(fā)展空間。另一方面，國家實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將會有大量的人口從農村到鎮(zhèn)、鎮(zhèn)到縣城、縣城到中心城區(qū)的大方向移動，因此， XX 的商品住宅將會有長期和較大的市場需求； 目前 XX 市房地 產商品化的程度 在逐步提高 ，但產品同質化競爭較大，購房客戶可選擇的余地大 ,市場缺少大規(guī)模、高品質的樓盤。 項目市場競爭分析 項目競爭優(yōu)勢分析 本項目無可比擬的獨到優(yōu)勢： 項目品質 XX 項目 規(guī)劃占地面積約 340 畝，規(guī)劃建筑面積 80 萬平方米， 定位為 城市中央生態(tài)宜居城 。 開發(fā)商品牌實力 XX 是一家在香港聯(lián)交所主板上市、集房地產規(guī)劃設計、開發(fā)建設、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化國際企業(yè)集團。2021 年 XX 將在全國繼續(xù)深入推進“精品戰(zhàn)略”，保持在全國領先的銷售競爭力 。 XX 堅持全球化視野，在世界經(jīng)濟一體化背景下，全面實施國際化精品產業(yè)戰(zhàn)略，致力于成為二十一世紀中國地產規(guī)模一流、品牌一流、團隊一流的 “ 三個一流 ” 企業(yè)，全力打造全球化地產航母。 9A 精裝 ， 滿屋名牌 在材料選取上， XX 均選用行業(yè)頂級品牌， 再 通過統(tǒng)一招標全球采購 以 降低材料價格，為廣大業(yè)主爭取到可觀的讓利 。 世界級皇家園林 ，超大中心園林景觀 XXXX 園林景觀的整體風格為歐式皇家園林，與 “歐陸新古典主義 ”的建筑風格相得益彰，彰顯出尊貴、精致、氣派的歐式風格。圍繞中央湖景，連接觀水亭臺、凌波木棧道等幾大景觀組團，組團內布以精致景觀小品、疏林草地、茂密森林等綠化景觀，一步一景。 XXXX 擁有 約 6 萬平米的園林景觀，綠 化率達 40%以上 。 19 國際級航母 ， 配套 先行 XX 一貫堅持配套先行的開發(fā)模式， 力求營造 高品質 休閑居住模式 ： 社區(qū)內部規(guī)劃配套建設 5200 平方米超五星級皇家會所，國際精品商業(yè)街區(qū)。 2）、精品商業(yè)街： 項目規(guī)劃建設 精品 商業(yè)街區(qū) 設 XX 劇場、大型 超市、休閑名品店及概念餐飲店，突出高端文化特點，貼合極致貴族的高品位消費需求，讓 業(yè)主 享受“足不出戶”的便捷。設計中 ， 充分考慮 了 住戶的心理及 生理上的需求，戶型設計精益求精，立面造型、色彩及材質的和諧搭配 ， 滿足都市人們渴 望與大自然交融的愿望 。 物業(yè)管理 XXXX 項目由 金碧物業(yè) 實施物業(yè)服務 ?？偛吭O在 XX，目前已在 XX、增城、清遠、佛山、天津、南京、成都、重慶、武漢、沈陽、昆明、西安、太原、 XX、南寧、貴陽、鄂州、長沙、包頭、洛陽、合肥等 21 個城市成立了 32 家分支機構。金碧物業(yè)有限公司擁有一支逾 12021 人的年輕化、高學歷、高素質的管理骨干和專業(yè)技術隊伍。 超高性價比 為大眾消費者建造實惠的精品 宜居 住宅，已成為中國樓市中的 XX 特色。 20 “ 精品化 ” 發(fā)售模式 XX 一貫堅持 “ 精品化 ” 發(fā)售模式， 各項目 開放時 均 以準現(xiàn)