【正文】 起為海南第三大城市。 4 第二章 項(xiàng)目背景 第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的有利條件 一、自然條件 瓊海，美麗而富有魅力的城市，被譽(yù)為海南省東海岸的明珠。 帶動(dòng)海南省其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。詳見(jiàn)附表四及附表十。 十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目 2021 年月 11 月開(kāi)工，預(yù)計(jì)工期約 25 個(gè)月 ，即2021年 12 月完 工并經(jīng)驗(yàn)收合格后即可交付使用。建筑材料選用環(huán)保節(jié)能型材料，給排水和電氣設(shè)備選用節(jié)能型設(shè)備和材料。 公司堅(jiān)持“努力創(chuàng)新、科學(xué)管理、創(chuàng)一流企業(yè)”。 七、建設(shè)單位 瓊海美地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位于瓊海市 銀海路 ,公司2021 年 8 月 成立 。 1樓 14F（地下 1F，地 上 14F）； 7樓 均為 11F；商鋪為 3F； 低層住宅 為地下 1F，地上 2F3F。 目 錄 第一章 總論 ......................................... 14 第二章 項(xiàng)目背景 .................................... 520 第三章 市場(chǎng)情況分析與需求預(yù)測(cè) ...................... 2129 第四章 項(xiàng)目方案 ................................... 3035 第五章 環(huán)境保護(hù) ......................................36 第六章 土建工程 ................................... 3739 第七章 公用工程 ................................... 4054 第八章 管理組織機(jī)構(gòu) ..................................55 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 ...............................56 第十章 投資估算與資金籌措 .......................... 5758 第十一章 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) ............................... 5961 第十二章 結(jié)論與建議 ....................................62 附表及附文 xxxxxxxxx 二○○九年 八 月 1 第一章 總論 第一節(jié) 項(xiàng)目提要 一、 項(xiàng)目名稱(chēng)： 瓊海 萬(wàn)泉美地 國(guó)際生活村 二 、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)： 瓊海市嘉積鎮(zhèn) 紅星居委會(huì)濱河新區(qū) 三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：瓊海 美地 房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)有限公司 四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商法定代表人： 王曼酈 五、項(xiàng)目性質(zhì)：新建商住樓 六、項(xiàng)目概況 瓊海 萬(wàn)泉美地 國(guó)際生活村 項(xiàng)目是由 瓊海美地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 投資興建的工程。 容積率 ，建筑密度 18%， 綠化率 55%。 法人代表 為 王曼酈 。公司視信譽(yù)為企業(yè)的生命。生活污水和雨水分流，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管道。 十一、項(xiàng)目總投資 經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目所需的 資金 萬(wàn)元，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為 萬(wàn)元。 3 十二、資金籌措 （一）申請(qǐng)國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)貸款 5000 萬(wàn)元； （二）企業(yè)自籌資金 17500 萬(wàn) 元； （三） 房產(chǎn)預(yù)銷(xiāo)售款 萬(wàn)元 十三、社會(huì)效益 可以調(diào)整瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)布局結(jié)構(gòu)，建設(shè)現(xiàn)代化大城市。 有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加社會(huì)就業(yè)。充滿傳奇的紅色娘子軍、風(fēng)光旖旎的萬(wàn)泉河、殊驚世界的博鰲亞洲論壇，構(gòu)架起瓊海的與眾不同。瓊海倍受胡錦濤、江澤民、溫家寶、吳邦國(guó)、賈慶林、曾慶紅等黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo) 人的關(guān)懷與重視。瓊海到處是春潮涌、人氣旺、商機(jī)多、氣象新。瓊海將竭誠(chéng)奉獻(xiàn)真情！迎接四方客商八面賓朋前來(lái)旅游觀光、投資置業(yè)，共同創(chuàng)造美好的未來(lái)！ 二、 地理位置 瓊海市地處海南島東部，距海南省省會(huì)?？谑?86 公里，距南端的國(guó)際旅游城市三亞市 163 公里。博鰲水城特別規(guī)劃區(qū)面積 平方公里。 三、 人口民族 瓊海市民風(fēng)淳樸，文明禮貌，是 “ 全國(guó)精神文明建設(shè)示范市 ” 。特別是解放后，從全國(guó)各地分配來(lái)的大中專(zhuān)畢業(yè)生和轉(zhuǎn) 6 業(yè)退伍軍人逐年增多，加上 6 個(gè)國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)的職工大部分來(lái)自全國(guó)各地，因而境內(nèi)的民族成份逐步走向多元化。 1982 年第三次人口普查，漢族 370233 人，占總?cè)丝?；苗族 6247 人，黎族 518 人，壯族 419 人，回族 9人，瑤族 27 人，其他民族 67 人，共 7287 人，占總?cè)丝?%。各少數(shù)民族為 ，占總?cè)丝诘?%。晉朝屬合浦的玳瑁縣。宋徽宗大觀三年改屬萬(wàn)安軍，后復(fù)歸瓊州管轄。1958 年 12 月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，瓊東、樂(lè)會(huì)、萬(wàn)寧三縣合并為瓊海縣，建治嘉積鎮(zhèn)。 瓊海有著光榮的革命傳統(tǒng)。發(fā)源感動(dòng)五指山的萬(wàn)泉河 由西到東，橫貫全境，就象一條潔白的絹帶，一頭系著歷史，一頭指向未來(lái)。不知是歌讓河聲名遠(yuǎn)播，還是河讓歌流傳四方，或兩者兼而有之，但萬(wàn)泉河的自然景觀，猶如漓江，勝似漓江，令旅游者贊賞不已，流連忘返。博鰲水城是海南最具知名度、最具活力的旅游精品，是海南島十大優(yōu)秀旅游景點(diǎn)之一。其中官塘溫泉日流量 10700 噸，最高水溫達(dá) 90 攝氏度，是“ 世界少有、海南無(wú)雙 ” 的熱礦泉田。 【水電資源】 瓊海境內(nèi)河流總長(zhǎng) 公里 ,流域面積在 100 平方公里以上的河流有 6 條 ,主要水系有萬(wàn)泉河、九曲江和新園水。 六、 基礎(chǔ)設(shè)施 【城市交通】瓊海是海南東部的交通樞紐，距省會(huì)?？?7 公里，海榆東線和島東高速公里貫穿全境，高速公路在境 10 內(nèi)有 3 個(gè)出入口，交通便捷。正在實(shí)施的路橋項(xiàng)目有萬(wàn)泉河中路、萬(wàn)泉河南路、濱海大道、官塘大道、新海路及海南東環(huán)鐵路、海榆東線公路、嘉積大橋等改造工程。 【供電供水】 “ 十五 ” 期間，瓊海完成了二期農(nóng)村電網(wǎng)改造、培蘭 11 萬(wàn)伏變電站和官塘 22 萬(wàn)伏變電站；除省屬牛路嶺水電站外，市內(nèi)還有大小電站 26 座，裝機(jī)容量 萬(wàn)千瓦，年發(fā)電量 3 億度，全市電力供應(yīng)充足。郵政網(wǎng)點(diǎn) 29 個(gè)，其中電子化營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 21 個(gè)。 七、 瓊海特色 萬(wàn)泉河 ， 中國(guó)熱帶自然生態(tài)保存最完美的萬(wàn)泉河，是瓊海的母親河，萬(wàn)泉河全長(zhǎng) 163 公里，為海南島第三大河流，有南北兩源，南源發(fā)于五指山脈東麓，北源出自黎母山南麓，兩水分流而下，在瓊海市合嘴匯合，流經(jīng)嘉積鎮(zhèn)至博鰲港，融入南海。尤以牛路嶺大壩以下 21 公里河段風(fēng)光最美。 2021 年 2 月 26 日 27 日，博鰲亞洲論壇成立大會(huì)在博鰲隆重舉行。四海群賢聚，博鰲更喜人 ” 如今，東嶼島上的索菲特大酒店以現(xiàn)代氣派迎接五洲四海的朋友。 1931 年 5 月 1 日，舉世聞名的紅色娘子軍誕生在萬(wàn)泉河邊，開(kāi)始了在中國(guó)現(xiàn)代史上最富有傳奇色彩的戰(zhàn)斗生活，上演了一出反帝、反封建、保衛(wèi)蘇維埃紅色政權(quán)英 勇、頑強(qiáng)、慘烈的革命武裝斗爭(zhēng)史劇，轟轟烈烈地奏響了中國(guó)革命和婦女解放運(yùn)動(dòng)中最為光彩的一段樂(lè)章。官塘溫泉的日開(kāi)采量為 10700 立方米，目前開(kāi)采利用能力只有500700 立方米，還有很大的開(kāi)發(fā)潛力。 風(fēng)味美食 ， 瓊海特色小吃、風(fēng)味美食種類(lèi)繁多，口感獨(dú)特，尤為出名的要數(shù)萬(wàn)泉河鯉、嘉積鴨、 溫泉鵝、瓊脂和雞屎稞籽等特色美食。 嘉積鴨 ，因產(chǎn)地嘉積得名，又名番鴨。食法大多以白切為主。其食用方法，大多以涼拌菜、冷飲、軟糕為主。特別是農(nóng)歷七月初一日，瓊海市家家戶戶都要吃雞屎藤稞仔湯，以抵抗即將到來(lái)的嚴(yán)寒天氣。 2021 年 9 月，該校以校企合作方式創(chuàng)辦 “ 嘉積中學(xué)海桂分校 ” ，其優(yōu)越的辦學(xué)條件和先進(jìn)的管理模式飲譽(yù)海內(nèi)外。 2021 年瓊海教育工作以全省第一名的高分通過(guò)省政府督導(dǎo)評(píng)估。在全省率先開(kāi)展有效服務(wù) “ 三農(nóng) ” 的科技服務(wù) “ 110” 活動(dòng)。 【文化體育與傳媒事業(yè)】 瓊海市文化、廣電、體育事業(yè)全面發(fā)展。網(wǎng)吧、音像制品及出版物管理進(jìn)一步規(guī)范，全民性體育活動(dòng)廣泛開(kāi)展。全市醫(yī)療衛(wèi)生單位全面建立了疫情網(wǎng)絡(luò)信息直報(bào)系統(tǒng)，開(kāi)通了緊急救援中心及博鰲、中原、大路三個(gè)醫(yī)療急救站。全市衛(wèi)生管理、衛(wèi)生防疫、中醫(yī)建設(shè)、人畜飲水、一池三改工作在全省都處于領(lǐng)先水平。 【雙擁工作】 瓊海繼續(xù)發(fā)揚(yáng) “ 軍愛(ài)民、民擁軍 ” 的優(yōu)良傳統(tǒng)，大力支持部隊(duì)建設(shè)和國(guó)防動(dòng)員工作， 2021 年我市連續(xù)第六次被評(píng)為 “ 全國(guó)雙擁模范城 ” 。 【生態(tài)環(huán)?！?瓊海市制定與實(shí)施了生態(tài)示范市建設(shè)計(jì)劃，著力抓好生態(tài)環(huán)境保護(hù)和建設(shè)，大力實(shí)施 “ 青山、綠水、藍(lán)天 ” 工程，生態(tài)環(huán)境總體質(zhì)量保持全國(guó)一流水平。 18 九、項(xiàng)目位置 該項(xiàng)目位于瓊海市嘉積鎮(zhèn)山葉排嶺洋段。 年平均日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，年降雨量 ，年平均相對(duì)濕度為 81%。 十一、有關(guān)部門(mén)重視 該項(xiàng)目從醞釀、準(zhǔn)備階 段到項(xiàng)目可行性報(bào)告的編寫(xiě)，得到了省市有關(guān)部門(mén)和單位的大力支持。 海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)二十年以來(lái)，全省能源、交 通、通訊和房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛的發(fā)展。優(yōu)越的自然條件 ,加上日益改善的投資環(huán)境、逐步規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制、穩(wěn)中有升的商業(yè)氛圍和置業(yè)群體日趨成熟的消費(fèi)理念 ,吸引了一批又一批島外人士前來(lái)海南購(gòu)房置業(yè)。 瓊海市全面貫徹落實(shí)省五次黨代會(huì)關(guān)于加快 “東部沿海經(jīng)濟(jì)帶 ”建設(shè)和 “兩翼推進(jìn) ”的戰(zhàn)略部署，統(tǒng)一發(fā)展思想，理清發(fā)展思路， 立足特色資源，釋放比較優(yōu)勢(shì)，著力打造東部沿海增長(zhǎng)極，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到了新的調(diào)整，全市經(jīng)濟(jì)在 2021 年恢復(fù)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上跳出谷底發(fā)力一路走高，進(jìn)入了周期性擴(kuò)張發(fā)展的新階段。金融機(jī)構(gòu)存款期末余額 億元，增長(zhǎng) % ，貸款期末余額 億元，增長(zhǎng) % 。 二、 新農(nóng)村建設(shè)扎實(shí)推進(jìn) 瓊海充分發(fā)揮區(qū)域比較優(yōu)勢(shì)和特色資源優(yōu)勢(shì)，致力發(fā)展高效農(nóng)業(yè)，積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，建立了冬季瓜菜、名優(yōu)水果、橡膠、胡椒、檳榔、椰子、商品糧、肉雞、生豬和水產(chǎn)品等十大生產(chǎn)基地，呈現(xiàn)出農(nóng)林牧漁協(xié)調(diào)發(fā)展、產(chǎn)加 21 銷(xiāo)一條龍、農(nóng)工貿(mào)一體化的格局。 三、 第二產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展 瓊海不斷強(qiáng)化重點(diǎn)企業(yè)拉動(dòng)作用，推動(dòng)第二產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。建筑業(yè)成為第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值逐步提升的重要支撐，全市建筑業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)%。積極參 與 “旅游宣傳促銷(xiāo)年 ”活動(dòng)，取得良好成效， 2021年共接待國(guó)內(nèi)外游客 ，增長(zhǎng) %，旅游總收入 ，增長(zhǎng) %。 五、 城市化進(jìn)程明顯加快 近年來(lái)，瓊海按照唯美主義的要求，不斷加快城市化進(jìn)程 ， 以重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)為抓手，通過(guò)完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，配套完善城市服務(wù)功能 ，擴(kuò)大城市規(guī)模，提升城市品位，做精做美城市，把瓊海建成恬靜、溫馨、精致、安寧、浪漫、宜居的城市，打造成 “全國(guó)人民第二居住地 ”。旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目中，已建成、在建或即將投資的上億元的項(xiàng)目共有 23 個(gè)，天來(lái)泉、萬(wàn)泉綠洲、寶蓮城、陽(yáng)光花園、萬(wàn)泉龍域等項(xiàng)目極大地提高了我市房地產(chǎn)的品質(zhì)。據(jù)介紹，博鰲亞洲論壇成立前，金海路、銀海路沿街地價(jià)最高為 600 元／平方米，現(xiàn)在漲到最高 3000 元／平方米。遠(yuǎn)離市區(qū)約 10公里的長(zhǎng)坡鎮(zhèn)，過(guò)去地價(jià)最高也就是 800 元／平方米，現(xiàn)在漲到 2200 元／平方米。瓊海處于?？谂c三亞之間，著名的國(guó)家 5A 級(jí)景區(qū)萬(wàn)泉河、五指 山就在其境內(nèi)，集江河、綠島、海港、沙堤等景觀于一體，被認(rèn)為是世界河流入海口自然景觀保存最完美的處女地。 四、項(xiàng)目 周?chē)績(jī)r(jià)對(duì)比 序號(hào) 樓盤(pán)名稱(chēng) 均價(jià) 1 博鰲假日海岸 4400 元 /M2 2 椰海雅苑 3800 元 /M2 3 水岸怡園 3400 元 /M2 第三節(jié) 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況 2021 年 前三季度，瓊海房地產(chǎn)投資完成 億元，增長(zhǎng) %。 三、商品房銷(xiāo)售情況 2021 年 上半年，瓊海房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況良好，僅第一季度銷(xiāo)售面積達(dá) 10 萬(wàn)平米，而在進(jìn)入第三季度后，隨著海南島地震海嘯謠言和金融危機(jī)的雙重影響， 不但不受到影響，而且 銷(xiāo)售業(yè)績(jī) 有一路走高現(xiàn)象。 從 9 月份的房?jī)r(jià)走勢(shì)看，在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用下，瓊海 市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅趨緩，整體仍處于穩(wěn)步上漲之勢(shì)，其主要原因有兩方面：一是 瓊海 擁有得天獨(dú)厚的自然優(yōu)勢(shì)、良好的居住環(huán)境，目前房產(chǎn)價(jià)位處于全國(guó)低位，隨著居民收入的增長(zhǎng)，購(gòu)房需求逐漸增加， 瓊海 房地產(chǎn)價(jià)格仍有較大的上漲潛力；二是土地成本、建筑和運(yùn)輸費(fèi)用等價(jià)格的提高，使得房地產(chǎn)成本價(jià)格有所上漲。 五、商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象情況 111 月，島內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住宅 萬(wàn)平方米，占總銷(xiāo)售面積的 %；島外購(gòu)買(mǎi)商品住宅 萬(wàn)平方米，占銷(xiāo)售總面積的 %。 六、經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)海南房地產(chǎn)的影響 從海南省統(tǒng)計(jì)局獲悉 ,今年前 11 個(gè)月 ,海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元 ,比上年同期增長(zhǎng) %。但與該省上半年的數(shù)據(jù)相比較 ,下半年 ,海南房地產(chǎn)在投資、銷(xiāo)售面 積、銷(xiāo)售額三方面增速均大幅放緩。不過(guò) ,對(duì)于大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō) ,國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行增速趨緩 ,主要城市的房?jī)r(jià)一再下跌 ,讓他們放慢了買(mǎi)房的腳步 ,大多選擇持幣觀望態(tài)度。萬(wàn)泉河自西向東，從瓊海市境內(nèi)蜿蜒流過(guò)。 3．對(duì)外交通發(fā)展迅速，短期