【正文】 勞動(dòng)安全教育，強(qiáng)化管理，嚴(yán)格按各崗位操作堆積進(jìn)行操作，避免意外事故的發(fā)生。另外，小區(qū)運(yùn)行后，配電室、消防值班室、消防水泵房等用房，除了要嚴(yán)明值班人員的操作規(guī)程外，工程設(shè)計(jì)應(yīng)符合等有關(guān)規(guī)定。 衛(wèi)生防疫措施⑴小區(qū)的選址：應(yīng)滿足居住功能與環(huán)境的要求，環(huán)境安靜、交通便捷、附屬設(shè)施完善的位置，并應(yīng)充分利用城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，避開污染源和易燃易爆物的生產(chǎn)、貯存場所。⑵合理確定功能分區(qū)，建筑布局全理，科學(xué)地組織小區(qū)內(nèi)人流和車流要求。⑶根據(jù)該地區(qū)的氣象條件，使建筑物的朝向、間距、自然通風(fēng)和院區(qū)綠化達(dá)到最佳程度，為居民提供一個(gè)良好的居住生活環(huán)境。第九章 環(huán)境影響與對(duì)策 項(xiàng)目場地環(huán)境現(xiàn)狀“鳳凰城”現(xiàn)代住宅區(qū)擬建于陽泉市城區(qū)上站南大街，總占地面積92畝（），拆遷總面積9000m2。項(xiàng)目用地北側(cè)鄰德勝東街，東側(cè)接化工廠路，有著良好的視野，可遠(yuǎn)眺沿桃河城市景觀綠化帶。用地處于市區(qū)中心商業(yè)地帶，與各個(gè)區(qū)塊的交通聯(lián)系方便，同時(shí)距火車站也只有五分鐘路程，地理位置十分優(yōu)越。項(xiàng)目所在地市城區(qū)上站南大街位于陽泉市市區(qū)東南部、傍桃河南岸，場地西南側(cè)平整略有高差，呈南低北高狀。另有城市排洪溝需在小區(qū)內(nèi)改道，以滿足排洪和小區(qū)內(nèi)建筑的布局，提高小區(qū)的土地利用率。 項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)境影響及對(duì)策 大氣環(huán)境影響分析施工活動(dòng)對(duì)環(huán)境空氣的主要影響表現(xiàn)為施工揚(yáng)塵、在場地清理、基坑開挖和填埋、混凝土攪拌、建筑材料運(yùn)輸和堆放等過程中都會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵。其中道路揚(yáng)塵和細(xì)粒材料的露天堆放造成的揚(yáng)塵是施工揚(yáng)塵的主要組成部分。實(shí)施對(duì)策：為最大限度減少揚(yáng)塵量，在施工期間要合理規(guī)劃物料，避免現(xiàn)場大量堆放水泥、沙石等物料，必須堆放的物料應(yīng)存于料棚內(nèi)，沒有料棚時(shí)就至少加蓋棚布。施工場地應(yīng)定期灑水、清掃和沖洗，對(duì)運(yùn)輸車輛要限速行駛。如果條件允許，盡量多采用商品混凝土，這樣可以大大減少現(xiàn)場的水泥及沙石用量，還可避免混凝土攪拌揚(yáng)塵。因工程規(guī)模不大、工期不長，主要建筑采用框架結(jié)構(gòu)，附屬建筑采用磚混結(jié)構(gòu)，水泥、砂石使用過程中產(chǎn)生的部分揚(yáng)塵，這些大氣污染物的排放都是暫時(shí)的，只要合理規(guī)劃、科學(xué)管理，施工活動(dòng)不會(huì)明顯影響場地周圍的環(huán)境空氣質(zhì)量，而且隨著施工活動(dòng)的結(jié)束這些污染也將消失。 地表水環(huán)境影響分析整個(gè)工程施工中只有混凝土攪拌、場地噴灑和施工人員生活用水，用水量有限，絕大部分都蒸發(fā)掉了，排放的生活廢水（主要污染物為SS、COD、BOD5），由于量少形不成規(guī)模，對(duì)地表水的影響基本可以不考慮。 噪聲環(huán)境影響分析施工時(shí)比較典型的噪聲源有挖掘機(jī)、推土機(jī)、攪拌機(jī)、起重機(jī)等設(shè)備。這些噪聲源的強(qiáng)度一般都在8095dD（A）之間。實(shí)施對(duì)策：噪聲經(jīng)過距離衰減和合理配置施工機(jī)械、施工時(shí)段對(duì)周圍居民的影響很小。 固體廢物環(huán)境影響分析施工過程產(chǎn)生的固體廢物主要是廢渣土和生活垃圾，生活垃圾可以傾倒在指定地點(diǎn)，由環(huán)衛(wèi)部分統(tǒng)一處理。施工廢渣土則由施工單位環(huán)衛(wèi)部門的要求定點(diǎn)傾倒和外運(yùn)。另外，在施工過程中應(yīng)盡量充分利用建筑物料，少排放建筑垃圾。總體講，施工期產(chǎn)生的固體廢物種類單一，經(jīng)合理處置后，基本不會(huì)影響環(huán)境質(zhì)量。 項(xiàng)目營運(yùn)期環(huán)境影響及對(duì)策 聲環(huán)境影響分析小區(qū)使用過程中無噪聲源，基本對(duì)環(huán)境無噪聲影響。 地表水環(huán)境影響分析小區(qū)使用過程中廢水主要生活污水。生活污水主要污染物為動(dòng)植物油、PH值、BOD磷酸鹽、NH3H、化學(xué)需氧量、懸浮物等。實(shí)施對(duì)策：生活污水進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的化糞池，經(jīng)沉淀處理后排放城市污水管網(wǎng)，小區(qū)內(nèi)的污水管道系統(tǒng)必須進(jìn)行防滲漏和防腐蝕處理杜絕污水滲漏現(xiàn)象的發(fā)生。它不會(huì)對(duì)地表水造成污染。 固體廢棄物環(huán)境影響分析本小區(qū)產(chǎn)生的固體廢棄物的主要有居民的生活垃圾。生活垃圾：按人均每天產(chǎn)生1kg計(jì)算，垃圾產(chǎn)生量是4800kg/天，1752噸/年。實(shí)施對(duì)策：進(jìn)行垃圾分類收集，制定嚴(yán)格的垃圾收集、存放、外運(yùn)規(guī)定，由專人負(fù)責(zé)，采用封閉的存放和外運(yùn)措施，防止飛揚(yáng)、異味和運(yùn)輸過程中的遺灑。 廢氣小區(qū)營運(yùn)期廢氣主要為廚房的少量油煙產(chǎn)生，利用煙道排至屋頂，不會(huì)對(duì)環(huán)境空氣產(chǎn)生影響。第十章 項(xiàng)目工程投資估算 開發(fā)成本按照初步規(guī)劃范圍及要求，依據(jù)有關(guān)定額、市場調(diào)查資料和公司近期工程結(jié)算統(tǒng)計(jì)分析資料，本項(xiàng)目土地費(fèi)、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、室外配套費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、政策性收費(fèi)及其他投資費(fèi)用估算見表101。表101 “鳳凰城”住宅區(qū)項(xiàng)目工程投資估算序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工程量總額（萬元）備注一土地費(fèi)1土地出讓金783元/㎡㎡2土地交易費(fèi)土地出讓金3%1443土地契稅土地出讓金4%1924土地評(píng)估費(fèi)25二前期費(fèi)用1抗震審查費(fèi)建安費(fèi)4‰2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1元/㎡㎡3建筑勘探設(shè)計(jì)費(fèi)建安費(fèi)3%4拆除費(fèi)1280元/㎡㎡792包括拆遷重置費(fèi)5三通一平10元/㎡㎡6招投標(biāo)費(fèi)建安費(fèi)%7監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)%8質(zhì)檢費(fèi)建安費(fèi)2‰309編標(biāo)費(fèi)建安費(fèi)3‰4510地質(zhì)環(huán)境評(píng)估費(fèi)5011可研編制費(fèi)25三建筑安裝工程費(fèi)150451住宅1025元/㎡12萬㎡123002商業(yè)1650元/㎡㎡24753預(yù)備費(fèi)20元/㎡㎡270四室外配套費(fèi)1室外給排水15元/㎡㎡2室外供電15元/㎡㎡3室外暖氣15元/㎡㎡4室外暖氣配套費(fèi)53元/㎡㎡5煤氣配套費(fèi)1500戶4806室外道路20元/㎡㎡7亭院綠化及景觀40元/㎡㎡占地面積綠化率8預(yù) 備 費(fèi)10元/㎡㎡135五建設(shè)單位管理費(fèi)1管理費(fèi)15元/㎡㎡2財(cái)務(wù)費(fèi)20元/㎡㎡2703銷售費(fèi)10元/㎡㎡4營業(yè)稅：住宅2400元/㎡12萬㎡銷售額%商業(yè)5000元/㎡㎡銷售額%5土地增值稅土地出讓金3%144六政策性收費(fèi)1消防設(shè)施費(fèi)4元/㎡㎡542人防費(fèi)35元/㎡㎡3城市配套費(fèi)50元/㎡㎡6754教育附加費(fèi)㎡㎡5電貼費(fèi)6元/㎡㎡816水貼費(fèi)6元/㎡㎡81成本銷售額住宅2400元/㎡12萬㎡28800商業(yè)5000元/㎡㎡7500合計(jì)36300利潤合計(jì) 項(xiàng)目銷售收入及利潤根據(jù)相關(guān)的預(yù)售規(guī)定，商品房建至二層即可開始預(yù)售，在本項(xiàng)目預(yù)計(jì)三年完成。項(xiàng)目單位應(yīng)貫徹“盡早開發(fā)，滾動(dòng)發(fā)展”的指導(dǎo)思想，盡快銷售，爭取資金盡早回籠，滾動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)，爭取在樓盤完工一年后全部售完。參考目前陽泉市中高檔住宅銷售情況、售價(jià)以及根據(jù)成本估算和陽泉市房地產(chǎn)市場的結(jié)果，暫定本項(xiàng)目盈虧情況如下。表102 銷售利潤表序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工程量總額（萬元）1住宅2400元/㎡12萬㎡288002商業(yè)5000元/㎡㎡7500成本利潤第十一章 資金籌措與投入計(jì)劃“鳳凰城”。項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是預(yù)售收入用于投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)分期開發(fā)，資金運(yùn)作方式為：自有資金全部用于投資，預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，保證項(xiàng)目的順利開發(fā)。第十二章 不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、資金回籠周期等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款如基準(zhǔn)方案所設(shè)，%時(shí)，全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率≤70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較大。 敏感性分析影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和售價(jià)水平，由上述估算可知，開發(fā)成本相當(dāng)之高，因此控制項(xiàng)目的開發(fā)成本是該項(xiàng)目能否有較高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的利潤率，分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)5%、10%時(shí)，對(duì)投資利潤率的影響。計(jì)算結(jié)果為見表1211。表121110%5%5%10%10%5%5%10%%%%%%%%%，當(dāng)售價(jià)降低5%時(shí)，%，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生重大的影響。因此為了確保項(xiàng)目獲的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益，建議加強(qiáng)市場促銷工作，盡量使銷售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。從間接原因來看，項(xiàng)目的開發(fā)成本較高。所以，要組建高的管理隊(duì)伍，提高管理水平，在項(xiàng)目開發(fā)過程中嚴(yán)格、有效的控制開發(fā)成本。，當(dāng)建安工程費(fèi)增加5%時(shí)，%。因此，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)建安工程費(fèi)的有效控制，是十分必要而且重要的。第十三章 建議與結(jié)論 有關(guān)說明與建議⑴本報(bào)告由于建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)營方式、施工方案、稅費(fèi)優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場調(diào)研深度不足，各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)均是初步的。⑵本項(xiàng)目報(bào)告是在未具體確定投資方式的前提下進(jìn)行投資預(yù)測(cè)的，僅反映項(xiàng)目本身的投資效益情況。⑶本報(bào)告的投資估算是按照陽泉市目前同類型項(xiàng)目的投資水平及初步考察當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的。由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，有關(guān)稅費(fèi)與地價(jià)的減免情況還有待落實(shí)，因此實(shí)際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進(jìn)一步的調(diào)整。⑷本報(bào)告的測(cè)算是在多方考察陽泉市房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價(jià)的，這在很大程度上依賴與目前該市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年該市經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的穩(wěn)定發(fā)展。鑒于項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)市場的變化，售價(jià)將是最敏感的因素之一，同時(shí)物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平隊(duì)在激烈的市場競爭中能保持較好的售價(jià)水平至關(guān)重要，發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求開發(fā)公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)環(huán)境效益。⑸建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)、拆遷安置因素等都會(huì)影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施過程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理，還應(yīng)推行競投招標(biāo)等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。⑹協(xié)調(diào)好與水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項(xiàng)目開發(fā)過程中不可忽視的重要問題。 結(jié)論通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)市場的調(diào)查、該市商業(yè)住宅用房需求量尚大，該地區(qū)居住、商業(yè)功能規(guī)劃有很快的發(fā)展，“鳳凰城”住宅區(qū)項(xiàng)目的社會(huì)效益和市場前景是很好的。項(xiàng)目已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》所在地是市政規(guī)劃的交通便利地，自然環(huán)境很好，容易營造良好的居住環(huán)境，該項(xiàng)目是可行的。53