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正文內(nèi)容

麒龍房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究報告(編輯修改稿)

2025-05-29 05:25 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 1800元/㎡(土方、結(jié)構(gòu)、防水等成本增加)出租 效益 月回收期 20年 出售 效益 1146萬元 6萬元/個利潤 232萬元 綜合比較分析上述兩個方案,方案②明顯投資大,效益差,因此建議采用方案①?!炎ⅲ和\囄皇蹆r的核算:目前的市場價為10萬元/個,但銷售情況不好。按租售價格的關(guān)系計算,一般西安市消費者投資商業(yè)及寫字樓物業(yè)的年回報率為8%10%,這里按8%計算,300(元/個月)12(個月)247。8%=投資住宅(買房出租)的年回報率一般為4%6%,這里按5%計算,300(元/個月)12(個月)247。5%=綜合以上兩類投資物業(yè)的情況,我們認(rèn)為車位價格應(yīng)定位在6萬元/個。⑶本項目能夠提供的停車位:地下停車場為123個;綜合樓門前停車場約15個停車位;住宅樓西側(cè)空地建做停車場停車位約30個。共計168個停車位。⑷供需差額為24個。⑸停車場的使用管理:綜合樓門前15個和樓后(裙樓下)30個車位供酒店使用;地下停車場95個車位供住戶和寫字間共同使用;住宅樓東側(cè)30個供寫字樓用戶使用。建議使用IC卡管理系統(tǒng),能夠有效解決不同用戶的管理問題,包括來訪客戶車輛的管理(臨時IC卡)。在可行性研究階段,需將項目實施時期各個階段的各個工作環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一規(guī)劃、綜合平衡,作出合理而又切實可行的安排。根據(jù)分別確定的項目實施各階段所需時間,編制實施進度表,項目實施進度表有多種表示方法。簡單項目的實施進度可用橫道圖,復(fù)雜項目的實施進度可用網(wǎng)絡(luò)圖。對項目開發(fā)周期、各期開工面積、竣工計劃、開竣工時時間等進行預(yù)計。附表1開發(fā)進度模擬表時間項目 2003年 2004年 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 前期可行性論證設(shè)計招標(biāo)建筑設(shè)計園林設(shè)計三通一平工程施工裝修施工內(nèi)部認(rèn)購正式銷售竣工①方案A寫字樓中留出4000㎡自用辦公,其余寫字間出租;酒店自營;配套功能可自營或內(nèi)部承包或出租;住宅樓40戶按成本價內(nèi)部銷售,其余按市場價對外銷售;停車場除酒店留用57個,機動車位留出11個外,其余100個出租。②方案B(略)①營銷方式②營銷費用預(yù)測①銷售周期、各期銷售時間、價格、面積;回款時間表;②銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。在可行性研究報告中,根據(jù)項目規(guī)模、組成,研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機構(gòu)、勞動定員總數(shù)及勞動力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計劃。①企業(yè)組織是否需要成立獨立法人公司(項目公司);主要部門設(shè)置;企業(yè)組織形式。最通用的形式是采用金字塔式、中層經(jīng)營管理和基層現(xiàn)場管理等三個層次。一般來說,企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系,幅度越大,層次越少。中小型項目可采用兩級管理;大型項目可采用三級管理。②人力資源需求:啟動項目對個專業(yè)(部門)人員的需求,具體人數(shù)(重點是專業(yè)經(jīng)理)。勞動定員。一般來說,企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動分工不同,可分為四類人員:工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營人員、服務(wù)人員。在可行性研究中,分別估算各類人員需用量,并說明其來源,編制勞動定員匯總表。人力資源缺口及解決:現(xiàn)有人員能否滿足需要,缺口人員的解決途徑(調(diào)動、招聘、培訓(xùn)等)年總工資和職工年平均工資估算分人員類別估算年工資總額,并計算職工年平均工資。人員培訓(xùn)及費用估算人員來源分析,需培訓(xùn)的人員總數(shù)。培訓(xùn)方式:培訓(xùn)計劃:培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時間、方式培訓(xùn)費用:①合作方基本情況:名稱,主要股東投資情況,注冊資本,成立時間、特殊背景等②合作方式:例如:一次性買斷土地、建后分房(面積)、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府批租土地外,都要明確對方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。③付款進度及與拿地程序的配合④其他合作的主要條件⑤與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定第四部分:投資估算與融資方案在房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究中,項目的成本測算是重要的一環(huán),它由估價師會同造價工程師完成。成本測算的正確與否,如同對租售市場的預(yù)測一樣,對項目的經(jīng)濟效益有重大的影響,但相對而言,成本測算較易把握。①投資估算范圍②投資估算編制依據(jù)③投資估算說明房地產(chǎn)項目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容:土地費用、建設(shè)成本、營銷預(yù)算、金融成本。A土地費用:①土地出讓金政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價②拆遷成本(用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支)圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu),其中4棟5層住宅樓房(實驗小學(xué)職工二棟40戶,四建公司職工住宅一棟16戶,拆遷公司拆遷安置房一棟,30戶)。其它房屋均為二——四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié),圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積:住宅34329平方米,經(jīng)營性用房600平方米,合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證,規(guī)劃建房證,房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。拆遷成本估算:按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。住宅:640元/平方米*(+++0)*34329平方米=34329*=經(jīng)營性用房:640元/平方米*(++++)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房:600平方米*45元/平方米=27000元室內(nèi)裝飾:34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費:搬家費:住宅:200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房:9戶*500元=4500元小計:64500元過渡費:住宅:34329平方米**6個月=514935元經(jīng)營性用房:600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計:632535元其他費用管理費,委托拆遷費:34929平方米*15元/平方米=523935元房屋拆遷評估費:35000元獎勵:34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計:38533208元。按照A市人民政府第9號令,對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷,在2003年上半年尚可以執(zhí)行,自省《城市房屋拆遷管理辦法》,在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重,特別全國城市房屋拆遷大氣候政策,向被拆遷人傾斜,裁決司法強制拆遷基本停止。再者,A市房屋拆遷管理辦法即將出臺,其基準(zhǔn)價在原基礎(chǔ)上預(yù)計上調(diào)100元/平方米左右,由此拆遷成本預(yù)計為:+100元/平方米=*34929平方米=③影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支土地費用合計:本項目占地畝,每畝萬元,土地總價值為萬元。B建設(shè)成本估算前期工程費用、建設(shè)配套費、建筑安裝工程費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位管理費、預(yù)備費以及建設(shè)期貸款利息等項。設(shè)計方案一:對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案,沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點,占地面積:50*10*2=1000㎡,建筑面積:2000㎡。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間,次入口設(shè)在建設(shè)東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房,形式基本同S小高層,裙房上建三棟12層住宅,裙房占地110*15*2=3300㎡,三棟12層住宅建筑面積:**12層*3棟=14606㎡,合計建筑面積:17906㎡。地塊內(nèi)大致布置一棟 **15層;一棟 **12層;三棟 12層40*15*12層;一棟 15層40*15*15層;占地面積:3211㎡,建筑面積:41554㎡總占地面積:5861㎡,建筑密度:%總建筑面積:61460㎡,容積率:高層均設(shè)計地下室,面積為4861㎡,總戶數(shù)約為297戶。建筑成本估算①工程前期費:前期工程費用包括工程勘察費、工程設(shè)計費、土地平整、前期工程咨詢費等項費用。按建安成本的2%取費。(規(guī)劃設(shè)計:10萬元;建筑設(shè)計:5元/平方米;地質(zhì)勘探:2元/平方米;測量定位:10萬元)②建筑安裝工程費用根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價指標(biāo),結(jié)合本項目實際情況,住宅樓按1300元/㎡(方案1),1500元/㎡(方案2),綜合樓按1600元/㎡,寫字樓裝修按600元/㎡,酒店及配套服務(wù)功能裝修按1000元/㎡計算,本項目建筑安裝工程總造價為8472萬元(方案1),9168萬元(方案2)。工程成本:樁基:59460*100元/㎡=地下室:4861*600元/㎡=主體:59460*900+2000*500=電梯:9棟*50萬元/棟=450萬元③室外工程費室外工程包括小區(qū)道路、綠化及小區(qū)內(nèi)各項構(gòu)筑物等內(nèi)容。根據(jù)本項目實際情況,按50元/㎡計算,本項目的室外工程費為 萬元。室外水電氣工程:按50元/㎡計算,本項目的室外工程費為 萬元。④建設(shè)配套費用。包括招投標(biāo)費、市政設(shè)施配套費、消防設(shè)施配套費、天然氣公網(wǎng)初裝費、抗震設(shè)計審查費、定額編制管理費、質(zhì)量監(jiān)督費、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項費用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費、環(huán)衛(wèi)費、水增容費、電力增容工程費等。按建安成本的10%取費。⑤工程建設(shè)監(jiān)理費按建安工程總造價的1%計算,共計為 萬元。⑥建設(shè)單位管理費按前五項費用之和的2%計提。⑦預(yù)備費由于項目開發(fā)的可預(yù)見性較強,預(yù)備費按建安成本的6%計提。C營銷預(yù)算①項目前研究及可行性研究的開支②項目策劃的開支③銷售策劃的開支④廣告開支⑤項目公司日常運作的開支⑥項目及企業(yè)的公關(guān)開支D金融成本①貸款引起的利息支出按本項目建設(shè)期二年,貸款額1億元,每年貸款5000萬元,年貸款利率5%計算,利息總額為500萬元(每年為250萬元)。②各項保險開支③稅收和行政性收費④不可預(yù)見開支說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo),如產(chǎn)品類型假設(shè),總建筑面積,住宅和非住宅面積,容積率,項目總投資(直接建造成本加期間費用,不包括營業(yè)稅和所得稅)等。項目總投資估算表(方案1)項 目 投資總額(萬元) 單位成本(元/m2)1)土地費用2)前期工程費用3)建筑安裝工程費用(含裝修費)4)建設(shè)配套費用5)室外工程費6)管理費用7)銷售費用8)財務(wù)費用9)各種稅金支出10)預(yù)備費綜合以上1至10項費用,本項目總投資估算為15487萬元(方案1),16342(方案2)。依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則,就該項目的預(yù)算定價為:小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡銷售收入 住宅1900*56160=106704000商鋪6000*5300=31800000地下室4861*800=3888800總計:142392800元營業(yè)
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