【正文】 ? 財務基準 收益率 參考本行業(yè)一定時期的平均收益水平，并考慮項目的風險因素，設定為8%。 ? 總投資估算中的詳細數據見附表 “ XXXX 首 一 期 項目 資 成本 估算 表” 。 ? 經營期間的稅費。 ? 項目營銷組織機構 本項目營銷機構是公司下屬項目的營銷機構，依托公司項目而存在，機構設計原則機構精簡，分工負責。目前與 TOTO、西門子、美的、松下等 70 余家國際一線品牌簽訂戰(zhàn)略供貨聯(lián)盟。家居安防標準配置為客廳設紅外線探頭一個，入戶門設門磁一個，主臥設緊急按鈕一個。 滿屋名 牌 住宅室內裝修 ： XXXX 全面整合世界級知名品牌的技術優(yōu)勢，與西門子、 TOTO、科勒、多樂士、奧鉑、松下等幾十家國際品牌簽訂協(xié)議，組成精品戰(zhàn)略聯(lián)盟，精裝修從源頭保證品質，確保始終如一的世界頂級。為方便各 期 住戶的便利，每 期 均有不同的商業(yè)面積和商業(yè)狀態(tài)。同時，各組團線性交叉景觀元素，都將成為本項目環(huán)境規(guī)劃的亮點。在環(huán)境設計中，項目的建筑規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃相互協(xié)調、相互統(tǒng)一、一氣呵成。 土地性質綜述 項目用地通過 出 讓 方式獲得。項目開工建設后，還將帶動公交、客運、 商業(yè) 物流等相關產業(yè)在 XX 市 生根發(fā)展，為 XX 市 人居環(huán)境的改善和區(qū)域經濟的可持續(xù)發(fā)展帶來新的契機，并對 XX 市經濟的發(fā)展起到較大的推動作用。 20 “ 精品化 ” 發(fā)售模式 XX 一貫堅持 “ 精品化 ” 發(fā)售模式， 各項目 開放時 均 以準現樓、實景園林、高端配套、 精裝修 樣板房 立體化全景呈現 ，實景體驗式營銷手段在全國屢創(chuàng)佳績。 物業(yè)管理 XXXX 項目由 金碧物業(yè) 實施物業(yè)服務 。 XXXX 擁有 約 6 萬平米的園林景觀，綠 化率達 40%以上 。 XX 堅持全球化視野，在世界經濟一體化背景下，全面實施國際化精品產業(yè)戰(zhàn)略，致力于成為二十一世紀中國地產規(guī)模一流、品牌一流、團隊一流的 “ 三個一流 ” 企業(yè)，全力打造全球化地產航母。 項目市場競爭分析 項目競爭優(yōu)勢分析 本項目無可比擬的獨到優(yōu)勢： 項目品質 XX （ 2） 、目標客戶群定位分析 17 XX 市 城區(qū)市場將是本項目的主打市場，而周邊縣鎮(zhèn)的外地購房客戶將是本項目的重要客群。區(qū)內匯集了 5 所高校、 25 所中學、 38 小學，市委、市政府規(guī)劃建設的科教園區(qū)也坐落在 該 區(qū)。 區(qū)域房地產市場特點 根據各項目分布及特征，將 XX 市 分為四大區(qū)： (1) 衛(wèi)濱區(qū) 位于 XX 市的南部，是 XX市未來城市發(fā)展“東擴南移”的戰(zhàn)略重點。二手 房成交面積 萬平方米，同比增長 %，環(huán)比增長 %；二手房成交價格 元 /平方米，同比增長 %，環(huán)比增長 %。平 原新區(qū)作為全省 6 大新區(qū)之一，是對接 XX、建設 “ 復核 ” 城市的橋頭堡，目前已初具規(guī)模。 2021年 15月份，全市完成城鎮(zhèn)固定資產投資 ，同比增長 %?？梢?，三、四線城市未來 的房地產市場 具有較大空間。 (3)房地產供給預測 預測 2021 年房地產供給 總體 將 小幅 增長 ， 預計 2021 年 一線城市在政策調控下需求 平穩(wěn) 的情況下，供給相對來說會出現過剩的局面，三線城市新開項目 雖然 較 2021 年增長 較大 ，但由于 前期新開項目少，市場 需求旺盛，供給仍顯不足，尤其是當地的高品質樓盤，仍會持續(xù)供不應求的局面。 2021 年全國商品房竣工面積大幅增長，新開工面積小幅增長，供給增長主要來源于存量項目；從土地方面看，完成開發(fā)的面積略有下降，供給相對不足 。在公司的產品結構方面，中端產品占 40%，中高端產品占 30%，高端產品占 10%，旅游地產產品占 20%。 產品設計標準化，有效控制建設成本 XX 通過標準化設計及優(yōu)化設計，嚴格、有效地控制建設成本。曾榮獲“優(yōu)秀中國特色社會主義事業(yè)建設者”、“中國十大慈善家”、“中國房地產十大風云人物”等稱號。 2021 年 12 月 5 日， 信陽 XXXX 舉行了盛大的開盤儀式，當日銷售額達 億，創(chuàng)下 信陽 樓市的新高， 詮釋 了 信陽 人居新理念 。 2021 年 10 月， XX地產集團 XX“ XX御景半島”項目正式開盤。 XX 率先 儲備了一批三線城市的優(yōu)質 地塊 ， 該類地塊位置優(yōu)越，一般 毗鄰 市中心 繁華商業(yè)區(qū) 或緊挨 市 委 市 政府 行政中心 ，潛力巨大， 資源稀缺性 高 ， 項目 升值前景非?？捎^。 第二，依靠大量信息和品牌優(yōu)勢，在土地二級市場并購優(yōu)質低成本項目。 國際資本的支持， 讓 XX 邁入了一個全新的高速發(fā)展時期。 . 項目建設單位 介紹 XXXX 置業(yè) 有限公司 成立于 2021 年 12 月 24 日，注冊資本 2021 萬元，實收資本為 2021 萬元，法定代表人梁謙，公司經營范圍為房地產開發(fā) 經營。 是集房地產規(guī)劃設計、開發(fā)建設、物業(yè)管理于一體的現代化 國際企業(yè)集團 ，連續(xù) 7 年位列中國房地產企業(yè) 10 強 ，目前， 擁有中國一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)、中國甲級資質的建筑設計規(guī)劃研究院、中國一級資質的建筑施工公 司、擁有中國一級資質的建筑監(jiān)理公司、中國一級資質的物業(yè)管理公司 。 優(yōu)質的土地儲備， 拿地成本 大幅低于行業(yè)平均水平 XX 的土地儲備價格低廉。 在全國戰(zhàn)略拓展的進程中， XX 優(yōu)先選擇中國經濟最具活力、增長最具可持續(xù)性的區(qū)域經濟中心，如重慶、天津、沈陽、南京、武漢、成都等。產品按照精品標準全面轉型后， XX 在各主要城市成功建立了 高品質產品形象 ，置業(yè)者認同 XX 品牌的附加價值 ，產品品牌形成了強大的市場號召力 ，因此 ， XX 所有項目都成為當地標志性物業(yè)。 同時， XX 在三線城市的項目也取得了優(yōu)秀的銷售業(yè)績。 團隊 及管理 優(yōu)勢 中國一流的管理團隊 公司擁有中國一流的領導管理團隊，平均年齡 42 歲，平均房地產開發(fā)管理經驗 14 年以上。 成本優(yōu)勢 公司擁有系統(tǒng)的項目開發(fā)成本控制體系。同時，依靠全國統(tǒng)一的采購配送體系，材料及設備直接送達施工現場，有效降低了采購環(huán)節(jié)中的流通成本、運輸成本、倉儲成本。 （ 2）房地產需求。 房地產投資重心將由一線城市轉向二三線城市。 2021 年 10 月 1 日，中國 房產信息集團聯(lián)合中國房地產測評中心共同發(fā)布《 2021 年前三季度中國房地產企業(yè)住宅銷售排行榜》 ， XX 以 597 萬平方米的銷售面積居首。 XX經濟形勢良好 中國社科院《 2021 中國城市競爭力藍皮書》顯示， XX 綜合競爭力位居河南省第 3 位。 交通區(qū)位優(yōu)勢突出 XX 是豫北地區(qū)唯一的國家公路運輸樞紐城市，京廣和太石鐵路在此交匯，石武高鐵客運專線正在建設， 106 國道、 107 國道及京港澳、大廣、濟東高速穿境而過。 二、 XX 房地產市場概況 截止 2021 年上半年， 累計投入 260 億元，完成舊城改造面積 800 余萬平方米，引進澳門寶龍、上海綠地、大連萬達等知名企業(yè)參與城市改造建設 ， 完成城中村、棚戶區(qū)拆遷 萬平方米，啟動建設新型農村社區(qū) 269 個，累計建成面積 萬平方米，搬遷入住農戶 萬 戶，城鄉(xiāng)居民生產生活工作環(huán)境得到了明顯改善。 （ 1）、在售多層均價對比分析 XX 多層均價總體價位在 3100— 4200 元 /㎡之間運行，均價差價 1100 元。 (2)紅旗區(qū) 位于 XX 市東南部，面積約 148 平方公里，是 XX 市的政治文化中心區(qū)，轄區(qū)駐有小店工業(yè)區(qū)、科教園區(qū)和高新技術產業(yè)區(qū)。在建的南水北調中線工程、濟東高速公路、新晉高速公路以及西氣東輸河南豫北支線均從境內通過 ，但 由于先前當地居民不注意環(huán)境的保護，目前該區(qū)域居住環(huán)境較差，而且XX 市未來城市的發(fā)展戰(zhàn)略是“東擴南移”，故該區(qū) 的房地產發(fā)展處于空白階段。從發(fā)展趨勢來看， XX 的房地產開發(fā)將有巨大的商機； XX 距周邊的武漢、 XX、合肥、西安等大城市 較近 ，是全國重要的交通樞紐。 繼 2021 年 全 年共實現總銷售額 303 億元 佳績，同比增長 400%后， 2021 年全年銷售突破 504 億大關，進一步實現了大步跨越。 小區(qū)內以大面積的核心水景為其景觀特色，水景集中布置，營造出宏大的氣勢，形成了富有特色的景觀核心區(qū)。 戶型特色 XXXX 由國際著名建筑大師主筆，結合現代園林小區(qū)，吸取先進科技，激發(fā) 了示范人居 發(fā)展 的 動力。憑借其一貫的創(chuàng)新精神、專業(yè)化管理、規(guī)范化運作等優(yōu)勢，不斷引入國內外先進的管理理念，打造金碧特色管理模式，以其鮮明的“三大特色”（特色的保安隊伍、特色的物業(yè)服務、特色的社區(qū)文化）鶴立于全國物業(yè)管理行業(yè)。 1 市 政府的大力支持 XX 集團 進駐 XX，受到 XX 市政府的高度關注和大力支持， 市領導多次到 XX考察了 XX 集團在 XX 地區(qū)的樓盤， XX 市 政府均充分意識到項目的重要性，并把本項目 作為 XX 市 重點項目來扶持。 第三章 項目建設的依據及合法性 項目從用地取得、規(guī)劃、設計，按照國家建設項目程序進行，具備合法性，目前已取得下列項目開發(fā)合法性有關文件（詳 見 表 31）： 表 31： 序號 文件名稱 文件編號 取得時間 1 國土證 2 建設工程規(guī)劃許可證 第 四 章 項目建設地址及環(huán)境 項目位于 XX 市南 區(qū) ，距離 XX 市核心商業(yè)區(qū) 3 公里，距離老城區(qū)人民公園 公里。 本項目規(guī)劃設計定位為： 高階新區(qū)，獨特的時尚都市風格、可持續(xù)性發(fā)展用地規(guī)劃，優(yōu)美的健康生態(tài)環(huán)境、極具品味的現代人居。 在本項目景觀設計中，以中心園林區(qū)為主，組團 景觀為輔，形成主題各異，風格各具的園林景觀體系。為體 現項目開發(fā)檔次和提升項目環(huán)境素質，本項目居住停車和商業(yè)停車除少量地面停車位外，均采用地下車庫方式，并在停車庫采取現代智能安保技術措施。 表 51 項目建設內容一覽表 項目 層數 棟數 建筑面積 （平方米） 高層住宅 3 27 4 商業(yè) 1 綜合樓 4 1 合計 國際級航母配套、滿屋名牌、 9A 精裝整合， 幾千 余條精品標準，強強聯(lián)合，消費者將獲得大量優(yōu)勢市場資源信息庫，尊貴會員身份，品質保障，真正讓消費者享受到高性價比的產品。 5) 給排水：每戶設 獨立水表，水管暗裝。 11)電梯： OTIS 電梯。 開發(fā)建設和銷售計劃為： ? 籌建期 ： （ 2021 年 1 月前） 完成各項手續(xù)辦理，人員配備、項目規(guī)劃、設計、開工前準備 。 ? 擬建工程的其它費用，包括土地出讓金、征地補償費、電力增容費 用 、勘察設計費、建設單位管理費、人員培訓費用等。 ? 土地出讓金及土地轉讓費用按項目實際繳納金額計算。 財務評價基礎數據與參數 ? 財務價格 財務評價是對擬建項目未來的效益和費用進行分析，采用的是預測價格。經測算， 預測 項目銷售收入達到 億元。 項目所需總投資 萬元，其中： ? 企業(yè)自籌 15000 萬元，占投資總額的 31%； ? 向銀 行申請開發(fā)貸款 15000 萬元 ，占投資總額的 31%； ? 剩余資金由開發(fā)商通過 銷售收入回款解決。 ? 設備購置價格參考國內設備生產廠最新報價資料估算。 內容 項目總投資包括固定資產投資及項目建成后經營所需的少 量流動資金。 第六 章 項目實施進度 本項目 計劃分 五 期開發(fā)， 其中， 首 期 項目 開發(fā) 建設期 （含裝修期） 為 30 個月，銷售期 30 個月?！傲謨取? 燃氣熱水器。（由用戶自行申請開通） 3) 寬帶網：預留寬帶網接口，配高級面板。 項目建筑立面色彩上采用歐洲經典的建筑色，清新而不失舒雅，配合原生態(tài)的石材、木材等作為建筑元素，力面材料和顏色選擇上，既不張揚跳躍，又不會隨著時間的流逝和雨水的洗刷而輕易變臟，基座突出了建筑的厚重感和親切感。本項目各 期 均有各自的環(huán)境空間，建筑規(guī)劃也圍繞中心綠洲展開設計。自然林地的保護不僅僅為城市發(fā)展提供了與生態(tài)和諧的要素，更重要的是提升本項目的居住品味，保持區(qū)域內得天獨厚的舒適環(huán)境。 項目總體規(guī)劃對建設分期開發(fā)強度、建 筑最佳采光通風、人性化私密性需求、組團人文關系、城市形象和天際線、商業(yè)業(yè)態(tài)等方面進行了綜合設計。 市場分析結論 預測 2021 年 2021 年 XX 市 房地產市場將保持持續(xù)上升的發(fā)展態(tài)勢，土地成本將持續(xù)上升，普通住宅供應量將增加，整體價格呈上升態(tài)勢，市場管理日趨專業(yè)化、規(guī)范化，簡而言之： XX 市 房地產住宅市場需求旺盛，市場發(fā)展前景光明，市場對有特色的中低密度 高檔精品 樓 盤有較大的接受度。 XXXXXX 項目位于 XX 市西南角，距離老城區(qū)人民公園 公里。在管物業(yè)項目逾86 個，總建筑面積逾 3883 萬平方米，管理物業(yè)類型涵蓋多層住宅、高層住宅 、獨立式別墅及商業(yè)物業(yè)等，不斷升級“精品物業(yè)管理標準”，社會化、專業(yè)化、市場化服務優(yōu)勢日益凸顯。 1）、 5200 平米皇家會所： 5200 平米多功能超豪華的皇家會所，以純粹歐式新古典建筑，內外裝潢豪華氣派，配備室內恒溫泳池、桑拿房、閱覽室、豪華餐廳、健身館、球類運動館 ?完美成就休閑