【正文】 車庫可采用光 /時控進行集中控制。 2）線路采用放射式和樹干式相結(jié)合的低壓配電方式。 3） 10kV 供電系統(tǒng)：在 10kV 電源引入處設(shè)置一個10kV 開閉所；采用放射方式向各變電所供電。 ③排水系統(tǒng)：衛(wèi)生間排水接至室外化糞池，然后與生活用污水及其他污水經(jīng)室外生活排水管網(wǎng)排入市政排水管網(wǎng)，屋面雨水采用外排水系統(tǒng)，雨水經(jīng)屋面雨水斗排至室外地面，然后經(jīng)室外雨水排水管網(wǎng)排入市政排水管網(wǎng)?？h城建設(shè)日新月異，現(xiàn)已形成了五縱四橫的整體建設(shè)框架。 （ 6）安裝工程特征 ①衛(wèi)生設(shè)施：高水箱、蹲便器、洗滌盆。 商鋪沿道路設(shè)置，商業(yè)建筑的外觀既與住宅相協(xié)調(diào)，又烘托出熱鬧的商業(yè)氛圍。 （ 2）園林景觀 小區(qū)的綠化景觀環(huán)境本著生態(tài)的原則，挖掘用地特征和周邊景觀條件，通過“外借內(nèi)造”手法，將小區(qū)住宅環(huán)境的均好性最大化。對車流、人流交通路網(wǎng)的規(guī)劃應(yīng)滿足小區(qū)內(nèi)交通流暢、安全、迅速、經(jīng)濟及整潔、寧靜等要求，布置疏密相間的干道和支道，干道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作為人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網(wǎng)絡(luò)。 在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個建筑組團體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。 工程方案設(shè)計原則 （ 1）科學(xué)性：房屋開發(fā)這一支柱產(chǎn)業(yè)必須依靠科技進步，方案設(shè)計中應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品、新工藝、不僅能提高居住質(zhì)量，改善居住功能條件，而且可以帶來較好的經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。住宅按套型設(shè)計，套內(nèi)空間和設(shè)施滿足安全、舒適、衛(wèi)生等生活起居的要求，滿足人體健康所需的通風(fēng)、日照、自然采光和隔聲的要求。 設(shè)計指導(dǎo)思想 、配套公建，商業(yè)建筑設(shè)計應(yīng)滿足相應(yīng)功 25 能要求并滿足日常使用安全，合理利用規(guī)劃用地。項目建設(shè)受到省委省政府、市委市政府及新區(qū)政府的大力支持，為項目建設(shè)提供了一個良好的政策環(huán)境。 地形地貌條件 根據(jù)場地附近建設(shè)工程巖土工程勘察報告顯示，金都雅苑小區(qū)建設(shè)項目選址區(qū)域?qū)儆谄皆?，場地?nèi)無活動斷層及地震斷層通過，沒有發(fā)現(xiàn)其他不良地質(zhì)現(xiàn)象，地勢平坦，土質(zhì)良好，適合項目建設(shè)。本項目不屬 于兩個目錄范疇。 產(chǎn)業(yè)政策分析 建設(shè)商品房住宅，不但可以推動國民經(jīng)濟發(fā)展，而且可以改善人民居住條件，同時又能夠美化市容市貌。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。 住房消費市場的調(diào)查分析。啟動參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動計劃，加快建設(shè)“金磚五國”、構(gòu)筑“五大平臺”、推進六大產(chǎn)業(yè)合作。近年來，杞縣縣委、縣政府拓開資金渠道，廣開門路，鼓勵各方資金，先后開展了舊城區(qū)改造、西城區(qū)延伸、東城區(qū)拓展等提質(zhì)擴容工作，取得了巨大成效。該項目的開發(fā)建設(shè)，是杞縣進行新城區(qū)城中村改造的一個重要組成部分，無論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有 必要的。 （八）樹立和諧安全理念，著力推進社會局面大穩(wěn)定。 （四）進一步擴大對外開放，著力推進招商層次大提升。 社會建設(shè)有新加強 。 主要預(yù)期是： 綜 合實力有新提 升 。該縣還成立了行政審批服務(wù)中心和行政代理服務(wù)中心，對外來投資者實行 “ 一條龍 ” 服務(wù)、 “ 一站式 ” 辦公，手續(xù)從簡從快，對重大項目特事特辦，并在土地使用、稅費征收上給予最大限度和優(yōu)惠。境內(nèi) 106 國道縱貫?zāi)媳保?2 327 省道橫跨東西，距日南高速、連霍高速、隴海鐵路 10 公里，距京九鐵路、京廣鐵路、京珠高速和 8 鄭州國際機場 70 公里左右，交通十分便捷。目前，我縣縣城工業(yè)園區(qū)儲備了 3500 多畝建設(shè)用地，其他縣城區(qū)內(nèi)可供項目建設(shè)的土地還有 1000 多畝。 研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 本項目總投資 4197 億元 ,資金來源為：業(yè)主自籌資金 800 萬元；銀行貸款 1000 萬元；通過預(yù)售等方式籌資 20xx 萬元。目前，我縣有建設(shè)路東段、銀河路南段等縣城主要街道亟需打通，有南北老集街、城隍廟商場等諸多黃金地段亟待開發(fā)，縣城商業(yè)開發(fā)的空間巨大。同時，杞縣的城市框架正逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強為匯聚各類發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。公司有決心在 3 年的開發(fā)建設(shè)中，實現(xiàn)碧波揚風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。 *******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將充分結(jié)合經(jīng)營區(qū)域內(nèi)的人脈、地脈、文脈，不斷打造精品社區(qū)和樓盤。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進國民經(jīng)濟健康持續(xù)發(fā)展。 建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 擬建金都雅苑小區(qū)項目用地面積約為 10500 平方米，折合 畝，其中住宅建筑面積 31500 平方米，配套建設(shè)公共建筑和公共設(shè)施 500 平方米。 5 建設(shè)目標 我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)金都雅苑小區(qū)項目，致力于為在 杞縣 工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識分子，及其他市民的家庭提供一個優(yōu)美、舒適的 居住環(huán)境。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾 6 還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。 第二、勞動力資源豐富。對外來投資者實行 “ 一條龍 ” 服務(wù)、 “ 一站式 ”辦公，項目審批手續(xù)實行全程代辦。 （ 2） 20xx 年杞縣經(jīng)濟發(fā)展概況 20xx年 111月份杞縣國民經(jīng)濟延續(xù)第三季度的平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，各項主要經(jīng)濟指標保持平穩(wěn)增速，全縣經(jīng)濟得到鞏固和發(fā)展。 三 次 產(chǎn) 業(yè) 比 調(diào) 整 到30:42:28；優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位更加突出，增 加值占全 11 縣規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重達到 45%以上；城鎮(zhèn)化水平達到 38%。 具體為： 改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 、 發(fā)展壯大新興產(chǎn)業(yè) 、增強企業(yè)自主創(chuàng)新能力 、 加快集聚區(qū)建設(shè)步伐。 具體為： 加強財源建設(shè) 、 強化稅收征管 、 優(yōu)化支出結(jié)構(gòu) 、 加強金融 工作創(chuàng)新。 項目的建設(shè)將改善當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境、完善住房供應(yīng)體系。另一方面，杞縣外出務(wù)工人員成為農(nóng)村人口創(chuàng)收的主要來源，極大地改善了農(nóng)村人口的生活水平。 綜上所述，項目的建設(shè)是十分必要的。 項目建設(shè)市場分析 中原經(jīng)濟區(qū)的形成，必然給 ***市杞縣帶來旺盛的人氣。由于得天獨厚的地緣優(yōu)勢，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時又長期得益于改革開放三十幾年來的發(fā)展，杞縣已成為中原區(qū)上一顆璀爛的明珠。 發(fā)展規(guī)劃分析 目前， 我國國民經(jīng)濟快速增長，綜合國力顯著增強，各項社會事業(yè)得到全面發(fā)展，人民生活水平大幅度提高。房地產(chǎn)開發(fā)可以為廣大人民群眾提供良好的居住環(huán)境，屬于國家鼓勵和支持產(chǎn)業(yè)。本項目的建設(shè)已經(jīng)規(guī)劃部門、土地部門、消防部門、環(huán)保部門、工程建設(shè)質(zhì)量管理部門等職能部門的審查批準，符合行業(yè)準入的條件。 網(wǎng)絡(luò)、通信條件 網(wǎng)絡(luò)建設(shè)：全國性廣電網(wǎng)絡(luò)的光纖鋪設(shè)已經(jīng)從場地周圍輻射完畢，連接十分便利。 24 第 五 章 工程建設(shè) 方案 建設(shè)規(guī)模 擬建金都雅苑小區(qū)項目用地面積約為 10500 平方米，折合 畝，其中住宅建筑面積 31500 平方米 ，配套建設(shè)公共建筑和公共設(shè)施 500 平方米 ，根據(jù)國家建筑設(shè)計規(guī)范對各項用房建筑面積的控制性指標，配套建設(shè)給排水、變配電系統(tǒng)、道路、停車場、衛(wèi)生設(shè)施、環(huán)衛(wèi)綠化、消防池、圍墻及保護系統(tǒng)。 、結(jié)構(gòu)、水、電等專業(yè)的設(shè)計中，認真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)節(jié)能減排的方針政策，使用節(jié)能型的建筑材料、器具和產(chǎn)品，盡可能利用自然通風(fēng)采光，滿足國家有關(guān)建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范的要求，減少能耗，節(jié)約能源。所選用的建筑材料對人體無毒副作用，對環(huán)境無污染。項目包括居住建筑和公共建 筑，建設(shè)要有一定的彈性和靈活性，并具備一定的超前性，適應(yīng)未來城市發(fā)展的要求。體現(xiàn)出實用、自然、和諧的時代精神。 （ 1）交通流線 交通系統(tǒng)的設(shè)計盡可能實現(xiàn)人車分流，并兼顧社區(qū)物業(yè)管理及統(tǒng)一智能化管理設(shè)計，從而在交通組織上形成一個有利于生態(tài)環(huán)境的交通系統(tǒng)，以提高機動 29 性和可達性，滿足住區(qū)居民生活出行的方便便捷、安全、安靜的需要。 30 建筑北面為生態(tài)停車場及鋪地，建筑南面為綠化步道及緊急消防車道，商鋪屋面為屋頂花園，在用地范圍內(nèi)盡可能多的營造綠化環(huán)境。 31 總平面布置原則 居住小區(qū)的規(guī)劃布局，綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完善的、相對獨立的有機整體，并遵循下列原則： （ 1）方便居民生活，有利組織管理； （ 2）組織與居住人口規(guī)模相對應(yīng)的公共活動中心，方便經(jīng)營、使用和社會化服務(wù)； （ 3）合理組織人流、車流、有利安全防衛(wèi)； （ 4）合理設(shè)置公 共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣（味）、塵及噪聲對居民的污染和干擾； （ 5）注重景觀和空間的完整性，市政公用站點、停車庫等小建筑與住宅結(jié)合安排；供電、電訊、路燈等管線地下埋設(shè)。 ④其他：成套消防箱、電話配線、電纜、防雷接地。 本工程給排水設(shè)計范圍包括生活給水系統(tǒng)、消火栓給水系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)、生活污水及雨水系統(tǒng)，氣體滅火系統(tǒng)等內(nèi)容。 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) （ 1）采暖部分 使用地源熱泵中央空調(diào) （ 2）通風(fēng)、 空氣調(diào)節(jié)部分 自然通風(fēng)與中央空調(diào)新風(fēng)機組相結(jié)合 電氣 （ 1）供電 供電設(shè)計包括變配電系統(tǒng)、照明、動力配電系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、防雷接地與安全系統(tǒng)，電視、電話、可視對講、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)布線等。 公變 10kV 進線柜僅裝設(shè)隔離開關(guān)，至各變壓器10kV 出線均采用負荷開關(guān) +熔斷器方式進行短路及過載保護，變壓器設(shè)溫度保護器進行超溫報警和超高溫跳閘。 4）導(dǎo)線選擇及敷設(shè)方式：室內(nèi)配電干線電纜采用阻燃低煙無鹵型銅芯電纜，沿橋架敷設(shè)或在電氣豎井內(nèi)明敷，分支線路采用銅芯導(dǎo)線穿管埋樓板暗敷，或于吊頂內(nèi)敷設(shè)。 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 在地下車庫、公寓樓公共走道以及需要聯(lián)動控制消 防 設(shè) 備等 處 設(shè)置 火 災(zāi)自 動報 警 及消 防 聯(lián)動 控 制 系統(tǒng)?；馂?zāi)確認后，系統(tǒng)打開相關(guān)區(qū)域的應(yīng)急照明系統(tǒng)和聲光報警器，自動啟動相應(yīng)正壓送風(fēng)機及排煙風(fēng)機，降落防火卷簾，切斷相應(yīng)防火分區(qū)的非消防電源，將電梯緊急迫降到一層并切斷非消防電梯電源。系統(tǒng)中的所有放大器、分配器、分支器均采用 5～ 1000MHz 雙向器件。 場地周邊無明顯污染源，環(huán)境容量較好，符合項目建設(shè)要求。經(jīng)集中收集后全部運至城市垃圾處理場妥善堆放，以減少對環(huán)境的影響。在各建筑之間設(shè)置消防環(huán)道，消防車道寬度不小于 4m。走道封閉。 節(jié)能原則 遵循節(jié)約資源、因地制宜、技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、安全可靠和保護環(huán)境的原則。 建筑設(shè)計的節(jié)能要求 在建筑設(shè)計中，本項目應(yīng)達到節(jié)約建材，采光通風(fēng)良好，保暖防寒的效果。 （ 2）內(nèi)、外墻保溫應(yīng)采用投資少、節(jié)能效果好的墻體保溫材料。 采暖空調(diào)系統(tǒng) （ 1）空調(diào)機組電機及控制采用變頻電機控制系統(tǒng)。 給排水系統(tǒng) （ 1）應(yīng)選用節(jié)能指標先進的水泵。 49 第八章 組織機構(gòu)及勞動定員 管理機構(gòu)設(shè)置 項目建設(shè)期管理機構(gòu) 為確保工程建設(shè)順利進行，建議項目承辦單位 *******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)組建項目執(zhí)行機構(gòu) —— “金都雅苑小區(qū)項目小組”，負責(zé)該項目的組織，協(xié)調(diào)等籌建工作，其組織機構(gòu)見圖 81： 圖 81 項目建設(shè)期組織機構(gòu)圖 4 個職能部門的主要職責(zé)分別為： （ 1）工程技術(shù)管理組：負責(zé)項目的土建施工安裝等的協(xié)調(diào)與指揮，施工進度與計劃安排，施工質(zhì)量 與施工安裝的監(jiān)工程小組 工程技術(shù)組 計劃財務(wù)組 行政管 理組 材料供應(yīng)組 日常工程技術(shù)管理 編制工程預(yù)算決算 負責(zé)招投標 工程質(zhì)量監(jiān)督 編制竣工圖及歸檔 資金籌措 編制用款計劃及分階段計劃作用使用 統(tǒng)計各類財務(wù)報表 對外聯(lián)絡(luò) 文秘工作 后勤保障 宣傳報導(dǎo) 設(shè)備材料供應(yīng) 50 察、監(jiān)督、檢查以及工程的驗收工作；負責(zé)項目技術(shù)文件、技術(shù)檔案的管理，主持設(shè)計圖紙會審，處理有關(guān)技術(shù)問題及組織入廠職工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)等項目工作。 人員培訓(xùn) 所有在崗人員均需經(jīng)過培訓(xùn)、考核，管理人員必須經(jīng)過 51 相關(guān)培訓(xùn)后方可上崗。 建設(shè)施工階段 包括建筑工程施工、公用工程施工、設(shè)備儀器采購安裝