【正文】 總?cè)丝?3萬（2011年），其中城市人口20多萬。冷水灘區(qū)毗鄰兩廣，自古以來山水形勝，人杰地靈，總面積1222平方公里，總?cè)丝?0萬人，城市人口20萬，既是湖南向沿海地區(qū)和港澳市場開放的前沿陣地，又是華中、華南兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域結(jié)合部的一個重鎮(zhèn)，素有“湘西南門戶”和“瀟湘第一城”之稱。是湖南省八大商業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)之一，貿(mào)易繁榮，商賈云集，是湘西南最大的物流、人流和資金流中心。項(xiàng)目建設(shè)的背景、建設(shè)條件㈠、氣候氣象條件（1）地形、地貌條件項(xiàng)目建設(shè)地形非常平坦，土壤屬于粘性黃土，場地開闊，可以滿足項(xiàng)目的建設(shè)需要。(2)黃土：褐黃色，可塑～軟塑，針狀人孔發(fā)育，偶見蝸牛殼片，土質(zhì)均勻，具有中等的濕陷性，屬中等壓縮性土，～，～。(5)古土壤：褐紅色，可塑，含有白色鈣質(zhì)條紋及少量鈣質(zhì)結(jié)核，偶見蝸牛殼，針壯大孔，土質(zhì)均勻密實(shí)，具有濕陷性，屬低壓縮土。經(jīng)計算可知，～，屬于II—III級(嚴(yán)重)濕陷性黃土地基。㈦、基礎(chǔ)設(shè)施條件近幾年，冷水灘區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度加快，實(shí)施了城市主干路網(wǎng)、供水、污水處理、街路改建、環(huán)衛(wèi)、城區(qū)綠化、城區(qū)防洪等工程，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，為項(xiàng)目提供了良好的建設(shè)發(fā)展環(huán)境。項(xiàng)目以打造新型的鄰里交往空間，改善人居環(huán)境，突出以人為主體，以生態(tài)和諧環(huán)境為基礎(chǔ)的規(guī)劃設(shè)計思想。、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局方案㈠、設(shè)計依據(jù)⑴、《城市規(guī)劃編制辦法》（建設(shè)部令146號）；⑵、《民用建筑設(shè)計通則》（GB503522005）；⑶、項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料和方案設(shè)想；㈡、規(guī)劃方案描述基于本項(xiàng)目周邊的環(huán)境及地塊本身特征，在充分利用土地資源的基礎(chǔ)上，對本項(xiàng)目做出了如下總體規(guī)劃構(gòu)想：㎡，㎡。⑶、住宅、公寓部分，戶型面積從 4080 平方米左右不等，最大限度滿足各種層次的不同消費(fèi)需求，規(guī)劃住房254套。朝北外墻飾面用瓷磚砌面，其余立用一般外墻涂料。⑶、按《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB500102010，建筑結(jié)構(gòu)分三個安全等級，本工程屬二級，結(jié)構(gòu)構(gòu)件按裂縫控制等級，最大裂縫寬度允許值按三級考慮。鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)底板的受力鋼筋沿兩個方向通向設(shè)置。砌筑采用MU10粘土磚；177。砌筑采用MU10粘土磚。、給排水設(shè)計㈠、設(shè)計依據(jù)a、《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GBJ500152010；b、《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB500162012）；c、《建筑排水硬聚氯乙烯管道工程技術(shù)規(guī)程》GJJ/T2998；d、國家現(xiàn)行設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程。㈣、排水系統(tǒng)本工程污水排放采用污水、雨水分流制，室內(nèi)污水主要為衛(wèi)生設(shè)施及洗池沖洗水，不含有毒化學(xué)物質(zhì)，可直接排至室外排水系統(tǒng)；雪水、雨水自由落水流入綠地自然滲漏、蒸發(fā)，不進(jìn)入排水管網(wǎng)。②、室外計算相對濕度：夏季通風(fēng)36％，冬季空氣調(diào)節(jié)80%。㈢、通風(fēng)設(shè)計本項(xiàng)目其它各房間由于有較好的朝向且能滿足冬至日照滿窗的要求，室內(nèi)有足夠的空氣容量，根據(jù)房間比例及經(jīng)濟(jì)條件，滿足規(guī)范要求及通風(fēng)換氣之要求，因此，通風(fēng)采用自然通風(fēng)方式。電源電壓為380/220V，三相四線制系統(tǒng)。⑶、照明及應(yīng)急照明①、照明按照《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》和《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》的要求進(jìn)行設(shè)計。(2)、接地裝置：本項(xiàng)目各建筑單體低壓配電系統(tǒng)接地系統(tǒng)采用“TNCS”系統(tǒng)，在電源引入配電箱后，其“N”線外作一組重復(fù)接地，利用基礎(chǔ)內(nèi)主筋作接地體，接地電阻＜4Ω，所有經(jīng)過漏電開關(guān)的工作零線與保護(hù)地線應(yīng)分開設(shè)置，不得混用。第五章 環(huán)境影響分析、施工期的環(huán)境影響本項(xiàng)目為三泰大廈改建工程，項(xiàng)目建成后不會對當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成不良影響，只需對生活廢水進(jìn)行簡單處理后即可達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)，直接進(jìn)入市政污水排放管網(wǎng)。㈠、污水施工期間生產(chǎn)的污水主要為生活污水和施工污水主要含泥沙、懸浮等，應(yīng)經(jīng)過沉淀后排放。應(yīng)合理安排施工時間和施工用場地等管理措施，包括高噪音設(shè)備如攪拌機(jī)、裝載機(jī)等施工時間盡可能安排在晝間施工(6：00～22：00)；施工沒備選型上采用低噪音設(shè)備，以降低噪音源聲壓級；在施工過程中對動力機(jī)械設(shè)備要定期進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，最大限度降低噪音。㈣、固體廢渣本項(xiàng)目施工期間固體廢渣主要為生活垃圾和施工產(chǎn)生的廢渣土，生活垃圾收集后送到垃圾場消納處理，廢渣土等應(yīng)及時清運(yùn)處理。、綠化原則植物具有吸收有害氣體、凈化空氣、吸滯灰塵、減弱噪聲、減少大氣污染的作用。、消防消防給水均按改建區(qū)通盤考慮，除考慮與市政給水主管的對接外，還應(yīng)分別建設(shè)生活與消防專用水池。⑵、根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》在必要的部位設(shè)置氣體滅火裝置。⑷、應(yīng)按規(guī)范設(shè)置符合國家規(guī)定的消防安全疏散指示標(biāo)志和應(yīng)急照明設(shè)施，設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。資源、能源和環(huán)境的問題己成為城鎮(zhèn)發(fā)展的重要制約因素。貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的一個重要方面，就是要處理好經(jīng)濟(jì)建設(shè)、人口增長、資源利用、環(huán)境保護(hù)的關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國節(jié)約能源法》規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)方案設(shè)計要體現(xiàn)合理利用和節(jié)約能源的方針，節(jié)能方案應(yīng)符合相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和《中國節(jié)能技術(shù)政策大綱》中的節(jié)能要求。目前建筑節(jié)能的主要依據(jù)有《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》(建設(shè)部令76號)、《公共建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)》、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(2005年7月1日實(shí)施)及其他措施、標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。㈡、單體設(shè)計方面⑴、采用簡單規(guī)整的體形，盡量縮小體形系數(shù)。㈢、照明系統(tǒng)節(jié)能根據(jù)建筑的不同功能，進(jìn)行日照分析，盡量滿足不同建筑的采光需求，減少人工照明數(shù)量。活動場所燈具應(yīng)設(shè)臵護(hù)網(wǎng)或護(hù)罩。室外照明選用與周圍景觀相協(xié)調(diào)的照明燈具，光源采用節(jié)能型氣體放電燈，在管理用房內(nèi)相對集中控制。㈤、采用新型材料和新技術(shù)⑴、大量推廣使用建筑節(jié)能和新型墻材，該技術(shù)能減少污染，節(jié)能能源，應(yīng)在建設(shè)中大量使用。⑷、其它新材料、新技術(shù)的利用，包括新型建筑防水材料，PVC塑料管應(yīng)用技術(shù)、節(jié)能型保溫外墻涂料、中空玻璃門窗等。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調(diào)節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。本項(xiàng)目運(yùn)營期綜合能耗為245噸標(biāo)煤。③.建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。㈡、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施①.建設(shè)項(xiàng)目的工作場所，應(yīng)當(dāng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。⑤.加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。本方案嚴(yán)格遵循國家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在中央公寓區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，中央公寓內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀道路。、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目擬定開發(fā)期從2013年8月開始拆除，至2014年7月全面拆除完畢，從2014年8月開始建設(shè)，至2016年7月竣工。2013年7月中旬完成項(xiàng)目可行性研究報告審批工作。第八章 項(xiàng)目開發(fā)投資與成本費(fèi)用估算、投資及成本估算依據(jù)㈠、投資估算依據(jù)⑴、建筑安裝工程①《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》；②《全國統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計算規(guī)則》；③《湖南省建筑工程計價消耗量標(biāo)準(zhǔn)》及省內(nèi)和當(dāng)?shù)仡愃平Y(jié)構(gòu)工程現(xiàn)行價格造價技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；④省內(nèi)及當(dāng)?shù)刂饕O(shè)備、材料市場價格；⑤《投資項(xiàng)目可行性研究指南(試用版)》；⑥ 其他工程和費(fèi)用估算，依據(jù)本工程建設(shè)條件和特點(diǎn)，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門的規(guī)定和實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行估算；⑦項(xiàng)目單位提供的其他相關(guān)資料。㈡、費(fèi)用及成本費(fèi)用及成本依據(jù)國家有關(guān)政策估算。具體的投資估算表見下表81表81 總投資估算表（概算法） 單位：萬元序號工程或費(fèi)用名稱工程量（M2）建筑 工程費(fèi)設(shè)備購置及安裝費(fèi)其他 費(fèi)用合計比例 1拆遷費(fèi)4832330055%2工程費(fèi)用150%主體工程、安裝、給排水、供配電等工程　15　　　3工程建設(shè)其他費(fèi)用依據(jù)費(fèi)率%建設(shè)單位管理費(fèi)財建[2002]394　90　　項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)計價格[1999]283　　　規(guī)劃、勘察設(shè)計建部價[2002]10　　　工程監(jiān)理費(fèi)　　　　工程招標(biāo)代理費(fèi)　　1　　環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)環(huán)保局計價格[2002]125　1　　工程造價編制和審核費(fèi)湘價服[2009]81　　　施工圖設(shè)計費(fèi)　　　　報批報建及其他費(fèi)用　　3　　4基本預(yù)備費(fèi)　　2727%5建設(shè)投資合計　　　6000100%、資金來源本項(xiàng)目總投資為6000萬元，資金來源自籌。項(xiàng)目建設(shè)對優(yōu)化投資環(huán)境、加快經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市建設(shè)進(jìn)程、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展都具有重要的作用。、項(xiàng)目所在地社會適應(yīng)性分析項(xiàng)目建成后，所在地人流、車流將有一定的增量，對交通和市場將有更高的要求。社會對項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度分析表序號社會因素適應(yīng)程度可能出現(xiàn)的問題措施建議1不同利益群體接受2當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件適應(yīng)、社會風(fēng)險分析⑴、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險通貨膨脹是影響項(xiàng)目建設(shè)的一個主要風(fēng)險，通貨膨脹可使建筑材料和人工費(fèi)超過預(yù)算，從而加大項(xiàng)目的投資。⑵、自然風(fēng)險自然風(fēng)險主要包括地震、自然氣候條件的變化從而引起洪水等自然災(zāi)害。本項(xiàng)目所需資金巨大，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目資金籌措工作力度。其中:㎡。h118（