【正文】 元/㎡計算，本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元（方案1），9168萬元（方案2）。根據(jù)本項目實際情況，按50元/㎡計算，本項目的室外工程費為 萬元。④建設配套費用。按建安成本的10%取費。⑥建設單位管理費按前五項費用之和的2%計提。C營銷預算①項目前研究及可行性研究的開支②項目策劃的開支③銷售策劃的開支④廣告開支⑤項目公司日常運作的開支⑥項目及企業(yè)的公關開支D金融成本①貸款引起的利息支出按本項目建設期二年，貸款額1億元，每年貸款5000萬元，年貸款利率5%計算，利息總額為500萬元（每年為250萬元）。項目總投資估算表（方案1）項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）1）土地費用2）前期工程費用3）建筑安裝工程費用（含裝修費）4）建設配套費用5）室外工程費6）管理費用7）銷售費用8）財務費用9）各種稅金支出10）預備費綜合以上1至10項費用，本項目總投資估算為15487萬元（方案1），16342（方案2）。資金回款計劃：各期銷售回款計劃。啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額要求結果公司的具體情況，付款時間適當控制原則，針對項目的具體情況，提供相對合理的投入及回款時間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。附：全部投資的現(xiàn)金流量樣表（單位：萬元）：時間項目 1 2 3 4 5 6 7 8 現(xiàn)金流入量 合計 7794 463 –5409自有資金投入 1000 主營業(yè)務收入 1794 457 1829借入資金 5000 現(xiàn)金流出量 合計 7786 7701 707土地費用 3000 1302 前期費用 169 建設配套費 847 建安工程費 3000 5472 室外工程費 100 220 工程監(jiān)理費 40 45 管理費 130 154 利財務費用 250 250 250其他費用 250 258 457現(xiàn)金凈流量 6 7238 –6116①建設期自有資金以上方案的自有資金核算是假定為2000萬元，根據(jù)實際情況和借款額度增減。酒店管理辦公設備：50萬元；流動資金及稅費 486 酒店的管理費用：營業(yè)額的50%不可預見費 128 上述兩項費用之和的10%籌措資金首先必須了解各種可能的資金來源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實施，可能的資金渠道有：國家預算內撥款；國內銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項貸款等；國外資金：包括國際金融組織貸款、國外政府貸款、贈款、商業(yè)貸款、出口借貸、補償貿易等；自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來源?；I資方案要在對項目資金來源、建設進度進行綜合研究后提出?？尚行匝芯恐?，要對各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風險等進行比較，尋求財務費用最經(jīng)濟的籌資方案。編制投資使用計劃表。借款償還計劃是通過對項目各種還款資金來源的估算得出的，借款償還計劃的最長年限可以等于借款資金使用的最長年限，制定借款償還計劃，應對下述內容進行說明。國外借款的還本付息，要按借款雙方事先商定的還款條件，如借款期、寬限期、還款期、利率、還款方式確定，與國內按借款能力償還借款不同的是借款期一般是約定的。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。即各年償還的本利之和不等，每年償還的本金相等。第五部分：財務評價在項目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進行財務、經(jīng)濟效益評價，判斷項目在經(jīng)濟上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設方案。財務評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建項目未來的效益費用。項目投資方案評價的指標一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標，即考慮貨幣時間價值因素的指標，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內含報酬事等指標。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的評價中一般以動態(tài)指標為主，以靜態(tài)指標為輔。（ic）設定（方案1）財務效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務平衡表、財務現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財務成本計算。15487=300%每年為300%247。（1193250）=。B方案則相反，前期回收額較小，后期經(jīng)營資金成本壓力較大，但長期經(jīng)營收益也相應較小。由于資料和信息來源的有限性，將來的實際情況可能與此有較大的出入，即評價結果具有不確定性，這對項目的投資決策會帶來風險。這項工作稱為不確定性分析。盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。例如：A、住宅銷售的平衡點是[（154878472）247。3300=98%即出售掉98%的面積才可以達到盈虧平衡點。200=25%即住房率達到25%能夠保本經(jīng)營。50=10%即出租率達到10%即可以保本經(jīng)營。敏感性分析不僅可以使開發(fā)商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。例如：以售價為參數(shù)值，以項目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標值，已知售價增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價的敏感系數(shù)=20％/10%=2。若敏感系數(shù)為負，說明目標值的變化與參數(shù)值的變化方向相反，敏感系數(shù)越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。成本變動幅度（%）對各項經(jīng)濟指標變化的影響。①風險等級劃分②風險因素的識別和評估 ①市場風險分析②經(jīng)營管理風險分析③金融財務風險分析第七部分：綜合評價（定性）在可行性研究中，除對以上各項經(jīng)濟指標進行計算、分析外，還應對項目的社會效益和社會影響進行分析。內容包括：項目與當?shù)鼗A設施發(fā)展水平的相互適應性；項目對合理利用自然資源的影響。主要內容有：①明確說明該項目是否可行，是否具有較強的抗風險能力②對推薦的擬建方案的結論性意見。④對主要的對比方案進行說明。是專業(yè)機構的專業(yè)人員在進行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項目獲得更佳的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。②對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見。④在基于市場條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。一般來講，一個項目在做正式的可行性研究時，必須有政府有關部門的批準文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專家論證意見主管部門意見：是可行性研究報告中涉及的諸多計算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計算表等。關于房地產(chǎn)可行性研究的思考一、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略透視透視地產(chǎn)可行性研究（1）什么是可行性研究？房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究是在投資決策之前對擬開發(fā)的項目進行全面、系統(tǒng)的調查研究和分析，運用科學的技術評價方法，得出一系列評價指標植，以最終確定該項目是否可行的綜合研究。（2）過去為何流于形式？一方面，市場的繁榮掩蓋了操作的失誤，項目決策未經(jīng)過系統(tǒng)的研究，隨意、盲目的投資同樣收到了成果；另一方面，政策法規(guī)、監(jiān)管的不規(guī)范，給項目成敗提供了較大回旋空間，使可行性研究僅僅成為一紙說辭?？尚行匝芯勘仨氁允袌龉┬铻榱⒆泓c，以資源投入為限度，以科學方法為手段，以系列評價指標為結果，它通常要處理兩方面的問題：第一：要確定項目在市場、技術上是否可行；第二：如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟效益）注意可行并不意味著該項目是合適的。房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析（1）分析角度一：社會經(jīng)濟環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，國民經(jīng)濟的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而不是相反。不少城市的土地批出規(guī)模嚴重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴重，商品房供應量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風險。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實現(xiàn)其市場價值的外在動因。本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項目，是否有具備適合項目開發(fā)經(jīng)驗的人才。房地產(chǎn)項目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題，你的借貸渠道和融資渠道是否可靠。在此基礎上，公司再進行操作層面的細化。二、誰負責？部門職責（1）開發(fā)部：兩大職責，可行性研究與項目立項。（2）營銷與策劃部：策劃包裝項目及公司的外部形象；策劃宣傳廣告。（3）工程部：負責組織項目部對規(guī)劃設計、工程預算、施工和監(jiān)理的管理、工程的質量和進度控制、工程材料采購等方面進行策劃；（4）財務部：負責對項目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運作方面的策劃；操作程序（1）開發(fā)部根據(jù)市場調查結果和收集的有關信息，進行投資項目的預選。根據(jù)資料匯總情況，編制《項目建議書》?！俄椖拷ㄗh書》由策劃與營銷中心、財務與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會簽后，報分管領導審核、總經(jīng)理審批。（4）開發(fā)部負責組織項目運作方案的策劃，編制可行性研究報告，收集所需資料。各部門根據(jù)以下職責分工，負責提供所分管的可研報告所需資料,并對可研報告從部門角度提出意見。工程部：開發(fā)方案擬定。開發(fā)部：依據(jù)項目的建設要求，對不確定性進行分析：，包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點；,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降，等因素變化的分析；，進行風險分析，預測項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風險，并提出采取回避風險的有效措施。人員安排項目 內容 人數(shù) 負責項目 費用 時間注冊房地產(chǎn)估價師造價工程師市場調查和分析人員規(guī)劃設計師三、立項報批控制程序目的通過對立項報批的控制，確保工程項目立項報批工作的順利進行，滿足工程建設的需要。立項報批工作的主要工作內容（1）根據(jù)各種立項報批的要求，收集整理有關的文件資料；（2）聯(lián)系有關的上級主管部門，辦理各種立項報批的手續(xù)，領取有關的證書；（3）協(xié)調解決立項報批中的有關工作。在立項報批工作開展前，由開發(fā)部對工程項目的整體立項報批工作進行研究，明確立項報批的項目和工作內容、各部門的分工以及工作進程時間安排等，立項報批計劃,由分管副總經(jīng)理審批后實施。（3）根據(jù)上級主管部門規(guī)定的各種審批手續(xù)應提供的相關文件資料，由開發(fā)部組織進行準備和收集：1）開發(fā)部負責提供項目的可行性研究報告、計劃批文等職責范圍內的有關文件資料；2）項目部負責提供規(guī)劃設計圖紙、紅線圖、定點圖等有關工程建設的文件資料以及消防、抗震、防疫、環(huán)保等其它相應各部門的審查合格資料等；3）財務部負責提供有關費用的交付憑證和工程資金方面的文件資料；4）總經(jīng)理辦負責提供職責范圍內的有關文件資料。隨時檢查協(xié)調立項報批工作的進展情況，對工作中存在的重大問題，及時向分管領導、總經(jīng)理匯報，研究制定解決方案，并組織實施。附件：前期開發(fā)部職責前期開發(fā)流程表44