【正文】 年為全省第一，城市經(jīng)濟(jì)實力居全省前列。隨著人們收入的提高，城市居民對住宅的需求也早已經(jīng)超越了滿足居住空間的階段，而開始追求“環(huán)境化”、“人性化”、“花園式”等高質(zhì)量、更大空間的居住環(huán)境。同時，**市政府也正在積極推動住宅商品化、市場化、產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程。房改作用突出，住宅產(chǎn)業(yè)超勢明顯。隨著住房制度改革的深入，公積金制度和個人住房抵押貸款制度的完善及有關(guān)住房市場的啟動，**市個人購房的比例會進(jìn)一步提高，住宅市場將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化。該項目已得到了XX縣人民政府的大力支持，項目的實施必然對**市的住宅房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的示范效應(yīng)，進(jìn)而對推動**市住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程有積極意義。第三章 項目市場分析一、XX縣房地產(chǎn)市場分析XX縣房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行情況經(jīng)過幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)成為XX縣國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。近年來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資待續(xù)增長，開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大，占固定資產(chǎn)投資總額的比重逐年攀升，成為有效擴(kuò)大內(nèi)需、推動國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的新增長點，為城市發(fā)展、居民居住水平的提高做出了巨大貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展健康與否對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。特別是現(xiàn)階段，國家針對產(chǎn)投資規(guī)模過大、房價漲幅過快等問題出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)面臨的外部環(huán)境發(fā)生了巨大的變化。在這種背景下，在現(xiàn)有的規(guī)模基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)還有多大的發(fā)展空間，市場供求關(guān)系將怎么變化，成了社會各界關(guān)注的問題。為此，我們從分析近幾年的統(tǒng)計資料入手，對我市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、特點以及發(fā)展?jié)摿椭萍s因素進(jìn)行由淺入深的剖析，以滿足各級領(lǐng)導(dǎo)的決策需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場保持協(xié)調(diào)健康發(fā)展。XX縣房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀分析2008年，受金融危機(jī)影響，XX房地產(chǎn)受到前所未有的沖擊。但隨著國家住房制度改革的深化、擴(kuò)大內(nèi)需政策的實施以及**城市建設(shè)步伐的加快，我縣房地產(chǎn)市場必將會呈現(xiàn)出投資穩(wěn)定增長，市價平衡運(yùn)行的良好發(fā)展態(tài)勢。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，住宅的主導(dǎo)地位進(jìn)一步加強(qiáng)。2008年全市努力促進(jìn)房產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，建立和完善住房保障體系，積極引導(dǎo)住房難消費(fèi)，投資10億元，完成房地產(chǎn)開發(fā)面積50萬平方米，大力推進(jìn)住宅小區(qū)物業(yè)社會化管理，新增物業(yè)服務(wù)小區(qū)20個，物業(yè)服務(wù)覆蓋面達(dá)到30%。（2）購置土地大幅增長，土地價格不斷攀升，帶動土地購置費(fèi)上漲較快。據(jù)統(tǒng)計，2007年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地交易平均價格由2003年的30萬元/畝提高到200元/畝，平均年增長近50萬元。（3）商品房銷售日趨活躍。商品房的市場消費(fèi)需求旺盛，帶動了商品房價格的大幅度上升。2004年，商品房實際銷售平均價格為每平方米1100元，2007年上漲到了3500元，年均增長70%。XX縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的積極影響房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高具有重要作用。（1）房地產(chǎn)業(yè)是推動經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)的建筑成本70%左右是材料有耗，能帶動冶金、建材、化工、裝飾材料、家電等50多個行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)了裝飾、裝修、物業(yè)管理等新興服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，成為推動經(jīng)濟(jì)增長的重要產(chǎn)業(yè)之一。（2）房地產(chǎn)業(yè)是拉動投資需求和消費(fèi)需求的重要動力。，成為固守資產(chǎn)投資渠道中表現(xiàn)最為活躍的部分。房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)高、產(chǎn)業(yè)鏈長的行業(yè)，它的發(fā)展一方面可以直接刺激投資需求，另一方面可以間接拉動消費(fèi)需求。（3）房地產(chǎn)業(yè)是提高人民生活水平的重要途徑。房地產(chǎn)投資的持續(xù)快速增長，特別是商品住宅資高速增長，促進(jìn)了城市建設(shè)的發(fā)展，人們的居住條件得到極大改善，人民生活水平進(jìn)一步提高。2008年末。房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的趨勢（1）房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)展空間廣闊①宏觀調(diào)控政策將支持房地產(chǎn)開發(fā)投資保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。從中長期看，國家最近出臺的宏觀調(diào)控政策，對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)為持續(xù)健康發(fā)展具有積極作用。全面建設(shè)小康社會奮斗目標(biāo)的提高、國家能源重化工基地建設(shè)及“全面加快西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、特色文化大市、綠色生態(tài)名市”建設(shè)的提出，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強(qiáng)有力的政策保障。②良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。目前，我市城市建設(shè)日新月異，道路交通明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強(qiáng)，周邊地區(qū)的聚集作用進(jìn)一步加大。隨著能源的大規(guī)模的開發(fā)和利用，**的名片越來越亮麗，對房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力進(jìn)一步增強(qiáng)，為投資規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。在加強(qiáng)城市硬環(huán)境建設(shè)的同時，**市政府注重軟環(huán)境建設(shè)，積極轉(zhuǎn)變政府工作作風(fēng)，努力打造“服務(wù)型”政府，減少行政審批手續(xù)，提高行政效率，對吸引房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加房地產(chǎn)供應(yīng)起到了促進(jìn)作用。③較大的利潤空間驅(qū)使房地產(chǎn)供給不斷增加。任何一個行業(yè)，任何一個企業(yè)的最終目標(biāo)都是追求利潤最大化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外，據(jù)業(yè)內(nèi)專家測算，目前單個房地產(chǎn)七發(fā)項目的平均利潤率在30—50%，甚至更高，這就必然形成了房地產(chǎn)投資的內(nèi)驅(qū)力。**作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的橋頭堡，具備較大的市場空間，擁有持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)市場需求，可使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，擁有相當(dāng)寬泛的余地來進(jìn)行市場定位，來尋求市場的縫隙，進(jìn)行差異化競爭，獲得更多利潤。（2）房地產(chǎn)需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大①消費(fèi)升級轉(zhuǎn)型帶動住房改善型需求增長。一方面，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，國外先進(jìn)國家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時期。2006—2008年，我市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)低于40%，居民消費(fèi)重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面,消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)總量，提高住房消費(fèi)質(zhì)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長。另一方面，從消費(fèi)水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長，消費(fèi)水平的提高，無疑為住房質(zhì)量的改善奠定了堅實的基礎(chǔ)。2008年XX縣財政收入穩(wěn)步增長。地區(qū)生產(chǎn)值首次突存破50億元大關(guān)，達(dá)到52億元。②城市化進(jìn)程加快提供自型住房需求。城市化是世界各國共同的發(fā)展規(guī)律。根據(jù)國際經(jīng)驗，當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)進(jìn)行持續(xù)穩(wěn)步增長時期，城市化也將進(jìn)入一個快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)與國家或地區(qū)的城市化發(fā)展水平有著很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。因為城市化發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。在我市發(fā)展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。在我市發(fā)展規(guī)劃中，二十年后，我市人口將從現(xiàn)在的10萬人增加至未來的20萬，以人均住房面積30平方米）（小康標(biāo)準(zhǔn)）計算，每年平均需要約10萬平方米的住房。③生活水平提高，主動型住房需求大。2008年，我市城鎮(zhèn)人均住房面積