【正文】 。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位房地產(chǎn)是一個(gè)新興的支柱產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合在一起,是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),通過十幾年的運(yùn)轉(zhuǎn),作用越來越明顯。房地產(chǎn)業(yè)可以拉動內(nèi)需,據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì),現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,每年可以拉動GDP2%左右,在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的地位。永州房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變。十八大新聞中心舉辦的第四場記者招待會中，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新透露，截至2011年。據(jù)姜偉新介紹，20022011年，全國商品房累計(jì)竣工面積超過46億平方米。新建住房質(zhì)量明顯提高，內(nèi)外部配套設(shè)施更加完備，住房品質(zhì)不斷提高。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。⑵、項(xiàng)目對城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用目前，冷水灘城鎮(zhèn)人均住宅面積提升的空間較大，臨近市中心的住宅公寓還比較缺少。隨著永州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使冷水灘區(qū)城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。第三章 建設(shè)地址及建設(shè)條件、項(xiàng)目選址本項(xiàng)目的選址，是在綜合考慮資源和土地后，選擇把原三泰大廈拆除，在原址上新建中央公寓，地址為永州市冷水灘區(qū)鳳凰路2號?；靥幱谏虡I(yè)地帶，交通條件十分便利，基礎(chǔ)條件得天得厚。、建筑土地權(quán)屬永州市三泰大廈改建工程建設(shè)用地屬于湖南三泰房地產(chǎn)開發(fā)公司，將現(xiàn)三泰大廈拆除，原土地上新建，不需征地，但需拆遷。、永州市冷水灘區(qū)概況冷水灘區(qū)位于湖南省西南部，湘江中上游，永州市中心城區(qū)之一，為政治、經(jīng)濟(jì)中心。南連永州市零陵區(qū)，西接?xùn)|安縣，北抵衡陽祁東縣，東鄰祁陽縣。地理坐標(biāo)為東經(jīng)111176。28′111176。47′，北緯26176。15′26176。49′?？偯娣e1222平方千米，總?cè)丝?3萬（2011年），其中城市人口20多萬。區(qū)人民政府駐永州梧桐路（梧桐街道地理坐標(biāo)：北緯26176。28′東經(jīng)111176。35′）。冷水灘區(qū)毗鄰兩廣，自古以來山水形勝，人杰地靈，總面積1222平方公里，總?cè)丝?0萬人，城市人口20萬，既是湖南向沿海地區(qū)和港澳市場開放的前沿陣地，又是華中、華南兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)域結(jié)合部的一個(gè)重鎮(zhèn)，素有“湘西南門戶”和“瀟湘第一城”之稱。冷水灘立體交通網(wǎng)絡(luò)完善。湘桂線自北向西穿越全境，洛（陽）湛（江）鐵路自北向南連接湘桂線，冷水灘躍居為湖南省第四大鐵路交通樞紐站；距城區(qū)8公里處的永州機(jī)場已開通長沙、深圳、海口等多條航線；公路四通八達(dá)，新建成的永連（廣東連州）公路通往廣州、深圳，可朝發(fā)夕歸，即將通車的衡昆高速公路將結(jié)束區(qū)內(nèi)無高速公路的歷史；湘江流經(jīng)區(qū)內(nèi)76公里，直下洞庭。冷水灘區(qū)商業(yè)貿(mào)易發(fā)達(dá)。是湖南省八大商業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)之一，貿(mào)易繁榮，商賈云集，是湘西南最大的物流、人流和資金流中心。水灘區(qū)城市建設(shè)日新月異，旅游業(yè)發(fā)展廣闊。經(jīng)近幾年的建設(shè)，冷水灘已形成了東、西、南、北、中五區(qū)連接，功能配套的工商城市。隨著永州大道、逸云路、復(fù)興大道、瀟湘百里平湖、永州廣場的建成，冷水灘將成為融山、水、洲、城于一體的現(xiàn)代生態(tài)園林城市。項(xiàng)目建設(shè)的背景、建設(shè)條件㈠、氣候氣象條件（1）地形、地貌條件項(xiàng)目建設(shè)地形非常平坦，土壤屬于粘性黃土，場地開闊，可以滿足項(xiàng)目的建設(shè)需要。地貌單元屬于渭北黃土高原。（2）工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件新建的中央公寓的框架結(jié)構(gòu)，條形基礎(chǔ)。㈡、地質(zhì)結(jié)構(gòu)在勘探深度范吲內(nèi)的地基主要有第四紀(jì)晚、中更新世風(fēng)積黃土及殘積古土壤構(gòu)成，現(xiàn)分層描述如下：(1)索填土：黃褐色，主要為耕上，含有較多的碎磚塊、瓦片，～，局部處素填土較厚，～。(2)黃土：褐黃色，可塑～軟塑，針狀人孔發(fā)育，偶見蝸牛殼片，土質(zhì)均勻，具有中等的濕陷性，屬中等壓縮性土，～，～。(3)古土壤：褐紅色，硬塑～可塑，可見白色鈣質(zhì)條紋及少量鈣質(zhì)結(jié)核，偶見蝸牛殼，土質(zhì)較密實(shí)。具有濕陷性，屬中等偏低壓縮性土，～，～。(4)黃土：褐黃色，土質(zhì)均勻，大孔發(fā)育，可見鈣質(zhì)條紋和少量結(jié)核，硬塑，具弱濕陷性，屬中等壓縮性土，～，～。(5)古土壤：褐紅色，可塑，含有白色鈣質(zhì)條紋及少量鈣質(zhì)結(jié)核，偶見蝸牛殼，針壯大孔，土質(zhì)均勻密實(shí)，具有濕陷性，屬低壓縮土。（2）地下水：。㈢、巖土工程評價(jià)(1)、濕陷類型通過勘查計(jì)算，小于7厘米，其余3個(gè)孔、～，大于7厘米，由此判定該建設(shè)場地屬于自重濕陷性黃土場地。(2)、總濕陷量及濕陷等級按濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范《GBJ25—90》規(guī)定，總濕陷量的計(jì)算是從基礎(chǔ)地面起算，(即地面下1．5米)，累計(jì)深度為基底下l 5米。經(jīng)計(jì)算可知，～，屬于II—III級(嚴(yán)重)濕陷性黃土地基。(3)、地基土的承載力按土的物理力學(xué)性質(zhì)指標(biāo)查《GBJ25—90》規(guī)范表，確定地基土的承載力標(biāo)準(zhǔn)如下：黃土(2) f=150Kpa古土壤(3) f=210Kpa黃土(4) f=190Kpa古土壤(5) f=220Kpa㈣、城市規(guī)劃要求本項(xiàng)目位于永州市冷水灘區(qū)鳳凰路2號，建筑物符合規(guī)劃要求，也與周圍環(huán)境相和諧。㈤、交通條件該項(xiàng)目地處冷水灘區(qū)城區(qū)，交通條件十分便利，道路硬化到位。㈥、施工條件該工程施工條件好，交通十分方便，水、電建筑材料可以就地取材，施工現(xiàn)場土地平整，開闊。㈦、基礎(chǔ)設(shè)施條件近幾年，冷水灘區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度加快，實(shí)施了城市主干路網(wǎng)、供水、污水處理、街路改建、環(huán)衛(wèi)、城區(qū)綠化、城區(qū)防洪等工程，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，為項(xiàng)目提供了良好的建設(shè)發(fā)展環(huán)境。⑴、給、排水本項(xiàng)目用水由市自來水公司接入，水源良好，能滿足項(xiàng)目及生活用水，供排水系統(tǒng)良好。⑵、供電本項(xiàng)目用電由市供電管所供電，可滿足項(xiàng)目供電需求。第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容及設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想項(xiàng)目充分滿足以人為本，突出人民生活需求，創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能完備、環(huán)境優(yōu)美、充滿生機(jī)的中央公寓。項(xiàng)目以打造新型的鄰里交往空間，改善人居環(huán)境，突出以人為主體，以生態(tài)和諧環(huán)境為基礎(chǔ)的規(guī)劃設(shè)計(jì)思想。注重統(tǒng)一完全與分期實(shí)施，充分考慮與周邊地塊的和諧統(tǒng)一。完善各類配套服務(wù)設(shè)施，為入住居民提供完善、方便的公共服務(wù)。充分考慮現(xiàn)代人的生活方式和居住特點(diǎn)，創(chuàng)造以適應(yīng)現(xiàn)代人居住要求的戶型空間。、項(xiàng)目總體規(guī)劃布局方案㈠、設(shè)計(jì)依據(jù)⑴、《城市規(guī)劃編制辦法》（建設(shè)部令146號）；⑵、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB503522005）；⑶、項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料和方案設(shè)想；㈡、規(guī)劃方案描述基于本項(xiàng)目周邊的環(huán)境及地塊本身特征，在充分利用土地資源的基礎(chǔ)上，對本項(xiàng)目做出了如下總體規(guī)劃構(gòu)想：㎡，㎡。現(xiàn)三泰大廈拆除，在原址新建中央公寓。規(guī)劃建設(shè)商鋪、商場、住宅和公寓。整個(gè)項(xiàng)目由一棟綜合商業(yè)裙樓組成，分別為5層商鋪商場，18層公寓式住宅，其中裙樓的15層為商業(yè)用房，按使用功能分：⑴、負(fù)一層為地下停車場、發(fā)電機(jī)房、配電機(jī)房和水泵房；⑵、商場部分：本項(xiàng)目一層至五層為商場部分。⑶、住宅、公寓部分，戶型面積從 4080 平方米左右不等，最大限度滿足各種層次的不同消費(fèi)需求，規(guī)劃住房254套。、建筑方案㈠、建筑藝術(shù)及風(fēng)格為體現(xiàn)“莊重大氣”這一特點(diǎn)，本設(shè)計(jì)將中央公寓設(shè)計(jì)為簡潔的現(xiàn)代建筑氣息，與臨鄰的財(cái)富中心辦公塔樓造型相呼應(yīng)，形成氣勢宏大、風(fēng)格典雅的都市建筑風(fēng)格。㈡、該建筑特征與結(jié)構(gòu)該工程造型新穎，結(jié)構(gòu)采取框架磚混結(jié)構(gòu)，墻體為實(shí)心磚砌筑。主體為框架磚混結(jié)構(gòu)，墻身用砌體構(gòu)筑，墻身防潮處理采用防水水泥砂漿，散水全部用混凝土澆筑，室外踏步平臺全部用地磚鋪設(shè)。朝北外墻飾面用瓷磚砌面，其余立用一般外墻涂料。內(nèi)墻飾面面層為白色乳膠漆；窗臺用水泥砂漿處理，不刷涂料。、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)㈠、設(shè)計(jì)依據(jù)a、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112010；b、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500072011；c、《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500032011；d、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500102010；e、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB500682001；f、《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB502232008；g、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB500092012；㈡、抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)⑴、依據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500112010及《建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB5022395，建筑物按其重要性分類，本項(xiàng)目屬于丙類建筑，應(yīng)按本地區(qū)設(shè)防烈度7度進(jìn)行抗震驗(yàn)算并采取相應(yīng)的抗震構(gòu)造措施。⑵、按《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500072011，本工程建筑安全等級為二級。⑶、按《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500102010，建筑結(jié)構(gòu)分三個(gè)安全等級，本工程屬二級，結(jié)構(gòu)構(gòu)件按裂縫控制等級，最大裂縫寬度允許值按三級考慮。㈢、抗震構(gòu)造本項(xiàng)目所在地塊地質(zhì)情況穩(wěn)定，建設(shè)場地所在地地勢平坦，項(xiàng)目地質(zhì)情況適宜項(xiàng)目建設(shè)。根據(jù)“中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖”，，設(shè)計(jì)地震分組為第一組；。㈣、地基與基礎(chǔ)本工程地基處理及基礎(chǔ)設(shè)計(jì)依據(jù)建設(shè)單位提供的巖土工程勘察報(bào)告進(jìn)行，基礎(chǔ)施工前應(yīng)按《建筑場地墓坑探察與處理暫行規(guī)程》Q／XJl0464進(jìn)行探墓和處理。鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)底板的受力鋼筋沿兩個(gè)方向通向設(shè)置。本工程應(yīng)設(shè)沉降觀測點(diǎn)進(jìn)行沉降觀測，觀測點(diǎn)沿建筑物周圍布設(shè)，不少于10個(gè)。施工期間每施工完成一層進(jìn)行一次沉降觀測，主體封頂后，第一年每季度進(jìn)行一次，第二次每半年一次,第三年每年一次，直至沉降為止。㈤、設(shè)計(jì)可變荷載雪荷載標(biāo)準(zhǔn)值：；風(fēng)荷載標(biāo)準(zhǔn)值：；屋面活荷載標(biāo)準(zhǔn)值： (不上人屋面)；㈥、材料