【正文】 內(nèi)消火栓系統(tǒng)增壓設(shè)備，保證系統(tǒng)最不利點(diǎn)消火栓的工作壓力要求。住宅區(qū)地下車庫、一層公建等場所均設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)（簡稱噴淋系統(tǒng)），系統(tǒng)按各幢樓不同功能設(shè)置。㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為35L/S。其它：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)均設(shè)置水泵接合器。室外消防管道采用給水球墨鑄鐵管。 排水系統(tǒng)排水主要為雨水、污水。每個生活污水通過室外污水管網(wǎng)收集并經(jīng)室外化糞池處理后排至其基地周邊市政道路污水管網(wǎng)。住宅生活污水量按100%生活用水量計算，公建生活污水量按100%生活用水量計算，最大日生活污水量為830m179。單體室內(nèi)雨、污、廢水管采用UPVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。一、項目背景項目名稱：居住小區(qū)(暫定名)可行性研究報告的編制依據(jù)：(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(2)《a市城市拆遷管理條例》(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》(4)《住宅設(shè)計規(guī)范》(5)《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(6)《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》(8)《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》項目概況)地塊位置：該基地東起，南至路，西至 路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市 類地段。(4)西南靠近a市小學(xué)。(3)東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認(rèn)可性。(7)該項目規(guī)劃定位為a市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。劣勢及威脅(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。(19)拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護(hù)區(qū)、國家級水禽濕地保護(hù)區(qū)。水運(yùn)以長江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達(dá)500萬噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動工。城區(qū)人口12萬。以城區(qū)南門“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：表現(xiàn)之一：投資增幅大。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，比上分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，成交金額8800萬元。對今后市場的預(yù)測：—從購房能力看伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，XX年到XX年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。主要競爭項目分析住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：項目套數(shù) 建筑面積(萬㎡)平均單價(元/㎡)位置向陽小區(qū) 15001400寶山路新華小區(qū) 7851344黃河街銀河小區(qū) 1701460銀河街成光小區(qū) 1301400學(xué)院路太陽神小區(qū)5001508英雄路部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)詳細(xì)情況項目面積㎡單價元/㎡位置匯豐花園 40~~804000~5600新城區(qū)秋爽花園 50~~705000~1XX市中心碧苑小區(qū) 36~~506800建設(shè)路桃園小區(qū) 車庫550秋浦路荷花村車庫550建設(shè)路三、項目財務(wù)分析(一)、拆遷成本分析圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。按照a市人民政府令，對a市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在XX年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在XX年7月1日開始執(zhí)行后。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同s小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。一棟 15層40*15*15層。房地產(chǎn)項目可行性研究報告2一、房地產(chǎn)項目總論項目背景建設(shè)單位基本情況項目建設(shè)意義及重要性存在問題及建議二、房地產(chǎn)項目市場分析和營銷戰(zhàn)略房地產(chǎn)市場概況市場預(yù)測營銷戰(zhàn)略三、建設(shè)條件與場址選擇建設(shè)條件場址選址四、房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)規(guī)模功能標(biāo)準(zhǔn)五、房地產(chǎn)項目建設(shè)方案建筑方案平面布置方案配套公用工程六、項目實(shí)施進(jìn)度安排工程項目管理項目實(shí)施進(jìn)度七、房地產(chǎn)項目投資估算與資金籌措投資估算資金籌措投資使用計劃八、房地產(chǎn)項目財務(wù)分析與敏感性分析生產(chǎn)成本和銷售收入估算財務(wù)評價不確定性分析敏感性分析九、社會效益分析社會效益分析項目與所在地區(qū)互適性分析十、風(fēng)險分析風(fēng)險類別風(fēng)險應(yīng)對措施十一、可行性研究結(jié)論與建議結(jié)論建議附件：項目承辦單位營業(yè)執(zhí)照、法人證書復(fù)印件當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國土、環(huán)保等部門關(guān)于項目的支持文件自有資金存款證明相關(guān)銀行貸款承諾其他相關(guān)證明材料項目財務(wù)分析報表房地產(chǎn)項目可行性研究報告3第一章 房地產(chǎn)項目總論 房地產(chǎn)項目背景 房地產(chǎn)項目名稱 房地產(chǎn)項目承辦單位 房地產(chǎn)項目主管部門 可行性研究工作的編制單位 研究工作概況 編制依據(jù)與原則 編制依據(jù) 編制原則 研究范圍 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 房地產(chǎn)項目建設(shè)地點(diǎn) 房地產(chǎn)項目性質(zhì) 建設(shè)總投資及資金籌措 投資計劃與還款計劃 房地產(chǎn)項目建設(shè)進(jìn)度 房地產(chǎn)項目財務(wù)和經(jīng)濟(jì)評論 房地產(chǎn)項目綜合評價結(jié)論 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 結(jié)論及建議 專家意見與結(jié)論 專家建議第二章 房地產(chǎn)項目背景和發(fā)展概況 房地產(chǎn)項目提出的背景 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 房地產(chǎn)項目發(fā)起人和發(fā)起緣由 房地產(chǎn)項目發(fā)展概況 已進(jìn)行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項目及其成果 試驗試制工作情況 廠址初勘和初步測量工作情況 房地產(chǎn)項目建議書的編制、提出及審批過程 投資的必要性第三章 房地產(chǎn)項目市場分析與預(yù)測 市場調(diào)查 擬建房地產(chǎn)項目產(chǎn)出物用途調(diào)查 產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查 產(chǎn)品產(chǎn)量及銷售量調(diào)查 替代產(chǎn)品調(diào)查 產(chǎn)品價格調(diào)查 國外市場調(diào)查 市場預(yù)測 國內(nèi)市場需求預(yù)測 產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析 價格預(yù)測 市場推銷戰(zhàn)略第四章 產(chǎn)品方案設(shè)計與營銷戰(zhàn)略 產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模 產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模 產(chǎn)品銷售收入預(yù)測 市場推銷戰(zhàn)略 推銷方式 推銷措施 促銷價格制度 產(chǎn)品銷售費(fèi)用預(yù)測第五章 建設(shè)條件與廠址選擇 資源和原材料 資源評述 原材料及主要輔助材料供應(yīng) 需要作生產(chǎn)試驗的原料 建設(shè)地區(qū)的選擇 自然條件 基礎(chǔ)設(shè)施 社會經(jīng)濟(jì)條件 其它應(yīng)考慮的因素 廠址選擇 廠址多方案比較 廠址推薦方案第六章 房地產(chǎn)項目技術(shù)、設(shè)備與工程方案 生產(chǎn)技術(shù)方案 技術(shù)來源途徑 生產(chǎn)方法 技術(shù)參數(shù)和工藝流程 主要工藝設(shè)備選擇 主要原材料、燃料、動力消耗指標(biāo) 主要生產(chǎn)車間布置方案 總平面布置和運(yùn)輸 總平面布置原則 廠內(nèi)外運(yùn)輸方案 倉儲方案 占地面積及分析 土建工程 主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計 特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計 建筑材料 土建工程造價估算 其他工程 給排水工程 動力及公用工程 地震設(shè)防 生活福利設(shè)施第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 房地產(chǎn)項目選址及用地方案 土地利用合理性分析 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案第八章 資源利用與節(jié)能措施第九章 房地產(chǎn)項目原材料供應(yīng)及外部配套條件 主要原材料供應(yīng) 燃料、加熱能源供應(yīng) 給水供電 外部配套條件第十章 房地產(chǎn)項目進(jìn)度與管理 工程建設(shè)管理 房地產(chǎn)項目進(jìn)度規(guī)劃 房地產(chǎn)項目招標(biāo)第十一章 環(huán)境影響評價 建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀 房地產(chǎn)項目的地理位置 地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象 礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動物、植物、農(nóng)作物 自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施 現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況。 其他社會經(jīng)濟(jì)活動污染、破壞現(xiàn)狀資料。 房地產(chǎn)項目與當(dāng)?shù)鼐用竦淖诮?、民族?xí)慣的相互適應(yīng)性。第十六章 風(fēng)險分析 風(fēng)險影響因素 可能面臨的風(fēng)險因素 主要風(fēng)險因素識別 風(fēng)險影響程度及規(guī)避措施 風(fēng)險影響程度評價 風(fēng)險規(guī)避措施第十七章 可行性研究結(jié)論與建議 對推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。 對不可行的房地產(chǎn)項目，提出不可行的主要問題及處理意見。當(dāng)然，房地產(chǎn)項目可行性研究的具體內(nèi)容因項目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價。在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。對開發(fā)進(jìn)步進(jìn)行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗收等階段進(jìn)行。房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實(shí)相符。7)財務(wù)評價。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為控制項目運(yùn)作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項目的風(fēng)險大小及來源提供參考。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，要綜合考慮項目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項目的國民經(jīng)濟(jì)評價。所以國民經(jīng)濟(jì)評價又叫費(fèi)用效益分析。第二部分 房地產(chǎn)項目建設(shè)可行性第三部分 房地產(chǎn)項目市場需求分析市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、房地產(chǎn)估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。按照國家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對環(huán)境有影響的建設(shè)項目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報告書的審批制度，同時，在可行性報告中，對環(huán)境保護(hù)和勞動安全要有專門論述。這些階段的各項房地產(chǎn)活動和各個工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進(jìn)行的。表2 主要工程量一覽表五、建設(shè)方案 地形 場地自然條件(1)地貌：____________________(2)水文地質(zhì)：________________(3)地震裂度：________________(4)地基土工程地質(zhì)評價： 片區(qū)規(guī)劃 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則 總平面布局 交通組織 規(guī)劃指標(biāo)根據(jù)項目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3。 立面設(shè)計 基礎(chǔ)造型及處理 上部結(jié)構(gòu) 供水排水 供電(1)供配電系統(tǒng)。______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報告并報批。______年______月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。______年______月——______年______月：單體工程驗收。表6 各類建筑銷售計劃表(%)本報告采用的各種稅費(fèi)率見表7。詳見表8及敏感性分析圖(略)。尤其對項目建設(shè)的可行性進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)查研究和全面論證。一、概述(一)項目選址及地緣環(huán)境項目選址：位于XX市目腦路東方大飯店后面地塊。計劃總投資9800萬元，計劃建設(shè)周期三年，即二00六年至二00九年。尤其是我國加入WTO后，國際貿(mào)易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發(fā)展，沿海開放的經(jīng)濟(jì)格局，在黨中央實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略決策的推動下，如今一直把自己當(dāng)邊疆省的云南提出了建設(shè)連接?xùn)|南亞、南亞次大陸的經(jīng)濟(jì)大XX，建立湄公河次流域經(jīng)濟(jì)帶。面對如此難得的時代機(jī)遇，我們要趁勢而上抓住機(jī)遇，加快發(fā)展。我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當(dāng)?shù)目蛻?，他們看好XX的房地產(chǎn)市場，對XX的發(fā)展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環(huán)境，他們中的部分人都有在XX居住的愿望。XX市城區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，市區(qū)建成面積6平方公里，全市總?cè)丝?2萬，流動人口4萬。在市場調(diào)查中發(fā)現(xiàn)為數(shù)不少的公職人員，他們都有改變現(xiàn)有住房狀況的愿望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。在流動人口群體中盡管存在著分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關(guān)鍵主要在于房地產(chǎn)商的項目吸引力和競爭力。在滿足統(tǒng)一和諧的城市環(huán)境前提下，提倡建筑風(fēng)格多樣化，實(shí)現(xiàn)建筑技術(shù)和建筑藝術(shù)的完整統(tǒng)一。體現(xiàn)出實(shí)用、自然、和諧的時代精神。市政設(shè)施及路網(wǎng)建設(shè)，作為花園式小區(qū)須具備良好的城市環(huán)境，市政設(shè)施須配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。(1)住宅建筑45603㎡，可入住205戶。(3)土地規(guī)劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路占22275㎡，%。②。≈9800萬元。20xx年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建筑和附屬配套設(shè)施，同時全部完成綠化和環(huán)境投資建設(shè)，完成總投資的18%。通過招商引資、預(yù)約、預(yù)售實(shí)現(xiàn)籌資20xx萬元，占房屋建設(shè)投資的30%。20xx年實(shí)現(xiàn)銷售3500萬元(扣除預(yù)約預(yù)售20xx萬元)實(shí)際籌資1500萬元。六、組織實(shí)施為保證項目的順利實(shí)施，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，全權(quán)承擔(dān)項目的開發(fā)建設(shè)，四川省XX市華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，將按公司法組建。公司的宗旨是：能人開發(fā)、精英管理、開拓市場、營銷XX。%的水平推算(按支出法計算)，每年能拉動XX經(jīng)濟(jì)增長1個百分點(diǎn)。增加建筑稅收(建筑營業(yè)稅和城市建設(shè)附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據(jù)有關(guān)