【正文】 項目運行后，一定時間內(nèi)人口密度較大，根據(jù)湖南省有關(guān)消防的規(guī)定，擬設(shè)置必要的消防設(shè)施，包括消防用水房、通風系統(tǒng)，疏散樓梯、滅火器等，防火設(shè)計應(yīng)由消防部門審核，并最終驗收后才有投入使用。室內(nèi)消防栓與生活給水合用一套管網(wǎng)系統(tǒng)，室外設(shè)二套DN100型的室外消防栓，與室內(nèi)消防栓連通。建設(shè)過程中所產(chǎn)生的磚塊、沙子、包裝廢料等垃圾、施工人員的生活垃圾(如蔬菜葉、瓜果皮、廢紙等)應(yīng)集中堆放，及時運至垃圾場集中處理。施工材料如瀝青、水泥、油漆等化學品應(yīng)遠離地面水，以防外溢污染地面水；工區(qū)所積雨水應(yīng)排至市政雨水管道；施工人員的生活污水應(yīng)達標后就近排入市政管網(wǎng)。電源進戶作總等電位聯(lián)接。 ⑵、電力及照明配線線型及敷設(shè)①、進戶電源采用聚氯乙烯電纜地埋敷設(shè)。③、。㈡、設(shè)計范圍室內(nèi)給水、室內(nèi)排水系統(tǒng)。砌筑采用加氣砼塊。㈢、抗震構(gòu)造本項目所在地塊地質(zhì)情況穩(wěn)定，建設(shè)場地所在地地勢平坦，項目地質(zhì)情況適宜項目建設(shè)。、建筑方案㈠、建筑藝術(shù)及風格為體現(xiàn)“莊重大氣”這一特點，本設(shè)計將中央公寓設(shè)計為簡潔的現(xiàn)代建筑氣息，與臨鄰的財富中心辦公塔樓造型相呼應(yīng)，形成氣勢宏大、風格典雅的都市建筑風格。注重統(tǒng)一完全與分期實施，充分考慮與周邊地塊的和諧統(tǒng)一。(3)、地基土的承載力按土的物理力學性質(zhì)指標查《GBJ25—90》規(guī)范表，確定地基土的承載力標準如下：黃土(2) f=150Kpa古土壤(3) f=210Kpa黃土(4) f=190Kpa古土壤(5) f=220Kpa㈣、城市規(guī)劃要求本項目位于永州市冷水灘區(qū)鳳凰路2號，建筑物符合規(guī)劃要求，也與周圍環(huán)境相和諧。(3)古土壤：褐紅色，硬塑～可塑，可見白色鈣質(zhì)條紋及少量鈣質(zhì)結(jié)核，偶見蝸牛殼，土質(zhì)較密實。水灘區(qū)城市建設(shè)日新月異，旅游業(yè)發(fā)展廣闊。區(qū)人民政府駐永州梧桐路（梧桐街道地理坐標：北緯26176。、永州市冷水灘區(qū)概況冷水灘區(qū)位于湖南省西南部，湘江中上游，永州市中心城區(qū)之一，為政治、經(jīng)濟中心。新建住房質(zhì)量明顯提高，內(nèi)外部配套設(shè)施更加完備，住房品質(zhì)不斷提高。2012年，面對復(fù)雜嚴峻的國際經(jīng)濟形勢，市委、市政府帶領(lǐng)全市人民堅決貫徹中央和省委、省政府的各項決策部署，堅持以穩(wěn)中求進為總要求，以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)為總抓手，凝心聚力謀發(fā)展，改革創(chuàng)新求突破，科學趕超邁出堅實步伐，全市經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，各項社會事業(yè)取得新的進步，為全面建成小康社會奠定良好基礎(chǔ)。%。%。，%。%，%，%。近些年來，我國各城市中所建的公寓式住宅，在設(shè)計上作了較大改善，以適合我國國情。公寓式住宅，相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。公共服務(wù)和公益服務(wù)設(shè)施要規(guī)模適度、標準適當，衛(wèi)生設(shè)施齊全。項目總投資：本項目總投資為6000萬元，資金來源為自籌。建設(shè)性質(zhì)：改建建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容：㎡，㎡。、編制范圍與編制原則本項目交通便利，處在冷水灘區(qū)最繁華的商業(yè)地帶，鬧中有靜，鄰近舜德摩爾。⑤.貫徹“安全第一、預(yù)防為主”的方針，遵循現(xiàn)行的防火藥味、安全衛(wèi)生和勞動保護等有關(guān)規(guī)定，確保本項目安全穩(wěn)定運營，保障勞動者的安全和健康。建國前在一些大城市都建有歐美風格的公寓大樓，如上海的百老匯大廈、海濱公寓等。樓房成交均價上漲3000余元/平方米。其中，住宅投資49374億元，%；辦公樓投資3367億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資9312億元，%。上劃中央“兩稅”，%；，%。其中，增長9%。增長18.%。房地產(chǎn)業(yè)可以拉動內(nèi)需,據(jù)不完全的統(tǒng)計,現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,每年可以拉動GDP2%左右,在整個國民經(jīng)濟中占有重要的地位。⑵、項目對城市建設(shè)將起到促進作用目前，冷水灘城鎮(zhèn)人均住宅面積提升的空間較大，臨近市中心的住宅公寓還比較缺少。28′111176。冷水灘區(qū)毗鄰兩廣，自古以來山水形勝，人杰地靈，總面積1222平方公里，總?cè)丝?0萬人，城市人口20萬，既是湖南向沿海地區(qū)和港澳市場開放的前沿陣地，又是華中、華南兩大經(jīng)濟區(qū)域結(jié)合部的一個重鎮(zhèn)，素有“湘西南門戶”和“瀟湘第一城”之稱。項目建設(shè)的背景、建設(shè)條件㈠、氣候氣象條件（1）地形、地貌條件項目建設(shè)地形非常平坦，土壤屬于粘性黃土，場地開闊，可以滿足項目的建設(shè)需要。(5)古土壤：褐紅色，可塑，含有白色鈣質(zhì)條紋及少量鈣質(zhì)結(jié)核，偶見蝸牛殼，針壯大孔，土質(zhì)均勻密實，具有濕陷性，屬低壓縮土。㈦、基礎(chǔ)設(shè)施條件近幾年，冷水灘區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度加快，實施了城市主干路網(wǎng)、供水、污水處理、街路改建、環(huán)衛(wèi)、城區(qū)綠化、城區(qū)防洪等工程，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，為項目提供了良好的建設(shè)發(fā)展環(huán)境。、項目總體規(guī)劃布局方案㈠、設(shè)計依據(jù)⑴、《城市規(guī)劃編制辦法》（建設(shè)部令146號）；⑵、《民用建筑設(shè)計通則》（GB503522005）；⑶、項目建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料和方案設(shè)想；㈡、規(guī)劃方案描述基于本項目周邊的環(huán)境及地塊本身特征，在充分利用土地資源的基礎(chǔ)上，對本項目做出了如下總體規(guī)劃構(gòu)想：㎡，㎡。朝北外墻飾面用瓷磚砌面，其余立用一般外墻涂料。鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)底板的受力鋼筋沿兩個方向通向設(shè)置。砌筑采用MU10粘土磚。㈣、排水系統(tǒng)本工程污水排放采用污水、雨水分流制，室內(nèi)污水主要為衛(wèi)生設(shè)施及洗池沖洗水，不含有毒化學物質(zhì)，可直接排至室外排水系統(tǒng)；雪水、雨水自由落水流入綠地自然滲漏、蒸發(fā)，不進入排水管網(wǎng)。㈢、通風設(shè)計本項目其它各房間由于有較好的朝向且能滿足冬至日照滿窗的要求，室內(nèi)有足夠的空氣容量，根據(jù)房間比例及經(jīng)濟條件，滿足規(guī)范要求及通風換氣之要求，因此，通風采用自然通風方式。⑶、照明及應(yīng)急照明①、照明按照《建筑照明設(shè)計標準》和《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》的要求進行設(shè)計。第五章 環(huán)境影響分析、施工期的環(huán)境影響本項目為三泰大廈改建工程，項目建成后不會對當?shù)丨h(huán)境造成不良影響，只需對生活廢水進行簡單處理后即可達到排放標準，直接進入市政污水排放管網(wǎng)。應(yīng)合理安排施工時間和施工用場地等管理措施，包括高噪音設(shè)備如攪拌機、裝載機等施工時間盡可能安排在晝間施工(6：00～22：00)；施工沒備選型上采用低噪音設(shè)備，以降低噪音源聲壓級；在施工過程中對動力機械設(shè)備要定期進行維護和保養(yǎng)，最大限度降低噪音。、綠化原則植物具有吸收有害氣體、凈化空氣、吸滯灰塵、減弱噪聲、減少大氣污染的作用。⑵、根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》在必要的部位設(shè)置氣體滅火裝置。資源、能源和環(huán)境的問題己成為城鎮(zhèn)發(fā)展的重要制約因素。根據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》規(guī)定，本項目的建設(shè)方案設(shè)計要體現(xiàn)合理利用和節(jié)約能源的方針，節(jié)能方案應(yīng)符合相關(guān)建設(shè)標準、技術(shù)標準和《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》中的節(jié)能要求。㈡、單體設(shè)計方面⑴、采用簡單規(guī)整的體形，盡量縮小體形系數(shù)?；顒訄鏊鶡艟邞?yīng)設(shè)臵護網(wǎng)或護罩。㈤、采用新型材料和新技術(shù)⑴、大量推廣使用建筑節(jié)能和新型墻材，該技術(shù)能減少污染，節(jié)能能源，應(yīng)在建設(shè)中大量使用。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)。本項目運營期綜合能耗為245噸標煤。㈡、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施①.建設(shè)項目的工作場所，應(yīng)當符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。本方案嚴格遵循國家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在中央公寓區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。、項目實施進度項目擬定開發(fā)期從2013年8月開始拆除，至2014年7月全面拆除完畢，從2014年8月開始建設(shè)，至2016年7月竣工。第八章 項目開發(fā)投資與成本費用估算、投資及成本估算依據(jù)㈠、投資估算依據(jù)⑴、建筑安裝工程①《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》；②《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計算規(guī)則》；③《湖南省建筑工程計價消耗量標準》及省內(nèi)和當?shù)仡愃平Y(jié)構(gòu)工程現(xiàn)行價格造價技術(shù)經(jīng)濟指標；④省內(nèi)及當?shù)刂饕O(shè)備、材料市場價格；⑤《投資項目可行性研究指南(試用版)》；⑥ 其他工程和費用估算，依據(jù)本工程建設(shè)條件和特點，當?shù)卣嘘P(guān)部門的規(guī)定和實際發(fā)生的費用進行估算；⑦項目單位提供的其他相關(guān)資料。具體的投資估算表見下表81表81 總投資估算表（概算法） 單位：萬元序號工程或費用名稱工程量（M2）建筑 工程費設(shè)備購置及安裝費其他 費用合計比例 1拆遷費4832330055%2工程費用150%主體工程、安裝、給排水、供配電等工程　15　　　3工程建設(shè)其他費用依據(jù)費率%建設(shè)單位管理費財建[2002]394　90　　項目前期工作咨詢費計價格[1999]283　　　規(guī)劃、勘察設(shè)計建部價[2002]10　　　工程監(jiān)理費　　　　工程招標代理費　　1　　環(huán)境影響咨詢服務(wù)費環(huán)保局計價格[2002]125　1　　工程造價編制和審核費湘價服[2009]81　　　施工圖設(shè)計費　　　　報批報建及其他費用　　3　　4基本預(yù)備費　　2727%5建設(shè)投資合計　　　6000100%、資金來源本項目總投資為6000萬元，資金來源自籌。、項目所在地社會適應(yīng)性分析項目建成后，所在地人流、車流將有一定的增量，對交通和市場將有更高的要求。⑵、自然風險自然風險主要包括地震、自然氣候條件的變化從而引起洪水等自然災(zāi)害。其中: