【正文】 要包括：項目的工程勘察設計、工程監(jiān)理、建筑安裝工程、設備、主要材料采購及安裝等。招標組織形式因項目法人單位目前尚不具備大型自行招標所需的編制招標文件和組織評標的能力，因此本項目的設計、監(jiān)理、建筑安裝工程和設備、材料采購及安裝應采用委托招標的組織形式，即委托具有相應資質的招標代理機構進行招標。招標方式根據(jù)國家有關法規(guī)要求和項目的特點，本項目招標工作必須采用公開招標方式進行。鑒于本項目建設工期緊、任務重，技術標準要求高，專業(yè)性強的特點，擬對勘察設計招標采用邀請招標方式，但其邀請招標應當報項目審批部門批準后方可進行。應邀參加投標的單位須具備承擔招標項目的能力、資信良好，并不得少于三家。招標方案(1)設計招標：主要包括方案設計、初步設計、施工圖設計等內(nèi)容。(2)施工、監(jiān)理招標：在工程施工之前，應針對大樓及附屬設施、綠化、道路等不同建設內(nèi)容進行招標，確定施工、監(jiān)理單位。(3)材料招標：主要通過招標確定供成套設備、專用設備、非標準設備等。(4)裝修招標：在施工過程中視工程性質合理展開，保證工程的進度和質量。裝修企業(yè)用的材料、設備必須嚴格規(guī)定，符合國家相關標準，保證使用效果和環(huán)境質量。招標基本情況表招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察★★★設計★★★建筑工程★★★安裝工程★★★監(jiān)理★★★設備★★★重要材料★★★第十一章 投資估算與資金籌措一、投資估算依據(jù)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)；《投資項目可行性研究指南》(試用版)；《山東建筑安裝工程綜合定額》；《山東省建筑工程費用定額》；德州市關于房地產(chǎn)開發(fā)項目當前的各項收費標準，夏津縣建筑安裝工程單位估價表，夏津縣建筑工程造價有關文件規(guī)定，夏津縣主要建筑材料市場行情，分析、確定該項目的總成本二、投資估算說明征地費用按180萬元/畝計算。城市建設配套費，按50元/平方米估算，；建設單位管理費，按建安工程費用的2%估算：。勘查設計費，按建安工程費用的2%估算：。工程監(jiān)理費，%估算：。工程保險費，%估算：。勞保統(tǒng)籌費，%估算：。基本預備費按建筑工程費、設備購置及安裝費及工程建設其他費用的6%計算。三、投資估算項目建設投資估算詳見下表：建設投資估算表 單位：萬元序號項目投資估算合計占總投資比例（%）建筑工程費設備購置費安裝工程費其他費用1建筑工程費用住宅用房公建用房車庫及儲藏室411公用設施827給排水、消防工程208采暖工程412電器工程102道路工程50綠化工程55燃氣工程2設備購置及安裝工程6396393工程建設其他費用征地費用拆遷費用城建配套費建設單位管理費勘察設計費工程監(jiān)理費工程保險費勞保統(tǒng)籌費4基本預備費5建設投資6鋪底流動資金9009007占總投資的比例項目總投資。四、資金籌措方案資金籌措，其中全部為自有資金。資金使用計劃工程項目的計價與控制工作貫穿于項目建設全過程，并與各階段的眾多因素密切相關，而切實先進的資金使用計劃是加快項目建設、節(jié)約項目投資的重要保證。工程施工階段是資金投入最直接、最集中、效果最明顯的投資階段。項目所需資金計劃在建設期內(nèi)，根據(jù)分期進度按比例全部投入。第十二章 經(jīng)濟效益分析一、經(jīng)濟效益分析經(jīng)濟效益分析遵循的依據(jù)(1)《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版)：(2)《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。確定基礎數(shù)據(jù)(1)該項目計算期定為3年，含建設期2年。(2)項目基準收益率定為10%。財務基礎數(shù)據(jù)的確定(1)銷售收入根據(jù)建設單位提供的有關資料，結合周邊樓盤的市場銷售情況和項目所處地理位置，參照夏津縣房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景，確定項目銷售價格。銷售收入估算表序號項 目分類單價（元）面積（㎡）銷售收入（萬元）1住宅公開銷售32002儲藏室公開銷售2800合計根據(jù)項目分期實施進度計劃，預計項目建成后一年內(nèi)全部售出。(2)稅金及附加該項目需交納營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加，營業(yè)稅稅率為5%，城建稅、教育費附加分別為營業(yè)稅的7%、4%，土地增值稅按銷售收入2%。經(jīng)測算，城建稅、。(3)總成本費用。管理費用、銷售費用等運營費用按銷售收入的3%計。主要經(jīng)濟效益指標根據(jù)上述財務基礎數(shù)據(jù)，進行經(jīng)濟效益測算，其主要經(jīng)濟效益指標及全部投資財務現(xiàn)金流量詳見下表：項目主要經(jīng)濟效益指標表序號項 目單位技術指標l銷售收入萬元2經(jīng)營稅金及附加萬元3土地增值稅萬元4總投資萬元5運營費用萬元6銷售利潤萬元7所得稅萬元8稅后利潤萬元9投資利潤率%10投資利稅率%11所得稅前財務內(nèi)部收益率%12所得稅前財務凈現(xiàn)值(IC=10%)萬元13所得稅前投資回收期年14所得稅后財務內(nèi)部收益率%15所得稅后財務凈現(xiàn)值(Lc=10%)萬元16所得稅后投資回收期年投資財務現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項 目建設期運營期l現(xiàn)金流入銷售收入2現(xiàn)金流出開發(fā)建設投資流動資金500400運營費用經(jīng)營稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量6所得稅前累計凈現(xiàn)金流量所得稅前 所得稅后財務內(nèi)部收益率： % % 財務凈現(xiàn)值(Ic=10%)： 投資回收期： 通過以上財務分析可以看出： ，%，%，(稅后，包括建設期2年)。 由此可見，居住小區(qū)二期工程建設項目具有一定的盈利能力。 二、經(jīng)濟費用效益分析該項目是在完全競爭的、完善的市場經(jīng)濟體系下，競爭市場機制的利潤最大化自然會導致資源的有效配置，財務分析與經(jīng)濟費用效益分析的結論一致，不需單獨進行經(jīng)濟費用效益分析。第十三章 風險性分析一、法律風險法律風險主要有以下幾種：土地取得的法律風險、勘察、設計、施工、監(jiān)理合同等。二、政策性風險政策性風險是指由于政策的潛在變化給建設單位帶來的各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對建筑市場產(chǎn)生重大的影響。所以，應該密切關注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策性風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。三、市場風險市場經(jīng)濟風險是因國民經(jīng)濟狀況變化因素而引起的風險，主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。四、價格風險價格風險是指由于基礎資產(chǎn)價格變動導致衍生工具價格變動或價值變動而引起的風險。價格風險是指一種物品市場價格發(fā)生變動的風險。五、金融風險金融風險是指任何有可能導致企業(yè)或者機構財務損失的風險。一家金融機構發(fā)生的風險所帶來的后果，往往超過對其自身的影響。金融機構在具體的金融交易活動中出現(xiàn)的風險，有可能對該金融機構的生存構成威脅；具體的一家金融機構因經(jīng)營不善而出現(xiàn)危機，有可能對整個金融體系的穩(wěn)健運行構成威脅；一旦發(fā)生系統(tǒng)風險，金融體系運轉失靈，必然會導致全社會經(jīng)濟秩序的混亂，甚至引發(fā)嚴重的政治危機。六、經(jīng)營管理風險管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。第十四章 結論一、宏觀經(jīng)濟影響分析由于近幾年全球金融市場及經(jīng)濟形勢的惡化，影響了目前中國依存度較高的出口的發(fā)展，同時也影響了我國經(jīng)濟的發(fā)展。為保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，我國政府制定了各項振興規(guī)劃，快速拉動內(nèi)需，穩(wěn)定金融市場。從中國各行業(yè)間的特性看，壯大房地產(chǎn)行業(yè)，繁榮商品住宅市場將是拉動內(nèi)需及穩(wěn)定金融市場的主要手段。房地產(chǎn)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，是拉動內(nèi)需的最為有效的方式。房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性強，涉及的行業(yè)眾多，與建筑業(yè)、金融業(yè)、制造業(yè)等存在直接與間接的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展在一定程度上決定了其他行業(yè)的健康穩(wěn)定，從而影響著我國經(jīng)濟的發(fā)展命脈。該項目符合國家促進房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，有效拉動內(nèi)需的政策要求，在產(chǎn)業(yè)技術、資源供應、資本控制等方面都有可靠保障，將在一定程度上刺激住房消費，發(fā)揮商品住宅拉動內(nèi)需的重要作用。二、社會影響效果分析該項目的實施能有效帶動夏津縣商品住宅行業(yè)的繁榮發(fā)展，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住房需求，項目的建設適應了經(jīng)濟社會發(fā)展對住宅發(fā)展的新要求，為人們提供了一個良好的居住環(huán)境。該項目的實施順應了德州市優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構的政策要求，將有效提高第三產(chǎn)業(yè)的比重及對經(jīng)濟增長的貢獻率，推動產(chǎn)業(yè)轉型。在項目實施過程中和建成后，需要投入大量的勞動力，可為社會提供大量就業(yè)機會，包括吸收民工就業(yè)和城市下崗待業(yè)人員就業(yè)。對增加就業(yè)，維護穩(wěn)定，緩和社會矛盾，創(chuàng)建和諧社會具有重要意義。該項目的實施完善了當?shù)氐幕A設施建設(新修道路、新增排水、供電等)、擴大了社會服務容量(服務網(wǎng)點等)，推動了城市化進程，改善了周邊地區(qū)人們的生活條件，對改善夏津縣投資環(huán)境具有積極影響。綜上所述，該項目的建設具有良好的社會效益。