【正文】 本項目建設(shè)地址無拆遷工作，不會誘發(fā)拆遷矛盾。二、 項目與所在地互適性分析本項目的受影響人群主要確定為項目建設(shè)周圍居住或生活的群體?？芍^牽一發(fā)而動全身。投資利潤率＝稅后利潤／總投資100%＝ ／100%＝%投資利稅率＝利潤+稅金／總成本及費用100%＝／100%＝%技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷售收入一覽表 年度項目單位第一年第二年第三年第四年備注銷售量住宅現(xiàn)房m21000050000期房m26000011120057347營業(yè)用房m2130002400020000小計73000145200127347銷售收入住宅萬元現(xiàn)房億元02800元/m2期房億元2600元/m2營業(yè)用房億元15000元/m2小計億元總計第十四章 社會效益分析一、社會影響分析和諧社會是人類先進(jìn)文明的標(biāo)志。三、銷售利潤估算按宿州市有關(guān)部門規(guī)定，銷售商業(yè)用房應(yīng)按5%交納營業(yè)稅，其城市建設(shè)維護(hù)稅和教育附加分別取營業(yè)稅的5%和3%。按現(xiàn)行商品房銷售有關(guān)規(guī)定，項目銷售收入可分為兩部分：287347m2，單位2600元/m2。因此通常大型工程項目的施工采用公開招標(biāo)方式選擇實施單位，尤其是使用國債資金建設(shè)的工程項目，都必須按照規(guī)定通過國際或國內(nèi)公開招標(biāo)的方式選擇承包商。公開招標(biāo)又稱無限競爭性招標(biāo)。招標(biāo)組織形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。由于工作內(nèi)容的單一化，可以吸引更多有資格的投標(biāo)人參加投標(biāo)，有助于業(yè)主取得有競爭性價格的合同而節(jié)約投資，另外，業(yè)主直接參與各個階段的實施管理，可以保障項目建設(shè)順利實施。一般來說，經(jīng)常由于總承包方限于專業(yè)特點、實施能力等條件限制，合同履行過程中不可避免地要采用分包方式實施。四、資金籌措方案，全部由企業(yè)自籌。%。第二年度：建設(shè)商品房121200平方米，營業(yè)房24000平方米，合計145200平方米。消防供水系統(tǒng)結(jié)合生活供水系統(tǒng)一并考慮。安全消防器材必須保持完好有效。二、消防（一）消防設(shè)計依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 GBJ1687(2001)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》 GBJ14090(1997)《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》 GB5005794（2000）（二）消防措施依據(jù)《建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ1687》要求，建筑物室內(nèi)配備消防栓、固定滅火器等消防設(shè)備。（三）勞動安全衛(wèi)生措施根據(jù)本項目勞動安全危害因素分析，項目在建設(shè)中，必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)勞動、衛(wèi)生、安全、等法律法規(guī)。并成立相應(yīng)的安全消防管理機(jī)構(gòu)，制訂相應(yīng)的安全消防管理制度，進(jìn)行相應(yīng)的安全消防管理教育培訓(xùn)。采用節(jié)能型電力變壓器，降低變壓器的能耗。（二）節(jié)電道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚12點后關(guān)燈制。項目供水系統(tǒng)應(yīng)盡量采用重力方式供水，以降低能耗。建筑設(shè)計采用簡潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達(dá)到節(jié)能的目的。第八章 資源節(jié)約一、設(shè)計依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《中華人民共和國節(jié)約能源法》《中華人民共和國建筑法》公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB501892005 建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)GB500342004 采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范GBJ192003二、節(jié)能針對目前中國建筑高能耗、低能效的問題，建設(shè)部提出了“十二五”期間建筑節(jié)能工作的重點工作領(lǐng)域。生活垃圾工程施工時，施工人員臨時住宿地的生活廢棄物。（五）項目施工建設(shè)過程對環(huán)境的影響及相應(yīng)措施揚塵項目在工程施工過程中產(chǎn)生揚塵，施工揚塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵土，對周圍環(huán)境帶來一些影響。 （二）廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。第七章　環(huán)境保護(hù)一、主要污染源本項目住宅建設(shè)項目。居民樓內(nèi)應(yīng)保證電信線入戶。則小區(qū)話機(jī)預(yù)測為4250部左右。低壓配電采用三相四線制，電力線路一律地下敷設(shè)，沿小區(qū)主要道路敷設(shè)蓋板式電纜溝(敷設(shè)位置位于人行道下)，電纜溝至建筑物路段采用電纜地下直埋，電纜穿越有可能受到機(jī)械損傷的路段一律加裝鑄鐵管保護(hù)。雨水通過城市雨水管道排入龍山河，污水通過城市污水管道最終排入城市污水處理廠進(jìn)行污水綜合處理。在主要道路上布置給水主干管。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必須設(shè)置消防栓，消防栓采用半地下防凍式。當(dāng)?shù)毓芫W(wǎng)供水水壓及水量均能保證該居住小區(qū)的生活及公建的正常用水，不需另設(shè)加壓和儲水設(shè)施。(2)澆灑道路和綠化用水量，則最高日澆灑道路和綠化用水量為102立方米。他們渴望有一個比較安靜的環(huán)境，多屬于第二次置業(yè)。所以他們也將是我們的一下部分的買家。只有各主體部分的相互關(guān)聯(lián)，始終如一，才能有效形成具有豐富內(nèi)涵的概念主題。商業(yè)用房以5000元／平米低價入市。以2600元／平米低價入市：一方面可立即吸引一定數(shù)量的消費者，積蓄客戶，另一方面避免入市價格過高，造成銷售障礙?；谝陨先c，確定居住生活型別墅是最佳選擇?；谝陨掀唿c，我們認(rèn)為最佳的開發(fā)模式為：以多層結(jié)合別墅為輔的中高檔住宅。由于土地規(guī)模有270畝，可以進(jìn)行分期的規(guī)?；_發(fā)。采用短進(jìn)深，加大陽光直入室內(nèi)的面積。在縣城的區(qū)域內(nèi)，實用性是第一要素。（六）戶型設(shè)計根據(jù)蕭縣家庭的人口數(shù)及日常生活起居習(xí)慣，以最科學(xué)合理的布局達(dá)到使用功能，把沒有實際使用功能及重復(fù)功能的部分放棄，在某些重要區(qū)域適度放寬，控制總面積，從而在提高單價后，總價不會太高，限制市場。有條件的住宅單體底層設(shè)計內(nèi)院，庭院是單體建筑的補(bǔ)充和襯托，力求最大限度地完善不同方位的院落與室內(nèi)的行動、視線、景觀等關(guān)系的處理；考慮私家庭院與公共景觀之間的融合；私家花園的圍合形式力求多樣化，豐富視覺效果。步行道的設(shè)計更加注重其多樣化，局部放寬成小廣場，局部通過植物與建筑形成一個狹窄的空間，使步行者可以體驗到豐富多樣的室外空間。（三）道路設(shè)計多個住宅小區(qū)的內(nèi)部道路按照先進(jìn)的交通安靜概念進(jìn)行設(shè)計，避免直線型道路所帶來的高車速，可從根本上減少由車輛所產(chǎn)生的噪聲，營造安靜的居住環(huán)境，這樣也可以使居住區(qū)的內(nèi)部環(huán)境形成與外部城市不一樣的道路景觀。居住區(qū)北部以安置房為主，中部及南部以商品房為主。（二）功能分布地塊為瘦長型，南北間距較大，規(guī)劃中共分成3個規(guī)模不等的居住小區(qū)。室內(nèi)填充墻及自承重內(nèi)隔墻均采用輕質(zhì)材料，自由內(nèi)隔墻采用輕質(zhì)墻體。因此，必須在提高用地率的同時，采用建筑物底層架空等方式，改善小區(qū)內(nèi)的通風(fēng)。除了室內(nèi)環(huán)境的舒適性，生態(tài)住宅還包括了室外廢棄物的處理、室外通風(fēng)、避免光污染、污水再利用等。通過室內(nèi)生態(tài)設(shè)計，保障室內(nèi)環(huán)境的舒適性也是生態(tài)環(huán)境的一個重要方面，這主要包括：室內(nèi)聲、光、熱等物質(zhì)因素：聲，既室內(nèi)聲環(huán)境的改善，讓住戶不受到室外噪音的干擾；光，指設(shè)計明廳、明衛(wèi)，明廚等，以充分利用自然光源；熱則是指室內(nèi)溫度的舒適性，而不是靠空調(diào)調(diào)節(jié)室溫等。充分利用自然資源。它是既適應(yīng)地方生態(tài)而又不破壞地方生態(tài)的建筑，具有節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能及減少環(huán)境污染、延長建筑物壽命等優(yōu)點。(5)“經(jīng)濟(jì)性”原則，體現(xiàn)項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)價值，并滿足不同收入階層要求。(2)加強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，通過本項目建設(shè)提高蕭城城市服務(wù)設(shè)施水平，并使之更加完善。蕭縣民風(fēng)淳樸，社會治安穩(wěn)定，郵電通訊發(fā)達(dá)，醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)保、廣播電視和教育等社會事業(yè)發(fā)展迅速，旅游、物流、金融、商貿(mào)、房地產(chǎn)等行業(yè)全面發(fā)展，服務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大。改革開放以來，蕭縣工業(yè)在調(diào)整和機(jī)制創(chuàng)新中快速發(fā)展，現(xiàn)有48個縣屬工業(yè)企業(yè)，近2萬家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，廣東錦豐、江蘇維維、山東新汶、安徽省古井、深圳康達(dá)爾等一批國內(nèi)知名企業(yè)相繼來蕭投資。電力供應(yīng)屬華東電網(wǎng)，設(shè)施完善，境內(nèi)有11萬伏以上變電所2個，生產(chǎn)生活供電充足。孫圩子胡蘿卜、閆集黑皮冬瓜、馬井韭青韭黃、圣泉蕭國圣桃、黃河故道水晶梨、龍城石榴、新莊黃牛、黃口三元雜交豬、丁里華英鴨等名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)基地聞名全國。二、社會經(jīng)濟(jì)條件（一）名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多自然地理條件優(yōu)越，名優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品基地眾多。除第一層外，其他各層地基承載力標(biāo)準(zhǔn)值均在140KPa以上。②粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等壓縮性，見少量淡水螺殼，完整。本區(qū)第四系分布廣泛，孔隙水儲存于第四系砂層之中，主要大氣降水為主補(bǔ)給水源。地下水層多為石灰?guī)r層隙間水，含水較豐富。蕭縣域境內(nèi)水系發(fā)達(dá)，溝渠縱橫，河流多系人工河道，河道平直，水量受季節(jié)影響，變化較大，夏季水流量大、水流急，冬季河水變淺，水流緩慢。地質(zhì)地貌蕭縣主屬黃淮海沖擊平原，地面高呈由西北向東南緩傾，海撥高度介于3250米之間。水文條件蕭縣位于淮河流域中游，二、三級支流范圍里，隸屬于華北平原南部的淮北平原中部。（三）自然條件氣候條件蕭縣地處中緯度地區(qū)，屬暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候區(qū)。建議現(xiàn)場做以下內(nèi)容：銷售部指示牌，看樓通道設(shè)計，各類管理、服務(wù)、銷售人員服裝，標(biāo)志性的景觀等。因此建議本項目在建設(shè)中加快樣板房的施工進(jìn)度，并且在裝修上考慮到客戶的品位和喜好。（四）銷售促進(jìn)價格折扣和變相折扣：對于消費者來說，價格還是他們最關(guān)心的因素，這種折扣可以使房價降低，提高購買欲望。銷售持續(xù)期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳主要在于激發(fā)消費者的搶購心理，內(nèi)容上可以感謝消費者支持、項目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。銷售準(zhǔn)備期與初銷期：在這個階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于準(zhǔn)備階段，由于項目現(xiàn)場還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應(yīng)選擇傳播面較大的媒體，如報紙、廣播、電視等等。具體實施策略如下：銷售初期：在這一時期內(nèi)，小區(qū)形象尚無法充分展示，周邊的服務(wù)業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步地完善，廣大購房者尚處于觀望的態(tài)度，所以首期采低價銷售策略。采用該策略有以下優(yōu)勢：低價開盤，發(fā)展商可根據(jù)市場反映靈活操控價格，掌握主動權(quán)。因此作為營銷的重要手段就是給房子賦予一種理念，給房子增加一種附加值，只有這樣，項目才能占領(lǐng)市場。（四）區(qū)位優(yōu)勢帶動了蕭縣房地產(chǎn)用地發(fā)展。蕭縣縣城現(xiàn)有私立中學(xué)5所，在校生30000多人，90%是農(nóng)村學(xué)生；私立學(xué)前教育20余所，在校生10000多人，80%是農(nóng)村學(xué)生；龍城鎮(zhèn)四關(guān)小學(xué)，在校生6000多人，40%是農(nóng)村學(xué)生。財政保障能力不斷增強(qiáng)，確保了全縣干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標(biāo)準(zhǔn)足額發(fā)放；確保