【正文】 要包括：項(xiàng)目的工程勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、建筑安裝工程、設(shè)備、主要材料采購(gòu)及安裝等。招標(biāo)組織形式因項(xiàng)目法人單位目前尚不具備大型自行招標(biāo)所需的編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的能力，因此本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、監(jiān)理、建筑安裝工程和設(shè)備、材料采購(gòu)及安裝應(yīng)采用委托招標(biāo)的組織形式，即委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)方式根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)要求和項(xiàng)目的特點(diǎn)，本項(xiàng)目招標(biāo)工作必須采用公開(kāi)招標(biāo)方式進(jìn)行。鑒于本項(xiàng)目建設(shè)工期緊、任務(wù)重，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求高，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，擬對(duì)勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，但其邀請(qǐng)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)報(bào)項(xiàng)目審批部門(mén)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。應(yīng)邀參加投標(biāo)的單位須具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好，并不得少于三家。招標(biāo)方案(1)設(shè)計(jì)招標(biāo)：主要包括方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等內(nèi)容。(2)施工、監(jiān)理招標(biāo)：在工程施工之前，應(yīng)針對(duì)大樓及附屬設(shè)施、綠化、道路等不同建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行招標(biāo)，確定施工、監(jiān)理單位。(3)材料招標(biāo)：主要通過(guò)招標(biāo)確定供成套設(shè)備、專(zhuān)用設(shè)備、非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備等。(4)裝修招標(biāo)：在施工過(guò)程中視工程性質(zhì)合理展開(kāi)，保證工程的進(jìn)度和質(zhì)量。裝修企業(yè)用的材料、設(shè)備必須嚴(yán)格規(guī)定，符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，保證使用效果和環(huán)境質(zhì)量。招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察★★★設(shè)計(jì)★★★建筑工程★★★安裝工程★★★監(jiān)理★★★設(shè)備★★★重要材料★★★第十一章 投資估算與資金籌措一、投資估算依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》(試用版)；《山東建筑安裝工程綜合定額》；《山東省建筑工程費(fèi)用定額》；德州市關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)前的各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，夏津縣建筑安裝工程單位估價(jià)表，夏津縣建筑工程造價(jià)有關(guān)文件規(guī)定，夏津縣主要建筑材料市場(chǎng)行情，分析、確定該項(xiàng)目的總成本二、投資估算說(shuō)明征地費(fèi)用按180萬(wàn)元/畝計(jì)算。城市建設(shè)配套費(fèi)，按50元/平方米估算，；建設(shè)單位管理費(fèi)，按建安工程費(fèi)用的2%估算：?？辈樵O(shè)計(jì)費(fèi)，按建安工程費(fèi)用的2%估算：。工程監(jiān)理費(fèi)，%估算：。工程保險(xiǎn)費(fèi)，%估算：。勞保統(tǒng)籌費(fèi)，%估算：?；绢A(yù)備費(fèi)按建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)及工程建設(shè)其他費(fèi)用的6%計(jì)算。三、投資估算項(xiàng)目建設(shè)投資估算詳見(jiàn)下表：建設(shè)投資估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目投資估算合計(jì)占總投資比例（%）建筑工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用1建筑工程費(fèi)用住宅用房公建用房車(chē)庫(kù)及儲(chǔ)藏室411公用設(shè)施827給排水、消防工程208采暖工程412電器工程102道路工程50綠化工程55燃?xì)夤こ?設(shè)備購(gòu)置及安裝工程6396393工程建設(shè)其他費(fèi)用征地費(fèi)用拆遷費(fèi)用城建配套費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)勞保統(tǒng)籌費(fèi)4基本預(yù)備費(fèi)5建設(shè)投資6鋪底流動(dòng)資金9009007占總投資的比例項(xiàng)目總投資。四、資金籌措方案資金籌措，其中全部為自有資金。資金使用計(jì)劃工程項(xiàng)目的計(jì)價(jià)與控制工作貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，并與各階段的眾多因素密切相關(guān)，而切實(shí)先進(jìn)的資金使用計(jì)劃是加快項(xiàng)目建設(shè)、節(jié)約項(xiàng)目投資的重要保證。工程施工階段是資金投入最直接、最集中、效果最明顯的投資階段。項(xiàng)目所需資金計(jì)劃在建設(shè)期內(nèi)，根據(jù)分期進(jìn)度按比例全部投入。第十二章 經(jīng)濟(jì)效益分析一、經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)效益分析遵循的依據(jù)(1)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)：(2)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(1)該項(xiàng)目計(jì)算期定為3年，含建設(shè)期2年。(2)項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率定為10%。財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定(1)銷(xiāo)售收入根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料，結(jié)合周邊樓盤(pán)的市場(chǎng)銷(xiāo)售情況和項(xiàng)目所處地理位置，參照夏津縣房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景，確定項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格。銷(xiāo)售收入估算表序號(hào)項(xiàng) 目分類(lèi)單價(jià)（元）面積（㎡）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）1住宅公開(kāi)銷(xiāo)售32002儲(chǔ)藏室公開(kāi)銷(xiāo)售2800合計(jì)根據(jù)項(xiàng)目分期實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后一年內(nèi)全部售出。(2)稅金及附加該項(xiàng)目需交納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅、教育費(fèi)附加分別為營(yíng)業(yè)稅的7%、4%，土地增值稅按銷(xiāo)售收入2%。經(jīng)測(cè)算，城建稅、。(3)總成本費(fèi)用。管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等運(yùn)營(yíng)費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的3%計(jì)。主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)根據(jù)上述財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算，其主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng) 目單位技術(shù)指標(biāo)l銷(xiāo)售收入萬(wàn)元2經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元3土地增值稅萬(wàn)元4總投資萬(wàn)元5運(yùn)營(yíng)費(fèi)用萬(wàn)元6銷(xiāo)售利潤(rùn)萬(wàn)元7所得稅萬(wàn)元8稅后利潤(rùn)萬(wàn)元9投資利潤(rùn)率%10投資利稅率%11所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%12所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=10%)萬(wàn)元13所得稅前投資回收期年14所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%15所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Lc=10%)萬(wàn)元16所得稅后投資回收期年投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)期運(yùn)營(yíng)期l現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入2現(xiàn)金流出開(kāi)發(fā)建設(shè)投資流動(dòng)資金500400運(yùn)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量6所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量所得稅前 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)： 投資回收期： 通過(guò)以上財(cái)務(wù)分析可以看出： ，%，%，(稅后，包括建設(shè)期2年)。 由此可見(jiàn)，居住小區(qū)二期工程建設(shè)項(xiàng)目具有一定的盈利能力。 二、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析該項(xiàng)目是在完全競(jìng)爭(zhēng)的、完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系下，競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)機(jī)制的利潤(rùn)最大化自然會(huì)導(dǎo)致資源的有效配置，財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析的結(jié)論一致，不需單獨(dú)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析。第十三章 風(fēng)險(xiǎn)性分析一、法律風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種：土地取得的法律風(fēng)險(xiǎn)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理合同等。二、政策性風(fēng)險(xiǎn)政策性風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給建設(shè)單位帶來(lái)的各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。政府的政策的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)將對(duì)建筑市場(chǎng)產(chǎn)生重大的影響。所以，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢(shì)，以便及時(shí)處理由此而引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。政策性風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類(lèi)：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化因素而引起的風(fēng)險(xiǎn)，主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。包括：市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、融資風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)險(xiǎn)。四、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指由于基礎(chǔ)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)導(dǎo)致衍生工具價(jià)格變動(dòng)或價(jià)值變動(dòng)而引起的風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指一種物品市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。五、金融風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指任何有可能導(dǎo)致企業(yè)或者機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)損失的風(fēng)險(xiǎn)。一家金融機(jī)構(gòu)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的后果，往往超過(guò)對(duì)其自身的影響。金融機(jī)構(gòu)在具體的金融交易活動(dòng)中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，有可能對(duì)該金融機(jī)構(gòu)的生存構(gòu)成威脅；具體的一家金融機(jī)構(gòu)因經(jīng)營(yíng)不善而出現(xiàn)危機(jī)，有可能對(duì)整個(gè)金融體系的穩(wěn)健運(yùn)行構(gòu)成威脅；一旦發(fā)生系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，金融體系運(yùn)轉(zhuǎn)失靈，必然會(huì)導(dǎo)致全社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的混亂，甚至引發(fā)嚴(yán)重的政治危機(jī)。六、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)是指由于開(kāi)發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致預(yù)期的收入水平不能夠?qū)崿F(xiàn)，包括投資方式、地點(diǎn)、類(lèi)型風(fēng)險(xiǎn)選擇、人、財(cái)、物組織管理風(fēng)險(xiǎn)等。第十四章 結(jié)論一、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)影響分析由于近幾年全球金融市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化，影響了目前中國(guó)依存度較高的出口的發(fā)展，同時(shí)也影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，我國(guó)政府制定了各項(xiàng)振興規(guī)劃，快速拉動(dòng)內(nèi)需，穩(wěn)定金融市場(chǎng)。從中國(guó)各行業(yè)間的特性看，壯大房地產(chǎn)行業(yè)，繁榮商品住宅市場(chǎng)將是拉動(dòng)內(nèi)需及穩(wěn)定金融市場(chǎng)的主要手段。房地產(chǎn)作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，是拉動(dòng)內(nèi)需的最為有效的方式。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，涉及的行業(yè)眾多，與建筑業(yè)、金融業(yè)、制造業(yè)等存在直接與間接的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展在一定程度上決定了其他行業(yè)的健康穩(wěn)定，從而影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展命脈。該項(xiàng)目符合國(guó)家促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展，有效拉動(dòng)內(nèi)需的政策要求，在產(chǎn)業(yè)技術(shù)、資源供應(yīng)、資本控制等方面都有可靠保障，將在一定程度上刺激住房消費(fèi)，發(fā)揮商品住宅拉動(dòng)內(nèi)需的重要作用。二、社會(huì)影響效果分析該項(xiàng)目的實(shí)施能有效帶動(dòng)夏津縣商品住宅行業(yè)的繁榮發(fā)展，滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的住房需求，項(xiàng)目的建設(shè)適應(yīng)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)住宅發(fā)展的新要求，為人們提供了一個(gè)良好的居住環(huán)境。該項(xiàng)目的實(shí)施順應(yīng)了德州市優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的政策要求，將有效提高第三產(chǎn)業(yè)的比重及對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中和建成后，需要投入大量的勞動(dòng)力，可為社會(huì)提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)，包括吸收民工就業(yè)和城市下崗待業(yè)人員就業(yè)。對(duì)增加就業(yè)，維護(hù)穩(wěn)定，緩和社會(huì)矛盾，創(chuàng)建和諧社會(huì)具有重要意義。該項(xiàng)目的實(shí)施完善了當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施建設(shè)(新修道路、新增排水、供電等)、擴(kuò)大了社會(huì)服務(wù)容量(服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等)，推動(dòng)了城市化進(jìn)程，改善了周邊地區(qū)人們的生活條件，對(duì)改善夏津縣投資環(huán)境具有積極影響。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)具有良好的社會(huì)效益。