【正文】 數(shù)據(jù)一：一季度 XX市房產(chǎn)成交額達(dá) ，房屋成交面積 萬(wàn)平方米，顯示了 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍。（數(shù)據(jù)來(lái)源： XX 市在售樓盤(pán)調(diào)研。 第三，銷(xiāo)售額的增幅要大于銷(xiāo)售面積的增幅，說(shuō)明銷(xiāo)售價(jià)格的增長(zhǎng)幅度較大。 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于蓬勃發(fā)展階段 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于 1992 年，經(jīng)歷了十四年的發(fā)展，目前整體還處于發(fā)展階段，但在開(kāi)發(fā)、消費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)及行業(yè)管理方面都逐步走向完善，為了更好的分析 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們把 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展大致分為萌芽、加速和蓬勃發(fā)展三個(gè)階段： 第一階段： 1992 年 —— 2020 年 萌芽發(fā)展階段 第二階段： 2020 年 —— 2020 年 加速發(fā)展階段 第三階段： 2020 年 —— 2020 年 蓬勃發(fā)展階段 52 三個(gè)階段投資對(duì)比11405010015019922020 20202020 20202020億元投資 XX 市房地產(chǎn)十四年投資對(duì)比（數(shù)據(jù)來(lái)源： XX 市統(tǒng)計(jì)年鑒、房管局及 XX 十一五發(fā)展規(guī)劃） 萌芽階段： 1992 年 —— 2020 年 （ 1）總體供求特征 —— 供需均不旺盛，價(jià)格增長(zhǎng)極慢 供給：開(kāi)發(fā)投資少， 1992 年只有 9 家本地房地產(chǎn)企業(yè)，十年間投資只有 億元；很大比例為為單位集資建房和房改房，商品房供給較少； 需求：住房消費(fèi)觀念單薄，個(gè)人購(gòu)房（商品房）比例較少； （ 2）價(jià)格特征價(jià)：格增長(zhǎng)緩慢， 1992 年全市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格只有 460 元 /㎡， 1999 年漲到 930 元 /㎡。 2020年 2020年 2020年 存款余額（億元） 增長(zhǎng)率（ %） 20 人均可支配收入（元） 7749.6 8883 10337 增長(zhǎng)率（ %） 居 民消 費(fèi)支出（元） 5788. 6393.5 7211 增長(zhǎng)率（ %） 從上表中可以看出， XX 人均可支配收入在近兩年快速增長(zhǎng)，達(dá) 51 到兩位數(shù)，且居民 消費(fèi)支出增長(zhǎng)較快。 三年固定資產(chǎn)投資完成額分析圖 50 2020年 2020年 2020年 出 口貿(mào) 易總值（億美元） 7 6 0 增長(zhǎng)率（ %） 23 實(shí) 際利 用外資（億美元） 7 6 增長(zhǎng)率（ %） 居民儲(chǔ)蓄快速增長(zhǎng)，生活水平不斷提高 2020 年末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額為 億元，比年初增長(zhǎng) %。其中，出口 54476 萬(wàn)美元，進(jìn)口 19984 萬(wàn)美元，分別增長(zhǎng) %和 %。 2020 年 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %。全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，占 GDP 的 %。 47 第 2章 XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 總體分析 XX 宏觀環(huán)境分析 城市概況 XX 位于 XX 省中部，北依 XX 省省會(huì)濟(jì)南，南臨孔子故里曲阜，總面積 7762 平方公里，人口 萬(wàn)人，轄 2 區(qū) 4 縣。 上海方辰投資有限公司簡(jiǎn)介 上海方辰投資有限公司成立于 2020 年 1 月 28 日，注冊(cè)資本 3000 萬(wàn)元，以對(duì)外投資為主，經(jīng)營(yíng)范圍涉及：實(shí)業(yè)投資、企業(yè)投資管理、投資咨詢、商務(wù)咨詢、廣告設(shè)計(jì)制作；信息技術(shù)、生物技術(shù)（特殊許可除外）領(lǐng)域內(nèi)的科技經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等。 公司于 2020 年、 2020 年連續(xù)二年榮膺“濟(jì)南市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 20 強(qiáng)”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)； 2020 年先后被濟(jì)南市歷下區(qū)委、區(qū)政府授予“財(cái)政貢獻(xiàn)先進(jìn)單位”， XX 省商業(yè)品牌管理委員會(huì)評(píng)為“ XX 省商業(yè)品牌企業(yè)”， XX 省商業(yè)誠(chéng)信企業(yè)評(píng)委會(huì)評(píng)為“ XX省商業(yè)誠(chéng)信企業(yè)”等稱(chēng)號(hào)。 萊蕪銀座城市廣場(chǎng)項(xiàng)目 位于萊蕪市魯中西大街與文化南 路交匯處， 總 占地面積約 萬(wàn) 平方米， 建筑面積 萬(wàn)平方米，總投資 億元，由世界著名的加拿大 BDCL 建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)。憑借不可再生的城市“心臟”腹地位置和超大量體的商業(yè)組合，成為東營(yíng)市政府“雙十工程”項(xiàng)目之首。截至 2020 年度，在濟(jì)南市建委正確領(lǐng)導(dǎo)及大力支持下，我公司銀座花園項(xiàng)目累計(jì)完成投資 億元人 民幣，銷(xiāo)售商品住宅 1300 余套，近 19 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 億元，利稅近億元，為濟(jì)南市的房地產(chǎn)業(yè)做出了突出貢獻(xiàn)。公司成功開(kāi)發(fā)銀座花園的同時(shí)， 42 整合商業(yè)集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)資源，于 2020 年大踏步地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，陸續(xù)開(kāi)工了東營(yíng)銀座城市廣場(chǎng)、萊蕪 銀座城市廣場(chǎng)、XX 銀座城市廣場(chǎng)，形成并完善了具有鮮明競(jìng)爭(zhēng)品牌優(yōu)勢(shì)的“銀座房產(chǎn)”開(kāi)發(fā)模式。 XX 銀座久信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簡(jiǎn)介 合資企業(yè) XX 銀座久信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由省內(nèi)外享譽(yù)盛名的“ XX 銀座商城股份有限公司”與臺(tái)灣久信金屬股份有限公司和臺(tái)灣甲山林房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司合資成立的，注冊(cè)資金 3333 萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)，主要從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)代理等業(yè)務(wù)。 22 日， XX銀座城市廣場(chǎng)和臨沂尚城項(xiàng)目舉辦奠基儀式。 2020 年 10 月 28 日，青島酒店管理學(xué)院舉行建院 60 周年慶典。對(duì)世貿(mào)中心的業(yè)務(wù)進(jìn)行了分拆。 2020 年 9 月 6 日，銀座泉城大酒店經(jīng) 國(guó)家旅游局批準(zhǔn)，榮膺為四星級(jí)酒店。 2020 年 8 月，中國(guó)共產(chǎn)黨 XX 省商業(yè)集團(tuán)總公司第一次代表大會(huì)召開(kāi)，選舉產(chǎn)生了新一屆黨委和紀(jì)委班子。 2020 年 1 月－ 4 月，銀座臨沂店、安丘店相繼開(kāi)業(yè) ； 8 月，銀座家居淄博店開(kāi)業(yè)； 零售業(yè)經(jīng)營(yíng)面積 突破 40 萬(wàn)平方米。 2020 年 3 月 27 日，集團(tuán)收購(gòu)重組大正中藥廠，開(kāi)始涉足中藥領(lǐng)域。至此，商業(yè)集團(tuán)將原商業(yè)廳管理的中專(zhuān)院校全部升格為大專(zhuān)辦學(xué)層次。 2020 年 9 月，銀座北園店、八一店相繼開(kāi)業(yè)，集團(tuán)零售業(yè)初步完成了在省城的戰(zhàn)略布局。 2020 年 10 月－ 12 月， “銀座花園 ”、 “銀座數(shù)碼廣場(chǎng) ”相繼破土動(dòng)工，標(biāo)志著集團(tuán)開(kāi)始向房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)軍。 1999 年 12 月 18 日， XX 世界貿(mào)易中心索菲特銀座大飯店開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著世貿(mào)中心全面啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)。 1996 年 6 月 22 日， XX 世界貿(mào)易中心的主要組成部分 —銀座商城開(kāi)業(yè)。尤其是各級(jí)黨員領(lǐng)導(dǎo)干部，一定要認(rèn)真落實(shí)中央關(guān)于黨風(fēng)廉政的部署，牢固樹(shù)立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀，警鐘長(zhǎng)鳴，自重自省，廉潔自律，以優(yōu)良的作風(fēng)贏得群眾的尊重和信任。集團(tuán)黨委成員要帶頭深入基層、調(diào)查研究，把集團(tuán)員工的意志、利益和實(shí)踐作為決策、辦事的根本依據(jù)。要發(fā)揚(yáng)“兩個(gè)務(wù)必”精神，努力建設(shè)節(jié)約型企業(yè)。一是建立產(chǎn)業(yè)協(xié)同的有效機(jī)制，使相關(guān)產(chǎn)業(yè)能加強(qiáng)橫向交流，資源共享，加強(qiáng)協(xié)作。要在核算科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn) 35 的基礎(chǔ)上，加快財(cái)務(wù)管理信息化建設(shè)，在整個(gè)集 團(tuán)實(shí)現(xiàn)一帳套管理，并充分利用財(cái)務(wù)管理軟件所收集到的信息， 逐步建立起企業(yè)財(cái)務(wù)效益狀況評(píng)價(jià)分析、企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)行狀況評(píng)價(jià)分析、企業(yè)償債能力狀況分析、企業(yè)發(fā)展能力狀況評(píng)價(jià)分析、企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警分析等一整套效績(jī)?cè)u(píng)價(jià)分析體系，為 集團(tuán) 決策提供全方位和有價(jià)值的參考資料。對(duì)投資收益，逐步加大上繳力度，集中力量干大事。 各部門(mén) 要立足本部門(mén)職責(zé)，以高度的責(zé)任感，切實(shí)負(fù)責(zé)，大膽潑辣抓執(zhí)行、抓監(jiān)督落實(shí) 。 七、改革管理 現(xiàn)在，集團(tuán)已經(jīng)成為一個(gè)資產(chǎn)過(guò)百億，跨地域、跨行業(yè)發(fā)展的大型企業(yè)，要實(shí)現(xiàn)我們的戰(zhàn)略目標(biāo)，關(guān)鍵在管理，成敗在執(zhí)行和落實(shí)。在條件許可時(shí)，也可以探索收購(gòu)一些院校的路子，擴(kuò)大辦學(xué)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部的師資、生源、專(zhuān)業(yè)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，爭(zhēng)取建成規(guī)模大、水平高、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的教育集團(tuán)。加強(qiáng)校企聯(lián)合辦學(xué)工作，尤其注重與知名企業(yè)的合作，拓展辦學(xué)空間。依托集團(tuán) “銀座 ”品牌的良好信譽(yù)和知名度及龐大的客戶群， 利用 銀座零售業(yè)強(qiáng)大的現(xiàn)金流支撐，開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)行組團(tuán)式開(kāi)發(fā)。 （三）房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快、市政建設(shè)的需要、人們改善居住環(huán)境的要求，都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的需求。要繼續(xù)緊抓延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈、延伸產(chǎn)品鏈的工作，加快探索新產(chǎn)品、新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作，開(kāi)辟新的戰(zhàn)場(chǎng)，培植新的利潤(rùn)源，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力。 在業(yè)態(tài)上，在重點(diǎn)鞏固“百貨店＋大賣(mài)場(chǎng)”經(jīng)營(yíng)模式的基礎(chǔ)上，積極探索家居等類(lèi)型的專(zhuān)賣(mài)店經(jīng)營(yíng)模式；同時(shí)，結(jié)合集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，研究“ SHOPPING MALL”業(yè)務(wù)在中國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)，制定方案，超前運(yùn)作。 在發(fā)展方式上，要在租賃、自建的同時(shí)，靈活運(yùn)用收購(gòu)、重組、兼并、合資、加盟、輸出管理、策略聯(lián)盟等方式，加快發(fā)展，迅速壯大規(guī)模。這些 便民超市 一方面面向農(nóng)村經(jīng)營(yíng)食品和日常用品，另一方面還要根據(jù)農(nóng)民的需要，利用 “銀座 ”的品牌優(yōu)勢(shì)和連鎖網(wǎng)絡(luò)開(kāi)展農(nóng)資經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) ，增強(qiáng)農(nóng)村經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)； 同時(shí)，依靠銀座零售系統(tǒng)，將當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)副產(chǎn)品銷(xiāo)往城市， 增強(qiáng)“銀座”的商品特色和競(jìng)爭(zhēng)力 。在 XX 成立東西兩個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目部，東部以濰坊周邊地市的縣為重點(diǎn)，西部以濟(jì)南周邊地市的縣為重點(diǎn)，分別開(kāi)發(fā) XX 東西部的縣級(jí)市場(chǎng)。從現(xiàn)在起到 2020 年，“銀座”零售業(yè)發(fā)展將以規(guī)模擴(kuò)張為主線，通過(guò)自建、租賃、兼并、聯(lián)合等多種手段，多業(yè)態(tài)并舉，在形成 XX 市場(chǎng)絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，開(kāi)拓全國(guó)市場(chǎng)，使“銀座”盡快成為全國(guó)零售商業(yè)的強(qiáng)勢(shì)品牌。 （一）“銀座”零售業(yè)的發(fā)展 作為集團(tuán)的主業(yè)，“銀座”零售業(yè)肩負(fù)著重要的任務(wù)。 工作的總體思路是： 立足集團(tuán)實(shí)際，堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)， 拓寬發(fā)展思路，以規(guī)模擴(kuò)張為主線， 以黨的建設(shè)為保證，突出發(fā)展零售主業(yè) ， 重點(diǎn)抓好生化制藥和房地產(chǎn)業(yè)， 多業(yè)態(tài) 協(xié)同發(fā)展 ，創(chuàng)新管 理手段，強(qiáng)化 執(zhí)行力，實(shí)現(xiàn)把集團(tuán)做強(qiáng)做大的戰(zhàn)略目標(biāo)。在新階段、新形勢(shì)下， 集團(tuán)將 進(jìn)一步解放思想，把認(rèn)識(shí)統(tǒng)一 到加快發(fā)展上來(lái) 。僅 20 2020 年就在“希 望工程超市找零捐”、“慈心一日捐”、救助失學(xué)兒童等公益活動(dòng)就累計(jì)捐出善款 500 多萬(wàn)元。實(shí)踐證明，這些做法在企業(yè)和社會(huì)之間構(gòu)筑了一道有效的緩沖帶，正確處理 了 改革、發(fā)展 27 和穩(wěn)定的關(guān)系 ， 使集團(tuán)多年來(lái)始終保持著和諧穩(wěn)定的大好局面。 穩(wěn)定始終是集團(tuán)的大局。 加 強(qiáng)班子建設(shè)是集團(tuán)發(fā)展的保證。正是強(qiáng)化了發(fā)展意識(shí)，集團(tuán)才在十四年的成長(zhǎng)歷程中，不斷拓展新的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，不斷創(chuàng)新管理手 26 段，使集團(tuán)不斷走向新的成功。正是這種精神、文化所轉(zhuǎn)化出的巨大力量，才使集團(tuán)克服了一個(gè)又一個(gè)的困難，不斷向著新的目標(biāo)前進(jìn)。 五、企業(yè)文化 經(jīng)過(guò)十幾年的奮斗，商業(yè)集團(tuán)形成了“ 艱苦創(chuàng)業(yè)、自強(qiáng)自立、團(tuán)結(jié)協(xié)作、拼搏奉獻(xiàn) ”的 企業(yè)文化。經(jīng)營(yíng)者一般每屆任期為兩年，完不成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的不再聘用，轉(zhuǎn)體后已有多名公司負(fù)責(zé)人被撤職。根據(jù)企業(yè)類(lèi)別和級(jí)別，年初集團(tuán)制訂總體預(yù)算目標(biāo)，通過(guò)簽訂資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)，分解下達(dá)給各子公司，年終根據(jù)集團(tuán)《直屬企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)責(zé)任目標(biāo)管理考核辦法》對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行目標(biāo)考核，并據(jù)此對(duì)經(jīng)營(yíng)者實(shí)施獎(jiǎng)懲兌現(xiàn) 。 資產(chǎn)管理方面，集團(tuán)對(duì)子公司的資產(chǎn)實(shí)行委托經(jīng)營(yíng)，并建立完善的目標(biāo)考核體系。改刊以來(lái)，辦刊質(zhì)量不斷提高，發(fā)行量節(jié)節(jié)攀升，經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益開(kāi)始顯現(xiàn)。 目前，《 XX 商報(bào)》 不僅已 成為濟(jì)南市場(chǎng)上零售量最大的報(bào)紙 ，而且 覆蓋 到了濟(jì)南、 濟(jì)寧、 XX、聊城、煙臺(tái)、濰坊、淄博等十幾個(gè)地市， 日發(fā)行量近 30 萬(wàn)份。目前，受托經(jīng)營(yíng)省委組織部培訓(xùn)中心，并與魯信集團(tuán)、北京藍(lán)黛公司共同投資，涉足娛樂(lè)業(yè)， 2020 年“五一”即可營(yíng)業(yè)。歐式的風(fēng)格設(shè)計(jì)，考究的用品選擇，齊全的配套服務(wù)設(shè)施，使顧客時(shí)刻享受貴賓的尊榮。 集團(tuán)還不斷拓展辦學(xué)空間，于 2020 年著手興辦了銀座雙語(yǔ)藝術(shù)幼兒園，采用與國(guó)際接軌的現(xiàn)代化教育內(nèi)容和創(chuàng)造式教育方式，突出英漢同步的雙語(yǔ)教育和藝術(shù)教育，是 XX 省首家、全國(guó)一流的智能化幼兒園。 商業(yè)集團(tuán)高度重視院校的發(fā)展。在原商業(yè)廳所屬商業(yè)學(xué)校基礎(chǔ)上，集團(tuán)先后成功創(chuàng)辦了 XX 商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院、青島酒店管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院、 XX 烹飪高級(jí)技工學(xué)校等大專(zhuān)院校， XX 商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院現(xiàn)已成為 XX 省唯一一所 全國(guó)示范性職業(yè)學(xué)院建設(shè)單位和全國(guó)重點(diǎn)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 ；青島酒店管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院是全國(guó)第一家獨(dú)立 設(shè)置的酒店管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院； XX 烹飪高級(jí)技工學(xué)校在魯菜的研發(fā)和制作方面享有盛 21 譽(yù)。以 “銀座 ”零售店聚集人氣，帶動(dòng)地產(chǎn)升值；以開(kāi)發(fā)住宅、寫(xiě)字樓等高附加值地產(chǎn)項(xiàng)目為主流，兼顧商業(yè)步行街、商鋪、商務(wù)酒店的建設(shè)，長(zhǎng)期回報(bào)與短期收益相結(jié)合，獲取最佳經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目今年即將推向市場(chǎng)。 項(xiàng)目 集科技、商貿(mào)、休閑、娛樂(lè)于一體，采用先進(jìn)的 5A＋ 1 智能化系統(tǒng)，是全省首家采用此類(lèi)先進(jìn)數(shù)碼管理體系的高檔商務(wù)樓宇，已成為濟(jì)南的中關(guān)村 —山大路上 的標(biāo)志性建筑 ，也是 XX 高科技經(jīng)濟(jì)崛起、財(cái)富迸發(fā)的見(jiàn)證。 2020 年在臨沂開(kāi)發(fā)的尚城置業(yè)項(xiàng)目，占地 1000 畝，總建筑面積約 130 萬(wàn)平方米， 19 是臨沂市首個(gè)百萬(wàn)平方米超大型人文生態(tài)社區(qū)，目前已進(jìn)入緊張的施工階段。通過(guò) 充分發(fā)揮內(nèi)部品牌、資金的協(xié)同效應(yīng)，依托商業(yè)地產(chǎn)和零售經(jīng)營(yíng)的良好互動(dòng)等有利因素， 集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè) 形成了自己獨(dú)有的盈利模式，目前 已 有 十 個(gè)房地產(chǎn)公司 ，開(kāi)發(fā) 住宅 小區(qū)、商務(wù)樓盤(pán)和綜合廣場(chǎng)三種