【正文】 ％，成為成都市住房消費(fèi)的重要力量。這些地方的部分高收入階層由于看好成都的投資及生活環(huán)境，紛紛到成都安家落戶。第五章 項(xiàng)目地址與建設(shè)條件一、項(xiàng)目地址 位于成都市東郊龍泉驛區(qū)， 其基礎(chǔ)環(huán)境完全可以滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。本項(xiàng)目位于成都市龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)，該區(qū)不僅以自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)美著稱，是四川省“花果山風(fēng)景名勝旅游區(qū)”和成都市“旅游度假區(qū)”，被譽(yù)為“成都市的后花園”，而且該區(qū)還是“國(guó)家農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)試驗(yàn)區(qū)”、“國(guó)家農(nóng)業(yè)資源綜合開發(fā)型三高農(nóng)業(yè)示范片區(qū)”，“國(guó)家級(jí)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)”，是成都市最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)；同安鎮(zhèn)是四川省五大旅游開發(fā)區(qū)之一，是成都市龍泉花果山風(fēng)景區(qū)，是西南地區(qū)唯一的國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)科技推廣示范園區(qū)，是國(guó)家級(jí)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)高科技工業(yè)園區(qū)，被列為國(guó)家級(jí)綜合改革試點(diǎn)單位；由于便利的交通條件，該區(qū)幾乎已與成都市區(qū)合而為一，并且輻射包括重慶、瀘州、宜賓等市區(qū)?？傊?，龍泉驛區(qū)日照充沛，濕度、溫度適宜，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，自然環(huán)境優(yōu)美，是成都市市郊理想的湖泊、森林、山地相融的大型生態(tài)空間，是理想的人居環(huán)境。3. 交通條件龍泉區(qū)作為成都市向東延伸發(fā)展的重鎮(zhèn)，經(jīng)過十年多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“五縱三橫”的立體交通體系已經(jīng)形成。龍泉驛是千年古鎮(zhèn)，漢代開始設(shè)置郵亭，元朝時(shí)改稱為龍泉驛，全區(qū)現(xiàn)轄13鎮(zhèn)6鄉(xiāng)，（），%；人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值11975元，人均消費(fèi)零售額4406元，農(nóng)民人均純收入3155元，企業(yè)人均月工資893元。龍泉驛區(qū)抓住三次機(jī)遇，大力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展：一是抓住西部大開發(fā)的機(jī)遇，出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策；二是抓住國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)在龍泉驛設(shè)立國(guó)家級(jí)的成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的機(jī)遇，大力開發(fā)建設(shè)為高新區(qū)配套服務(wù)的高品質(zhì)精品住宅區(qū)；三是抓住國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成都市總體規(guī)劃，成都市城市向東向南發(fā)展的機(jī)遇，主動(dòng)與之“接軌”，積極配合建設(shè)成都市副中心，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，是成都市政府“騰籠換鳥”戰(zhàn)略實(shí)施的受益者。二、建設(shè)條件　　 項(xiàng)目所在區(qū)域水、電、氣、光纖、道路均已配套接通，土地平整已完成，能滿足項(xiàng)目投入使用后的有關(guān)要求。該方案結(jié)合城市建設(shè)、道路規(guī)劃、周邊環(huán)境、基礎(chǔ)配套等進(jìn)行設(shè)計(jì)，整體規(guī)劃設(shè)計(jì)一流。作為高尚的聯(lián)列式別墅社區(qū)，相對(duì)完整的社區(qū)配套和休閑活動(dòng)空間是提升小區(qū)生活品質(zhì)的關(guān)鍵。后續(xù)二、三期開發(fā)中的大型社區(qū)中心及半掩土澳州植被全景溫室，均為小區(qū)的業(yè)主營(yíng)造出和諧舒適的生活氣息。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中以貫穿社區(qū)內(nèi)的S形主道為空間主線，在用地范圍內(nèi)的主道兩側(cè)地形因勢(shì)起伏，而建筑就在其間環(huán)繞布置，形成一條條與山巒擁抱的流暢的曲線。(2)建筑形態(tài)在建筑形態(tài)上，有綠樹環(huán)繞的四戶拼合式單體別墅；淺丘坡地上層層迭進(jìn)的聯(lián)排別墅及分別私家花園和屋頂花園的復(fù)式洋房。清新雅致的尺度景觀和豐富的居住空間，小巧別致的私家花園和溫馨浪漫的生活氛圍為新都市主義生活的演義營(yíng)造出良好平臺(tái)。建筑單體設(shè)計(jì)7種戶型A．套型建筑面積約　　126　　　　平方米。聯(lián)排別墅B．套型建筑面積約　　138（157）　平方米。聯(lián)排別墅C．套型建筑面積約　　138（157）　平方米。聯(lián)排別墅D．套型建筑面積約　　142～148　　平方米。聯(lián)排別墅E．套型建筑面積約　　124～131　　平方米。復(fù)式別墅　　111～118　　平方米。復(fù)式別墅F．套型建筑面積約　　157～168　　平方米。聯(lián)排別墅G．套型建筑面積約　　204～207　　平方米。獨(dú)棟別墅建筑單體設(shè)計(jì)外觀立面簡(jiǎn)潔大方，色彩明快，風(fēng)格鮮明，建筑形式統(tǒng)一和諧，與環(huán)境相互協(xié)調(diào)。(5)結(jié)構(gòu)形式建筑結(jié)構(gòu)以磚混結(jié)構(gòu)為主，少量聯(lián)列式別墅及四拼式獨(dú)棟為框架結(jié)構(gòu)。(6)停車方式60%半地下私家車庫，40%地面停車位。 二、污染物排放控制標(biāo)準(zhǔn)處理后的廢水排放，執(zhí)行《四川省水污染物排入標(biāo)準(zhǔn)》DB51/19093中的三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。第八章 項(xiàng)目建設(shè)方式及建設(shè)進(jìn)度一、項(xiàng)目建設(shè)方式 開發(fā)建設(shè)模式本項(xiàng)目由公司開發(fā)，項(xiàng)目所需的開發(fā)投資，前期主要由四川朝暉實(shí)業(yè)公司，并向銀行申請(qǐng)部分貸款，后期主要靠售房預(yù)收款來投入，實(shí)行滾動(dòng)式開發(fā)。 設(shè)計(jì)和施工組織方式本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)采用總承包制，為充分發(fā)揮項(xiàng)目所在地獨(dú)特的地形、地貌和自然景觀特征，從規(guī)劃方案、建筑方案均聘請(qǐng)國(guó)外著名的建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì)。二、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度項(xiàng)目前期工作(1)項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，規(guī)劃了工程方案，上報(bào)了立項(xiàng)報(bào)告，已獲批建筑工程規(guī)劃許可證。(3) 當(dāng)?shù)卣畬?duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，認(rèn)為項(xiàng)目建設(shè)必要、經(jīng)濟(jì)效益良好，給予政策支持。交通便利，施工材料易組織。(3) 全部設(shè)備均為國(guó)產(chǎn)，大部份在省內(nèi)采購(gòu)，能及時(shí)供貨和運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)。工期安排為：基礎(chǔ)工程2 個(gè)月，主體工程 1 個(gè)月，裝飾工程 3 個(gè)月，從9月份開工。第九章 項(xiàng)目投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目總投資估算投資估算依據(jù)：本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資用概算指標(biāo)法估算建設(shè)期利息根據(jù)資金來源及投資使用計(jì)劃估算。投資估算說明：１、土地取得費(fèi)用按本項(xiàng)目的土地使用權(quán)的取得成本計(jì)算。（２）裝飾工程為室外裝飾和室內(nèi)廚衛(wèi)裝修，其費(fèi)用估算是根據(jù)2000年《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價(jià)表》及當(dāng)前成都市裝飾材料的物價(jià)水平，并結(jié)合本工程的情況來綜合測(cè)算確定。 （4）附屬設(shè)施按項(xiàng)目設(shè)計(jì)的安裝內(nèi)容和要求，以成都地區(qū)2000年《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價(jià)表》為基礎(chǔ)，根據(jù)相關(guān)設(shè)備和材料的現(xiàn)行市價(jià)綜合測(cè)算確定。４、融資費(fèi)用是企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，該投資項(xiàng)目首期擬申請(qǐng)3000萬元的項(xiàng)目開發(fā)貸款，平均使用期限預(yù)計(jì)為12個(gè)月，月利率和融資費(fèi)率綜合按5‰計(jì)，需支付融資費(fèi)用180萬元。其中，報(bào)建費(fèi)按成都行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)依合同而定。(一) 項(xiàng)目首期投資估算按上述指標(biāo)，估算出項(xiàng)目首期投資為11215萬元。開發(fā)資金從投入使用第一年起分期安排循環(huán)使用。項(xiàng)目投資所需的資金來源可通過自籌和向銀行申請(qǐng)貸款兩條途徑來解決，其中自籌資金又包括自有資金和房屋銷售款收入。首期申請(qǐng)借款3000萬元，%。二、 營(yíng)業(yè)收入按前面確定的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況，經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年預(yù)計(jì)發(fā)生的經(jīng)營(yíng)收入如下：第一年 項(xiàng)目首期營(yíng)業(yè)收入16,，其中住宅銷售收入14,，會(huì)所銷售收入1,208萬元。第三年 項(xiàng)目三期營(yíng)業(yè)收入19,，其中住宅銷售收入18,。綜合起來，項(xiàng)目總收入 58, ，其中住宅銷售收入54,，會(huì)所銷售收入1,208萬元，私家花園2,。管理及銷售費(fèi)用 管理及銷售費(fèi)用按照當(dāng)年總收入的5%計(jì)算。 各項(xiàng)稅收估算 （１）營(yíng)業(yè)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅金及附加按國(guó)家規(guī)定計(jì)取。 (2)土地增值稅經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目增值額未超過成本的50%，所適用的土地增值稅稅率為30%，具體計(jì)算見附表3：土地增值稅計(jì)算表。項(xiàng)目各年的利潤(rùn)估算見附表4：利潤(rùn)估算表四、借款還本付息估算借款利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，還本資金來源為本年利潤(rùn)?；蛘叩谝荒昴w還全部貸款本金3000萬元，同時(shí)借入次年本金2500萬元并于年底歸還；第三年同樣方式操作。還本付息進(jìn)度的詳情見下表： 借款還本付息計(jì)算表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目項(xiàng)目期　　1231借款及還本付息　　　年初借款本金累計(jì)300025002500本年借款25002500　利息支付180150150還本300025002500　　　　　2償還本金來源318026502650利潤(rùn)　25002500財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息）180150150計(jì)入當(dāng)期損益的開發(fā)成本3000　　　　　　　3年末未還本金250025000十一章　項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)盈利能力分析 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：（1） 項(xiàng)目所得稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)含報(bào)酬率為：稅后ＦＩＲＲ＝%遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于借款利息成本I=6%,（2） 項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：稅后NPV=4,這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零，說明項(xiàng)目是可行的。 靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：根據(jù)利潤(rùn)估算表和投資計(jì)劃和資金籌措表的數(shù)據(jù)，可以計(jì)算以下指標(biāo)：投資利潤(rùn)率=累計(jì)凈利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資 *100% =11,*100% =% 投資利稅率=累計(jì)利稅總額/項(xiàng)目總投資 *100% =25,*100% =%資本金利潤(rùn)率=年平均凈利潤(rùn)/投入的自有資金*100% =11,800*100% =%從以上指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目的各項(xiàng)凈態(tài)盈利指標(biāo)都很高，項(xiàng)目效益較好。)二、不確定性分析盈虧平衡分析各年的盈虧平衡點(diǎn)作業(yè)率(即在成本不變的情況下，盈虧平衡點(diǎn)銷售收入占計(jì)劃銷售收入的比例)%，%，%，%就能保本，其余以此類推。從第二年、第三年來看，盈虧平衡點(diǎn)作業(yè)率都較低，項(xiàng)目安全度高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。敏感性分析分別就投資額、經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)業(yè)收入三個(gè)因素，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率IRR進(jìn)行單因素敏感性分析。由表可見，營(yíng)業(yè)收入變化對(duì)項(xiàng)目IRR的影響最大；投資變化次之，影響也較大；而經(jīng)營(yíng)成本則對(duì)其影響較小。四．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論由上述財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果看：168。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零；168。 各年財(cái)務(wù)狀況良好，并具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要包括兩個(gè)方面：一、 建設(shè)工期的影響項(xiàng)目計(jì)算開工時(shí)間為2003年9月，建設(shè)期為3年，如工程不能按時(shí)開工和按期竣工投入使用將影響到項(xiàng)目的銷售，并直接影響到項(xiàng)目的償債能力。二、 市場(chǎng)不確定性的影響項(xiàng)目預(yù)計(jì)的未來經(jīng)營(yíng)銷售狀況是基于目前成都市和龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)供求態(tài)勢(shì)，及該類樓盤的市場(chǎng)需求情況而作出的預(yù)測(cè)，同時(shí)考慮到了一定程度的市場(chǎng)不確定性變化。因此，項(xiàng)目開發(fā)商將在保證工程質(zhì)量的同時(shí)采取各種有效的促銷手段以盡快回收資金，消除未來市場(chǎng)不確定因素對(duì)項(xiàng)目貸款償還能力的影響。