【正文】 占有4%，說明中檔房開發(fā)比例增大，而經(jīng)濟適用房占有的比例最小，表明開發(fā)企業(yè)一般很少投資經(jīng)濟適用房，而在商用物業(yè)中，商業(yè)營業(yè)房開發(fā)是投資的重點，辦公市場比重很小。商品房消費市場：商品房銷售中住宅比例占85%，其中普通住宅為消費的主體，辦公物業(yè)多為單位自建，辦公物業(yè)商品房銷售為0，而商業(yè)營業(yè)房銷售比例小于開發(fā)比例，說明XX商業(yè)地產(chǎn)市場還不活躍，在商業(yè)物業(yè)開發(fā)中，商業(yè)區(qū)受土地制約，開發(fā)較少，而非商業(yè)區(qū)中開發(fā)比例較大，很多商業(yè)開發(fā)在城市偏遠地區(qū)和郊區(qū)以及社區(qū)商業(yè)配套，存在盲目開發(fā)的現(xiàn)象，如光彩大市場等項目；另外，很多商業(yè)項目開發(fā)缺乏定位和市場依據(jù)，往往一些政府規(guī)劃的項目，不具備商業(yè)經(jīng)營的條件和投資價值，因而市場消化不好。從商品房價格結構來分析普通住宅價位和高檔住宅價格差較大，主要原因是普通住宅主要位于城鄉(xiāng)結合部，價位較低；而2500——3500/平米的中檔房比例較少，原因是在市中心土地資源有限，新開發(fā)項目較少，存在結構性問題。而商業(yè)房價格比較低也說明了市中心商業(yè)開發(fā)項目少，大多為比較偏遠城郊項目。 二、泰城住宅各個片區(qū)市場分析XX住宅市場有很強的空間分布特點（東西狹長），大致可分為四大片區(qū)、九板塊（見圖）。四大片區(qū)和九大板塊為：北部環(huán)山、近山區(qū)：東岳大街（包括東岳大街兩側）向北至環(huán)山路，西到體育場附近，東到白馬石。主要包括市政府板塊、天外村紅門板塊、東部板塊中部、西部主城區(qū)：主要是鐵路、財源街道以南，東至溫泉路、西到長城路、南到靈山大街—泰山大街兩側的狹長地帶。主要包括主城區(qū)東部板塊、泰山大街板塊、長城路板塊和岱岳板塊。東南城郊區(qū)：主要是XX城市南部和東南部城市和舊村結合部分。南部新城區(qū)：南部高新技術開發(fā)區(qū)板塊。（一）住宅市場總體特點價格分布特征：以天外村為中心，價格由北向南迅速降低，價格區(qū)間跨度較大；以天外村為中心價格向西、向東逐步降低，價格幅度變化不大。（1）由于北臨巍巍泰山，因環(huán)境及地段的稀缺性，北部的價格很高，從北向南呈現(xiàn)快速遞減。以龍?zhí)堵窞槔?，從擂鼓石花園到錦繡一方，均價從4800元/平米快速降到了2300元/平米以下。（2）天外村向西到長城路、向東到唐訾路價格從4800降到3000—3500元/平米左右。樓盤分布特征：環(huán)山、近山開發(fā)較早，樓盤主要是高檔樓盤，包括部分別墅，主要集中市政府、龍?zhí)堵?、和溫泉路附近；中部片區(qū)主要開發(fā)的是中低檔次樓盤，適合廣大工薪階層購買；東南部主要為舊村改造的低檔房。各物業(yè)分布特征別墅和高檔房主要分布在環(huán)山區(qū)、商業(yè)主要分布在泰山大街、高層主要分布在長城路、東岳大街、靈山大街兩側。開發(fā)熱點和購房熱點當前開發(fā)和未來兩年開發(fā)的熱點主要集中在四個區(qū)域：（1）東部白馬石片區(qū)：主要有寶龍城市廣場、嘉德二期、彩虹新苑等項目。（2）靈山大街片區(qū)：由于南湖和東湖的改造及靈山大街改造，靈山大街成為開發(fā)和購房的熱點區(qū)域之一。（3）長城路北段兩側：由于城市向西發(fā)展，長城路兩側出現(xiàn)明珠、泰創(chuàng)國際、天龍等項目，一般為居住、商務和商業(yè)綜合性項目。（4）南部新城區(qū)由于XX新城向南發(fā)展和奧林匹克花園、海普鳳棲灣等項目開發(fā)，本區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥碇脴I(yè)熱點區(qū)域。環(huán)山近山價格高環(huán)山、近山區(qū)緊靠泰山，依然是XX人甚至外地人的最理想居住區(qū)域，由于泰山土地資源稀缺，因而房價相對于其它區(qū)域，甚至在全省同等的地級市也屬中等偏高；但由于本區(qū)域價格高，很多人無力購買山邊住宅，隨著城市基礎設施和環(huán)境的改善，置業(yè)者求其次的選擇依次為：東岳大街兩側、東部、靈山大街和長城路及岱岳區(qū)。（問卷調(diào)查）（二）九大板塊分析下面就各個板塊的居住環(huán)境（包括人文和自然環(huán)境）、板塊內(nèi)各類樓盤質(zhì)素、價格變化過程、產(chǎn)品開發(fā)空間和競爭空間、居住人群特點及典型樓盤進行逐一分析。 市政府板塊（1）整體居住環(huán)境：是XX向西發(fā)展的中心，經(jīng)過幾年的發(fā)展，已經(jīng)逐步得到XX人的認可，其核心優(yōu)勢有：緊鄰泰山（第三主峰，）環(huán)境優(yōu)美，適宜居住市政府所在地，對XX人具有極強的引導作用和吸引力泰山廣場及易初蓮花提供了購物、娛樂、休閑等現(xiàn)代城市功能位于時代發(fā)展線的軸線上（2）不足距離市中心較遠，市政配套不盡完善。（3）樓盤及人群質(zhì)素新開樓盤，屬于高檔樓盤集中區(qū)，包括別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅，如國華經(jīng)典、龍澤花園、澳泰山莊、望山花園、金海灣，業(yè)主為收入最高檔人群，大多為企事業(yè)領導和做鋼材、煤炭等貿(mào)易的老板。住宅小區(qū)：為機關、事業(yè)單位宿舍，開發(fā)時間大約有6年左右，業(yè)主為政府機關、事業(yè)單位人群，文化層次和收入層次較高。（4）價格變化及空間價格空間：4000—9000元/平米，新開樓盤大多為02年以后開發(fā)，檔次較高， 155多層大多價位在4000元/平米以上，聯(lián)排別墅在6000元/平米以上，獨立別墅在8500元/平米以上。二手房價格在3000元/平米左右。價格變化（以國華經(jīng)典現(xiàn)房為例）：近三年多層價格從3800元/平米漲到4000元/平米再到目前的4300元/平米，價格起點高，漲副空間不大，但聯(lián)排別墅漲價幅度比較大，從03年到現(xiàn)在，經(jīng)歷了4000元——4800元——5400元——6000元/平米的過程。本區(qū)域可開發(fā)儲備土地不多，具有一定的漲價空間，但由于價格起點高，因此短期漲價幅度不大。天外村—紅門板塊范圍西到傲萊峰路兩側，東到虎山路附近，北到環(huán)山路，南到東岳大街兩側（鐵路以北）（1）整體居住環(huán)境及核心優(yōu)勢：是XX居住環(huán)境最好，離山最近，城市配套及人文環(huán)境最好的地區(qū)，是XX及外地人在XX置業(yè)的最理想?yún)^(qū)域，其核心競爭力有：緊鄰泰山兩個主入口，山與城一體，居住生活環(huán)境極其優(yōu)越，文化環(huán)境和人文氛圍具有唯一性，土地價值和物業(yè)價值最高。城市配套最為齊全，東岳大街、岱宗大街、擂鼓石大街、龍?zhí)堵?、青年路等主干道將城市高檔商業(yè)、醫(yī)院、學校、服務配套聯(lián)系起來，現(xiàn)代城市功能最為齊全。（2）樓盤及人群質(zhì)素市場樓盤為近三年開發(fā)樓盤，屬于中高檔樓盤，主要集中在龍?zhí)堵穬蓚?，如擂鼓石花園、新元天元、岱下陽光花園、岱下華庭、溫泉小區(qū)、欣欣家園等。近一年開發(fā)樓盤不多，只有天地家園，業(yè)主為素質(zhì)高、收入較高的人群。住宅小區(qū)：為機關、事業(yè)單位宿舍，開發(fā)時間約有10年以上，大多為房改房，業(yè)主為政府機關、事業(yè)單位人群，文化層次和收入層次較高。（3）價格變化及空間價格空間：新開樓盤4800—10000元/平米，如天地家園。多層在4800元/平米，聯(lián)排別墅7500元/平米，獨立別墅9500元/平米。03年以后開發(fā)的樓盤二手房價格（多層）大多價位在4300元/平米以上，其它房改房二手房價格在3500元/平米左右。價格變化（以新元天元為例）：從03年起，多層價格從3300元/平米漲到3600到3900元/平米再到目前的4300元/平米，新房價格到4800元/平米以上，主要原因本區(qū)土地極其稀缺。本區(qū)域儲備土地不多，由于禁止開發(fā)山邊土地，因此土地的稀缺性使舊城改造項目價格還有很大上漲空間。東部板塊 主要范圍，西起溫泉路兩側，東到白馬石，南到東岳大街東段，東北到開發(fā)區(qū)內(nèi)。（1）整體居住環(huán)境：天外村紅門板塊和市政府板塊土地極其緊缺、房價極高的狀況下,靠山和近山的區(qū)域就只有東部地區(qū)，因此，東部板塊近幾年迅速發(fā)展與人們對依山或近山棲居退而求其次的選擇。本板塊核心優(yōu)勢為：緊連主城區(qū)，和主城區(qū)已經(jīng)連成一片，并有相當好的城市發(fā)展基礎設施。依山傍水，環(huán)境優(yōu)美，利于住宅的開發(fā)和人們居住。外地有實力開發(fā)商進入，開發(fā)的大盤都集中在此。（2）不足本區(qū)位于城鄉(xiāng)結合部，區(qū)內(nèi)人文環(huán)境相對較低，東部不是泰城城市發(fā)展的主方向，缺乏大型城市配套。（3）樓盤及人群質(zhì)素新開樓盤，靠山地區(qū)屬于中高檔樓盤集中區(qū)，包括高檔多層、別墅、聯(lián)排、疊加別墅，如嘉德現(xiàn)代城、寶龍城市廣場國際社區(qū)、彩虹新苑等項目，購買人群主要是城市中高收入階層，大部分為第二居所，有車一族。東岳大街、鳳臺路開發(fā)的中低價位樓盤如四維花園和學府佳園等項目，購買人群為附近區(qū)域工薪階層、企事業(yè)單位人員。本區(qū)沿東岳大街東段和溫泉路、鳳臺路是XX小區(qū)房發(fā)展比較早的地區(qū)，大都96年—2003年建設，開發(fā)多為單位宿舍，由個人和單位共同購買，如鳳凰小區(qū)、鳳臺小區(qū)、華新小區(qū)，雖然小區(qū)發(fā)展已經(jīng)落后，但居住人群素質(zhì)比較高，該部分人群到二次置業(yè)的時間。（4）價格變化及空間價格空間：27003600元/平米，靠山和靠近城區(qū)樓盤價格高，東部和開發(fā)區(qū)內(nèi)樓盤在3000元/平米左右。價格變化（以嘉德現(xiàn)代城為例）：從2003年開發(fā)，價格從2400元/平米漲到2004年2800元/平米再到2005年3200元/平米，目前二期已經(jīng)達到3500元/平米左右，本區(qū)價格起點低，經(jīng)過了幾年開發(fā)得到市民認可，近兩年價格漲幅較塊，從目前來看和城市中心價格差距比較大，有一定漲價空間，但漲價的幅度會減慢。目前，本區(qū)域有部分正在開發(fā)和將要開發(fā)的土地，是項目比較集中的區(qū)域。中部板塊 主要范圍，東起溫泉路兩側，西到龍?zhí)陡浇?，東西沿財源街、東湖、靈山大街兩側分布。（1）整體居住環(huán)境：本區(qū)為商業(yè)區(qū)，整個區(qū)域環(huán)境比較差，社會治安差，人群結構混亂，流動人口多，區(qū)內(nèi)物業(yè)陳舊，但城市配套比較好。其主有核心優(yōu)勢有：距離市中心最近的區(qū)域，城市配套也非常完善，特別是商業(yè)配套。是除環(huán)山區(qū)外，離山最近的區(qū)域。近兩年環(huán)境得到整治，特別是兩湖兩路的改造（即東湖和南湖的建成，靈山大街和財源大街改造），徹底改變了城市面貌，成為置業(yè)投資的新熱點。（2）不足：雖然得到很大的改善，但傳統(tǒng)城市印象對居民置業(yè)仍有一定的影響。（3）樓盤及人群質(zhì)素本區(qū)新開發(fā)樓盤都是在近兩年開發(fā)起來，大多為中低檔產(chǎn)品，價位較低，人群以區(qū)域內(nèi)原有居民為主，包括生意人、工薪階層為主。如東湖小區(qū)、金都景苑、九州花園和南湖小區(qū)等。居住區(qū)大多比較陳舊，80年代的房子比較多，早到了換房的時間，但本區(qū)新開發(fā)的物業(yè)少，因此近兩年開發(fā)的樓盤銷售和價格上漲比較快，特別是兩湖兩路的改造給樓盤開發(fā)帶來更大的空間。（4）價格變化及空間價格空間：25003500元/平米之間，大都集中在3000元/平米。價格變化（以南湖小區(qū)為例）：從2003年價格僅有1600元/平米漲到2004年和2005年2700元/平米，目前同區(qū)位同檔次樓盤在3000元/平米左右（南湖改造），而東湖小區(qū)也由2003年不到2000元/平米漲到目前的3300元/平米（東湖改造）。本區(qū)價格起點低，近兩年價格漲幅較快，從目前來看和城市中心價格差距比較大，還有很大的漲價空間。目前，本區(qū)域物業(yè)除了住宅，還有部分商業(yè)，從住宅物業(yè)形態(tài)來看，有部分小高層，如天宏中岳花園和九州花園，但本區(qū)開發(fā)小區(qū)需要涉及到舊廠和舊城的拆遷改造，成本較高。泰山大街板塊 主要范圍，西起老汽車站，西到長城路，北到鐵路、南到外環(huán)路。（1）整體居住環(huán)境：本區(qū)向西向南和郊區(qū)相互融合，但沿泰山大街兩側商業(yè)發(fā)展迅速，90年代泰山大街改造后，本區(qū)域發(fā)展迅速，自東向西有服裝、家居、花卉、建材、裝飾裝修等輻射全市的批發(fā)市場。區(qū)內(nèi)環(huán)境和道路改造后比以前有很大提高，本區(qū)和傳統(tǒng)市中心有鐵路相隔，但距離非常近，因此配套較為完善。本區(qū)域人文環(huán)境比較差，區(qū)內(nèi)人群結構有生意人、老XX郊區(qū)人、外來人、機關事業(yè)單位職員，由于汽車站在本區(qū)，且又是批發(fā)中心，因此人的流動性大。核心優(yōu)勢：城市配套完善，交通便利（2）不足居住環(huán)境和人文環(huán)境較差。（3）樓盤及人群質(zhì)素新開樓盤大多為舊村改造項目和商住一體的綜合性項目，樓盤質(zhì)素低，客戶以做生意的個體戶為主。而商業(yè)以經(jīng)營戶和投資者為主。項目主要有望岳家園、溫州商業(yè)步行街商住樓，將要開發(fā)的項目有東升新天地商住樓。原有住宅小區(qū)以舊村改造項目和單位宿舍為主，分布在泰山大街兩側。（4）價格變化及空間價格空間：25003000元/平米，由于本區(qū)缺乏高品質(zhì)樓盤，因此，價格上漲比較慢，03年1800元/平米漲到04年2100元/平米，2005年2500元/平米，將要開發(fā)的項目預計達到3000元/平米左右，本區(qū)漲價幅度不大，價位相對較低，因此有很大的漲價空間。本區(qū)域?qū)⒁_發(fā)的項目集中在泰山大街兩側，綜合體項目，大多為高層、小高層。東南城郊板塊 主要范圍，西起龍?zhí)赌下贰⒈钡侥详P地區(qū)，東道泰萊高速，南到南外環(huán)。（1）整體居住環(huán)境：本區(qū)位于城鄉(xiāng)結合部，整體居住環(huán)境較差。本板塊核心優(yōu)勢為：距離主城區(qū)比較近交通條件得到改善，外環(huán)路和溫泉路已經(jīng)貫通。（2）不足本區(qū)位于城鄉(xiāng)結合部，區(qū)內(nèi)人文環(huán)境相對很差，人口素質(zhì)低，城市配套檔次低。（3）樓盤及人群質(zhì)素新開樓盤，主要為低檔次樓盤和舊村改造樓盤，處于城市化的進程中，代表樓盤有錦繡一方。原有樓盤為集體開發(fā)，如東岳小區(qū)，迎春小區(qū)等，居住人群以郊區(qū)居民、小生意人為主，檔次較低。（4）價格變化及空間價格范圍：1500 2300元/平米，是XX目前城市價位最低區(qū)域。價格變化（以東岳小區(qū)為例）：從2002年起，價格為900元/平米，漲到2003年1000元/平米，再到2004年、2005年的1400—1500元/平米，品質(zhì)好的新樓盤價位可以達到2000元/平米以上，本區(qū)域價格漲幅較大。目前，本區(qū)域未來主要還是舊村改造項目為主，隨著南關大街和區(qū)域環(huán)境的改造，由于起點低，因此漲價的幅度和空間比較大。長城路板塊 主要范圍，沿長城路兩側，北到長城路北首，南到外環(huán)路附近。（1）整體居住環(huán)境：本區(qū)是城市發(fā)展的新興地區(qū)，隨著長城路兩邊的環(huán)境改善和城市向西發(fā)展，本區(qū)已經(jīng)成為新的開發(fā)和置業(yè)板塊。主要核心優(yōu)勢：城市發(fā)展方向交通便利，環(huán)境較好。（2）不足長城路為交通快速干道路周邊配套不太完善，距離城市中心偏遠樓盤大多為綜合體，商住一體項目多，如泰創(chuàng)國際。（3）樓盤及人群質(zhì)素在售樓盤：五環(huán)繞小區(qū)、月季花園，大多為中低價位的房子，將要開發(fā)的項目大多為高層項目，檔次較高。本區(qū)人口素質(zhì)主要為相鄰區(qū)域事業(yè)企業(yè)單位員工。（4）價格變化及空間目前價格空間：23003000元/平米價格