【正文】 三泰大廈改建工程可行性研究報告 目 錄第一章 總論 項目概況： 可行性研究報告編制依據(jù) 編制范圍與編制原則 編制單位 項目建設單位的基本情況 8 8第二章 項目背景及建設的必要性 項目建設背景 項目投資環(huán)境 項目建設的必要性 13第三章 建設地址及建設條件 1項目選址 1建筑土地權屬 1永州市冷水灘區(qū)概況 1建設條件 17第四章 項目建設規(guī)模、內(nèi)容及設計方案 項目建筑設計指導思想 項目總體規(guī)劃布局方案 建筑方案 2結構設計 2給排水設計 2采暖通風設計 2電氣設計 26第五章 環(huán)境影響分析 2施工期的環(huán)境影響 2綠化原則 環(huán)境影響評價 消防 30第六章 節(jié)能措施 3設計依據(jù) 3建筑節(jié)能設計原則 3節(jié)能設計內(nèi)容及措施 3節(jié)水措施 3項目能耗估算 37第七章 勞動衛(wèi)、消防與實施進度 3指導思想 3職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 3消防設計 項目實施進度 41第八章 項目開發(fā)投資與成本費用估算 4投資及成本估算依據(jù) 4投資估算 4資金來源 45第九章 社會效益評價 4項目對社會的影響分析 4項目所在地社會適應性分析 4社會風險分析 47第十章 研究結論和建議 49附件：1. 地理位置圖 2. 總平面圖3. 法人身份證4. 營業(yè)執(zhí)照5. 組織代碼證6. 稅務登記證7. 合作協(xié)議及合作協(xié)議書8. 土地使用證 9. 關于辦理規(guī)劃條件的函 10. 環(huán)境影響登記表 第一章 總論、項目概況：項目名稱：三泰大廈改建工程 （注：改建竣工后的綜合商業(yè)裙樓叫中央公寓）承建單位：湖南三泰房地產(chǎn)開發(fā)公司建設地址：永州市冷水灘區(qū)鳳凰路2號。建設性質(zhì)：改建建設規(guī)模及內(nèi)容：㎡，㎡。現(xiàn)三泰大廈拆除，在原址新建中央公寓。規(guī)劃建設商鋪、商場、住宅和公寓。整個項目由三棟塔樓組成，分別為5層商鋪商場，18公寓式住宅，其中裙樓的15層為商業(yè)用房，按使用功能分：⑴、負一層為地下停車場、發(fā)電機房、配電機房和水泵房；⑵、商場部分：本項目一層至五層為商場部分。⑶、住宅、公寓部分 平方米，戶型面積從 4080 平方米左右不等，最大限度滿足各種層次的不同消費需求，規(guī)劃住房254套。項目總投資：本項目總投資為6000萬元，資金來源為自籌。項目建設工期： 2013年8月至2014年7月拆遷；項目工期均為36個月，從2014年8月份開始建設到2016年7月完工。、可行性研究報告編制依據(jù)⑴、 國家相關法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范；⑵、 國家發(fā)改委、國家建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）、《投資項目可行性研究指南》；⑶、 國家發(fā)改委《產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整指導目錄》；⑷、《湖南國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要(20102020 年)》；⑸、《永州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》；⑹、《民用建筑設計通則》JGJ3797；⑺、《建筑抗震設計規(guī)范》GB500112010；⑻、 項目建設單位提供有關資料和編制要求。、編制范圍與編制原則本項目交通便利，處在冷水灘區(qū)最繁華的商業(yè)地帶，鬧中有靜，鄰近舜德摩爾。⑴、編制范圍根據(jù)永州市冷水灘區(qū)現(xiàn)狀，重點分析項目建設的條件，確定項目建設地址與建設條件、消防措施、節(jié)能減排措施、環(huán)保措施、項目實施進度、投資估算和資金籌措等。對改建綜合樓建設項目進行實地調(diào)查、研究和分析，從技術經(jīng)濟、社會效益等方面論證，為工程提供建設依據(jù)。⑵、編制原則①.符合國家有關法律、法規(guī)及規(guī)范，貫徹國家有關基礎設施建設的規(guī)定；②.堅持“以人為本”的原則，將生態(tài)環(huán)境與人文環(huán)境放在重要的地位③.堅持節(jié)能省地的原則。建筑方案要力求節(jié)約土地，建筑結構要符合建筑節(jié)能設計要求，采用國家推廣的新型節(jié)能環(huán)保建筑材料、建筑構件和新技術。公共服務和公益服務設施要規(guī)模適度、標準適當，衛(wèi)生設施齊全。④.堅持客觀、公正、科學的工作態(tài)度，本項目求做到數(shù)據(jù)準確、內(nèi)容完整、重點突出、結論科學。在調(diào)查研究的基礎上，嚴格按照客觀實際進行評價分析，以保證項目可行性研究報告的客觀性、公正性和科學性。⑤.貫徹“安全第一、預防為主”的方針，遵循現(xiàn)行的防火藥味、安全衛(wèi)生和勞動保護等有關規(guī)定，確保本項目安全穩(wěn)定運營，保障勞動者的安全和健康。、編制單位單位名稱：湖南湘立工程咨詢有限公司單位資格等級：乙級工程咨詢資格發(fā)證單位：國家發(fā)展和改革委員會工程咨詢資格證書編號：工咨乙1222006000項目建設單位的基本情況湖南三泰房地產(chǎn)開發(fā)公司或成立于一九九三年三月二十五日，法定代表人陸曉毛，注冊號43110000000641，注冊資金人民幣壹仟柒佰伍拾萬元整，公司位于永州市冷水灘區(qū)鳳凰路2號，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營。建筑安裝、市政道路、裝飾裝璜、建筑材料等領域的綜合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。項目主要技術經(jīng)濟指標詳見表11表11 主要經(jīng)濟技術指標表 序號項目單位數(shù)值1總用地面積㎡2總建筑面積㎡3建筑基底面積㎡4總建筑密度%5綠地率%106容積率/7辦公套間及公寓套2548建設工期月249總投資萬元600046第二章 項目背景及建設的必要性、項目建設背景公寓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區(qū)稱為單位，指的是一種生活設施齊備，但只占建筑一部分的居住形態(tài)。一般分為住宅公寓、服務式公寓。公寓式住宅，相對于獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數(shù)是高層，標準較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。我國早期的公寓式住宅已經(jīng)具備現(xiàn)代城市單元式住宅的雛型。建國前在一些大城市都建有歐美風格的公寓大樓，如上海的百老匯大廈、海濱公寓等。當時建的這類住宅，其特點是一套單元內(nèi)房間多，通常3～4間；面積大，每間14～18平方米；凈空高達3～，廚房功能全。但這種住宅與我國的居住水平不符，戶型規(guī)模不符，以后逐步演變成幾家合住，共用廚房的居住模式。目前，50年代的這類大房間公寓式住宅，從建筑設計形式上屬于淘汰之列，但由于這類住宅建設較早，市政設施和公共配套水平高，又多位于市中心區(qū)，在住宅市場上仍比較搶手。這類住宅室內(nèi)空間大，可以通過內(nèi)裝修來增強使用功能。近些年來，我國各城市中所建的公寓式住宅，在設計上作了較大改善，以適合我國國情。集戶型小、總價低、投資回報率高、配套設施完善等特點于一身的公寓式住宅受到購房者的追捧。在永州市各大房地產(chǎn)網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中可以看出，各類商品房的成交均價基本保持穩(wěn)定，參考交易量的數(shù)據(jù)，可認為5月樓市關鍵詞是“穩(wěn)健”。樓房成交均價上漲3000余元/平方米。公寓產(chǎn)品在永州市尚不多見，相信旺盛的市場需求會極大地促進這一產(chǎn)品在永州市樓市的發(fā)展。另據(jù)了解在6月也將有新項目推出公寓產(chǎn)品，購房者的選擇空間會進一步加大。、項目投資環(huán)境㈠、我國國民經(jīng)濟環(huán)境2012年我年國內(nèi)生產(chǎn)總值519322億元，%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值52377億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值235319億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值231626億元，%。%，%，%。2012年全國公共財政收入117210億元，比上年增加13335億元，%；其中稅收收入100601億元，增加10862億元，%。2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資71804億元，%。其中，住宅投資49374億元，%；辦公樓投資3367億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資9312億元，%。㈡、湖南省國民經(jīng)濟環(huán)境湖南省作為我國的內(nèi)陸省份，據(jù)初步核算，%。其中，增長3%；，%；，%。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值33480元，%。 分區(qū)域看，,%；，%；，%；，%。，%。地方財政收入1776億元，%。其中，%；，%。上劃中央“兩稅”，%；，%。，%。其中，增長17%。，%。其中，%；，%；，%。，%。其中，%。，%。其中，增長9%。㈢、永州市國民經(jīng)濟環(huán)境、%，經(jīng)濟總量邁上千億元臺階。其中，、%；、%；、%。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值20239元，%。2012年財政實力穩(wěn)步提升。，%。其中，%；，%；，%。在一般預算收入中，%；，%。，增長18.%。民生支出力度加大，全市用于教育、文化體育與傳媒、社會保障和就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、城鄉(xiāng)社區(qū)事務、節(jié)能環(huán)保、農(nóng)林水事務、%。，%。，%，%。，%；，%。2012年，面對復雜嚴峻的國際經(jīng)濟形勢，市委、市政府帶領全市人民堅決貫徹中央和省委、省政府的各項決策部署，堅持以穩(wěn)中求進為總要求，以承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設為總抓手，凝心聚力謀發(fā)展，改革創(chuàng)新求突破，科學趕超邁出堅實步伐，全市經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，各項社會事業(yè)取得新的進步，為全面建成小康社會奠定良好基礎。、項目建設的必要性⑴、項目建設符合國民經(jīng)濟發(fā)展當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結構，把住宅建設作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一