【正文】 房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸———————————————5二、****省****市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析—————————————————7三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析——————————————————9第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析————————————10一、投資地塊的地理環(huán)境—————————————————————10二、區(qū)域分析————————————————————————10三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析—————————————————————11四、消費(fèi)者調(diào)查分析————————————————————————13第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析—————————17一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式——————————————17二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)——————————————————————17三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)——————————————————————18第五章 項(xiàng)目定位————————————————————18一、目標(biāo)市場(chǎng)定位————————————————————————19二、產(chǎn)品定位————————————————————————19第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議—————————————20一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議———————————————————————20二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議———————————————————————21三、小區(qū)配套設(shè)施建議———————————————————————23四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議———————————————————————23五、道路交通設(shè)計(jì)————————————————————————24六、綠化景觀設(shè)計(jì)————————————————————————24第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算———————————25一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略——————————————————————25二、項(xiàng)目投資估算————————————————————————26三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排——————————————————————27四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃—————————————————————28第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析——————————————29一、項(xiàng)目的價(jià)格定位———————————————————————29二、項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃————————————————————————29三、項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算——————————————————————30四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算——————————————————————30五、項(xiàng)目利潤(rùn)估算————————————————————————30六、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率——————————30第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析——————————————31一、項(xiàng)目盈虧平衡分析——————————————————————31二、項(xiàng)目敏感性分析———————————————————————31三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析———————————————32第十章 結(jié)論與建議—————————————————— 33第一章 前 言一、報(bào)告編制目的 在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起了巨大的推動(dòng)作用，同時(shí)高速發(fā)展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、不斷提高的居民收入水平以及改善居住條件的潛在巨大需求，也成為支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量。從價(jià)格走勢(shì)看，商品房銷(xiāo)售價(jià)格穩(wěn)中有升。到2010年，全市力爭(zhēng)GDP達(dá)到300億元，人均超過(guò)5000美元，財(cái)政收入達(dá)到15億元，均比2000年翻兩番以上，率先全面建成小康社會(huì)；到2020年，GDP達(dá)到600億元，人均超過(guò)10000美元，比2000年翻三番，財(cái)政收入達(dá)到60億元，比2000年翻四番，全市總體上實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化。預(yù)計(jì)2005年，隨著中國(guó)市場(chǎng)的逐步國(guó)際化，地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)基金等融資方式將得到進(jìn)一步的拓展?！緡?guó)泰花園】本項(xiàng)目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾百米，是傳統(tǒng)的城市中心地帶?！緟R金購(gòu)物公園】該案緊靠人民路，位于名都廣場(chǎng)的斜對(duì)面，開(kāi)發(fā)商是浙江公司，朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫(xiě)字樓，一層為商鋪，其余內(nèi)部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起賣(mài)，并且二、三層為大通間，三層不計(jì)價(jià)，背面商鋪只單買(mǎi)一層，銷(xiāo)售價(jià)格以人民路為最高點(diǎn)，往內(nèi)遞減。 對(duì)付款方式的選擇25%的人選擇一次性付款；75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。1喜歡的環(huán)境景觀要素 40%希望有噴泉、花壇，25%希望有雕塑和圍廊，20%希望有景觀、水池。①?lài)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于上升繁榮期，恰恰是本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期。南翔路西接鹽通高速公路，是進(jìn)出城市交通干道?！径鄬庸ⅰ咳慷d二衛(wèi) ㎡ %三房二廳一衛(wèi) ㎡ %二房二廳一衛(wèi) ㎡、㎡ %【小高層公寓】三房二廳二衛(wèi) ㎡、㎡ %四房三廳三衛(wèi) ㎡ %四房二廳二衛(wèi) ㎡ %頂層躍層 ㎡、㎡、㎡%【聯(lián)體別墅】㎡ % ㎡ %三、小區(qū)配套設(shè)施建議 交通狀況為影響居民購(gòu)房決策的一個(gè)重要因素，鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位的交通狀況不佳，建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，公司也可委托未來(lái)的物業(yè)管理公司辦理住戶(hù)上下班和小孩往返學(xué)校的交通工具。六、綠化景觀設(shè)計(jì)小區(qū)綠化設(shè)計(jì)采取中西結(jié)合，建筑、環(huán)境相交融的手法。 自主開(kāi)發(fā)。（3）整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。由于項(xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建議將整個(gè)項(xiàng)目分成三期，依次由北到南逐次開(kāi)發(fā)（公建中心放在第一期），整個(gè)項(xiàng)目從2004年1月開(kāi)始，至2009年8月結(jié)束，歷時(shí)近6年，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃詳見(jiàn)表四。故公建項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入本報(bào)告中均未考慮。實(shí)際上項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)各階段是不同的，這是按照計(jì)算期平均狀態(tài)計(jì)算的結(jié)果。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開(kāi)發(fā)方式選擇、營(yíng)銷(xiāo)方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。六、強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。項(xiàng)目的資本風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過(guò)銷(xiāo)售收入來(lái)實(shí)現(xiàn)，即上期銷(xiāo)售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì)劃，將促使整個(gè)項(xiàng)目順利完成。第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析本章擬對(duì)新天地花園項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析本章對(duì)新天地花園項(xiàng)目銷(xiāo)售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)收入、成本、利潤(rùn)、投資利潤(rùn)，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。項(xiàng)目的總利息為1557萬(wàn)元，具體計(jì)算見(jiàn)項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金籌措表（表七）。詳見(jiàn)表一：《項(xiàng)目總投資估算表》，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。交通設(shè)計(jì)以安全、便捷為宗旨，分為人行與車(chē)行二個(gè)系統(tǒng)，力爭(zhēng)人車(chē)分流。 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡(jiǎn)潔明快為主，并在陽(yáng)臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。“三軸“是指橫貫小區(qū)南北的”S“型景觀軸線及垂直于常新路的兩條縱向景觀軸線，它將小區(qū)分成完整獨(dú)立的六個(gè)組團(tuán)。第五章 項(xiàng)目定位面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長(zhǎng)、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣(mài)點(diǎn)。1對(duì)小區(qū)采用哪種供氣方式 85%希望是管道煤氣，15%是瓶裝液化氣。四、 消費(fèi)者調(diào)查分析為了使本項(xiàng)目更適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，滿(mǎn)足****市當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房要求，我們對(duì)****市部分市民進(jìn)行了關(guān)于住宅消費(fèi)的市場(chǎng)調(diào)研。名都廣場(chǎng)，分為南、北、中三大區(qū)塊，西南臨河為高檔住宅區(qū)，中區(qū)是大型市民綠化廣場(chǎng)，大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設(shè)施，東南及北區(qū)為商業(yè)區(qū)，以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通，是****黃金商業(yè)橋頭堡的綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心。地塊規(guī)整，基建配套（水、電、氣、污）系統(tǒng)完善，基地西靠經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)核心地塊，東臨****市各行政單位，潛在客戶(hù)群體較為廣泛，這是該項(xiàng)目顯而易見(jiàn)的優(yōu)勢(shì)。2005年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)按“三個(gè)基本”的要求保持快速發(fā)展勢(shì)頭。二、 ****省****市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析經(jīng)濟(jì)狀況****地處中國(guó)東部沿海開(kāi)放帶，屬上海經(jīng)濟(jì)區(qū)，受長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)平衡情況看，%%；2002年，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額中商品住宅、辦公用房、%；%；12%和15%；辦公用房及商業(yè)用房嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象得到初步改變，商品住宅成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體。配套商業(yè)比例不得超過(guò)20%。對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。從供給情況看，1998~2003年，%。在2003年的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，也還存在著或新出現(xiàn)了一些值得關(guān)注的結(jié)構(gòu)性矛盾及局部過(guò)熱問(wèn)題。工業(yè)化的發(fā)展將極大的加速城市化進(jìn)程，城市化進(jìn)程正是人口、財(cái)富、人才、資本的橫向集中的過(guò)程，城市中心功能的進(jìn)一步完善，將會(huì)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)向上的新的動(dòng)力。全市總面積2367平方公里，總?cè)丝?2萬(wàn)。二期于2004年5月開(kāi)盤(pán)，