【正文】 樓、實景園林、高端配套、 精裝修 樣板房 立體化全景呈現(xiàn) ，實景體驗式營銷手段在全國屢創(chuàng)佳績。 在三線城市 XX 要求新項目距市政府兩公里左右，距 市中心不超過 5 公里，建筑面積 70 萬平米以上，樓面地價控制在 500 元 /平米以下，且處于城市發(fā)展方向。隨著 XX 城市東移南擴的發(fā)展戰(zhàn)略，南部區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢明顯，這 是 XX 集團經(jīng)過認真深入的市場研究和對城市發(fā)展趨勢的清晰把握所做出的選擇。 1項目的規(guī)模經(jīng)濟 效益極其顯著，直接推動 XX 市經(jīng)濟的發(fā)展 XXXX 項目 預計 累計總投資將超過 28 億元人民幣，累計銷售總額將超過 40億元人民幣，累計凈利潤總額將超過 8 億元人民幣 ，累計上繳各項稅收將達 5 億元。項目開工建設后，還將帶動公交、客運、 商業(yè) 物流等相關產(chǎn)業(yè)在 XX 市 生根發(fā)展，為 XX 市 人居環(huán)境的改善和區(qū)域經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展帶來新的契機，并對 XX 市經(jīng)濟的發(fā)展起到較大的推動作用。預計 2021年 7月 下旬 XXXX首 期項目高層住宅開盤 ， 精裝住宅 預計 銷售均價為 5200 元 /平方米。因此，本項目有良好的 21 外部市場環(huán)境和發(fā)展空間。周邊解放路、勝利路、南環(huán)路均為城市主干道，交通便利，符合 XX城市東 移南擴的發(fā)展方向。 土地性質綜述 項目用地通過 出 讓 方式獲得。其中 一 期總建筑面積 萬 ㎡ ，由 1 棟 32 層 、 3 棟 27 層 高層 及 1 棟 4 層 綜合樓 組成。 恒大雅苑 新 市政府 人民公園 綠地迪亞莊園 核心商業(yè)區(qū) 廣東香江 夏荷公園 沃爾瑪擬進駐 23 整體規(guī)劃追求高品位、綜合性、品牌化和規(guī)?；⒔Y合生態(tài)、環(huán)保、人文理念，以原生山水為依托，重塑與自然和諧相處的生態(tài)環(huán)境健康人居形象。 規(guī)劃設計 特點及技術創(chuàng)新 樓距：超寬樓距， 南北 樓距 最大 約 120 米 。在環(huán)境設計中，項目的建筑規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃相互協(xié)調(diào)、相互統(tǒng)一、一氣呵成。 在本項目環(huán)境規(guī)劃設計中，保護和利用原生自然資源是整個設計的核心。 小區(qū)景觀綠色走廊，將入口廣場、中心水景、自然山林串聯(lián)在一起，組成了詩情畫意般的綠色生態(tài)交響樂曲。而超大的生態(tài)景觀湖將是 該 項目最大的亮點。同時，各組團線性交叉景觀元素，都將成為本項目環(huán)境規(guī)劃的亮點。 人車分流：組團綠洲、人車分流，是每一地塊規(guī)劃的側重點。 每期 內(nèi)人流與車流采用不同入口，入行車行流線明晰，并充分滿足消防環(huán)道和緊急交通之用。 設計原則：以人為本，機動車輛與人流與不干擾，人車分流，動靜分區(qū)明確，便于管理使用。為方便各 期 住戶的便利，每 期 均有不同的商業(yè)面積和商業(yè)狀態(tài)。 從建筑單體的建筑理念來看， XXXX 的建筑以板樓為主，一梯 四 戶的樓型，這種設計力求達到既南北通透，又更加私密的空間，更要滿足住戶的采光及日照的需求。 建設內(nèi)容 XXXX 首 期項目 各類建筑詳細情況見下表。 世界級皇家園林 XXXX 景觀設計采用歐洲古典皇家園林的設計手法，結合地域原有條件進行設計，精心運用各式極具歐洲皇家園林風格的景觀元 素營造出精致美景小品，繁復的歐式地花，雕刻精細的落水景墻，精美的花缽，流暢的模紋花壇，歐式雕塑以及華麗的水景在空間中均有體現(xiàn)；風格上主要體現(xiàn)了英式園林的自然風情和法式園林的尊貴大氣，同時具有精致典雅，浪漫高中的氣質，兼有觀賞性和功能性，配合自然而生態(tài)的環(huán)境，給住戶提供了一個高品質高品位的生活空間。 滿屋名 牌 住宅室內(nèi)裝修 ： XXXX 全面整合世界級知名品牌的技術優(yōu)勢，與西門子、 TOTO、科勒、多樂士、奧鉑、松下等幾十家國際品牌簽訂協(xié)議，組成精品戰(zhàn)略聯(lián)盟，精裝修從源頭保證品質，確保始終如一的世界頂級。（由用戶自行申請開通） 2) 電視：預留有線電視接收插座，配高級面板。（由用戶自行申請開通） 4) 供電：每戶設獨立電表，電線暗裝，配優(yōu)質“ SIEMENS”（西門子）名牌電箱，松下高級開關、插座面板。 6) 燃氣：每戶設獨立燃氣表，管道燃氣入戶。家居安防標準配置為客廳設紅外線探頭一個，入戶門設門磁一個，主臥設緊急按鈕一個。 9) 廚房配送電器：“ 西門子 ”燃氣爐、抽油煙機、消毒碗柜，微波爐、冰箱。 10)衛(wèi)生間配送五金件：“華億達”“夢幻帝國系列”高級毛巾架、紙巾拉環(huán)、手巾拉環(huán)、雙杯及杯架、馬桶刷托架及桶刷。 9A 精裝理念 十年發(fā)展歷程， XX 積累了豐厚的社會 資源。目前與 TOTO、西門子、美的、松下等 70 余家國際一線品牌簽訂戰(zhàn)略供貨聯(lián)盟。更為重要的是，直接供貨從源頭上保障了產(chǎn)品品質。本 項目計算期按 3 年 計算。 26 ? 工程期：（ 2021/1— 2021/6） （含精 裝修期） ? 銷售期：（ 2021/72021/12） 項目實施進度計劃見下表： 表 61 項目實施進度計劃表 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 一 二 三 四 一 二 三 四 三 四 三 四 季 季 季 季 季 季 季 季 一 二 季 季 一 二 季 季 度 度 度 度 度 度 度 度 季 季 度 度 季 季 度 度 度 度 度 度 籌建期、工程期 銷售期 27 第七 章 營銷組織 本項目營銷模式簡述歸納如下： ? 規(guī)劃設計：以人為本、尊重自然； ? 開發(fā)模式：整體規(guī)模開發(fā)； ? 價位檔次：高檔綠色生態(tài)園林精品樓盤； ? 營銷操作： 首先明確定位，進行全方位包裝，并整合媒體及廣告資源，全面推廣企業(yè)品牌及項目信息，利用現(xiàn)場示范環(huán)境及樣板房等道具，實現(xiàn)開盤前蓄水認籌，最 后于開盤當天集中解籌，引爆銷售業(yè)績。 ? 項目營銷組織機構 本項目營銷機構是公司下屬項目的營銷機構，依托公司項目而存在，機構設計原則機構精簡，分工負責。 投資估算的范圍為本次項目的開發(fā)建設投資，包括：土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共設施配套建設費用、開發(fā)間接費用、財務費 用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用以及不可預見費用等。總投資由以下幾類費用組成： ? 擬建工程的直接工程費用，包括結構、建筑、給排水、強弱電、消防及室外工程。 ? 不可預備費，包括常規(guī)預備費和漲價預備費，主要考慮項目在建設期內(nèi)的不可預見費用及物價上漲而可能發(fā)生的建筑材料、設備和人工費的上漲。 ? 經(jīng)營期間的稅費。 ? 河南省 建筑工程計價定額、費用定額、安裝工程預算定額及國家、 地方有關規(guī)定。 ? 土地 費用按合同價款或評估價值估算 。 ? 建設期利息，根據(jù)開發(fā)貸款 13 年期利率計算。 ? 總投資估算中的詳細數(shù)據(jù)見附表 “ XXXX 首 一 期 項目 資 成本 估算 表” 。 XX 首一期項目 投資成本估算表 用地 面積： / 畝 序號 項 目 計費標準 預測金額 綜合每平方米建筑成本 (萬元 ) (元 ) 總建筑面積 (平方米 ) 136, 成 本 費 用 合 計 48, 3, 一 土地成本 5, 1 土地費用 按每畝 70 萬元計算 4, 2 土地契稅 按土地總價的 4%計 二 各項政府收費 1, 1 征用土地公證費 按土地總價的 %計 2 征用土地交易服務費 按土地價款的 1%計 3 室內(nèi)環(huán)境檢測費 按建筑面積 1 元 /平方米計 4 城市基礎設施配套費 按建筑面積 120 元 /平方米計 1, 4 圖紙審查費 按建筑面積 元 /平方米計 5 氣象避雷監(jiān)測費 按建筑面積 元 /平方米計 6 地震安全評價費 按工程造價 (四、 五項合計）的 %計 7 抗震施工圖審查費 按建筑面積 元 /平方米計 8 招標代理費 按建筑面積 1 元 /平米 9 施工許可證印花稅 按工程造價 (四、五項合計）的萬分之三 三 前期工程費用 1 建筑設計費 按建筑面積 15 元 /平方米計 2 園林設計費 按建筑面積 2 元 /平方米計 3 勘探及測量費用 按 建筑面積 2 元 /平方米 計 4 文物堪探費 按建筑面積 1 元 /平方米 5 工程咨詢費 按建筑面積 元 /平方米 6 土地平整費用 按建筑面積 4 元 /平方米 7 工程監(jiān)理費 按建筑面積 7 元 /平方米 8 臨時施工道路、水、電等其他費用 按建筑面積 5 元 /平方米 四 建安工程費用 33, 2, 1 高層 33, 2, 建筑工程費 高層按照 1320元 /平米計算 17, 1, 設備購置安裝費（鋁合金門窗、入戶門、防火門、欄桿） 按照建筑面積 250元 /平米計算 3, 裝修工程 按照建筑面積 800元 /平米計算 10, 土石方工程 按照建筑面積 30 元 /平米計算 30 電梯工程費 按照建筑面積 70 元 /平米計算 零星工程費 按照建筑面積 10 元 /平米計算 五 基礎設施建設費 2, 1 室外水電、消防、燃氣、智能化工程等 暫按建筑面積 120元 /平方米 1, 2 園林綠化工程 暫按建筑面積 80 元 /平方米 1, 六 不可預見費 按工程造價 (四、五項合計）的 1% 七 管理費用 按銷售收入的 %計 1, 八 銷售費用 按銷售收入的 2%計 1, 九 財務費用 按 %計算 1, 表 83 投資分類占比表 首一期項目投資分類占比表 序號 項 目 名 稱 金額（萬元） 占比 1 土地費用 % 2 前期工程費用 % 3 基礎設施建設費 % 4 建筑安裝工程費 % 5 財務費用 % 6 管理和銷售費用 % 7 各項政府收費 % 8 不可預見費 % 9 總投資 % 圖 81 投資分類占比示意圖 11% 1%6%69%3% 5%4% 1%土地費用前期工程費用基礎設施建設費建筑安裝工程費財務費用管理和銷售費用各項政府收費不可預見費 31 資金 籌措 項目的資金來源 包括 自有資金、銀行貸款、銷售回款三部分組成，各部分計劃 資 金占比 及資金來源與運用見 下表。 表 8— 4 資金來源占比 表 序號 金額（萬元） 占比 備注 1 自 籌 資金 15000 31% 2 銀行貸款 15000 31% 3 銷售收入 回款 38% 4 總投資 合計 100% 第九 章 財務評價 財務評價依據(jù) ? 國家發(fā)展計劃委員會“計辦投資 [2021]15 號關于出版《投資項目可行性研究指南（試用版）》的 通知”； ? 《投資項目可行性研究指南（試用版）》； ? 《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； ? 《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。 ? 稅費 經(jīng)營收入計征營業(yè)稅，稅率 5%； 城建稅和教育附加費分別按應納營業(yè)稅的 7%和 3%估算； 轉讓土地使用權計征土地增值稅，實行 預繳制，暫按銷售收入的 %計算 ； 所得稅稅率按 25%估算 ， 32 印花稅按銷售收入 %估算 。 ? 財務基準 收益率 參考本行業(yè)一定時期的平均收益水平，并考慮項目的風險因素，設定為8%。 銷售收入估算 根據(jù)項目進度計劃，銷售收入 從第 1 年開始，到第 3 年結束 ，各年銷售收入詳 見 附 表 。 首一期項目銷售收入估算 序號 類別 建筑面積（平方米） 銷售價格 （元） 銷售收入 （萬元） 備注 一 總建筑面積 136, 二 公共配套 5, 1 綜合樓 5, 2 劇場 二 可銷售總面積 131, 1 高層住宅 128, 2 商業(yè) 2, 3 地下面積 4 車位 銷售收入合計 經(jīng)營收入及銷售稅金及附加估算表 33 序號 項