【正文】 第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告（范文）(20100927 05:32:20)轉(zhuǎn)載標簽： 分類： 法律文書房產(chǎn) 城區(qū) 房地產(chǎn)業(yè) 國家級森林公園 房屋拆遷 雜談房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告（范文）一、項目背景項目名稱： 居住小區(qū)（暫定名）可行性研究報告的編制依據(jù)：（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2）《A市城市拆遷管理條例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標準》（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》項目概況1）地塊位置：該基地東起，南至 路，西至 路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬A市 類地段。2）建設(shè)規(guī)模與目標：土地面積： 畝（平方米）容積率：開發(fā)周期：土地價格：元/畝（A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價）建筑面積（預(yù)計）：總建筑面積： ㎡3）周圍環(huán)境與設(shè)施（1）步行約10 分鐘可至A市中心。（2）西側(cè)為A市城市中心景點。（3）東側(cè)為 城市綠化帶，南側(cè)為 廣場。（4）西南靠近A市 小學(xué)。（5）北面為A市人民銀行。、項目SWOT分析優(yōu)勢及機會(1)該項目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來是最佳的居住區(qū)域。(2)A近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3)東側(cè) 的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。(6)該項目以毛地出讓，起價 元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(7)該項目規(guī)劃定位為A市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。(8)我公司與A市的政府及建設(shè)主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。(9)物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。劣勢及威脅(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風(fēng)險是該項目成功與否的關(guān)鍵。(12)A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預(yù)測具有一定的風(fēng)險性。(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。(14)外來資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。(19)拆遷的難度，使該項目的建設(shè)周期具有延期的可能。(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。二、市場分析A市概況（參考）A市位于 河南岸，面積平方公里，人口 萬。生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)、國家級水禽濕地保護區(qū)。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)；水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設(shè)計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。項目所在區(qū)位于 江中下游南岸，與B市接壤，是A市政治、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。A市房地產(chǎn)住宅市場分析A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：表現(xiàn)之一：投資增幅大。，%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，%。表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積 ，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，成交金額8800萬元。表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。對今后市場的預(yù)測：—從購房能力看伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。——從投資角度看 由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%?！獜南M結(jié)構(gòu)看隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房?！獜男枨箨P(guān)系看根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。主要競爭項目分析住宅小區(qū)詳細情況如表：項目 套數(shù) 建筑面積（萬㎡）平均單價（元/㎡）位置向陽小區(qū) 1500 22 1400 寶山路新華小區(qū) 785 8 1344 黃河街銀河小區(qū) 170 1460 銀河街成光小區(qū) 130 1400 學(xué)院路太陽神小區(qū)500 1508 英雄路部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況 項目 面積㎡ 單價元/㎡ 位置 匯豐花園 40~~80 4000~5600 新城區(qū)秋爽花園 50~~70 5000~12000 市中心碧苑小區(qū) 36~~50 6800 建設(shè)路桃園小區(qū) 車庫 550 秋浦路荷花村 車庫 550 建設(shè)路三、項目財務(wù)分析（一）、拆遷成本分析圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。拆遷成本估算：按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補償評估報告。住宅：640元/平方米*（+++0）*34329平方米=34329*=經(jīng)營性用房：640元/平方米*（++++）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：34929平方米*48元=1676592元搬家費、臨時過渡費等：1）、搬家費：住宅：200戶*300元=60000元經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元小計：64500元2）、過渡費：住宅：34329平方米**6個月=514935元經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元小計：632535元其他費用3）、管理費，委托拆遷費： 34929平方米*15元/平方米=523935元4）、房屋拆遷評估服務(wù)費費：35000元5）、獎勵： 34929平方米*100元/平方米=3492900元上述所有費用小計：38533208元。按照A市人民政府令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。+100元/平方米 =*34929平方米=（二）建筑成本分析對該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設(shè)在 路靠近小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：**12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置一棟 **15層；一棟 **12層；三棟 12層40*15*12層；一棟 15層40*15*15層；占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡總占地面積：5861㎡，建筑密度：% 總建筑面積：61460㎡，容積率： 高層均設(shè)計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。建設(shè)成本估算（一）、工程前期費：拆遷成本土地出讓金城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：61460㎡*50元/㎡=人防基金：配套建地下室規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費：56160*+5300*=墻改：61460*8=散裝水泥：61460*2=白蟻防治費：61460*2=質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=施工圖審查：61460*1=1防雷審查：61460*1=1消防審查：1文物：1規(guī)劃設(shè)計：10萬元1建筑設(shè)計：2000*12+59460*30=1地質(zhì)勘探：61460*2=1測量定位：10萬元1煤氣增容：2500元/戶1供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡小計：（119項代收代繳，未計）（二）工程成本樁基：59460*100元/㎡=地下室：4861*600元/㎡=主體：59460*900+2000*500=電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元室外水電氣工程：61460*50=小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=監(jiān)理費：*1%=小計： 總計、（三）項目費用分析依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預(yù)算定價為：小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車庫800元/㎡銷售收入 住宅1900*56160=106704000 商鋪6000*5300=31800000 地下室4861*800=3888800 總計：142392800元營業(yè)稅及附加 142392800*%=7831604 各項費用 142392800*4%=5695712 總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本=+81550300+7831604+5695712+X= 毛利潤：銷售收入—總成本= =三、項目費用分析結(jié)論如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出項目風(fēng)險較大，項目不可行。第二篇：小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告“城南春天”可行性研究報告第一章投資環(huán)境分析一、國內(nèi)環(huán)境：中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景2004年12月3日上海新國際博覽中心，第六屆中國住交會拉開序幕。與往屆相比，本屆住交會無論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會，從側(cè)面反映開發(fā)企業(yè)普遍對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期向好，一致認同住交會主辦方所預(yù)言“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”?！爸袊康禺a(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20左右的增長。2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了50多年。2020年，年均增長4，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米?！倍?、荊州房地產(chǎn)市場：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫湖北省宏觀政策的指導(dǎo)2004年6月，為了促進房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實際，湖北省政府出臺《省政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，將在一定程度上刺激商品房市場，保證房產(chǎn)市場健康發(fā)展。政府出臺房改政策，取消福利分房自2000年年底荊州政府取消福利分房制度，個人購房數(shù)量驟增。同時，隨著居民收入水平不斷提高以及消費者觀念的轉(zhuǎn)變，消費者對商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢，在很大程度上刺激了商品房市場迅猛發(fā)展。人口城鎮(zhèn)化，擴大了市場消費需求。荊州是一個文化古城，有著悠久的歷史，自古以來就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來