【正文】 全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文。（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》（4）《住宅設計規(guī)范》（5）《住宅建筑設計標準》（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 第二部分：市場研究 房地產開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。各類型產品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產品特征、分布區(qū)域等。主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。）①區(qū)域住宅市場簡述,形成時間,各檔次住宅區(qū)域內分布狀況,購買人群變化.②區(qū)域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）,開工量/竣工量,銷售量/供需比,平均售價.③區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 ①各檔次產品供應狀況②各檔次產品的集合特征,尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征,平均售價,開發(fā)規(guī)模,產品形式,平均銷售率,平均容積率,物業(yè)在區(qū)域內分布特征.③區(qū)域內表現(xiàn)最好個案狀況附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。2）使我們的價格制定更客觀合理。小區(qū)在西側道路共設置兩個出入口，采用人車適度分流及混行相結合的交通方式。住宅采取拼接形式，住宅布局結合地形布置，塑造出富于挺拔、動感、流暢的建筑外部形態(tài)，同時還注重各住宅單元內部的景觀均好性。地中海建筑風格其建筑特點是：長長的廊道延伸到盡頭，然后垂直轉彎，半圓形高大的拱門，或數(shù)個連續(xù)或垂直交接，墻面通過穿鑿或版穿鑿形成鏤空的景致。該風格建筑也將以其獨特的形體和風格塑造整個城市的容貌，塑造這座城市的文化風貌，繼而成為構成城市形象的一部分。 公共配套公共建筑根據(jù)規(guī)劃要求及區(qū)位特點，并結合居民的出行進行設計。結構方案 設計依據(jù)。、規(guī)程《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB 500682001《建筑結構荷載規(guī)范》（2006版）GB 500092001《混凝土結構設計規(guī)范》GB 500102010《建筑抗震設計規(guī)范》GB 500112010《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB 500072002《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》《砌體結構設計規(guī)范》《建筑樁基技術規(guī)范》《建筑工程抗震設防分類標準》JGJ32010 GB50003－2001 JGJ94—2008 GB50223—2008 建筑分類等級本工程建筑結構的安全等級為二級，抗震設防類別為乙類，結構抗震等級為三級。樓面、室面板采用鋼筋混凝土樓板；地下室周圈采用鋼筋混凝土擋墻。地下室混凝土抗?jié)B等級為P6級。本工程主體結構整體分析計算采用中國建筑科學研究院研制“多層及高層建筑結構空間有限元分析與設計軟件SATWE”。給排水系統(tǒng)方 概況本工程2棟10層和2棟9層居住及渡假為主的住宅組成，地下室為車庫（含設備用房）。日kh= t=24h商業(yè)生活用水定額：8L/㎡/d，最大時用水量約為28m179。各建筑物生活給水由生活變頻供水設備供水。室內衛(wèi)生潔具均采用節(jié)水型產品，坐便器沖洗水箱的一次沖水量不大于6L，水嘴采用陶瓷閥芯水嘴，洗手盆設置撳壓式水嘴，小便器和蹲便器沖洗選用感應式沖洗閥，以減少水資源的浪費。在水泵接合器15至40m范圍內應有室外消火栓。室內消防布置應保證有兩支水槍的充實水柱同時到達室內任何部位。一層公建按中危險Ⅰ級（噴水強度為6L/min地下車庫、一層公建噴淋系統(tǒng)合用供水設備，噴淋泵高于地下車庫水泵房內，噴淋泵從消防水池內抽水，利用住宅樓屋頂消防水箱（有效儲水容積為18m179。所有消防水池均由室外消防給水管網補水。地下層消防電梯旁設置2m179。污水來源于生活污、廢水。餐飲廚房污水通過隔油池處理后排至基地室外污水管網。/d，最大時生活污水量為40m179。電氣系統(tǒng)方案 設計依據(jù)第四篇：房地產項目可行性研究報告房地產項目可行性研究報告隨著社會不斷地進步，報告的使用頻率呈上升趨勢，我們在寫報告的時候要注意邏輯的合理性。)建設規(guī)模與目標：土地面積：畝(平方米)容積率：開發(fā)周期：土地價格： 元/畝(a市國有土地使用權掛牌出讓起價)建筑面積(預計)：總建筑面積：㎡)周圍環(huán)境與設施(1)步行約10 分鐘可至a市中心。(5)北面為a市人民銀行。(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎。(8)我公司與a市的政府及建設主管部門的良好公共關系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。(12)a市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。全市森林覆蓋率達56%，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。a市房地產住宅市場分析a市房地產業(yè)從起步到發(fā)展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業(yè)處于萌芽狀態(tài)。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產開發(fā)兩者良性互動，房地產場進入有序發(fā)展時期。%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，%。表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。表現(xiàn)之五：拉動經濟效果顯著。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。——從消費結構看隨著房地產市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。據(jù)調查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。其它房屋均為二——四層。具有一定的房屋拆遷經驗。a市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。地塊內大致布置一棟 **15層。占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：%總建筑面積：61460㎡，容積率：高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。 生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況。 房地產項目主要污染源和污染物 主要污染源 主要污染物 房地產項目擬采用的環(huán)境保護標準 治理環(huán)境的方案 房地產項目對周圍地區(qū)的地質、水文、氣象可能產生的影響 房地產項目對周圍地區(qū)自然資源可能產生的影響 房地產項目對周圍自然保護區(qū)、風景游覽區(qū)等可能產生的影響 各種污染物最終排放的治理措施和綜合利用方案 綠化措施，包括防護地帶的防護林和建設區(qū)域的綠化 環(huán)境監(jiān)測制度的建議 環(huán)境保護投資估算 環(huán)境影響評論結論第十二章 勞動保護與安全衛(wèi)生 生產過程中職業(yè)危害因素的分析 職業(yè)安全衛(wèi)生主要設施 勞動安全與職業(yè)衛(wèi)生機構 消防措施和設施方案建議第十三章 企業(yè)組織和勞動定員 企業(yè)組織 企業(yè)組織形式 企業(yè)工作制度 勞動定員和人員培訓 勞動定員 年總工資和職工年平均工資估算 人員培訓及費用估算第十四章 投資估算與資金籌措 房地產項目總投資估算 固定資產投資總額 流動資金估算 資金籌措 資金來源 房地產項目籌資方案 投資使用計劃 投資使用計劃 借款償還計劃第十五章 財務與敏感性分析 生產成本和銷售收入估算 生產總成本估算 單位成本 銷售收入估算 財務評價 國民經濟評價 不確定性分析 社會效益和社會影響分析 房地產項目對國家政治和社會穩(wěn)定的影響。 房地產項目對合理利用自然資源的影響。 對主要的對比方案進行說明。 可行性研究中主要爭議問題的結論。其具體內容如下：1)項目概況。3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。大型開發(fā)項目，其建設期長、投資額大，一般需要進行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內容同時作出統(tǒng)籌安排。6)資金的籌集方案和籌資成本估算。財務評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關法規(guī)，從項目角度對項目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項目財務狀況進行分析，借以考察項目財務可行性的一種方法，其內容包括項目的銷售收入和成本預測，預計損益表、資產負債表、財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內部收益率、投資回收期、債務償還期、資產負債率等。9)國民經濟評價。國民經濟評價包括社會、經濟和環(huán)境效益評價。10)結論。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。第七部分 房地產項目組織和勞動定員在可行性報告中，根據(jù)項目規(guī)模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業(yè)組織機構，勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。表3 項目建筑技術經濟指標 建筑方案總體構思(1)住宅。(2)照明及電力設備。______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設計。______年______月______日：工程開工。______年______月——______年______月：分項工程驗收。表7 稅費率表(%)項目盈利能力詳見附表3~~附表7。詳見表9表9 臨界點分析表項目的主要經濟指標見表10。同時，邀請省內外房地產開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設計和方案選評。項目土地面積約135000㎡()。二、實施可行性分析具有劃時代深遠意義的黨的十九大精神：“為全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化，開創(chuàng)中國特色的社會主義事業(yè)新局面。啟動參與中國東盟自由貿易區(qū)建設行動計劃，加快建設“五大XX”、構筑“五大平臺”、推進六大產業(yè)合作。(二)項目建設的市場分析云南與東盟自由貿易區(qū)的形成，必然給XX市帶來旺盛的人氣。據(jù)國內外客戶向我們提供分析情況看愿在XX購買花園式住宅。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放二十幾年來的發(fā)展，XX市已成為西南邊陲上一顆璀爛的明珠。隨著“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區(qū)服務，享受方便、周到、安全的物業(yè)管理服務也成為一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區(qū)化、住房個性化，環(huán)境園林化所帶來的新理念。三、項目內容四川省XX市華泰房地產開發(fā)有限公司開發(fā)項目，開發(fā)占地面積200畝，總建筑面積約81000㎡，項目建設定位是花園式住宅小區(qū)，同時建設與之相配套的公共建筑和會所。在建筑的空間構圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現(xiàn)一種格調，力求達到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。XX市是一個四季長青的美麗城市，小區(qū)的環(huán)境在滿足本位功能的前提下適當布置了一些綠化、建筑小品，進而豐富大環(huán)境的內涵。供水、供電均采用市政網絡，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統(tǒng)的所有管線按功能區(qū)分全部為地下管、溝埋設。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。綠化34668㎡，%。③。項目建設計劃我們將根據(jù)州內的建筑市場發(fā)展態(tài)勢，采取總體布局，分步實施，滾動開發(fā)，逐步就位的思路，計劃在20xx年內全部開發(fā)完成，建設周期三年,具體計劃是：20xx年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎設施建設，完成小區(qū)內50000㎡的道路及地下管道的鋪設，完成總投資的25%。至此全部完成小區(qū)建設，并籌組物業(yè)管理公司，納入市場化的物業(yè)管理經營服務。該資金籌措從20xx年5月啟動到20xx年，用10個月的時間加強銷售力度實現(xiàn)。20xx年實現(xiàn)銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用于歸還20xx萬元貸款外，可有效投入后續(xù)開發(fā)資金1300萬元。依照有限責任公司的章程組成公司治理結構，實行董事會領導下的總經理責任制，按現(xiàn)代企業(yè)制度要求和現(xiàn)代企業(yè)管理的理念和手段進行公司運作。公司有決心在3年的開發(fā)建設中，實現(xiàn)碧波揚風帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。促進相關產業(yè)的發(fā)展據(jù)投入產出模式測算，每100萬元房地產投資(或銷售)可拉動相關產業(yè)的發(fā)展285萬元，房地產與40多個產業(yè)部門有密切關系，其中建筑行業(yè)最直接。(二)風險分析國內市場變化的風險房地產作為特殊的商品，在社會主義市場經濟中。截止二00二年三季度，%。嚴格控制自有資金不足，行為不規(guī)范的房地產企業(yè)新開發(fā)項目。我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發(fā)生變化了的情況，從XX房地產市場這一客觀實際出發(fā)，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發(fā)熱”的舉措都是有害的。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在于擴大國內需求。首先就我公司而言，異地開發(fā)、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。盡管存在一定的風險，但在XX市委、市政府及相關部門的領導下，在社會各界和有關專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發(fā)建設好。請市委、市政府、XX市邊境經濟合作區(qū)給予大力支持。同時，邀請省內外房地產開發(fā)企業(yè)和建筑規(guī)劃專家進行了精心的規(guī)劃設計和方案選評。項目土地面積約135000㎡()。二、實施可行性