【正文】 年為全省第一，城市經濟實力居全省前列。隨著人們收入的提高，城市居民對住宅的需求也早已經超越了滿足居住空間的階段，而開始追求“環(huán)境化”、“人性化”、“花園式”等高質量、更大空間的居住環(huán)境。同時，**市政府也正在積極推動住宅商品化、市場化、產業(yè)化的進程。房改作用突出，住宅產業(yè)超勢明顯。隨著住房制度改革的深入，公積金制度和個人住房抵押貸款制度的完善及有關住房市場的啟動，**市個人購房的比例會進一步提高，住宅市場將進一步產業(yè)化。該項目已得到了XX縣人民政府的大力支持，項目的實施必然對**市的住宅房地產市場產生一定的示范效應，進而對推動**市住宅產業(yè)化的進程有積極意義。第三章 項目市場分析一、XX縣房地產市場分析XX縣房地產市場總體運行情況經過幾年的發(fā)展，房地產開發(fā)已經成為XX縣國民經濟發(fā)展的重要產業(yè)之一。近年來，我縣房地產開發(fā)投資待續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，占固定資產投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴大內需、推動國民經濟穩(wěn)步發(fā)展的新增長點，為城市發(fā)展、居民居住水平的提高做出了巨大貢獻。房地產業(yè)作為國民經濟支柱產業(yè)，其發(fā)展健康與否對國民經濟發(fā)展起著舉足輕重的作用。特別是現(xiàn)階段，國家針對產投資規(guī)模過大、房價漲幅過快等問題出臺了一系列的宏觀調控政策，房地產業(yè)面臨的外部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。在這種背景下，在現(xiàn)有的規(guī)?；A上，房地產業(yè)還有多大的發(fā)展空間，市場供求關系將怎么變化，成了社會各界關注的問題。為此，我們從分析近幾年的統(tǒng)計資料入手，對我市房地產業(yè)的現(xiàn)狀、特點以及發(fā)展?jié)摿椭萍s因素進行由淺入深的剖析，以滿足各級領導的決策需要，促進房地產市場保持協(xié)調健康發(fā)展。XX縣房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀分析2008年，受金融危機影響，XX房地產受到前所未有的沖擊。但隨著國家住房制度改革的深化、擴大內需政策的實施以及**城市建設步伐的加快，我縣房地產市場必將會呈現(xiàn)出投資穩(wěn)定增長，市價平衡運行的良好發(fā)展態(tài)勢。（1）房地產開發(fā)投資規(guī)模不斷擴大，住宅的主導地位進一步加強。2008年全市努力促進房產地產業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，建立和完善住房保障體系，積極引導住房難消費，投資10億元，完成房地產開發(fā)面積50萬平方米，大力推進住宅小區(qū)物業(yè)社會化管理，新增物業(yè)服務小區(qū)20個，物業(yè)服務覆蓋面達到30%。（2）購置土地大幅增長，土地價格不斷攀升，帶動土地購置費上漲較快。據(jù)統(tǒng)計，2007年全市房地產開發(fā)企業(yè)土地交易平均價格由2003年的30萬元/畝提高到200元/畝，平均年增長近50萬元。（3）商品房銷售日趨活躍。商品房的市場消費需求旺盛，帶動了商品房價格的大幅度上升。2004年，商品房實際銷售平均價格為每平方米1100元，2007年上漲到了3500元，年均增長70%。XX縣房地產業(yè)發(fā)展的積極影響房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)，對經濟的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要作用。（1）房地產業(yè)是推動經濟增長的重要產業(yè)之一。由于房地產的建筑成本70%左右是材料有耗，能帶動冶金、建材、化工、裝飾材料、家電等50多個行業(yè)的發(fā)展，進一步促進了裝飾、裝修、物業(yè)管理等新興服務行業(yè)的發(fā)展，成為推動經濟增長的重要產業(yè)之一。（2）房地產業(yè)是拉動投資需求和消費需求的重要動力。，成為固守資產投資渠道中表現(xiàn)最為活躍的部分。房地產業(yè)是一個關聯(lián)高、產業(yè)鏈長的行業(yè)，它的發(fā)展一方面可以直接刺激投資需求，另一方面可以間接拉動消費需求。（3）房地產業(yè)是提高人民生活水平的重要途徑。房地產投資的持續(xù)快速增長，特別是商品住宅資高速增長，促進了城市建設的發(fā)展，人們的居住條件得到極大改善，人民生活水平進一步提高。2008年末。房地產市場未來發(fā)展的趨勢（1）房地產投資規(guī)模進一步擴大，發(fā)展空間廣闊①宏觀調控政策將支持房地產開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從中長期看，國家最近出臺的宏觀調控政策，對穩(wěn)定房地產市場，促進房地產為持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。全面建設小康社會奮斗目標的提高、國家能源重化工基地建設及“全面加快西部經濟強市、特色文化大市、綠色生態(tài)名市”建設的提出，也將激發(fā)房地產商的投資信心和積極性，為我市房地產開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強有力的政策保障。②良好的投資環(huán)境為房地產投資規(guī)模進一步擴大創(chuàng)造了條件。目前，我市城市建設日新月異，道路交通明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強，周邊地區(qū)的聚集作用進一步加大。隨著能源的大規(guī)模的開發(fā)和利用，**的名片越來越亮麗，對房地產開發(fā)投資吸引力進一步增強，為投資規(guī)模的進一步擴大創(chuàng)造了條件。在加強城市硬環(huán)境建設的同時，**市政府注重軟環(huán)境建設，積極轉變政府工作作風，努力打造“服務型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對吸引房地產開發(fā)投資，增加房地產供應起到了促進作用。③較大的利潤空間驅使房地產供給不斷增加。任何一個行業(yè)，任何一個企業(yè)的最終目標都是追求利潤最大化，房地產開發(fā)企業(yè)也不例外，據(jù)業(yè)內專家測算，目前單個房地產七發(fā)項目的平均利潤率在30—50%，甚至更高，這就必然形成了房地產投資的內驅力。**作為經濟發(fā)展的橋頭堡，具備較大的市場空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產開發(fā)市場需求，可使房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)項目中，擁有相當寬泛的余地來進行市場定位，來尋求市場的縫隙，進行差異化競爭，獲得更多利潤。（2）房地產需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大①消費升級轉型帶動住房改善型需求增長。一方面，從消費結構看，國外先進國家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時，是房地產業(yè)的快速發(fā)展時期。2006—2008年，我市城鎮(zhèn)居民消費的恩格爾系數(shù)低于40%，居民消費重點已經轉向住、行和教育等方面,消費結構的升級轉型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費總量，提高住房消費質量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉變，改善型需求增長。另一方面，從消費水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長，消費水平的提高，無疑為住房質量的改善奠定了堅實的基礎。2008年XX縣財政收入穩(wěn)步增長。地區(qū)生產值首次突存破50億元大關，達到52億元。②城市化進程加快提供自型住房需求。城市化是世界各國共同的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)國際經驗，當一國經濟進行持續(xù)穩(wěn)步增長時期，城市化也將進入一個快速發(fā)展時期，房地產業(yè)與國家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強的正相關關系。因為城市化發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。在我市發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。在我市發(fā)展規(guī)劃中，二十年后，我市人口將從現(xiàn)在的10萬人增加至未來的20萬，以人均住房面積30平方米）（小康標準）計算，每年平均需要約10萬平方米的住房。③生活水平提高，主動型住房需求大。2008年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積