【正文】 增加對山莊的投資，加大山莊的科技含量和提高市場的文化品位，打造山莊的核心競爭力，提高生態(tài)休閑娛樂產(chǎn)業(yè)的門檻，化解惡性競爭的風(fēng)險。 技術(shù)風(fēng)險對策 （1）對每個擬建項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性論證，實(shí)事求是地考慮各種技術(shù)風(fēng)險、質(zhì)量事故風(fēng)險、按照科學(xué)的程序決策，既要考慮項(xiàng)目較好的效果，又要考慮出現(xiàn)不利情況下的應(yīng)對措施及承受能力，有時要預(yù)留備選方案。 （3）高標(biāo)準(zhǔn)地做好園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，扎扎實(shí)實(shí)搞好項(xiàng)目前期準(zhǔn)備與企業(yè)服務(wù)工作，規(guī)范內(nèi)部管理。 市場風(fēng)險 山莊的潛在市場需求大，存在將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)山莊市場的風(fēng)險，休閑娛樂山莊進(jìn)入門檻不是很高存在不良競爭的風(fēng)險。特別是山莊的戰(zhàn)略性人才管理是否科學(xué)有效對于山莊的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)具有十分重大的意義，公司現(xiàn)有人力管理開發(fā)狀況和人力資源存量對于山莊戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)存在一定的風(fēng)險。菲律賓**投資發(fā)展有限公司（** DEVELOPMENT CO.,LTD）系總部設(shè)在德國的**集團(tuán)的全資子公司，是一家致力于不動產(chǎn)、高新技術(shù)制造及物流等領(lǐng)域的專業(yè)投資公司，在美加、東南亞、港澳臺及中國內(nèi)地已成功運(yùn)作了一大批投資項(xiàng)目。同時還擁有由博士、教授、研究員等業(yè)界專家組成的顧問團(tuán)隊(duì)，他們在植物分類、生物技術(shù)、古樹名木栽培和養(yǎng)護(hù)、園林生態(tài)建設(shè)、化學(xué)、工程材料、美學(xué)和結(jié)構(gòu)力學(xué)等學(xué)科領(lǐng)域具有深厚的理論功底和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 本項(xiàng)目建設(shè)用地為43600平方米，擬建賓館、別墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景觀及輔助用房等，建筑面積約為74800平方米，各類綠化園林景觀面積為227200平方米，投資總額為18047萬元人民幣。二、項(xiàng)目名稱和定位 項(xiàng)目名稱：**花卉山莊 項(xiàng)目定位：綜合運(yùn)用現(xiàn)代人環(huán)科技打造高品位、純生態(tài)的休閑山莊。 **市岳塘區(qū)清水村處于長、株、潭城市金三角核心地帶，本地區(qū)氣候、土壤條件優(yōu)越、原生及引種品種豐富，園林綠化產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)具有先天優(yōu)勢，而市場需求的拉動效應(yīng)強(qiáng)勁，加之低成本優(yōu)勢和政策傾斜的助力，對于綠化園林以及生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分有利。第九章 社會效益 一、項(xiàng)目建設(shè)意義 隨著社會的發(fā)展，人們不斷提高生活質(zhì)量的現(xiàn)實(shí)需求也愈加迫切，其中顯著的反映就是近年來整個社會的恩格爾系數(shù)的持續(xù)趨降，而親近園林羨山慕水、崇尚自然追求環(huán)保的消費(fèi)意識漸成潮流，高品位、純生態(tài)的園林景觀和休閑娛樂項(xiàng)目已成為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵。 ＝（年） 動態(tài)投資回收期 動態(tài)投資回收期≈In(1Ii/R)247。18047＝％ 投資利稅率 投資利稅率＝年平均利稅總額247。 利潤總額＝財務(wù)收入－稅費(fèi)－總成本費(fèi)用 凈利潤 =利潤總額所得稅 可分配利潤 =凈利潤盈余公積金法定公益金 表 8－12 損益表 序號 年份 項(xiàng)目 營 運(yùn) 期 2006 2007 2008 2009 1 財務(wù)收入 7507 7507 7507 7507 2 稅費(fèi) 3 總成本費(fèi)用 4385 3910 3801 3692 4 利潤總額（ 123） 5 所得稅 1000 1036 6 凈利潤（ 45） 7 盈余公積金 8 公益金 82 9 可分配利潤（ 678） 編制說明： 所得稅根據(jù)現(xiàn)行稅收政策以內(nèi)資企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來估算，沒有考慮稅收優(yōu)惠政策。 表 811 收入估算表 序號 項(xiàng)目 年實(shí)現(xiàn)財務(wù)收入 （萬元） 備注 1 技術(shù)轉(zhuǎn)讓和服務(wù) 800 2 觀賞奇木 1000 林木產(chǎn)品銷售 3 觀賞異花 1200 園藝產(chǎn)品銷售 4 賓館 1036 5 別墅 2523 6 餐飲 144 7 垂釣 36 8 咖啡吧 18 9 游泳 20 10 養(yǎng)殖 20 11 娛樂 (KTV、水上娛樂等) 510 12 合計 7507 稅費(fèi)估算 根據(jù)我國稅法有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目建成后園區(qū)年上繳增值稅和流轉(zhuǎn)稅總額 （綜合稅率為9%）。 表 89 年運(yùn)營成本費(fèi)用估算 序號 費(fèi)用項(xiàng)目 金額（萬元） 備注 1 維修 550 約占固定資產(chǎn) 5% 2 水 300t每天， 3 電 500kwh每天， 4 環(huán)保 150 5 育林 150 6 游客保險 80 7 其它不可預(yù)計費(fèi)用 200 8 花卉苗木采購成本 1000 8 合計 ②項(xiàng)目建成后，職工定員約 450人，年工資總額＝450＝540萬元，年福利費(fèi)＝年工資額14％＝，年社保金=540=108萬元。表 8－7 固定資產(chǎn)折舊估算表 序號 年份 項(xiàng)目 折舊 年限 折舊率 營運(yùn)期 2006 2007 2008 2009 固定資產(chǎn)合計 20 5％ 11234 （2）無形、遞延資產(chǎn)攤銷估算 無形資產(chǎn)通常有一定的有效年限，其成本應(yīng)在其有效期限內(nèi)攤銷完畢；遞延資產(chǎn)一般也應(yīng)在投入運(yùn)營后不少于5年內(nèi)平均攤銷。表8－5 借款還本付息計算表號 年份 項(xiàng)目 建設(shè)期 營運(yùn)期 合計 2004 2005 2006 2007 2008 2009 1 總投資 8399 7714 18047 固定資產(chǎn) 8219 7534 0 0 0 0 15753 建設(shè)期利息 180 180 0 0 0 0 360 流動資金 0 0 1934 其他 0 0 0 0 0 0 0 2 資金籌措 8399 7714 18047 財政撥款 0 0 0 0 0 0 0 自有資金 4399 3714 10047 用于流動資金 0 0 1934 借款 4000 4000 0 0 0 0 8000 銀行貸款 3000 0 0 0 0 0 3000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 外商投資 1000 4000 0 0 0 0 5000 用于流動資金 0 0 0 0 0 0 0 其他 0 0 0 0 0 0 0 表 86 外商投資還款計劃安排表 年 份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 借款本金 1000 5000 5000 3750 2500 1250 應(yīng)付紅利 0 0 250 125 應(yīng)還本金 1000 5000 5000 3750 2500 1250 本金余額 1000 5000 3750 2500 1250 0 歸還本利 0 0 1500 1375 四、投資總成本費(fèi)用及經(jīng)營成本估算 固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷估算 項(xiàng)目成本費(fèi)用構(gòu)成了項(xiàng)目的主要現(xiàn)金流出，本項(xiàng)目可行性研究報告把固定資產(chǎn)折舊與無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)攤銷單獨(dú)列出進(jìn)行估算。 利息計算 在估算長期借款利息時，假定每年的長期借款均發(fā)生在當(dāng)年年中，還款在年末；本年尚未歸還的本年及以前年度的借款形成年初累計借款額，并按全年計息；銀行貸款建設(shè)期第一年發(fā)生；銀行長期貸款年利率按6%估算。項(xiàng)目在2006年建成投入運(yùn)營后，由于有穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，無須增加新的固定資產(chǎn)投資，但仍然需要流動資金投資，流動資金分4年平均投入。 綜合以上估算結(jié)果，項(xiàng)目建設(shè)投資總額估算價值為18047萬元。 固定資產(chǎn)投資總額＝固定資產(chǎn)投資＋建設(shè)期利息＝16113萬元 根據(jù)以上計算結(jié)果，編制的固定資產(chǎn)投資估算見表83。預(yù)備費(fèi)用投資共計679萬元。本項(xiàng)投資額共計60萬元，按5年攤銷完畢。經(jīng)估算，租地250畝，租賃期為30年；征用土地250畝，費(fèi)用均價為15萬元/畝。 （2）固定資產(chǎn)投資總額估算 本項(xiàng)目建議書根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)，參照我國《投資建設(shè)項(xiàng)目評價方法和參數(shù)》的相關(guān)規(guī)定及行業(yè)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按不同項(xiàng)目分別估算固定資產(chǎn)投資總額，估算使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)見表8－1。 經(jīng)估算，該項(xiàng)目總投資18047萬元。這些項(xiàng)目的使用、推廣、合作定能滿足人環(huán)科技企業(yè)和產(chǎn)業(yè)的需求，并由此帶動生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。生態(tài)旅游和生態(tài)休閑來源于人們對于回歸自然的向往，他們既需要現(xiàn)實(shí)的資源來滿足這種需求，也希望或者有必要去了解克服現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的不良效應(yīng)的途徑、技術(shù)和未來的手段。生態(tài)旅游的迅速發(fā)展不僅表明人們物質(zhì)文化生活水平提高，旅游需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻的變化，同時面對現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展和人口、城市化發(fā)展帶來的種種不良影響，人們充分認(rèn)識到了環(huán)境保護(hù)的重要性。 具體來講如下表71列示：序號典型競爭者 位置定位主要特色**特點(diǎn)1**山莊**河?xùn)|酒店洋樹珍品、環(huán)保科技的研究和推廣；；；生態(tài)的概念，最終體現(xiàn)現(xiàn)代的人文、環(huán)境、自然的形態(tài)和性質(zhì)：物質(zhì)和文化的同步享受；。更為主要的，目前在**（包括株洲）休閑娛樂的開發(fā)和現(xiàn)有的市場格局沒有形成特色，尤其是在生態(tài)旅游、休閑方面，旅游開發(fā)的品質(zhì)有待進(jìn)一步提升。其中顯著的特點(diǎn)是：家庭出游總量增加、休閑旅游成為新寵。中國社會和經(jīng)