【正文】 目最高最佳使用用途定位 17（五）項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值及銷售預(yù)測 17三、投資環(huán)境研究 19（一）某市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境 19（二）某市城市總體規(guī)劃 21四、市場研究 25（一）某舊城改造工程各大板塊概述 25（二）結(jié)論 27五、地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目 28（一）某城區(qū)內(nèi)旅游景點(diǎn)及相關(guān)經(jīng)濟(jì)圈分析 28（二）小結(jié) 32六、規(guī)劃方案及建設(shè)條件 34七、投資估算及資金籌措 37（一）、總投資估算內(nèi)容 37（二）投資估算說明 38（三）項(xiàng)目總投資估算一覽表 43（四）資金籌措的方式： 47（五）還款計(jì)劃 47八、項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定 48九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) 49（一）經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo) 49（二）財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表的編制 50（三）動(dòng)態(tài)投資回收期的測算 51（四）財(cái)務(wù)分析指標(biāo)計(jì)算 51十、風(fēng)險(xiǎn)分析 52十一、可行性研究的結(jié)論 5460一、項(xiàng)目說明“文殊院”。從市場的角度來開，該項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品符合市場需求，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)可行?！拔氖庠骸?。以金融機(jī)構(gòu)集中、大商廈、大賓館云集為特征的騾馬市金融、商貿(mào)圈為投資者提供巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)。這些區(qū)域內(nèi)的土地以及開發(fā)后形成的物業(yè)將具有極高商業(yè)和保值、增值價(jià)值。該區(qū)域是開發(fā)高檔居住物業(yè)較為理想的地段，投資商業(yè)物業(yè)前景較好。院內(nèi)300余尊佛像，觀音大士像為青銅鑄造，可稱雕塑精品。有“中國第一比丘尼”隆蓮法師修行處愛道堂，隆蓬法師蜚聲中外，曾有泰國、斯里蘭卡、日本、美國以及不丹國王等佛教人士紛紛來訪。全省旅游外匯收入突破2億美元，國內(nèi)旅游接待人數(shù)跨越7千萬大關(guān)，入境旅游增加良好，%的國游外客并以每年13%增長。某的文殊院在宗教界有較高的地位，古有“上有文殊、寶光，下有金山、高明”禪宗四大叢林之說，文殊院通過“五化”改造后，將發(fā)展成為“文化型、園林式、多元化功能的國際寺院”。進(jìn)山門往里走依次是天王殿、三大士殿、大雄寶殿、說法堂、藏經(jīng)樓。而其啟動(dòng)的基礎(chǔ)也是相似的：即改造的片區(qū)具備可以深挖歷史文化、地緣文化，在區(qū)域內(nèi)有相當(dāng)?shù)拇硇?。同時(shí)，文殊院片區(qū)規(guī)模較寬窄巷子更大，并可以將川西民俗文化與文殊院宗教文化相結(jié)合，從而形成賣點(diǎn)更多，規(guī)模更大，更具特色的旅游片區(qū)。商業(yè)用房：19000元/㎡（平均價(jià)格）汽車停車位：2800元/平方米（按市場價(jià)出售或經(jīng)營）三、投資環(huán)境研究（一）某市經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境（1）在中國經(jīng)濟(jì)版圖上，出現(xiàn)了三大城市圈：大北京、大上海、大廣州。2002年某市規(guī)劃部門制定和推出“中心城向東向南發(fā)展規(guī)劃”、“沙河綜合整治規(guī)劃”等有關(guān)舊城改造的城市總體規(guī)劃。優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和用地布局，采取有效措施，引導(dǎo)城市向東部、南部發(fā)展城南新區(qū)的規(guī)劃控制范圍為205平方公里。 某市房地產(chǎn)發(fā)展形勢，無論從投資形勢、消費(fèi)現(xiàn)狀方面目前正處于理性時(shí)期；同時(shí)，就最新的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持良性走勢，開發(fā)投資正從依托型（主要依賴銀行貸款）轉(zhuǎn)向主要依靠企業(yè)自身力量和市場力量的自主型發(fā)展投資形式，而在銷售方面也保持原有規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。郊外交通、配套的逐漸完善以及人們居住意識的不斷提升，使近郊的房產(chǎn)開發(fā)熱度隨之提高，符合環(huán)境需求、滿足二次置業(yè)的產(chǎn)品的市場前景逐漸被看好。同時(shí)由于與傳統(tǒng)春熙商圈接壤，而春熙商圈的人氣、商氣依然是某各大商圈的王者，其擴(kuò)張是必然的趨勢。在某城區(qū)范圍內(nèi)，城南、城西板塊是目前某住宅開發(fā)的主戰(zhàn)場，無論從開發(fā)量還是銷售量等指數(shù)來看，都呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的趨勢。同時(shí)，該片區(qū)屬城西“貴地”，靠近市中心，相臨人民公園，周邊區(qū)域無論商務(wù)辦公或居家住宅都較文殊院更佳。（二）結(jié)論基于上述文殊院片區(qū)特點(diǎn)，我們可以得出方向性的結(jié)論：常規(guī)性的開發(fā)不適用于文殊院片區(qū)的改造工作。武侯祠周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布表序 號業(yè)種類型業(yè)種數(shù)目百分比(%)1服裝162酒樓123小吃店94火鍋店55辦公用品(文具)46茶坊47美容美發(fā)48市政配套49中餐館410茶葉店311副食干雜312汽車專賣店313體育用品314銀行315賓館216沖印彩擴(kuò)店217商場218水果店219五金220煙草專賣221藥品222娛樂場所223浴足保健224布藝125超市126車輛維修127房屋中介128古玩市場129旅行社130燒烤131書店132網(wǎng)吧133診所1合 計(jì)105很明顯，旅游區(qū)周邊的商業(yè)配套，要實(shí)現(xiàn)其最大價(jià)值，必須將景區(qū)與周邊商圈將緊密結(jié)合。詳見下表。雖然該片區(qū)的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺(tái)，但由于種種原因而遲遲未能啟動(dòng)。唐代鼎盛時(shí)期，寺內(nèi)有96院，樓、閣、殿、堂等8524間，壁畫1591幅。文殊院周邊商業(yè)業(yè)態(tài)的類型以生活配套為主，未能與景區(qū)結(jié)合形成相關(guān)的旅游商業(yè)圈，不能滿足現(xiàn)代旅游景區(qū)發(fā)展的需求。 城市運(yùn)營商職能政府與市場之間的承上啟下者n 承上：秉承政府的開發(fā)意圖，從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，以可持續(xù)發(fā)展的理念總攬新區(qū)開發(fā)的各項(xiàng)工作。加之兩年多空置的資金利息（按每年10%累計(jì)計(jì)算）。業(yè)主擬于項(xiàng)目開發(fā)初期向銀行貸款7億元，計(jì)劃于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為:700000000（1+%）2 700000000=融資費(fèi)用為：966010%=96萬元財(cái)務(wù)費(fèi)用為：9660+96=（及拍賣費(fèi)用）銷售費(fèi)用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，可按房地產(chǎn)銷售收入的3%計(jì)取。通過某集團(tuán)某房地產(chǎn)開發(fā)總公司在某實(shí)施的幾個(gè)項(xiàng)目的銷售款中對銀行貸款進(jìn)行償還。因?yàn)? I1=33%時(shí)，NPV1=I2=34%時(shí)，NPV2= 所以IRR=33%+1%*1%/（+）=%結(jié)論：因?yàn)镹PV=＞0，IRR=%＞33%，故該項(xiàng)目從資本金投資角度看是可行的。㎡，%，項(xiàng)目就會(huì)不盈不虧，但此時(shí)必須保證車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于700萬/畝。且車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于700萬/畝。在此種條件下項(xiàng)目能保證收回全部投資。所以在后期的建設(shè)過程中，為了減少資金時(shí)間利息，建議在條件允許的情況下，加快工程進(jìn)度。如果我們以30%、50%、70%、全免為計(jì)算基數(shù)，我們可從下表中看出：30%50%70%全免單價(jià)19000不變，成本利潤率為%%%%%不變，單價(jià)為18470元/平方米18140元/平方米17810元/平方米17350元/平方米③C3C5C7的土地出讓金優(yōu)惠——由估算表中可看出，三快土地如果以700萬/畝的價(jià)格全部拍賣，土地出讓金（按20%計(jì)算），如果以全免和減半為計(jì)算基數(shù)，我們可以看出：減半全免單價(jià)19000不變，成本利潤率為%%%不變，單價(jià)為18200元/平方米17400元/平方米④企業(yè)所得稅的優(yōu)惠——如果開發(fā)商能夠爭取到所得稅的減免，%，%下，則銷售單價(jià)可下降到18150元/平方米。我們對商家的優(yōu)惠政策建議如下：①凡入駐項(xiàng)目新注冊登記且單獨(dú)建帳核算、單獨(dú)納稅的企業(yè)及經(jīng)營戶，從該項(xiàng)目正式投入營業(yè)之日起，三年內(nèi)所繳納的增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，可享受區(qū)級財(cái)政分成收入70%的政府扶持政策；②凡入駐項(xiàng)目的企業(yè)，且購買該項(xiàng)目房產(chǎn)價(jià)款在50萬以上的，可由開發(fā)商給予購房契稅全額的政府扶持；③凡入駐項(xiàng)目的企業(yè)、經(jīng)營戶給予半年租金的優(yōu)惠政策等。如果在現(xiàn)有設(shè)定的兩年貸款年限下提前半年完工，由計(jì)算可知道，%。且車庫的銷售量不低于30%以及3宗土地全部拍賣，且拍賣價(jià)格不低于700萬/畝。十一、可行性研究的結(jié)論通過上述各章內(nèi)容的分析研究，可得出以下結(jié)論：總結(jié)論：項(xiàng)目可行，但風(fēng)險(xiǎn)較大。在此種條件下項(xiàng)目能保證收回全部投資。在財(cái)務(wù)評價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期與基準(zhǔn)回收期(P1)相比較，如果PP1,則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。本項(xiàng)目的拍賣收入的確定：采用成本逼近法和市場比較法對項(xiàng)目做了分析測算，再考慮到本區(qū)域未來商業(yè)價(jià)值的提升回影響土地價(jià)值，故對本項(xiàng)目的土地拍賣價(jià)格作出了客觀的上浮調(diào)整。銷售收入及拍賣收入的確定見后附件1。其中CC、C7用于拍賣的三塊土地拆遷成本為：*= 。n 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造條件；n 整合資源，引導(dǎo)和吸引投資與開發(fā)企業(yè)（如房地產(chǎn)開發(fā)商、城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)商、零售商等）共同參與城市功能區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目開發(fā)，創(chuàng)造市場，擴(kuò)大市場，并從創(chuàng)造市場、擴(kuò)大市場的過程中求得城區(qū)的發(fā)展； 城市經(jīng)營商特性n 扮演者：政府職能部門下屬經(jīng)營機(jī)構(gòu)或企業(yè)n 工作空間：舊城改造或新區(qū)開發(fā)大型重點(diǎn)項(xiàng)目或片區(qū)n 戰(zhàn)略定位——土地經(jīng)營戰(zhàn)略的制定和實(shí)施者n 戰(zhàn)略目標(biāo)——實(shí)現(xiàn)政府的戰(zhàn)略目標(biāo)，并通過土地增值和稅收實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益；n 經(jīng)營的范圍——以土地位依托和載體，經(jīng)營片區(qū)的商業(yè)機(jī)會(huì)、土地歷史文化價(jià)值、市政設(shè)施、城市環(huán)境形象等；n 主要職能——項(xiàng)目或片區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略制訂、委托策劃與規(guī)劃、選擇開發(fā)經(jīng)營機(jī)構(gòu)、支持并監(jiān)控開發(fā)與經(jīng)營行為、整體推廣；七、投資估算及資金籌措（一）、總投資估算內(nèi)容一期項(xiàng)目用地平衡表項(xiàng)目用地用地面積容積率地上面積地下面積B3897033000B4174605968B426255B6B965006890C6C394746C580843C7一期總用地面積合計(jì)拍賣土地面積合計(jì)地上建筑部分面積合計(jì)一期平均容積率房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用及不可預(yù)見費(fèi)用等。隨著被稱為“無煙工業(yè)”的旅游業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，旅游經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)中占有越來越重要的地位。是一座極其珍貴的藝術(shù)寶庫。同時(shí)，由于寬窄巷子區(qū)域的街道拓寬，客觀上形成了商業(yè)口岸，古建筑的居民已紛紛破墻開店，寬窄巷子的古建筑正在日益消失。但與武侯祠一樣，杜甫草堂同樣存在門票價(jià)格較高的問題。盡管武侯祠景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，但其收入的很大部分都來自于門門票收益，武侯祠較高的門票成本又在客觀上提高旅行社帶團(tuán)的成本，這無疑與旅行社追求利潤最大化的目標(biāo)存在矛盾。