【導讀】由于水平有限，編制時間緊促，本申請報告難免有不當之處，東側，南臨商城巷，東臨信用大廈。預計總投資15310萬元。

　　

【正文】 以其超大的規(guī)模體量，豐富的業(yè)態(tài)組合，成為 XX首屈一指的航母型商業(yè)物業(yè)。憑借不可再生的城市“心臟”腹地位置和超大量體的商業(yè)組合，成為東營市政府“雙十工程”項目之首。從立項之初，就本著高起點，高規(guī)劃的原則，重金聘請世界著名設計公司加拿大 BDCL 建筑設計公司擔綱設計。憑借項目優(yōu)越的位置，經(jīng)典的規(guī)劃及銀座商業(yè)的優(yōu)勢資源，首批推出 3000 平方米商鋪當天便被搶購一空，日銷售額突破 2800萬元。 XX 銀座城市廣場項目 位于 XX 市中心商業(yè)核心區(qū)域，項目 占地 40 余畝，規(guī)劃建筑面積 萬平方米，總投資 4 億元，將建成集大型購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店服務于一體的現(xiàn)代景觀型綜合城市商業(yè)廣場，已于 2020年開工建設，計劃于 2020年投入使用。 萊蕪銀座城市廣場項目 位于萊蕪市魯中西大街與文化南 路交匯處， 總 占地面積約 萬 平方米， 建筑面積 萬平方米，總投資 億元，由世界著名的加拿大 BDCL 建筑設計公司設計。根據(jù)萊蕪城市發(fā)展規(guī)劃， 將建設包括銀座商城旗艦店、超市、沿街商鋪以及酒店等大型建筑綜合體。 已于 2020 年 12月份開工，計劃 2020 年建成交付使用 。 公司提倡和重視工程質量和所建項目的文化內(nèi)涵，正是“銀 44 座”品牌對自身產(chǎn)品品質的承諾和保證。 公司于 2020 年、 2020 年連續(xù)二年榮膺“濟南市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 20 強”榮譽稱號； 2020 年先后被濟南市歷下區(qū)委、區(qū)政府授予“財政貢獻先進單位”， XX 省商業(yè)品牌管理委員會評為“ XX 省商業(yè)品牌企業(yè)”， XX 省商業(yè)誠信企業(yè)評委會評為“ XX省商業(yè)誠信企業(yè)”等稱號。“銀座怡景園 ”榮獲“ 2020 齊魯名樓30 強 ”稱號、“ 2020 年知名品牌樓盤暨最具潛力樓盤 ”稱號；“東營銀座城市廣場”榮獲“ 2020 年 XX 省商業(yè)地產(chǎn)十強”。 公司近 年來還積極致力于社會的福利事業(yè)，響應省委、省政府號召，在“希望工程”和救助殘疾人事業(yè)中貢獻力量。 眾多榮譽的背后既是對公司多年來經(jīng)營成績的肯定，更多的是對我們的鞭策，公司在尹鵬總經(jīng)理的帶領下會創(chuàng)造更大的輝煌。 上海方辰投資有限公司簡介 上海方辰投資有限公司成立于 2020 年 1 月 28 日，注冊資本 3000 萬元，以對外投資為主，經(jīng)營范圍涉及：實業(yè)投資、企業(yè)投資管理、投資咨詢、商務咨詢、廣告設計制作；信息技術、生物技術（特殊許可除外）領域內(nèi)的科技經(jīng)營業(yè)務等。公司現(xiàn)有員工 42 人，其中擁有博士學位的 3 人，碩士研究生 23 人 ，本科學歷 16 人。公司人員結構合理，實踐經(jīng)驗豐富。 45 公司現(xiàn)已陸續(xù)投資了房地產(chǎn)、教育、生物工程等項目，目前各項目均動作順利，后期收益相當可觀。 47 第 2章 XX市房地產(chǎn)市場分析 總體分析 XX 宏觀環(huán)境分析 城市概況 XX 位于 XX 省中部，北依 XX 省省會濟南，南臨孔子故里曲阜，總面積 7762 平方公里，人口 萬人，轄 2 區(qū) 4 縣。 XX 宏觀經(jīng)濟分析 國民經(jīng)濟保持快速健康發(fā)展 2020 年全市生產(chǎn)總值完成 億元，比上年增長 %； 2020年一季度全市完成生產(chǎn)總值為 億元，比上年同期增長 %。 以下為 XX0 0 05 三年數(shù)據(jù)分析。 年份 生產(chǎn)總值（億元） 增長率（ %） 2020 2020 2020 2020一季度 17901002003004005006007008009002020年 2020年 2020年 2020年一季度16172020年 2020年 2020年 2020年一季度 48 三年生產(chǎn)總值分析 三產(chǎn)增長率分析 民營經(jīng)濟蓬勃發(fā)展 2020 年末，全市個體工商戶發(fā)展到 79630 戶，從業(yè)人員 萬人，注冊資金 億元，分別比上年增長 %、 %和 %；私營企業(yè)發(fā)展到 10919 戶，從業(yè)人員 萬人，注冊資金 億元，分別增長 %、 %和 %。全市民營經(jīng)濟實現(xiàn)增加值 億元，增長 %，占 GDP 的 %。實現(xiàn)稅收 億元，增長 %，占全部稅收的 %。民營經(jīng)濟在各經(jīng)濟領域扮演重要角色。 （三年數(shù)據(jù)見下表） 2020年 2020年 2020年 民營經(jīng)濟增加值（億元） 增長率（ %） 私營企業(yè)數(shù)（家） 7394 9408 10919 個 體工 商戶數(shù)（戶） 70683 72381 79630 固定資產(chǎn)投資大幅增長 大幅增長的固定資產(chǎn)投資帶動了經(jīng)濟的快速增長。 2020 年 全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %。其中，規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。 （三年數(shù)據(jù)見下表） 2020年 2020年 2020年 固 定資 產(chǎn)投資（億元） 49 增長率（ %） 55..2 01002003004005006002020年 2020年 2020年 財政實力不斷增強 2020 年全 市完成地方財政收入 億元，比上年增長 %，其中各項稅收 28 億元，增長 %，稅收收入占地方財政收入的 %。（三年數(shù)據(jù)見下表） 2020年 2020年 2020年 財政總收入（億元） 增長率（ %） 對外開發(fā)程度進一步擴大 2020 年，全市完成進出口貿(mào)易總值 74460 萬美元，比上年增長%。其中，出口 54476 萬美元，進口 19984 萬美元，分別增長 %和 %。 利用外資高速增長。全年共批準利用外資項目 127 個，合同外資額 78152 萬美元，比上年增長 %。實際利用 外資 52786 萬美元，增長 %。 三年固定資產(chǎn)投資完成額分析圖 50 2020年 2020年 2020年 出 口貿(mào) 易總值（億美元） 7 6 0 增長率（ %） 23 實 際利 用外資（億美元） 7 6 增長率（ %） 居民儲蓄快速增長，生活水平不斷提高 2020 年末，全市金融機構各項存款余額為 億元，比年初增長 %。其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 億元，增長 %。 城鄉(xiāng)居民生活水平提高。 2020 年，市區(qū)居民 人均可支配收入10337 元，比上年增長 %；人均消費性支出 7211 元，增長 %。 2020年 2020年 2020年 存款余額（億元） 增長率（ %） 20 人均可支配收入（元） 7749.6 8883 10337 增長率（ %） 居 民消 費支出（元） 5788. 6393.5 7211 增長率（ %） 從上表中可以看出， XX 人均可支配收入在近兩年快速增長，達 51 到兩位數(shù)，且居民 消費支出增長較快。 旅游業(yè)增長較快 2020 年 全年共接待海內(nèi)外游客 1011 萬人次，旅游總收入 億元，分別增長 %和 %。其中：國內(nèi)游客 萬人次，旅游收入 億元，分別增長 %和 %；國外游客 萬人次，增長 %，旅游外匯收入 3740 萬美元，增長 %。 2020年 2020年 2020年 游客數(shù)（萬人次） 588 1011 增長率（ %） 旅游總收入（億元） 增長率（ %） XX 旅游業(yè)的快速發(fā)展，為 XX 銀座城市廣場帶來大量的消費者，從而為項目的成功運營打下堅實的基礎。 XX 市房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展階段 XX 房地產(chǎn)市場起步于 1992 年，經(jīng)歷了十四年的發(fā)展，目前整體還處于發(fā)展階段，但在開發(fā)、消費、營銷及行業(yè)管理方面都逐步走向完善，為了更好的分析 XX 市房地產(chǎn)市場，我們把 XX 房地產(chǎn)市場發(fā)展大致分為萌芽、加速和蓬勃發(fā)展三個階段： 第一階段： 1992 年 —— 2020 年 萌芽發(fā)展階段 第二階段： 2020 年 —— 2020 年 加速發(fā)展階段 第三階段： 2020 年 —— 2020 年 蓬勃發(fā)展階段 52 三個階段投資對比11405010015019922020 20202020 20202020億元投資 XX 市房地產(chǎn)十四年投資對比（數(shù)據(jù)來源： XX 市統(tǒng)計年鑒、房管局及 XX 十一五發(fā)展規(guī)劃） 萌芽階段： 1992 年 —— 2020 年 （ 1）總體供求特征 —— 供需均不旺盛，價格增長極慢 供給：開發(fā)投資少， 1992 年只有 9 家本地房地產(chǎn)企業(yè)，十年間投資只有 億元；很大比例為為單位集資建房和房改房，商品房供給較少； 需求：住房消費觀念單薄，個人購房（商品房）比例較少； （ 2）價格特征價：格增長緩慢， 1992 年全市商品房平均銷售價格只有 460 元 /㎡， 1999 年漲到 930 元 /㎡。 發(fā)展階段： 2020 年 —— 2020 年，三年開發(fā)投資是前十年總和的 倍 （ 1）總體供求特征：投資、開發(fā)量增幅大，帶動了住宅消費市場。 2020 年 2020 年 增長幅度（ 100%） 各項指標 總量 住宅 總量 住宅 總量 住宅 施工房屋面積 261 萬 m2 225 萬 m2 351 萬 m2 249 萬 m2 3 1 本年新開工面積 158 萬 m2 135 萬 m2 209 萬 m2 158 萬 m2 3 17 53 竣工房屋面積 110 萬 m2 100 萬 m2 165 萬 m2 123 萬 m2 50 23 商品房實際銷售面積 62萬 m2 58萬 m2 102 萬 m2 88萬 m2 6 5 商品房實際銷售額 8億元 億元 18.9 億元 15.76 億元 136 115 數(shù)據(jù)來源 2020 年、 2020 年 XX 市統(tǒng)計年鑒 200 5年比20 03年增幅 136172311550020406080100120140160施工房屋面積本年新開工面積竣工房屋面積商品房實際銷售面積商品房實際銷售額指標百分比總量住宅 XX 市房地產(chǎn) 2020 年與 2020 年開發(fā)和銷售增長幅度對比 從上表 003 年到 2020 年的相關數(shù)據(jù)中可以看出： 第一， XX 市住宅開發(fā)增長幅度要遠遠小于總開發(fā)增幅，說明非住宅的開發(fā)增長較快，投資需求增大。 第二， XX 市銷售 增幅（消費）要大于開發(fā)的增幅。 第三，銷售額的增幅要大于銷售面積的增幅，說明銷售價格的增長幅度較大。 供給：開發(fā)企業(yè)達 115 家，特別是部分外地開發(fā)企業(yè)和本地實力企業(yè)進入 XX 房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)山景樓盤，國華經(jīng)典、龍澤花園、嘉德現(xiàn)代城、溫州步行街是這一時期的代表性樓盤，帶動了投資和消費市場，特別是高端消費市場；但中、低端市場還存在巨大潛力。 個人消費比例提高：商品房住宅產(chǎn)品開發(fā)水平的提高帶動了市場消費， 2020 年個人購房比例達到創(chuàng)紀錄的 %。這一階段， 90%的 54 房改房已被居民擁有， XX 市住房消費已由集團消費投 資轉為完全個人消費，有 60%80%是通過銀行按揭買房。（數(shù)據(jù)來源： XX 市在售樓盤調(diào)研。） （ 2）價格特征 —— 山景樓盤和外來開發(fā)商帶動價格迅速增長 部分高端樓盤的開發(fā)特別是山景樓盤的開發(fā)帶動了價格的上漲，2020 年 XX 山景樓盤的開發(fā)（如澳泰山莊、岱下花庭、溫泉小區(qū)等），價格都超過了 3000 元 /平米， 20 2020 年，國華經(jīng)典等高檔樓盤的價格（多層）超過了 4000 元 /平米，而 XX 其它區(qū)域價格也隨著環(huán)境的改善增長，部分區(qū)域增長幅度甚至超過了 1000 元 /平米。（如南湖、東湖、及白馬石片區(qū)）。 蓬勃發(fā)展階段 ： 2020 年 —— 2020 年（預期） 盡管受到國家房地產(chǎn)政策的影響，但 XX 市房地產(chǎn)市場卻存在巨大的有效需求，房地產(chǎn)市場發(fā)展才剛剛起步，因此十一五期間，XX 房地產(chǎn)市場將繼續(xù)呈現(xiàn)上升發(fā)展的趨勢，但受到政策影響，市場將更加規(guī)范、有序。 數(shù)據(jù)一：一季度 XX市房產(chǎn)成交額達 ，房屋成交面積 萬平方米，顯示了 XX 市房地產(chǎn)市場比較活躍。 —— 數(shù)據(jù)來源： XX 市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)交易科 數(shù)據(jù)二： 到 2020 年，房地產(chǎn)開發(fā)年度完成投資達 38 億元（ 2020年為 30 億），商品房屋開發(fā)年度施工面積達到 510 萬平米（ 2020 年為351 萬平米），商品房開發(fā)年度施工面積達到 365 萬平米，商品房開發(fā)年度竣工面積達到 271 萬平米（ 2020 年為