【導(dǎo)讀】獨(dú)立開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目。項(xiàng)目擬建地點(diǎn)位于××縣××大街與××公路交叉口西南側(cè)。河北××集團(tuán)成立于2021年2月，初建時(shí)名稱(chēng)為河北××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。元化、集團(tuán)化公司的聯(lián)合體，資產(chǎn)總額達(dá)×億元，年利稅××××萬(wàn)元，擁有400. ××集團(tuán)總裁×××先生，1990年畢業(yè)于河北工學(xué)院，2021年××大學(xué)進(jìn)修房。產(chǎn)MBA并獲證書(shū)，2021年榮獲××大學(xué)MBA證書(shū)。他是××市連續(xù)兩界“十佳。家”，××區(qū)政協(xié)委員，××區(qū)人大代表。授予“優(yōu)秀黨員”和“優(yōu)秀政協(xié)委員”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)。這是政府對(duì)他的工作和成績(jī)的。濟(jì)效益和社會(huì)信譽(yù)，使公司一舉成為“工商聯(lián)直屬會(huì)員單位”。公司注重企業(yè)文化建設(shè)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，2021年成立了黨支部，×××先生擔(dān)任第。×園、××家園近10萬(wàn)平方米的商品住宅。已經(jīng)于今年6月竣工。建筑面積130萬(wàn)平方米的、本市××區(qū)大談舊村改造項(xiàng)目。2021年元月兼并控股的石家莊市××廠，有固定資產(chǎn)×××萬(wàn)元，員工235人，A、××縣委、縣政府關(guān)于加快縣城建設(shè)的戰(zhàn)略發(fā)展精神。

　　

【正文】 節(jié)能措施 本項(xiàng)目建筑材料選用建設(shè)部規(guī)定的新型節(jié)能材料；門(mén)窗采用密閉性能優(yōu)良的塑鋼窗， 門(mén) 窗結(jié)縫用保溫材料封嚴(yán)；主要?jiǎng)恿υO(shè)備在滿(mǎn)足功能的前提下選用節(jié)通設(shè)備，照明選用高 效節(jié)能燈具，熱力系統(tǒng)入口處安裝調(diào)節(jié)節(jié)閥，用水系統(tǒng)設(shè)計(jì)有中水回用系統(tǒng)，并全部采 用節(jié)水型設(shè)備，以節(jié)省能源，降低能耗。 綠化 小區(qū)綠化布置采用中心與局部相結(jié)合的方式。景觀以入口廣場(chǎng)為起點(diǎn)，中心綠地為高潮， 庭院綠地與之融合。景觀形成一個(gè)較大的綠色生態(tài)中心。各中心綠地和廣場(chǎng)內(nèi)部布置不 同的綠地景觀和自由綠化空間，形式活潑，種類(lèi)多樣，形成各區(qū)的景觀中心和公共活動(dòng) 中心。綠地中的雕塑小品、景觀構(gòu)架和特色公建形式活動(dòng)，且具有標(biāo)志性 ，為加強(qiáng)鄰里 交往和娛樂(lè)休閑提供了場(chǎng)所。 第八章 物業(yè)管理 本項(xiàng)目建成投入使用前，將由房地產(chǎn)公組建小區(qū)物業(yè)管理公司，對(duì)整個(gè)小區(qū)實(shí)行現(xiàn)代化、 專(zhuān)業(yè)化的管理，以更好地維護(hù)住宅的使用功能，延長(zhǎng)房屋使用年限，為居民創(chuàng)造一個(gè)整 潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境。 物管理的內(nèi)容和目標(biāo) 管理內(nèi)容 物業(yè)管理的內(nèi)容主要有：維修管理、設(shè)備管理、保安管理、消防管理、保潔管理、交通 管理、綠化管理。 管理的目標(biāo) 物業(yè)管理達(dá)到的目標(biāo)有： 要充分保障物業(yè)使用人的消費(fèi)權(quán)益，保證房屋及設(shè)施使用功能的正 常發(fā)揮； 要保障物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)權(quán)益，在經(jīng)營(yíng)管理中保持房屋的價(jià)值和使用價(jià)值，使物 業(yè)能發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。 為物業(yè)使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的全方位服務(wù)，為居民提供整潔、文明、安全、 方便的居住條件和生活環(huán)境； 使物業(yè)公司獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，以保證物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)成良性循環(huán)， 提高公司的服務(wù)水平和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 機(jī)構(gòu)設(shè)置與定員 機(jī)構(gòu)設(shè)置 物業(yè)公司設(shè)經(jīng)理一名，副經(jīng)理二名。下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室、經(jīng)營(yíng)部、保安部、工程部、 環(huán)衛(wèi)部等六個(gè)部室。 辦公室主管人事勞資 、文秘檔案、后勤保障、公司行政管理及公關(guān)等。 財(cái)務(wù)室主管日常經(jīng)營(yíng)收支，代收各種費(fèi)用等。 經(jīng)營(yíng)部主管公司各經(jīng)營(yíng)部門(mén)管理，對(duì)外聯(lián)絡(luò)，公司發(fā)展規(guī)劃等。 保安部主管門(mén)衛(wèi)、保安、消防、安全檢查等。 工程部主管小區(qū)房屋維護(hù)、修繕、公用設(shè)備設(shè)施的日常管理、維護(hù)。 環(huán)衛(wèi)部主管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清理外運(yùn)、綠化等。 經(jīng) 理 副經(jīng)理 副經(jīng)理 經(jīng) 保 辦 財(cái) 工 環(huán) 營(yíng) 安 公 務(wù) 程 衛(wèi) 部 部 室 室 部 部 勞動(dòng)定員 勞動(dòng)定員表 序號(hào) 部 室 定 員 備 注 工作人員 管理人員 1 辦公室 4 2 2 財(cái)務(wù)室 3 2 3 經(jīng)營(yíng)部 7 2 4 保安部 12 2 5 工程部 10 1 6 環(huán)衛(wèi)部 8 1 合 計(jì) 44 10 54 物業(yè)公司經(jīng)費(fèi)來(lái)源 物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行維護(hù)，對(duì)物業(yè)使用人和所有人提供全方位服務(wù)， 所以需要一定的資金保證。物業(yè)管理公司的資金來(lái)源主要有以下幾個(gè)方面。 房地產(chǎn)公司提供該物業(yè)管理公司一定的公建經(jīng)營(yíng)用房及設(shè)備，由物業(yè)管理公司進(jìn) 行經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)收益歸入物業(yè)公司的管理資金項(xiàng)目?jī)?nèi)。 房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人定期交納物業(yè)管理費(fèi)。 第九章 項(xiàng) 目實(shí)施計(jì)劃和招標(biāo)方案 項(xiàng)目建設(shè)周期規(guī)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期 2 年，具體劃分為以下階段： 目前期及論證工作 步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段 址清理 建施工 程掃尾，竣工驗(yàn)收 實(shí)施進(jìn)度安排 施進(jìn)度安排 1 月 — 2 月 項(xiàng)目前期及論證工作 3 月 — 5 月 初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 3 月 — 5 月 場(chǎng)地清理 5 月 — 22 月 土建施工 22 月 — 24 月 工程掃尾，竣工驗(yàn)收 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（附后） 招標(biāo)方案 依據(jù)《中華人民共和國(guó)招投 標(biāo)法》和有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，確定招標(biāo)方案。 招標(biāo)內(nèi)容：本建設(shè)項(xiàng)目的勘察設(shè)計(jì)、建安工程、監(jiān)理設(shè)備 等。 招標(biāo)方式：公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)。 招標(biāo)基本情況表。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 序號(hào) 項(xiàng) 目 12 月 34 月 5 月 621 月 22 月 23 月 24 月 1 項(xiàng)目前期論證工作 2 初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 3 場(chǎng)地清理 4 土建施工 5 工程掃尾，竣工驗(yàn)收 第十章 土地利用 土地利用依據(jù) １、國(guó)土資源部第７號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法》 ２、石家莊市土地利用總體規(guī)劃（１９９７－2021 年） 本項(xiàng)目位于石家莊市東北部，用地南側(cè)緊鄰路，北側(cè)為路，東西側(cè)皆為居 民住宅小區(qū)。場(chǎng)地交通便利。視野開(kāi)闊、生態(tài)環(huán)境良好。 １、用地類(lèi)型 本項(xiàng)目場(chǎng)址為城中村原址改造，在石家莊市土地利用總體規(guī)劃范圍內(nèi)，市土地局已同意 辦理前期手續(xù)。 ２、用地規(guī)模 本項(xiàng)目規(guī)劃總占地３５６畝，地塊為一長(zhǎng)方形，地勢(shì)較平坦。小區(qū)總建筑面積５５ .５ 萬(wàn) m2。 本項(xiàng)目屬城中村改造住宅項(xiàng)目，需交納的各種土地費(fèi)用有保證。 第十一章 投資估算及資金籌措 總投資估算 總投資及投 資構(gòu)成 本項(xiàng)目投資萬(wàn)元，其中建筑工程費(fèi)萬(wàn)元，設(shè)備費(fèi)萬(wàn)元，設(shè)備 安裝費(fèi)萬(wàn)元，其他費(fèi)萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息 萬(wàn)元。 估算依據(jù) 該項(xiàng)目投資估算依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行政策法規(guī)及相關(guān)行業(yè)規(guī)定，并依據(jù)建設(shè)單位及各專(zhuān)業(yè)提供 的基礎(chǔ)資料進(jìn)行編制。 投資估算范圍： 住宅樓、公用建筑、室外工程的建安工程費(fèi)和其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息。 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格依據(jù) 1）建筑工程參照目前類(lèi)似工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)結(jié)合當(dāng)?shù)貎r(jià)格水平進(jìn)行估算。 2）設(shè)備購(gòu) 置費(fèi)包括設(shè)備原價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)，設(shè)備原價(jià)為詢(xún)價(jià)。 3）安裝工程費(fèi)根據(jù)各項(xiàng)目指標(biāo)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定和概算進(jìn)行估算。 4）其他工程費(fèi)用按照 2021 年 河北省建設(shè)項(xiàng)目概算其它費(fèi)用定額計(jì)取。 5）按市政 [2021]14 號(hào)文的優(yōu)惠政策，本項(xiàng)目免收市政配套費(fèi)、公建配套費(fèi)、渣土費(fèi)、 墻改基金、減半收取中學(xué)增建費(fèi)。 項(xiàng)目資金籌措 本項(xiàng)目資金籌措為全部自籌，資金來(lái)源為本項(xiàng)目向銀行貸款，年利率 %。 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 本篇根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》及現(xiàn)行有關(guān)企業(yè) 財(cái)務(wù)制度，對(duì)本項(xiàng)目的 經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)。 基本數(shù)據(jù) 建設(shè)成本估算 銷(xiāo)售成本 本項(xiàng)目總銷(xiāo)售成本按營(yíng)業(yè)額的 %估算。 銷(xiāo)售收入估算 根據(jù)本項(xiàng)目的成本及納稅額測(cè)算，考慮到本項(xiàng)目的地理位置，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格定位在 住宅 2350 元 /m2，預(yù)計(jì)第四年全部售完。詳見(jiàn)總收入估算表 稅金 營(yíng)業(yè)稅按 5%，城建維護(hù)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%，教育附加按營(yíng)業(yè)稅的 %，所得稅按利潤(rùn)總 額的 33%計(jì)算。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： 投資利潤(rùn)率為（稅后） % 投資利潤(rùn)率為（稅前） % 投資利稅率為（稅后） % 投資利稅率為（稅前） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 財(cái)務(wù)內(nèi)部收位置率（稅前） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ IC = 6%）稅后 912 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ IC = 6%）稅前 4949 萬(wàn)元 投資回收期（稅前） 年（含建設(shè)期） 投資回收期（稅后） 年（含建設(shè)期） 盈虧平衡點(diǎn) BEP = % 從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可以看到，本項(xiàng)目具有一定的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因此，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù) 上是可行的。 第十三章 結(jié)論 住宅小區(qū)“城中村”改造項(xiàng)目，嚴(yán)格 貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方政府有關(guān)法規(guī)政策法規(guī)， 功能齊全，符合城市總體規(guī)劃，向社會(huì)提供安全、舒適、便捷的現(xiàn)代化住宅，其建設(shè)十 分必要，同時(shí)具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，該項(xiàng)目是可行的。