【正文】 建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。，%。其中，%；，%；，%。其中，、%；、%；、%。其中，%。其中，增長17%。地方財政收入1776億元，%。其中，增長3%；，%；，%。2012年全國公共財政收入117210億元，比上年增加13335億元，%；其中稅收收入100601億元，增加10862億元，%。另據(jù)了解在6月也將有新項目推出公寓產(chǎn)品，購房者的選擇空間會進一步加大。集戶型小、總價低、投資回報率高、配套設(shè)施完善等特點于一身的公寓式住宅受到購房者的追捧。但這種住宅與我國的居住水平不符，戶型規(guī)模不符，以后逐步演變成幾家合住，共用廚房的居住模式。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。建筑安裝、市政道路、裝飾裝璜、建筑材料等領(lǐng)域的綜合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。④.堅持客觀、公正、科學的工作態(tài)度，本項目求做到數(shù)據(jù)準確、內(nèi)容完整、重點突出、結(jié)論科學。對改建綜合樓建設(shè)項目進行實地調(diào)查、研究和分析，從技術(shù)經(jīng)濟、社會效益等方面論證，為工程提供建設(shè)依據(jù)。項目建設(shè)工期： 2013年8月至2014年7月拆遷；項目工期均為36個月，從2014年8月份開始建設(shè)到2016年7月完工。規(guī)劃建設(shè)商鋪、商場、住宅和公寓。三泰大廈改建工程可行性研究報告 目 錄第一章 總論 項目概況： 可行性研究報告編制依據(jù) 編制范圍與編制原則 編制單位 項目建設(shè)單位的基本情況 8 8第二章 項目背景及建設(shè)的必要性 項目建設(shè)背景 項目投資環(huán)境 項目建設(shè)的必要性 13第三章 建設(shè)地址及建設(shè)條件 1項目選址 1建筑土地權(quán)屬 1永州市冷水灘區(qū)概況 1建設(shè)條件 17第四章 項目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計方案 項目建筑設(shè)計指導思想 項目總體規(guī)劃布局方案 建筑方案 2結(jié)構(gòu)設(shè)計 2給排水設(shè)計 2采暖通風設(shè)計 2電氣設(shè)計 26第五章 環(huán)境影響分析 2施工期的環(huán)境影響 2綠化原則 環(huán)境影響評價 消防 30第六章 節(jié)能措施 3設(shè)計依據(jù) 3建筑節(jié)能設(shè)計原則 3節(jié)能設(shè)計內(nèi)容及措施 3節(jié)水措施 3項目能耗估算 37第七章 勞動衛(wèi)、消防與實施進度 3指導思想 3職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 3消防設(shè)計 項目實施進度 41第八章 項目開發(fā)投資與成本費用估算 4投資及成本估算依據(jù) 4投資估算 4資金來源 45第九章 社會效益評價 4項目對社會的影響分析 4項目所在地社會適應性分析 4社會風險分析 47第十章 研究結(jié)論和建議 49附件：1. 地理位置圖 2. 總平面圖3. 法人身份證4. 營業(yè)執(zhí)照5. 組織代碼證6. 稅務登記證7. 合作協(xié)議及合作協(xié)議書8. 土地使用證 9. 關(guān)于辦理規(guī)劃條件的函 10. 環(huán)境影響登記表 第一章 總論、項目概況：項目名稱：三泰大廈改建工程 （注：改建竣工后的綜合商業(yè)裙樓叫中央公寓）承建單位：湖南三泰房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)地址：永州市冷水灘區(qū)鳳凰路2號。整個項目由三棟塔樓組成，分別為5層商鋪商場，18公寓式住宅，其中裙樓的15層為商業(yè)用房，按使用功能分：⑴、負一層為地下停車場、發(fā)電機房、配電機房和水泵房；⑵、商場部分：本項目一層至五層為商場部分。、可行性研究報告編制依據(jù)⑴、 國家相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范；⑵、 國家發(fā)改委、國家建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）、《投資項目可行性研究指南》；⑶、 國家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄》；⑷、《湖南國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要(20102020 年)》；⑸、《永州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》；⑹、《民用建筑設(shè)計通則》JGJ3797；⑺、《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB500112010；⑻、 項目建設(shè)單位提供有關(guān)資料和編制要求。⑵、編制原則①.符合國家有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范，貫徹國家有關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)定；②.堅持“以人為本”的原則，將生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位③.堅持節(jié)能省地的原則。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，嚴格按照客觀實際進行評價分析，以保證項目可行性研究報告的客觀性、公正性和科學性。項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標詳見表11表11 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 序號項目單位數(shù)值1總用地面積㎡2總建筑面積㎡3建筑基底面積㎡4總建筑密度%5綠地率%106容積率/7辦公套間及公寓套2548建設(shè)工期月249總投資萬元600046第二章 項目背景及建設(shè)的必要性、項目建設(shè)背景公寓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱為單位，指的是一種生活設(shè)施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。我國早期的公寓式住宅已經(jīng)具備現(xiàn)代城市單元式住宅的雛型。目前，50年代的這類大房間公寓式住宅，從建筑設(shè)計形式上屬于淘汰之列，但由于這類住宅建設(shè)較早，市政設(shè)施和公共配套水平高，又多位于市中心區(qū)，在住宅市場上仍比較搶手。在永州市各大房地產(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以看出，各類商品房的成交均價基本保持穩(wěn)定，參考交易量的數(shù)據(jù)，可認為5月樓市關(guān)鍵詞是“穩(wěn)健”。、項目投資環(huán)境㈠、我國國民經(jīng)濟環(huán)境2012年我年國內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，%。2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，%。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值33480元，%。其中，%；，%。，%。%。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值20239元，%。在一般預算收入中，%；，%。%，%。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中的地位房地產(chǎn)是一個新興的支柱產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合在一起,是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),通過十幾年的運轉(zhuǎn),作用越來越明顯。十八大新聞中心舉辦的第四場記者招待會中，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新透露，截至2011年。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要?；靥幱谏虡I(yè)地帶，交通條件十分便利，基礎(chǔ)條件得天得厚。地理坐標為東經(jīng)111176。49′。35′）。冷水灘區(qū)商業(yè)貿(mào)易發(fā)達。隨著永州大道、逸云路、復興大道、瀟湘百里平湖、永州廣場的建成，冷水灘將成為融山、水、洲、城于一體的現(xiàn)代生態(tài)園林城市。㈡、地質(zhì)結(jié)構(gòu)在勘探深度范吲內(nèi)的地基主要有第四紀晚、中更新世風積黃土及殘積古土壤構(gòu)成，現(xiàn)分層描述如下：(1)索填土：黃褐色，主要為耕上，含有較多的碎磚塊、瓦片，～，局部處素填土較厚，～。(4)黃土：褐黃色，土質(zhì)均勻，大孔發(fā)育，可見鈣質(zhì)條紋和少量結(jié)核，硬塑，具弱濕陷性，屬中等壓縮性土，～，～。(2)、總濕陷量及濕陷等級按濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范《GBJ25—90》規(guī)定，總濕陷量的計算是從基礎(chǔ)地面起算，(即地面下1．5米)，累計深度為基底下l 5米。㈥、施工條件該工程施工條件好，交通十分方便，水、電建筑材料可以就地取材，施工現(xiàn)場土地平整，開闊。第四章 項目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計方案、項目建筑設(shè)計指導思想項目充分滿足以人為本，突出人民生活需求，創(chuàng)造一個布局合理、功能完備、環(huán)境優(yōu)美、充滿生機的中央公寓。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式和居住特點，創(chuàng)造以適應現(xiàn)代人居住要求的戶型空間。整個項目由一棟綜合商業(yè)裙樓組成，分別為5層商鋪商場，18層公寓式住宅，其中裙樓的15層為商業(yè)用房，按使用功能分：⑴、負一層為地下停車場、發(fā)電機房、配電機房和水泵房；⑵、商場部分：本項目一層至五層為商場部分。主體為框架磚混結(jié)構(gòu)，墻身用砌體構(gòu)筑，墻身防潮處理采用防水水泥砂漿，散水全部用混凝土澆筑，室外踏步平臺全部用地磚鋪設(shè)。⑵、按《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB500072011，本工程建筑安全等級為二級。㈣、地基與基礎(chǔ)本工程地基處理及基礎(chǔ)設(shè)計依據(jù)建設(shè)單位提供的巖土工程勘察報告進行，基礎(chǔ)施工前應按《建筑場地墓坑探察與處理暫行規(guī)程》Q／XJl0464進行探墓和處理。㈤、設(shè)計可變荷載雪荷載標準值：；風荷載標準值：；屋面活荷載標準值： (不上人屋面)；㈥、材料⑴、鋼筋：HOB235級鋼筋以及HRB335級鋼筋⑵、砌體：框架：177。砌筑采用MU10粘土磚；177。 ⑵、本工程設(shè)計使用年限為50年。b、室內(nèi)給水采用由室外給水管網(wǎng)直接供給方式。、采暖通風設(shè)計㈠、設(shè)計依據(jù)a、《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》GB500192003；b、《民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范》GB5017693；c、《公共建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范》GB501892005；d、永州市冷水灘區(qū)主要氣象參數(shù)：①、室外計算溫度：夏季通風39℃，冬季通風5℃。㈡、設(shè)計內(nèi)容為滿足該項目建成后房間采暖與通風的需要，設(shè)計時必須考慮采暖與通風設(shè)計。采用VV221KV型銅芯聚氯乙稀鎧裝電力電纜穿鋼管埋地引入本項目各建筑單體總配電箱。③、室內(nèi)應急照明及疏散標示燈采用自行充電式，用