【正文】 健身、 科學(xué)養(yǎng)生、財(cái)智會(huì)晤、高檔聚會(huì)等各種圈層活動(dòng)。在施工環(huán)節(jié)中， XX 與全國(guó)排名前十的裝修公司建立 了 戰(zhàn)略合作 關(guān)系 ， 由他們配備專業(yè)素質(zhì)的隊(duì)伍來(lái)負(fù)責(zé)裝修，而XX 自己的管理團(tuán)隊(duì)也針對(duì)整體施工環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，以此保證 XX9A 精裝滿屋名牌 的高品質(zhì)和高性價(jià)比。XXXX 歐陸新古典主義建筑與皇家園林交相輝映 ， 80140 平方米 精裝 尊邸，南北對(duì)流，戶戶觀景 ；五星級(jí) 豪華會(huì)所、國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街等國(guó)際級(jí)至尊配套；著名物 18 業(yè) 金碧物業(yè)提供尊貴服務(wù)；世界級(jí)皇家園林、國(guó)際級(jí)航母配套、滿屋名 牌 9A精裝。 作為民生品牌地產(chǎn)代表 XX 產(chǎn)品系列里精品宜居樓盤(pán)的典范， XXXX項(xiàng)目恰到好處的彌補(bǔ)了這一缺憾，市場(chǎng)機(jī)會(huì)十分有利。 牧野區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)近幾年來(lái)的快速發(fā)展，已形成自己的特色產(chǎn)業(yè)、行業(yè)優(yōu)勢(shì)，成為豫北地區(qū)全方位開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū) ， 但該區(qū)的 房地產(chǎn) 市場(chǎng) 卻不太成熟，處于起步階段，有充足的發(fā)展空間， 客戶群多為 中 年人及部分事業(yè)有成的外來(lái)務(wù)工人員。近年來(lái)，衛(wèi)濱區(qū)區(qū)委、區(qū)政府堅(jiān)持以項(xiàng)目統(tǒng)攬全局，正在努力打造立足豫北、面向中原、輻射周邊的商貿(mào)物流中心，特設(shè)衛(wèi)濱區(qū)工業(yè)集中區(qū)，水、電、路、場(chǎng)地三通 16 一平，內(nèi)外部環(huán)境寬松，已有 10 余個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商在給區(qū)投資興業(yè)。 2021 年全年， XX 市市區(qū)房地產(chǎn)累計(jì)銷售 21957 套，同比上漲 %，銷售均價(jià) 3121 元，較 2021 年上漲了 461 元。 14 區(qū)域狀況小結(jié) XX 有豐厚的文化底蘊(yùn)以及優(yōu)越的交通樞紐，使得 XX 處于城市規(guī)劃的高速發(fā)展階段；宏觀經(jīng)濟(jì)總體向好，并保持著快速發(fā)展的勢(shì)頭，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；人們生活水平正在得到迅速的提高，對(duì)改善居住條件的追求將速度膨脹，產(chǎn)生大量的住宅 需求將有待于釋放；近幾年 XX 的工業(yè)和市中心的商業(yè)都取得了高速發(fā)展的成績(jī)，他們的發(fā)展無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生大量的住宅需求。 2021 年 15 月份，全市城鎮(zhèn)億元以上在建項(xiàng)目 183 個(gè)，比去年同期增加 67 個(gè)；完 成投資 億元，同比增長(zhǎng)%。石武高鐵通車后 15 分鐘即可抵達(dá) XX 市區(qū)， 現(xiàn)轄 12 個(gè)縣（市、區(qū)），總面積 8629 平方公里，總?cè)丝?565 萬(wàn)人；市區(qū)建成區(qū)面積 100 平方公里，人口 100 萬(wàn)人。 （ 5）政策性分析 2021 年 4 月，新國(guó)十條出爐，對(duì)一線城市過(guò)速上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行遏制，該政策的初衷在于 讓房地產(chǎn) 市場(chǎng) 回歸理性， 客觀 上 對(duì)規(guī)范行業(yè) 運(yùn)營(yíng) 、 加速 房地產(chǎn) 行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整 具有積極意義 。 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)如下所述： （ 1） 房地產(chǎn)投資預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè) 2021 年房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)較快增長(zhǎng)。具體態(tài)勢(shì)體現(xiàn)在 4 個(gè)方面： （ 1）房地產(chǎn)投資。由于 XX 全國(guó)項(xiàng) 目建設(shè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，確保了投標(biāo)的龍頭企業(yè)能以最合理的價(jià)格提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)了 XX 集中招投標(biāo)的規(guī)模效益。 中國(guó)一流的人才機(jī)制 XX 從人才引進(jìn)、員工培訓(xùn)、績(jī)效考核和保障員工權(quán)益四個(gè)方面建立了中國(guó)一流的人才機(jī)制。 2021 年全年銷售突破 504 億大關(guān)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了大步跨越。 2021 年元旦期間，全國(guó)各地樓市顯露回暖征兆，清遠(yuǎn) XX 金碧天下、長(zhǎng)沙 XX華府、太原 XX 綠洲二期 3 盤(pán)齊開(kāi)，三個(gè)樓盤(pán)，銷售額高達(dá)十余億元。 XX 產(chǎn)品，代表了中國(guó)房地產(chǎn)的精品標(biāo)桿； XX 的產(chǎn)品品牌，已成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先品牌。 升值潛力巨大，為公司帶來(lái)更高的投資回報(bào) XX 土地儲(chǔ)備的區(qū)域?qū)傩?、環(huán)境特點(diǎn)及規(guī)劃前景，決定了項(xiàng)目巨大的升值空間。 資金運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 公司擁有嚴(yán)密科學(xué)的資金計(jì)劃管理體系和優(yōu)秀的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，能夠及時(shí)把握各區(qū)域、各項(xiàng)目銷售回款、貸款情況以及資金需求，以嚴(yán)謹(jǐn)周密的資金計(jì)劃控制，實(shí)現(xiàn)少投入、多產(chǎn)出，為公司帶來(lái)穩(wěn)定充裕的現(xiàn)金流。 中高級(jí)管理人員 40 人，部門(mén)設(shè)置齊全，下設(shè)行政人事部、財(cái) 務(wù)部、監(jiān)察分室、采購(gòu)部、工程部、工程技術(shù)部、合同管理部、開(kāi)發(fā)部、營(yíng)銷部、預(yù)決算部、招投標(biāo)部、綜合計(jì)劃部、總工室等。 目前公司 擁有 員工 120 人， 其中本科以上 (含本科 )學(xué)歷 占 比達(dá)到 90%以上 ,中高級(jí)職稱人員占 50%左右。 2021 年 全年 銷售面積 萬(wàn)平方米，合約銷售金額達(dá) 億元，銷售面積及銷售金額均位于全國(guó)第二 ， 進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了大步跨越。此類項(xiàng)目規(guī)模較大，可滿 足配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；開(kāi)發(fā)周期一般3 到 5 年，可先建造大型園林及環(huán)境配套，以實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格與速度雙提升，最大程度獲取規(guī)模開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，從而符合公司的精品戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。在內(nèi) 部推行集團(tuán)化緊密型管理體系，嚴(yán)控產(chǎn)品質(zhì)量；對(duì)外大規(guī)模整合各類優(yōu)勢(shì)資源，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、主體施工、園林建設(shè)、裝修裝飾，到材料設(shè)備都與國(guó)內(nèi)外 300 多家相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)建立合作聯(lián)盟。 2021 年國(guó)慶黃金周期間， XX 地產(chǎn)集團(tuán)在 XX、成都、沈陽(yáng) 、重慶、武漢、西安、南京、天津、昆明、太原、鄂州等 12 個(gè)核心城市 18 個(gè)精品樓盤(pán)實(shí)現(xiàn) 同時(shí) 開(kāi)盤(pán)，全國(guó)范圍內(nèi)推出貨量近 2 萬(wàn)套住宅，項(xiàng)目全部以“園林實(shí)景 +準(zhǔn)現(xiàn)樓 +精裝修”精品面市， XX 全國(guó)項(xiàng)目七天銷售額達(dá)到 億，成為“黃金周”全國(guó)銷售冠軍。這種低開(kāi)高走的策略與精品戰(zhàn)略組合在一起，有效的提升了產(chǎn)品性價(jià)比，獲得了全國(guó)置業(yè)者的認(rèn)可。員工總計(jì) 1 萬(wàn)余 人，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)系統(tǒng)員工 92%以上是大學(xué)本科及以上學(xué)歷，是中國(guó)一流的員工隊(duì)伍。 集中招投標(biāo)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益 XX 嚴(yán)格實(shí)施集中招投標(biāo) ， 對(duì)于各類主體、裝修、園林等大型工程，全國(guó)各地的項(xiàng)目均由集團(tuán)統(tǒng)一招投標(biāo)。 9 高端產(chǎn)品：一般以 XX 華府系列為主 － 定位為所在城市 頂級(jí) 豪宅，是填補(bǔ)當(dāng)?shù)睾勒袌?chǎng)空白的標(biāo)志性物業(yè)； － 通常位于大城市中區(qū)域價(jià)值高、形象較佳的中心地段或未來(lái)升值潛力較大的區(qū)域 (如規(guī)劃的 CBD)； － 產(chǎn)品主要為花園洋房、小高層洋房等； － 一般均為大戶型單位，采用最高端、最豪華的設(shè)計(jì)及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn) ； － 通常配套有大型豪華會(huì)所、商業(yè)及教育等設(shè)施； 旅游地產(chǎn)產(chǎn)品：一般以 XX 金碧天下系列為主 － 定位為集旅游、度假、商務(wù)、居住一體的大型旅游度假項(xiàng)目； － 通常位于人口超過(guò) 500 萬(wàn)特大城市周邊 2075 公里范圍內(nèi)；臨近高速公路出口，非屬超大城市行政區(qū)域； － 坐落于自然、優(yōu)美的大型山水環(huán)境之中，具有得天獨(dú)厚的景觀資源； － 產(chǎn)品主要為單體別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層及高層住宅； － 通常配套 10 萬(wàn)平方米左右的五星級(jí)酒店、會(huì)議中 心、健康中心、娛樂(lè)中心、飲食中心、商業(yè)中心、運(yùn)動(dòng)中心及區(qū)域公交系統(tǒng)； 中高端及中端產(chǎn)品：一般以 XX 綠洲 /XXXX/XX 城 /XXXX 系列為主 － 定位為配套完善、環(huán)境優(yōu)美的大型 宜 居 住宅小區(qū)； － 通常位于城市的次級(jí)中心區(qū)域，周邊交通便利，市政配套齊全； － 產(chǎn)品主要為多層、小高層、中高層以及高層住宅； － 通常配套大型會(huì)所、運(yùn)動(dòng)中心、幼兒園、商業(yè)街等生活設(shè)施； . 可行性報(bào)告編制依據(jù) ? 《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法》； ? 《可行性研究指南》； ? 《方法與參數(shù)》； ? 項(xiàng)目有關(guān)資料； ? XX 市行政事業(yè)及服務(wù)性收費(fèi)目錄 . 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) XX 首一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 單位 指標(biāo) 備 注 1 建設(shè)用地 m2 2 總建筑面積 m2 可銷售面積 m2 10 高層住宅 m2 商鋪 m2 地下車位 個(gè) 公共配套面積 m2 3 容積率 4 綠化率 % 5 總投資 萬(wàn)元 其中： 自籌資金 萬(wàn)元 銀行貸款 萬(wàn)元 預(yù)售收入 萬(wàn)元 6 銷售收入 萬(wàn)元 7 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 8 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 9 投資利潤(rùn)率 % 10 投資凈利潤(rùn)率 % 11 銷售凈利潤(rùn)率： % 12 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 13 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率： 8%） 萬(wàn)元 ￥ 8, 14 盈虧平衡點(diǎn) % % 第二章 市場(chǎng)分析 與項(xiàng)目定位 我國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 形勢(shì)發(fā)展分析 2021 年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯觸底回升，房地產(chǎn)投資、銷售和供給均大幅增長(zhǎng)，房屋價(jià)格也持續(xù) 走高，市場(chǎng)景氣狀況良好。 2021 年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格呈觸底反彈走勢(shì)，商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)，全年平均銷售價(jià)格大幅上漲，北京、上海等大中型城市房?jī)r(jià)漲幅居前。 一線城市由于房?jī)r(jià)居高，是國(guó)家政策調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，因此價(jià)格難以上漲，將小幅下滑，三線城市由于起步晚價(jià)格低， 且 需求旺盛，所以 房?jī)r(jià) 將延續(xù)上漲的趨勢(shì) 。 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況 XX 市位于河南省北部，北依太行，南臨黃河， 與省會(huì) XX 隔黃河為鄰，新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)至 XX 市區(qū) 80 公里，是豫北地區(qū)唯一的國(guó)家公路運(yùn)輸樞紐城市，距離XX 市 40 分鐘 車程。 此外，億元以上項(xiàng)目完成投資穩(wěn)步推進(jìn)。全市公路總里程達(dá)到 12735 公里，高速公路通車?yán)锍踢_(dá) 306公里，以 XX 為中心， 600 公里半徑內(nèi)覆蓋 5 億人口。居住用房銷售 2021 套，其中商品住房銷售均價(jià) 3868 元，較上月每平方米上漲了 155 元，創(chuàng)新高。上海世紀(jì)聯(lián)華、瑞華服飾、金利來(lái)購(gòu)物中心、沃爾瑪?shù)戎髽I(yè)紛紛落戶 該 區(qū)， XX 市規(guī)劃建設(shè)的大型市場(chǎng)群也坐落在 該 區(qū)南環(huán)路兩側(cè)，市場(chǎng)群正成為各地商家投資興業(yè)的首選之地。 (3) 牧野區(qū) 位于 XX 市市區(qū)中北部，東西橫穿整個(gè) XX 市區(qū)。 小結(jié)： 近幾年 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，這一格局保證了 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，但是，也使本地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商忽視了樓盤(pán)品質(zhì)及客戶的真實(shí)需求，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平一直沒(méi)有本質(zhì)的提升，精品宜居類住宅稀缺，這與 XX市長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃不相符，與客戶提升居住品質(zhì)追求宜居的愿望不相符。 項(xiàng)目 規(guī)劃占地面積約 340 畝，規(guī)劃建筑面積 80 萬(wàn)平方米， 定位為 城市中央生態(tài)宜居城 。 9A 精裝 ， 滿屋名牌 在材料選取上， XX 均選用行業(yè)頂級(jí)品牌， 再 通過(guò)統(tǒng)一招標(biāo)全球采購(gòu) 以 降低材料價(jià)格，為廣大業(yè)主爭(zhēng)取到可觀的讓利 。 19 國(guó)際級(jí)航母 ， 配套 先行 XX 一貫堅(jiān)持配套先行的開(kāi)發(fā)模式， 力求營(yíng)造 高品質(zhì) 休閑居住模式 ： 社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃配套建設(shè) 5200 平方米超五星級(jí)皇家會(huì)所，國(guó)際精品商業(yè)街區(qū)。總部設(shè)在 XX，目前已在 XX、增城、清遠(yuǎn)、佛山、天津、南京、成都、重慶、武漢、沈陽(yáng)、昆明、西安、太原、 XX、南寧、貴陽(yáng)、鄂州、長(zhǎng)沙、包頭、洛陽(yáng)、合肥等 21 個(gè)城市成立了 32 家分支機(jī)構(gòu)。 在三線城市 XX 要求新項(xiàng)目距市政府兩公里左右，距 市中心不超過(guò) 5 公里，建筑面積 70 萬(wàn)平米以上，樓面地價(jià)控制在 500 元 /平米以下，且處于城市發(fā)展方向。預(yù)計(jì) 2021年 7月 下旬 XXXX首 期項(xiàng)目高層住宅開(kāi)盤(pán) ， 精裝住宅 預(yù)計(jì) 銷售均價(jià)為 5200 元 /平方米。其中 一 期總建筑面積 萬(wàn) ㎡ ，由 1 棟 32 層 、 3 棟 27 層 高層 及 1 棟 4 層 綜合樓 組成。 在本項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)中，保護(hù)和利用原生自然資源是整個(gè)設(shè)計(jì)的核心。 人車分流：組團(tuán)綠洲、人車分流，是每一地塊規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)。 從建筑單體的建筑理念來(lái)看， XXXX 的建筑以板樓為主，一梯 四 戶的樓型，這種設(shè)計(jì)力求達(dá)到既南北通透，又更加私密的空間，更要滿足住戶的采光及日照的需求。（由用戶自行申請(qǐng)開(kāi)通）