【正文】 隨時(shí)檢查協(xié)調(diào)立項(xiàng)報(bào)批工作的進(jìn)展情況，對(duì)工作中存在的重大問(wèn)題，及時(shí)向分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理匯報(bào)，研究制定解決方案，并組織實(shí)施。在立項(xiàng)報(bào)批工作開(kāi)展前，由開(kāi)發(fā)部對(duì)工程項(xiàng)目的整體立項(xiàng)報(bào)批工作進(jìn)行研究，明確立項(xiàng)報(bào)批的項(xiàng)目和工作內(nèi)容、各部門的分工以及工作進(jìn)程時(shí)間安排等，立項(xiàng)報(bào)批計(jì)劃,由分管副總經(jīng)理審批后實(shí)施。人員安排項(xiàng)目 內(nèi)容 人數(shù) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目 費(fèi)用 時(shí)間注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師造價(jià)工程師市場(chǎng)調(diào)查和分析人員規(guī)劃設(shè)計(jì)師三、立項(xiàng)報(bào)批控制程序目的通過(guò)對(duì)立項(xiàng)報(bào)批的控制，確保工程項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批工作的順利進(jìn)行，滿足工程建設(shè)的需要。工程部：開(kāi)發(fā)方案擬定。（4）開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃，編制可行性研究報(bào)告，收集所需資料。根據(jù)資料匯總情況，編制《項(xiàng)目建議書(shū)》。（2）營(yíng)銷與策劃部：策劃包裝項(xiàng)目及公司的外部形象；策劃宣傳廣告。在此基礎(chǔ)上，公司再進(jìn)行操作層面的細(xì)化。本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目，是否有具備適合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才。不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)價(jià)格起落過(guò)劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)?？尚行匝芯勘仨氁允袌?chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問(wèn)題：第一：要確定項(xiàng)目在市場(chǎng)、技術(shù)上是否可行；第二：如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）注意可行并不意味著該項(xiàng)目是合適的。關(guān)于房地產(chǎn)可行性研究的思考一、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略透視透視地產(chǎn)可行性研究（1）什么是可行性研究？房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。②對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)。④對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明。內(nèi)容包括：項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響。成本變動(dòng)幅度（%）對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化的影響。例如：以售價(jià)為參數(shù)值，以項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值作為目標(biāo)值，已知售價(jià)增加10％，凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值增加20％，則售價(jià)的敏感系數(shù)=20％/10%=2。50=10%即出租率達(dá)到10%即可以保本經(jīng)營(yíng)。3300=98%即出售掉98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。由于資料和信息來(lái)源的有限性，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。（1193250）=。（ic）設(shè)定（方案1）財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本計(jì)算。項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)方案確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。借款償還計(jì)劃是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各種還款資金來(lái)源的估算得出的，借款償還計(jì)劃的最長(zhǎng)年限可以等于借款資金使用的最長(zhǎng)年限，制定借款償還計(jì)劃，應(yīng)對(duì)下述內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明?？尚行匝芯恐校獙?duì)各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行比較，尋求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資方案。酒店管理辦公設(shè)備：50萬(wàn)元；流動(dòng)資金及稅費(fèi) 486 酒店的管理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額的50%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 128 上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的10%籌措資金首先必須了解各種可能的資金來(lái)源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有：國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款；國(guó)內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項(xiàng)貸款等；國(guó)外資金：包括國(guó)際金融組織貸款、國(guó)外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償貿(mào)易等；自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金；其它資金來(lái)源。啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額要求結(jié)果公司的具體情況，付款時(shí)間適當(dāng)控制原則，針對(duì)項(xiàng)目的具體情況，提供相對(duì)合理的投入及回款時(shí)間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項(xiàng)目較大，開(kāi)始回款后的資金需求可按季分析。項(xiàng)目總投資估算表（方案1）項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元） 單位成本（元/m2）1）土地費(fèi)用2）前期工程費(fèi)用3）建筑安裝工程費(fèi)用（含裝修費(fèi)）4）建設(shè)配套費(fèi)用5）室外工程費(fèi)6）管理費(fèi)用7）銷售費(fèi)用8）財(cái)務(wù)費(fèi)用9）各種稅金支出10）預(yù)備費(fèi)綜合以上1至10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為15487萬(wàn)元（方案1），16342（方案2）。⑥建設(shè)單位管理費(fèi)按前五項(xiàng)費(fèi)用之和的2%計(jì)提。④建設(shè)配套費(fèi)用。（規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元；建筑設(shè)計(jì)：5元/平方米；地質(zhì)勘探：2元/平方米；測(cè)量定位：10萬(wàn)元）②建筑安裝工程費(fèi)用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），綜合樓按1600元/㎡，寫(xiě)字樓裝修按600元/㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/㎡計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為8472萬(wàn)元（方案1），9168萬(wàn)元（方案2）。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn)價(jià)在原基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為：+100元/平方米=*34929平方米=③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支土地費(fèi)用合計(jì)：本項(xiàng)目占地畝，每畝萬(wàn)元，土地總價(jià)值為萬(wàn)元。拆遷成本估算：按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。培訓(xùn)方式：培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式培訓(xùn)費(fèi)用：①合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等②合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員：工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營(yíng)人員、服務(wù)人員。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。②方案B（略）①營(yíng)銷方式②營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)測(cè)①銷售周期、各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積；回款時(shí)間表；②銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。⑷供需差額為24個(gè)。8%=投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為4%6%，這里按5%計(jì)算，300（元/個(gè)月）12（個(gè)月）247。⑵地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)：地下停車場(chǎng)平面示意圖兩種建設(shè)方案：地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案① 方案②方案①的經(jīng)濟(jì)核算：經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù)面積 4320㎡ 停車場(chǎng)為地下1層，不包括地下二層設(shè)備間停車位 123個(gè) 35㎡/個(gè)造價(jià) 693萬(wàn)元 1600元/㎡出租 效益 44萬(wàn)元/年 租價(jià)300元/個(gè)月回收期 693247。但建安成本后者比前者大。150160 30% 200220 40% 300320 10% ②配套功能：功能 面積（㎡） 樓層 計(jì)算依據(jù) 備注會(huì)議室 大（1個(gè)） 360 附樓3層及主樓3層局部 ㎡/人 可同時(shí)容納200人中（2個(gè)） 200 附樓4層 2㎡/人 100人宴會(huì)廳（中餐廳） 360 附樓2層及主樓2層局部 可同時(shí)容納200人以上廚房 160 附樓4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建合計(jì) 2176 主體12層，裙樓23層，不含洗衣房①方案1總面積：7200㎡層高：12層戶數(shù)：48戶型：2梯4戶兩種戶型：120140㎡ 160180㎡或4種戶型：120140㎡兩種 160180㎡兩種頂層4套復(fù)式依據(jù)：從市場(chǎng)的角度，140160㎡的戶型是最不好銷的。智能化概念在新建寫(xiě)字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫(xiě)字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。如：交通狀況（與是否開(kāi)通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。②容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。④在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。總結(jié)：參考方面：成都青城山競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源：短期：南山區(qū)域 遠(yuǎn)期：渝北區(qū)統(tǒng)景方向①市場(chǎng)定位②目標(biāo)市場(chǎng)定位③項(xiàng)目產(chǎn)品定位主要功能/建筑規(guī)模/主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)④價(jià)格定位：項(xiàng)目 銷售均價(jià) （元/㎡） 出租均價(jià) （元/㎡月） 可租售面積（㎡） 備注寫(xiě)字間配套功能停車場(chǎng)住宅銷售定位建議幾個(gè)方向：類型目標(biāo)消費(fèi)群區(qū)域操作要點(diǎn)別墅市場(chǎng)居家型別墅市區(qū)遠(yuǎn)郊頂級(jí)別墅，交通解決后，主城區(qū)：一環(huán)高速收費(fèi)取消，北部頂級(jí)別墅區(qū)北培：市場(chǎng)調(diào)查旅游渡假型別墅主城區(qū)人群適當(dāng)降低總價(jià)控制戶型面積產(chǎn)權(quán)式酒店小戶型，產(chǎn)權(quán)渡假主城區(qū)人群與宋美齡故居整合其他長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)老年療養(yǎng)中心等拓展訓(xùn)練基地主城區(qū)人群資金回收期主要構(gòu)想：在力求最大保護(hù)基地環(huán)境的前提下，修建20——30幢獨(dú)立別墅，如下：總體90多畝，6萬(wàn)平方米20幢占地：3000平方米/幢——5畝地，容積率：建面：360平方米，價(jià)格20