【正文】 年的艱苦創(chuàng)業(yè)，集團從觀念上、機制上基本完成了從行政機關到企業(yè)實體的歷史性跨越，各項經(jīng)濟指標有顯著提高，綜合實力大幅提升，也為我省經(jīng)濟發(fā)展和國有資產(chǎn)保值增值做出了貢獻。公司下設總經(jīng)理辦公室、財務部、工程部、材料部。由于水平有限，編制時間緊促，本申請報告難免有不當之處，請予指正。 項目申請報告編制單位 單位名稱： 單位地址：X 工程咨詢資格證書編號： 發(fā)證機關：國家發(fā)展和改革委員會 可行性研究的依據(jù)國家和XX省的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；國家和XX省有關的法律、法規(guī)和政策；現(xiàn)行的有關技術規(guī)范、標準和定額；國家計委關于可行性研究報告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求；XX市新一輪城市總體規(guī)劃；XX市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的第十個五年計劃；項目承辦單位提供的有關基礎資料、數(shù)據(jù)；項目承辦單位委托編制本項目可行性研究報告的委托書； 可行性研究報告的范圍項目提出的背景及市場調研項目設計任務書及規(guī)劃方案項目投資估算及進度計劃安排風險分析投資預算及財務評價分析社會效益分析 開發(fā)單位XX有限公司由省內(nèi)外享譽盛名的XX省商業(yè)集團總公司、XX銀座久信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和上海方辰投資有限公司等共同投資成立的，注冊資金2000萬元，主要從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)代理等業(yè)務。這“四多四好”正是“銀座房產(chǎn)”超越其它個案的閃光點，更是“銀座”品牌對自身產(chǎn)品質量的承諾和保證。隨后，集團黨委又陸續(xù)做出了實施“造船工程”、推進生化制藥業(yè)發(fā)展、承建XX世界貿(mào)易中心等一系列決策，為集團發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)經(jīng)營管理人才，培植、發(fā)展主力業(yè)態(tài)打下了基礎。黨委在改制過程中始終堅持穩(wěn)妥、公正、透明的原則，確保穩(wěn)定。各產(chǎn)業(yè)按照集團部署，掀起了干事創(chuàng)業(yè)的新高潮。1999年，“銀座”在濟南開辦了第一家連鎖分店—濟南銀座購物廣場；2000年，又開辦了第一家異地分店—XX銀座商城。商業(yè)集團控股的上市公司——銀座集團股份，現(xiàn)已成為滬深兩市商業(yè)板塊中的績優(yōu)企業(yè)，為零售業(yè)發(fā)展搭建了好的資本平臺。百貨店業(yè)態(tài)突出“高檔為主、中檔為輔”的市場定位和“主題化、特色化、品牌化、系列化”的經(jīng)營特色，滿足人們追求時尚品味的需要。2004年，正大福瑞達被評為“全國工業(yè)重點行業(yè)—生物、生化制品制造十佳企業(yè)”、“全國醫(yī)藥工業(yè)百強企業(yè)”。尤其是在透明質酸鈉的研究和生產(chǎn)技術領域，處于國際先進水平，先后獲國家科技進步二等獎、國家九五重點科技攻關優(yōu)秀成果、XX省重獎科技成果二等獎、濟南市科學技術最高獎和國內(nèi)貿(mào)易部科技進步一等獎等殊榮。在住宅項目上，集團于2001年投資5億多元在濟南開發(fā)了30萬平方米的“銀座花園”住宅社區(qū)，社區(qū)引入“歐洲小鎮(zhèn)”、“城中之城”的居住理念，著力為廣大消費者建造綠色健康家園。2004年在濟南開發(fā)的銀座晶都國際商住兩用樓，規(guī)劃建筑面積15萬平方米，定位為CBD配套的大型綜合服務型社區(qū)，也是目前濟南市最高的寫字樓。二是品牌優(yōu)勢，有“銀座”品牌的良好信譽和知名度及龐大的客戶群；三是管理及人才優(yōu)勢：有專業(yè)的管理團隊和高效率的運作機制，有成熟技術和經(jīng)驗豐富的技術隊伍，有一批熟悉精通專業(yè)的技術人才。轉體以來先后投資4億多元用于擴大辦學規(guī)模和改善辦學條件。自開業(yè)以來，連續(xù)四年在濟南市各酒店中位居營業(yè)額、商務客人入住率、境外客人入住率第一。強勢的財經(jīng)方面報道和精品坊版面是《XX商報》的兩大特色，以開闊的新聞視野、鮮明的都市色彩、超大的信息容量、新穎的版式風格、深入獨特的觀點與視角，受到了工商企業(yè)界人士和廣大讀者的歡迎。委托經(jīng)營以資產(chǎn)經(jīng)營責任書的形式確定，責任書由集團法定代表人與受托企業(yè)經(jīng)營者簽訂。財務管理方面，重點抓了投資管理和資金管理。發(fā)展始終是集團上下的共識。集團轉體后，黨委班子形成了知難而上、敢打硬仗的優(yōu)良作風，團結和諧穩(wěn)定、風正氣順心齊的濃厚氛圍。沒有這個和諧穩(wěn)定的環(huán)境，就沒有集團的發(fā)展。挖掘一切潛力，調動一切積極因素，把握一切機會，加快發(fā)展速度，以良好的精神狀態(tài)和工作作風，不斷把集團事業(yè)推上新臺階。以“銀座”為品牌的現(xiàn)代零售業(yè)無論是從銷售規(guī)模上還是效益上，無論是對其他產(chǎn)業(yè)的帶動上還是社會影響上，已經(jīng)成為集團的主業(yè)。爭取到2007年，開發(fā)30家左右的分店，完成在主要縣級市的市場布局；在城市社區(qū)開辦連鎖超市的步伐也要加快。采用兼并聯(lián)合手段迅速擴張規(guī)模重點考慮兩個方向，一是考慮與國內(nèi)、省內(nèi)一些較大的零售、批發(fā)、物流和生產(chǎn)企業(yè)建立戰(zhàn)略聯(lián)盟關系，一方面實現(xiàn)聯(lián)合采購、資源共享，另一方面充分發(fā)揮我省制造業(yè)的優(yōu)勢，形成產(chǎn)供銷一體的經(jīng)營鏈條。要總結收購大正中藥廠的經(jīng)驗，積極尋找機遇，爭取再收購一些合適的藥廠，整合資金平臺、資源平臺，使生化制藥業(yè)盡快做大。（四）教育產(chǎn)業(yè)的發(fā)展集團教育產(chǎn)業(yè)作為行業(yè)辦學，優(yōu)勢明顯，但也要增強危機感，牢固樹立機遇意識，要抓住國家和省大力發(fā)展職業(yè)教育的契機，堅持“內(nèi)涵發(fā)展”之路，創(chuàng)特色、上規(guī)模、提高質量效益，努力實現(xiàn)新發(fā)展。（五）其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展酒店業(yè)在進一步提升現(xiàn)有兩家酒店社會和經(jīng)濟效益的同時，盡快成立管理公司，充分利用集團和XX市場的優(yōu)勢，開展輸出管理、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營等業(yè)務，成為集團新的主力業(yè)態(tài)。各單位要自覺配合總部各部門的工作，有令則行、有禁則止，按規(guī)范、按程序辦事。強化總部管理，必須完善激勵約束機制。要強化執(zhí)行力建設，提倡雷厲風行，講效率、講效果的工作作風，自覺增強工作的主動性、自覺性，形成一種日事日畢，日清日高的良好風尚。 XX省商業(yè)集團總公司大事記（1992－2003）1992年11月28日，XX省商業(yè)集團總公司在濟南市南郊賓館掛牌成立。2001年1月12日，銀座商城第一家異地分號—XX銀座商城開業(yè)。2003年1月－5月，銀座濱州店、東營店、淄博店相繼開業(yè)，集團零售業(yè)進入高速發(fā)展期。2004年9月10日，銀座與臺灣最大的零售企業(yè)—統(tǒng)一超商合資，聯(lián)手拓展便民超市。季緗綺同志當選為集團黨委書記，王仁泉、凌沛學、蘇傳貴當選為副書記，李明、宋文模、張文生、張會林、李廣慶同志當選為黨委委員。以XX銀座商城股份有限公司為主體，作為銀座零售業(yè)連鎖總部，統(tǒng)管集團的零售業(yè)務；世貿(mào)中心確立了以酒店為主業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，并著手開展酒店管理業(yè)務。28日，萊蕪銀座城市廣場舉行開工典禮。公司在濟南開發(fā)的銀座花園項目，位于經(jīng)十東路南側，東部新城的核心區(qū)，占地350畝，總建筑面積達32萬平方米，綠化率40%。從立項之初，就本著高起點，高規(guī)劃的原則，重金聘請世界著名設計公司加拿大BDCL建筑設計公司擔綱設計?！般y座怡景園”榮獲“2005齊魯名樓30強”稱號、“2005年知名品牌樓盤暨最具潛力樓盤”稱號；“東營銀座城市廣場”榮獲“2005年XX省商業(yè)地產(chǎn)十強”。XX宏觀經(jīng)濟分析國民經(jīng)濟保持快速健康發(fā)展，%；，%。其中，%。2003年2004年2005年出口貿(mào)易總值（億美元）6增長率（%）23實際利用外資（億美元）增長率（%）居民儲蓄快速增長，生活水平不斷提高2005年末，%。其中：，%%；，供給：開發(fā)企業(yè)達115家，特別是部分外地開發(fā)企業(yè)和本地實力企業(yè)進入XX房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)山景樓盤，國華經(jīng)典、龍澤花園、嘉德現(xiàn)代城、溫州步行街是這一時期的代表性樓盤，帶動了投資和消費市場，特別是高端消費市場；但中、低端市場還存在巨大潛力。——數(shù)據(jù)來源：XX市房產(chǎn)管理局房產(chǎn)交易科數(shù)據(jù)二：到2010年，房地產(chǎn)開發(fā)年度完成投資達38億元（2005年為30億），商品房屋開發(fā)年度施工面積達到510萬平米（2005年為351萬平米），商品房開發(fā)年度施工面積達到365萬平米，商品房開發(fā)年度竣工面積達到271萬平米（2005年為165萬平米），城市人均住宅建筑面積達到30平米，新增人口住房需求增加為660萬平米。目前進入XX市場的外地大型開發(fā)商已經(jīng)有數(shù)十家，象寶龍、奧園等項目。從商品房價格結構來分析普通住宅價位和高檔住宅價格差較大，主要原因是普通住宅主要位于城鄉(xiāng)結合部，價位較低；而2500——3500/平米的中檔房比例較少，原因是在市中心土地資源有限，新開發(fā)項目較少，存在結構性問題。（一）住宅市場總體特點價格分布特征：以天外村為中心，價格由北向南迅速降低，價格區(qū)間跨度較大；以天外村為中心價格向西、向東逐步降低，價格幅度變化不大。（3）長城路北段兩側：由于城市向西發(fā)展，長城路兩側出現(xiàn)明珠、泰創(chuàng)國際、天龍等項目，一般為居住、商務和商業(yè)綜合性項目。（4）價格變化及空間價格空間：4000—9000元/平米，新開樓盤大多為02年以后開發(fā)，檔次較高， 155多層大多價位在4000元/平米以上，聯(lián)排別墅在6000元/平米以上，獨立別墅在8500元/平米以上。住宅小區(qū)：為機關、事業(yè)單位宿舍，開發(fā)時間約有10年以上，大多為房改房，業(yè)主為政府機關、事業(yè)單位人群，文化層次和收入層次較高。本板塊核心優(yōu)勢為：緊連主城區(qū)，和主城區(qū)已經(jīng)連成一片，并有相當好的城市發(fā)展基礎設施。價格變化（以嘉德現(xiàn)代城為例）：從2003年開發(fā)，價格從2400元/平米漲到2004年2800元/平米再到2005年3200元/平米，目前二期已經(jīng)達到3500元/平米左右，本區(qū)價格起點低，經(jīng)過了幾年開發(fā)得到市民認可，近兩年價格漲幅較塊，從目前來看和城市中心價格差距比較大，有一定漲價空間，但漲價的幅度會減慢。（3）樓盤及人群質素本區(qū)新開發(fā)樓盤都是在近兩年開發(fā)起來，大多為中低檔產(chǎn)品，價位較低，人群以區(qū)域內(nèi)原有居民為主，包括生意人、工薪階層為主。（1）整體居住環(huán)境：本區(qū)向西向南和郊區(qū)相互融合，但沿泰山大街兩側商業(yè)發(fā)展迅速，90年代泰山大街改造后，本區(qū)域發(fā)展迅速，自東向西有服裝、家居、花卉、建材、裝飾裝修等輻射全市的批發(fā)市場。（4）價格變化及空間價格空間：25003000元/平米，由于本區(qū)缺乏高品質樓盤，因此，價格上漲比較慢，03年1800元/平米漲到04年2100元/平米，2005年2500元/平米，將要開發(fā)的項目預計達到3000元/平米左右，本區(qū)漲價幅度不大，價位相對較低，因此有很大的漲價空間。（4）價格變化及空間價格范圍：1500 2300元/平米，是XX目前城市價位最低區(qū)域。本區(qū)人口素質主要為相鄰區(qū)域事業(yè)企業(yè)單位員工。目前，本區(qū)域未來主要還是舊村改造項目為主，隨著南關大街和區(qū)域環(huán)境的改造，由于起點低，因此漲價的幅度和空間比較大。東南城郊板塊 主要范圍，西起龍?zhí)赌下贰⒈钡侥详P地區(qū)，東道泰萊高速，南到南外環(huán)。本區(qū)域人文環(huán)境比較差，區(qū)內(nèi)人群結構有生意人、老XX郊區(qū)人、外來人、機關事業(yè)單位職員，由于汽車站在本區(qū)，且又是批發(fā)中心，因此人的流動性大。居住區(qū)大多比較陳舊，80年代的房子比較多，早到了換房的時間，但本區(qū)新開發(fā)的物業(yè)少，因此近兩年開發(fā)的樓盤銷售和價格上漲比較快，特別是兩湖兩路的改造給樓盤開發(fā)帶來更大的空間。中部板塊 主要范圍，東起溫泉路兩側，西到龍?zhí)陡浇?，東西沿財源街、東湖、靈山大街兩側分布。外地有實力開發(fā)商進入，開發(fā)的大盤都集中在此。多層在4800元/平米，聯(lián)排別墅7500元/平米，獨立別墅9500元/平米。價格變化（以國華經(jīng)典現(xiàn)房為例）：近三年多層價格從3800元/平米漲到4000元/平米再到目前的4300元/平米，價格起點高，漲副空間不大，但聯(lián)排別墅漲價幅度比較大，從03年到現(xiàn)在，經(jīng)歷了4000元——4800元——5400元——6000元/平米的過程。鳳棲灣等項目開發(fā)，本區(qū)域將成為未來置業(yè)熱點區(qū)域。以龍?zhí)堵窞槔?，從擂鼓石花園到錦繡一方，均價從4800元/平米快速降到了2300元/平米以下。 二、泰城住宅各個片區(qū)市場分析XX住宅市場有很強的空間分布特點（東西狹長），大致可分為四大片區(qū)、九板塊（見圖）。（二）山景樓盤帶動XX房地產(chǎn)市場XX依托泰山，具有特殊性，山在城中，城在山中， 而泰山作為世界名山，其巨大的人文價值和環(huán)境價值使XX非常適合居住，適合開發(fā)高檔的山景樓盤。（1）總體供求特征——總體上將形成供需兩旺的局面，特別是中檔房供求更加旺盛。這一階段， 90%的房改房已被居民擁有，XX市住房消費已由集團消費投資轉為完全個人消費，有60%80%是通過銀行按揭買房。2003年2004年2005年游客數(shù)（萬人次）5881011增長率（%）旅游總收入（億元）增長率（%）XX旅游業(yè)的快速發(fā)展，為XX銀座城市廣場帶來大量的消費者，從而為項目的成功運營打下堅實的基礎。（三年數(shù)據(jù)見下表）2003年2004年2005年財政總收入（億元）增長率（%）對外開發(fā)程度進一步擴大2005年，全市完成進出口貿(mào)易總值74460萬美元，%。年份生產(chǎn)總值（億元）增長率（%）2003200420052006一季度三年生產(chǎn)總值分析　　　　　　　　　　三產(chǎn)增長率分析民營經(jīng)濟蓬勃發(fā)展2005年末，全市個體工商戶發(fā)展到79630戶，%、%%；私營企業(yè)發(fā)展到10919戶，%、%%。眾多榮譽的背后既是對公司多年來經(jīng)營成績的肯定，更多的是對我們的鞭策，公司在尹鵬總經(jīng)理的帶領下會創(chuàng)造更大的輝煌。XX銀座城市廣場項目位于XX市中心商業(yè)核心區(qū)域，項目占地40余畝，總投資4億元，將建成集大型購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店服務于一體的現(xiàn)代景觀型綜合城市商業(yè)廣場，已于2005年開工建設，計劃于2007年投入使用。小區(qū)內(nèi)綠樹成蔭，環(huán)境優(yōu)美，文化氣息濃厚。2006年3月9日，XX博士倫福瑞達制藥有限公司舉行啟航大會，對外宣布新公司正式成立。2005年10月11日，根據(jù)省編委正式批復，省食品藥品監(jiān)管局將所屬的省醫(yī)藥工業(yè)研究所、省醫(yī)療器械研究所和省醫(yī)藥工業(yè)設計院整建制劃轉集團。會上確立了集團新的發(fā)展目標：2007年，集團銷售規(guī)模要超過100億元，利稅超過10億元，比2004年翻一番；2010年，銷售規(guī)模要超過200億元，利稅超過20億元，比2007年再翻一番；2020