【正文】 判斷。①風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分②風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估 ①市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析②經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)分析③金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析第七部分：綜合評(píng)價(jià)（定性）在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、分析外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析?？梢詫?duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。內(nèi)容包括：項(xiàng)目與當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施發(fā)展水平的相互適應(yīng)性；項(xiàng)目對(duì)合理利用自然資源的影響。（影響及對(duì)策）（1）工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響（2）建設(shè)中環(huán)境影響的緩解措施第八部分：研究結(jié)論與建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見。主要內(nèi)容有：①明確說明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力②對(duì)推薦的擬建方案的結(jié)論性意見。③對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見。④對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說明。⑤可行性研究中主要爭(zhēng)議問題的結(jié)論。是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。①對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議。②對(duì)應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見。③對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見。④在基于市場(chǎng)條件下利潤最大化的各種物業(yè)形態(tài)組合，提出建議。⑤相關(guān)的注意事項(xiàng)及建議第九部分：附錄：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。專家論證意見主管部門意見：是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。成本項(xiàng)目 總成本（萬元） 單位成本（元/m2） 參考項(xiàng)目單位成本 說明一、土地獲得價(jià)款政府地價(jià)及市政配套合作款項(xiàng)紅線外市政配套拆遷補(bǔ)償費(fèi)二、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)報(bào)批報(bào)建費(fèi)三通一平費(fèi)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)三、主體建筑工程費(fèi)基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)及粗裝修門、窗工程公共部位精裝修室內(nèi)精裝修室內(nèi)水電氣暖室內(nèi)設(shè)備及安裝室內(nèi)智能化系統(tǒng)四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)室外給排水系統(tǒng)室外采暖系統(tǒng)室外燃?xì)庀到y(tǒng)室外高低壓系統(tǒng)室外消防系統(tǒng)室外智能化系統(tǒng)五、園林環(huán)境費(fèi)環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)建筑小品費(fèi)道路廣場(chǎng)建造圍墻建造費(fèi)室外照明費(fèi)室外背景音樂室外零星工程六、公共配套設(shè)施費(fèi)游泳池會(huì)所幼兒園學(xué)校兒童游樂設(shè)施商業(yè)設(shè)施其他七、開發(fā)間接費(fèi)工程管理費(fèi)營銷費(fèi)用資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)合 計(jì)說明：成本估算應(yīng)按本表明細(xì)項(xiàng)目分類，因條件所限確實(shí)無法作出詳細(xì)估算時(shí)可只列大類參考項(xiàng)目可選擇集團(tuán)內(nèi)外的項(xiàng)目，其標(biāo)準(zhǔn)為：①已竣工的項(xiàng)目；②具有最大可比性現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)表：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。關(guān)于房地產(chǎn)可行性研究的思考一、房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略透視透視地產(chǎn)可行性研究（1）什么是可行性研究？房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)植，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。可行性研究也是籌集資金的依據(jù)。（2）過去為何流于形式？一方面，市場(chǎng)的繁榮掩蓋了操作的失誤，項(xiàng)目決策未經(jīng)過系統(tǒng)的研究，隨意、盲目的投資同樣收到了成果；另一方面，政策法規(guī)、監(jiān)管的不規(guī)范，給項(xiàng)目成敗提供了較大回旋空間，使可行性研究僅僅成為一紙說辭。（3）新形勢(shì)下如何重歸本原？嚴(yán)酷的政策環(huán)境，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，為提高收益、降低風(fēng)險(xiǎn)，可行性研究的重要性重歸本原?？尚行匝芯勘仨氁允袌?chǎng)供需為立足點(diǎn)，以資源投入為限度，以科學(xué)方法為手段，以系列評(píng)價(jià)指標(biāo)為結(jié)果，它通常要處理兩方面的問題：第一：要確定項(xiàng)目在市場(chǎng)、技術(shù)上是否可行；第二：如何才能取得最佳的效益（主要是經(jīng)濟(jì)效益）注意可行并不意味著該項(xiàng)目是合適的。－般情況下，要在多個(gè)可行方案中優(yōu)選出最優(yōu)秀方案，研究人員要綜合考慮企業(yè)自身、市場(chǎng)、資金、風(fēng)險(xiǎn)等各方面的因素，綜合評(píng)價(jià)取舍。房地產(chǎn)可行性研究戰(zhàn)略分析（1）分析角度一：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響房地產(chǎn)業(yè)不是個(gè)孤立的行業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)的成長帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而不是相反。（2）分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過大，市場(chǎng)價(jià)格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。（3）分析角度三：街區(qū)環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)營銷的影響房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。（4）分析角度四：投資商自身?xiàng)l件考察1）考察你的經(jīng)驗(yàn)。本公司適不適合于那個(gè)地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目，是否有具備適合項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才。2）考察你的融資能力。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)都會(huì)遇到借貸和融資問題，你的借貸渠道和融資渠道是否可靠。（5）分析角度五：可行性研究應(yīng)納入整體整體戰(zhàn)略設(shè)計(jì)可行性研究準(zhǔn)確來說是對(duì)項(xiàng)目未來的整體規(guī)劃，它已經(jīng)確定了項(xiàng)目的擬定位方案、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以及營銷的戰(zhàn)略構(gòu)思。在此基礎(chǔ)上，公司再進(jìn)行操作層面的細(xì)化。在營銷方面的細(xì)化為：進(jìn)一步細(xì)致而有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行市場(chǎng)分析，并選定適合的目標(biāo)市場(chǎng)，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價(jià)策略、營銷渠道策略、促銷組合策略及物業(yè)管理策略，最終形成一系列營銷計(jì)劃書。二、誰負(fù)責(zé)？部門職責(zé)（1）開發(fā)部：兩大職責(zé)，可行性研究與項(xiàng)目立項(xiàng)。其它工作包括：市場(chǎng)調(diào)查、購買土地、協(xié)助規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的合同管理、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、工程概預(yù)算、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中的招標(biāo)等工作的策劃。（2）營銷與策劃部：策劃包裝項(xiàng)目及公司的外部形象；策劃宣傳廣告。收集房地產(chǎn)市場(chǎng)及金融政策等方面的信息。（3）工程部：負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程預(yù)算、施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進(jìn)度控制、工程材料采購等方面進(jìn)行策劃；（4）財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運(yùn)作方面的策劃；操作程序（1）開發(fā)部根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進(jìn)行投資項(xiàng)目的預(yù)選。對(duì)預(yù)選項(xiàng)目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價(jià)格、房價(jià)等情況進(jìn)行調(diào)查，形成資料匯編。根據(jù)資料匯總情況，編制《項(xiàng)目建議書》。對(duì)擬建項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行說明，初步估算項(xiàng)目的投資效益，進(jìn)行綜合分析，論述建設(shè)的必要性?！俄?xiàng)目建議書》由策劃與營銷中心、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會(huì)簽后，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。在被有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，建設(shè)單位即可著手組織對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究.（2）公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項(xiàng)目投資決策會(huì)議；（3）項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報(bào)告對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的結(jié)果，負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報(bào)告的編制。（4）開發(fā)部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃，編制可行性研究報(bào)告，收集所需資料。召集策劃與營銷中心、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項(xiàng)目部的有關(guān)人員，依據(jù)項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際要求，對(duì)項(xiàng)目整體運(yùn)作流程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行策劃。各部門根據(jù)以下職責(zé)分工，負(fù)責(zé)提供所分管的可研報(bào)告所需資料,并對(duì)可研報(bào)告從部門角度提出意見。策劃與營銷中心：市場(chǎng)研究，營銷方案擬定。工程部：開發(fā)方案擬定。財(cái)務(wù)部：依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模制定資金用款計(jì)劃，編制資金流量表。開發(fā)部：依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)要求，對(duì)不確定性進(jìn)行分析：，包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)；,包括工期延長、投資增減、主要原材料價(jià)格升降，等因素變化的分析；，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，并提出采取回避風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。（5）各部門根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門分管職責(zé)內(nèi)的項(xiàng)目運(yùn)作方案，按規(guī)定的時(shí)間報(bào)開發(fā)部，由其收集匯總，編制開發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)作方案。人員安排項(xiàng)目 內(nèi)容 人數(shù) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目 費(fèi)用 時(shí)間注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師造價(jià)工程師市場(chǎng)調(diào)查和分析人員規(guī)劃設(shè)計(jì)師三、立項(xiàng)報(bào)批控制程序目的通過對(duì)立項(xiàng)報(bào)批的控制，確保工程項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批工作的順利進(jìn)行，滿足工程建設(shè)的需要。職責(zé)（1）開發(fā)部負(fù)責(zé),工程部和項(xiàng)目部配合，辦理立項(xiàng)報(bào)批工作；（2）財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理辦負(fù)責(zé)在其職責(zé)范圍內(nèi),提供立項(xiàng)報(bào)批所需的文件資料。立項(xiàng)報(bào)批工作的主要工作內(nèi)容（1）根據(jù)各種立項(xiàng)報(bào)批的要求，收集整理有關(guān)的文件資料；（2）聯(lián)系有關(guān)的上級(jí)主管部門，辦理各種立項(xiàng)報(bào)批的手續(xù)，領(lǐng)取有關(guān)的證書；（3）協(xié)調(diào)解決立項(xiàng)報(bào)批中的有關(guān)工作?？刂瞥绦颍?）立項(xiàng)報(bào)批計(jì)劃。在立項(xiàng)報(bào)批工作開展前，由開發(fā)部對(duì)工程項(xiàng)目的整體立項(xiàng)報(bào)批工作進(jìn)行研究，明確立項(xiàng)報(bào)批的項(xiàng)目和工作內(nèi)容、各部門的分工以及工作進(jìn)程時(shí)間安排等，立項(xiàng)報(bào)批計(jì)劃,由分管副總經(jīng)理審批后實(shí)施。（2）立項(xiàng)報(bào)批的主要項(xiàng)目包括：1）聯(lián)系行業(yè)主管部門和地方政府計(jì)委，辦理工程項(xiàng)目的計(jì)劃批文；2）聯(lián)系地方建委，辦理工程項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)，領(lǐng)取“工程建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建證”；3）聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門和建委，辦理“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；4）聯(lián)系土地管理部門，辦理工程項(xiàng)目的“土地證”；5）聯(lián)系地方規(guī)劃管理部門，辦理“規(guī)劃工程建設(shè)許可證”；6）聯(lián)系地方建委，辦理工程項(xiàng)目的“施工許可證”；7）上級(jí)主管部門規(guī)定需辦理的其它項(xiàng)目。（3）根據(jù)上級(jí)主管部門規(guī)定的各種審批手續(xù)應(yīng)提供的相關(guān)文件資料，由開發(fā)部組織進(jìn)行準(zhǔn)備和收集：1）開發(fā)部負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、計(jì)劃批文等職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料；2）項(xiàng)目部負(fù)責(zé)提供規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙、紅線圖、定點(diǎn)圖等有關(guān)工程建設(shè)的文件資料以及消防、抗震、防疫、環(huán)保等其它相應(yīng)各部門的審查合格資料等；3）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)提供有關(guān)費(fèi)用的交付憑證和工程資金方面的文件資料；4）總經(jīng)理辦負(fù)責(zé)提供職責(zé)范圍內(nèi)的有關(guān)文件資料。5）項(xiàng)報(bào)批手續(xù)的辦理。隨時(shí)檢查協(xié)調(diào)立項(xiàng)報(bào)批工作的進(jìn)展情況，對(duì)工作中存在的重大問題，及時(shí)向分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理匯報(bào)，研究制定解決方案，并組織實(shí)施。（4）各種立項(xiàng)報(bào)批工作完成后，由開發(fā)部依據(jù)《檔案管理辦法》的要求，及時(shí)收集整理報(bào)批的有關(guān)文件資料進(jìn)行歸檔，對(duì)立項(xiàng)報(bào)批的證書，依據(jù)有關(guān)規(guī)定及時(shí)傳送有關(guān)部門。附件：前期開發(fā)部職責(zé)前期開發(fā)流程表44