【正文】 建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。，%。其中，%；，%；，%。其中，、%；、%；、%。其中，%。其中，增長(zhǎng)17%。地方財(cái)政收入1776億元，%。其中，增長(zhǎng)3%；，%；，%。2012年全國(guó)公共財(cái)政收入117210億元，比上年增加13335億元，%；其中稅收收入100601億元，增加10862億元，%。另?yè)?jù)了解在6月也將有新項(xiàng)目推出公寓產(chǎn)品，購(gòu)房者的選擇空間會(huì)進(jìn)一步加大。集戶(hù)型小、總價(jià)低、投資回報(bào)率高、配套設(shè)施完善等特點(diǎn)于一身的公寓式住宅受到購(gòu)房者的追捧。但這種住宅與我國(guó)的居住水平不符，戶(hù)型規(guī)模不符，以后逐步演變成幾家合住，共用廚房的居住模式。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶(hù)獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。建筑安裝、市政道路、裝飾裝璜、建筑材料等領(lǐng)域的綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。④.堅(jiān)持客觀、公正、科學(xué)的工作態(tài)度，本項(xiàng)目求做到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、重點(diǎn)突出、結(jié)論科學(xué)。對(duì)改建綜合樓建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查、研究和分析，從技術(shù)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等方面論證，為工程提供建設(shè)依據(jù)。項(xiàng)目建設(shè)工期： 2013年8月至2014年7月拆遷；項(xiàng)目工期均為36個(gè)月，從2014年8月份開(kāi)始建設(shè)到2016年7月完工。規(guī)劃建設(shè)商鋪、商場(chǎng)、住宅和公寓。三泰大廈改建工程可行性研究報(bào)告 目 錄第一章 總論 項(xiàng)目概況： 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 編制范圍與編制原則 編制單位 項(xiàng)目建設(shè)單位的基本情況 8 8第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 項(xiàng)目投資環(huán)境 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 13第三章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 1項(xiàng)目選址 1建筑土地權(quán)屬 1永州市冷水灘區(qū)概況 1建設(shè)條件 17第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 項(xiàng)目總體規(guī)劃布局方案 建筑方案 2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 2給排水設(shè)計(jì) 2采暖通風(fēng)設(shè)計(jì) 2電氣設(shè)計(jì) 26第五章 環(huán)境影響分析 2施工期的環(huán)境影響 2綠化原則 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 消防 30第六章 節(jié)能措施 3設(shè)計(jì)依據(jù) 3建筑節(jié)能設(shè)計(jì)原則 3節(jié)能設(shè)計(jì)內(nèi)容及措施 3節(jié)水措施 3項(xiàng)目能耗估算 37第七章 勞動(dòng)衛(wèi)、消防與實(shí)施進(jìn)度 3指導(dǎo)思想 3職業(yè)安全衛(wèi)生健康對(duì)策與措施 3消防設(shè)計(jì) 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 41第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資與成本費(fèi)用估算 4投資及成本估算依據(jù) 4投資估算 4資金來(lái)源 45第九章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 4項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 4項(xiàng)目所在地社會(huì)適應(yīng)性分析 4社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 47第十章 研究結(jié)論和建議 49附件：1. 地理位置圖 2. 總平面圖3. 法人身份證4. 營(yíng)業(yè)執(zhí)照5. 組織代碼證6. 稅務(wù)登記證7. 合作協(xié)議及合作協(xié)議書(shū)8. 土地使用證 9. 關(guān)于辦理規(guī)劃條件的函 10. 環(huán)境影響登記表 第一章 總論、項(xiàng)目概況：項(xiàng)目名稱(chēng)：三泰大廈改建工程 （注：改建竣工后的綜合商業(yè)裙樓叫中央公寓）承建單位：湖南三泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)地址：永州市冷水灘區(qū)鳳凰路2號(hào)。整個(gè)項(xiàng)目由三棟塔樓組成，分別為5層商鋪商場(chǎng)，18公寓式住宅，其中裙樓的15層為商業(yè)用房，按使用功能分：⑴、負(fù)一層為地下停車(chē)場(chǎng)、發(fā)電機(jī)房、配電機(jī)房和水泵房；⑵、商場(chǎng)部分：本項(xiàng)目一層至五層為商場(chǎng)部分。、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)⑴、 國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范；⑵、 國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；⑶、 國(guó)家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》；⑷、《湖南國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃綱要(20102020 年)》；⑸、《永州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》；⑹、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》JGJ3797；⑺、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112010；⑻、 項(xiàng)目建設(shè)單位提供有關(guān)資料和編制要求。⑵、編制原則①.符合國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范，貫徹國(guó)家有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)定；②.堅(jiān)持“以人為本”的原則，將生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位③.堅(jiān)持節(jié)能省地的原則。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照客觀實(shí)際進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，以保證項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的客觀性、公正性和科學(xué)性。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表11表11 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積㎡2總建筑面積㎡3建筑基底面積㎡4總建筑密度%5綠地率%106容積率/7辦公套間及公寓套2548建設(shè)工期月249總投資萬(wàn)元600046第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性、項(xiàng)目建設(shè)背景公寓為集合式住宅的一種，中國(guó)大陸稱(chēng)為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱(chēng)為單位，指的是一種生活設(shè)施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。我國(guó)早期的公寓式住宅已經(jīng)具備現(xiàn)代城市單元式住宅的雛型。目前，50年代的這類(lèi)大房間公寓式住宅，從建筑設(shè)計(jì)形式上屬于淘汰之列，但由于這類(lèi)住宅建設(shè)較早，市政設(shè)施和公共配套水平高，又多位于市中心區(qū)，在住宅市場(chǎng)上仍比較搶手。在永州市各大房地產(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中可以看出，各類(lèi)商品房的成交均價(jià)基本保持穩(wěn)定，參考交易量的數(shù)據(jù)，可認(rèn)為5月樓市關(guān)鍵詞是“穩(wěn)健”。、項(xiàng)目投資環(huán)境㈠、我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)環(huán)境2012年我年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，%。2012年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71804億元，%。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值33480元，%。其中，%；，%。，%。%。按常住人口計(jì)算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值20239元，%。在一般預(yù)算收入中，%；，%。%，%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位房地產(chǎn)是一個(gè)新興的支柱產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合在一起,是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),通過(guò)十幾年的運(yùn)轉(zhuǎn),作用越來(lái)越明顯。十八大新聞中心舉辦的第四場(chǎng)記者招待會(huì)中，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新透露，截至2011年。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要?；靥幱谏虡I(yè)地帶，交通條件十分便利，基礎(chǔ)條件得天得厚。地理坐標(biāo)為東經(jīng)111176。49′。35′）。冷水灘區(qū)商業(yè)貿(mào)易發(fā)達(dá)。隨著永州大道、逸云路、復(fù)興大道、瀟湘百里平湖、永州廣場(chǎng)的建成，冷水灘將成為融山、水、洲、城于一體的現(xiàn)代生態(tài)園林城市。㈡、地質(zhì)結(jié)構(gòu)在勘探深度范吲內(nèi)的地基主要有第四紀(jì)晚、中更新世風(fēng)積黃土及殘積古土壤構(gòu)成，現(xiàn)分層描述如下：(1)索填土：黃褐色，主要為耕上，含有較多的碎磚塊、瓦片，～，局部處素填土較厚，～。(4)黃土：褐黃色，土質(zhì)均勻，大孔發(fā)育，可見(jiàn)鈣質(zhì)條紋和少量結(jié)核，硬塑，具弱濕陷性，屬中等壓縮性土，～，～。(2)、總濕陷量及濕陷等級(jí)按濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范《GBJ25—90》規(guī)定，總濕陷量的計(jì)算是從基礎(chǔ)地面起算，(即地面下1．5米)，累計(jì)深度為基底下l 5米。㈥、施工條件該工程施工條件好，交通十分方便，水、電建筑材料可以就地取材，施工現(xiàn)場(chǎng)土地平整，開(kāi)闊。第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想項(xiàng)目充分滿足以人為本，突出人民生活需求，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能完備、環(huán)境優(yōu)美、充滿生機(jī)的中央公寓。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式和居住特點(diǎn)，創(chuàng)造以適應(yīng)現(xiàn)代人居住要求的戶(hù)型空間。整個(gè)項(xiàng)目由一棟綜合商業(yè)裙樓組成，分別為5層商鋪商場(chǎng)，18層公寓式住宅，其中裙樓的15層為商業(yè)用房，按使用功能分：⑴、負(fù)一層為地下停車(chē)場(chǎng)、發(fā)電機(jī)房、配電機(jī)房和水泵房；⑵、商場(chǎng)部分：本項(xiàng)目一層至五層為商場(chǎng)部分。主體為框架磚混結(jié)構(gòu)，墻身用砌體構(gòu)筑，墻身防潮處理采用防水水泥砂漿，散水全部用混凝土澆筑，室外踏步平臺(tái)全部用地磚鋪設(shè)。⑵、按《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500072011，本工程建筑安全等級(jí)為二級(jí)。㈣、地基與基礎(chǔ)本工程地基處理及基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù)建設(shè)單位提供的巖土工程勘察報(bào)告進(jìn)行，基礎(chǔ)施工前應(yīng)按《建筑場(chǎng)地墓坑探察與處理暫行規(guī)程》Q(chēng)／XJl0464進(jìn)行探墓和處理。㈤、設(shè)計(jì)可變荷載雪荷載標(biāo)準(zhǔn)值：；風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)值：；屋面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值： (不上人屋面)；㈥、材料⑴、鋼筋：HOB235級(jí)鋼筋以及HRB335級(jí)鋼筋⑵、砌體：框架：177。砌筑采用MU10粘土磚；177。 ⑵、本工程設(shè)計(jì)使用年限為50年。b、室內(nèi)給水采用由室外給水管網(wǎng)直接供給方式。、采暖通風(fēng)設(shè)計(jì)㈠、設(shè)計(jì)依據(jù)a、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500192003；b、《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5017693；c、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范》GB501892005；d、永州市冷水灘區(qū)主要?dú)庀髤?shù)：①、室外計(jì)算溫度：夏季通風(fēng)39℃，冬季通風(fēng)5℃。㈡、設(shè)計(jì)內(nèi)容為滿足該項(xiàng)目建成后房間采暖與通風(fēng)的需要，設(shè)計(jì)時(shí)必須考慮采暖與通風(fēng)設(shè)計(jì)。采用VV221KV型銅芯聚氯乙稀鎧裝電力電纜穿鋼管埋地引入本項(xiàng)目各建筑單體總配電箱。③、室內(nèi)應(yīng)急照明及疏散標(biāo)示燈采用自行充電式，用