海南某房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告模板-閱讀頁(yè)
2025-05-19 08:36本頁(yè)面
【正文】 正后，以三個(gè)比準(zhǔn)均價(jià)的算術(shù)平均值作為市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果6）本案價(jià)格預(yù)測(cè)近幾年來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)影響較大的因素有：房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、宏觀政策影響等。4=e元/平方米本案商鋪的價(jià)格預(yù)測(cè)：本案商鋪平均價(jià)格=現(xiàn)時(shí)平均價(jià)格（1+房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)幅度+宏觀政策影響）=元/平方米。三、車位銷售單價(jià)的確定四、項(xiàng)目總銷售收入的確定根據(jù)成本估算及市場(chǎng)研究的結(jié)果，確定該項(xiàng)目的銷售從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第2期開始銷售，整個(gè)銷售過程大概按三期分批進(jìn)行，按照建議住宅均價(jià)為元/㎡，車位均價(jià)為萬(wàn)元/個(gè),商鋪整體均價(jià)為元/㎡,以此計(jì)算實(shí)際的銷售收入。表20：銷售總收入預(yù)測(cè)表項(xiàng)目可銷售面積（㎡）建議銷售單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬(wàn)元）住宅商鋪車庫(kù)合計(jì)表21：銷售收入分批按比例預(yù)測(cè)表期數(shù)項(xiàng)目可銷售面積（㎡）建議銷售單價(jià)（元/㎡）銷售收入（萬(wàn)元）銷售比例（%）合計(jì)（萬(wàn)元）2期住宅商鋪車庫(kù)3期住宅商鋪車庫(kù)4期住宅商鋪車庫(kù)5期住宅商鋪車庫(kù)6期住宅商鋪車庫(kù)五、項(xiàng)目住宅定價(jià)模擬均價(jià)確定根據(jù)以上方法測(cè)算可得出項(xiàng)目推出時(shí)住宅的基礎(chǔ)均價(jià)（Pa）約為元/平方米。B）（1177。S）（1177。 B為日照系數(shù)，東、南朝向單位取正值，西、北朝向單位取負(fù)值。 D為景觀系數(shù)，根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定。 S為戶型系數(shù)，復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值。 F為樓層系數(shù)，均價(jià)層以上的取正值，均價(jià)層以下的取負(fù)值。 U為隨機(jī)系數(shù)，根據(jù)實(shí)際情況（如單位附近有機(jī)房干擾、樓道電梯及行人干擾等）確定。216。216。216。B）（1177。S）（1177。也就是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)人士的給值和相關(guān)資料的查找對(duì)該項(xiàng)目的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行估算，再根據(jù)得到的資金投入估算值擬訂資金籌措計(jì)劃。本項(xiàng)目的銷售單價(jià)主要以市場(chǎng)比較法結(jié)合成本法來(lái)確定。在前面的基礎(chǔ)上可以進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。通過資金來(lái)源與運(yùn)用表可看出本項(xiàng)目的貸款償還能力和自身平衡能力。從敏感性分析方面可知影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的不確定因素。二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)稅金計(jì)算本項(xiàng)目銷售稅金及附加估算：詳見銷售稅金及附加估算一覽表（表22）表22：銷售稅金及附加表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561銷售收入2銷售稅金及附加營(yíng)業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅教育附加防洪工程維護(hù)費(fèi)印花稅產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)3土地增值稅注：①營(yíng)業(yè)稅5%；城建稅為營(yíng)業(yè)稅的7%；教育附加稅為營(yíng)業(yè)稅的5%；%提取；％提取；％提取。損益表與靜態(tài)盈利分析1）項(xiàng)目損益表表23：損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561銷售收入2總成本費(fèi)用3土地增值稅4銷售稅金及附加5利潤(rùn)總額6所得稅7稅后利潤(rùn)8盈余公積金9可分配利潤(rùn)投資利潤(rùn)率投資利稅率資本金利潤(rùn)率注：所得稅稅率按33%?。挥喙e金按稅后利潤(rùn)的10%提取。本項(xiàng)目的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。1）全部投資現(xiàn)金流量表表24：全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期1234561現(xiàn)金流入銷售收入其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出建設(shè)投資土地增值稅銷售稅金及附加所得稅3凈現(xiàn)金流4稅前凈現(xiàn)金流 注：①財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）能反映出項(xiàng)目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。② 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于0的項(xiàng)目是可以考慮接受的。盈虧平衡分析盈虧平衡分析亦稱臨界點(diǎn)分析或保本點(diǎn)分析。故本項(xiàng)目方案風(fēng)險(xiǎn)程度在可控制之內(nèi)。影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。因此，項(xiàng)目的敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響，計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表（表27）表27：敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)建安工程費(fèi)變動(dòng)10%5%5%10%20%10%10%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得：1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)率的
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