【正文】 場(chǎng)常態(tài)，應(yīng)冷靜分析考慮市場(chǎng)前景。主要潛在供應(yīng)分布于城區(qū)北部，如舜泉名邸、金都花城、九點(diǎn)陽(yáng)光、錦紡家園等項(xiàng)目的后續(xù)房源。采用電話(huà)預(yù)約、隨機(jī)取樣、設(shè)立調(diào)查點(diǎn)等形式，重點(diǎn)對(duì)企事業(yè)單位進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及居民、公務(wù)員、職員、工人、醫(yī)生、私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、中高層管理者等十幾個(gè)層面。由此可見(jiàn)，在80～120平方米之間的戶(hù)型份額占到76%，最為廣大消費(fèi)者所青睞。(5)配套設(shè)施要求及購(gòu)買(mǎi)決策調(diào)查分析通過(guò)調(diào)查分析，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)所考慮的因素，按其重要性排序?yàn)椋簠^(qū)位、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、價(jià)格、戶(hù)型、交通、區(qū)內(nèi)配套、區(qū)內(nèi)景觀(guān)、教育、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配套、品牌。五、綜合分析有利因素(1)從大的方面看，近兩年夏津縣房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了平穩(wěn)快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，無(wú)論從市場(chǎng)開(kāi)發(fā)還是市場(chǎng)銷(xiāo)售情況看，都呈現(xiàn)了較快的增長(zhǎng)趨勢(shì)，特別是進(jìn)入2009年后，這種趨勢(shì)更加明顯，市場(chǎng)需求旺盛，一些潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)行為。立面方面，新建項(xiàng)目多采用簡(jiǎn)歐和現(xiàn)代式建筑風(fēng)格，外觀(guān)色彩上多采用暖色調(diào)。五、主要潛在供應(yīng)項(xiàng)目概況金都花城由山東黑馬集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)，位于雙鴻大酒店北側(cè)，總建筑面積l6萬(wàn)平方米，總戶(hù)數(shù)1225戶(hù)，%。九點(diǎn)陽(yáng)光由山東聯(lián)眾利華建設(shè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)，位于雙鴻大酒店?yáng)|500米。2009年底在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格：2F為1800元/平方米，3F為1900元/平方米，4F為1600元/平方米，5F為1600元/平方米并贈(zèng)送閣樓，閣樓為850元/平方米。規(guī)劃建筑面積23萬(wàn)平方米，規(guī)劃戶(hù)數(shù)1500余戶(hù)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度均較緩慢，2008年建設(shè)多層3棟，09年底銷(xiāo)售完畢，2010年上半年待售多層5棟，尚未建設(shè)。由德州麗景鑫城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)。2009年底在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格：2F為2400元/平方米，3F為2500元/平方米，4F為2600元/平方米，5F為2700元/平方米并贈(zèng)送閣樓，閣樓為1500元/平方米。每天約有萬(wàn)人流動(dòng)，消費(fèi)能量巨大，地理位置得天獨(dú)厚。土地利用合理性分析土地是極其寶貴的稀缺資源，節(jié)約土地是我國(guó)的基本國(guó)策，項(xiàng)目選址和土地利用應(yīng)嚴(yán)格貫徹國(guó)家有關(guān)土地管理的法律法規(guī)，切實(shí)做到依法、科學(xué)、合理、節(jié)約用地。該項(xiàng)目通過(guò)合理的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，將達(dá)到節(jié)約土地、降低成本、提高效益、更加有效地利用資源的目的。項(xiàng)目地塊為方形，場(chǎng)地內(nèi)已完成場(chǎng)地平整，上下水已接通，臨時(shí)施工用電已接通。距省會(huì)濟(jì)南l00公里，首都北京350公里，東距京滬鐵路50公里，西距京九鐵路30公里。（5）環(huán)保條件該項(xiàng)目周?chē)鸁o(wú)任何污染源，環(huán)境狀況良好。以人為本創(chuàng)造綠色人性化空間和“景觀(guān)優(yōu)雅、生意盎然、尺度宜人”的內(nèi)外部環(huán)境。通過(guò)借鑒國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，采取注重市民需求、挖掘城市特色、加強(qiáng)公眾參與等措施，營(yíng)造良好的城市建筑空間和適宜的居住及商業(yè)環(huán)境。三、規(guī)劃布局人是居住區(qū)的主體，“設(shè)計(jì)必須為人服務(wù)”。除了中心綠地之外，在南北向的兩幢住宅之間，還擴(kuò)大它們的間距，使組團(tuán)綠地與庭院綠地相結(jié)合，擴(kuò)大綠地空間，構(gòu)圖亦顯得自由活潑，在各個(gè)組團(tuán)綠地中，都設(shè)有一定面積的廣場(chǎng)，組團(tuán)綠地結(jié)合居民的半私密空間，用不同的樹(shù)木來(lái)強(qiáng)化組團(tuán)的特征，使整個(gè)組團(tuán)顯得愈有靈氣。建筑色彩采用灰白色的古典建筑特色，與夏津縣當(dāng)?shù)匚幕厣嗪魬?yīng)，體現(xiàn)建筑與文化韻味的一種結(jié)合。小區(qū)的會(huì)所主要布置在小區(qū)中心，更加方便該區(qū)居民。就近安排來(lái)訪(fǎng)車(chē)輛的停車(chē)問(wèn)題。六、綠化規(guī)劃在小區(qū)主要景點(diǎn)周?chē)椭饕尉€(xiàn)附近，在夏津地區(qū)原有植被和地帶性植被的基礎(chǔ)上，結(jié)合景物的特點(diǎn)和環(huán)境氛圍，適當(dāng)營(yíng)造變化豐富的混交林或某一樹(shù)種的單純林，豐富生態(tài)小區(qū)園的植被景觀(guān)。四旁綠化要做到見(jiàn)縫插綠，結(jié)合功能建筑、景觀(guān)建筑，種植觀(guān)賞價(jià)值高的樹(shù)種，如銀杏、香樟、桂花、櫻花、紅楓、玉蘭、紫薇、龍爪槐、七葉樹(shù)、海棠、鳳尾竹、紫竹、紅果冬青、忍冬、合歡等，在小區(qū)路口地角種植小竹林和花灌木。當(dāng)?shù)缆芬粋?cè)或兩側(cè)有景可賞時(shí)，只栽植高度不超過(guò)1米的常綠花灌木，留出視線(xiàn)“綠色風(fēng)景窗”，使游覽者在沿途就能觀(guān)賞自然風(fēng)景，對(duì)不佳近景，可配置常綠密林加以遮擋。八、無(wú)障礙設(shè)計(jì)本項(xiàng)目充分考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)，在主要人員出入口設(shè)有殘疾人坡道，高層住宅內(nèi)設(shè)有電梯等，其中入口平臺(tái)、侯梯廳、電梯轎箱、公共走廊等均符合國(guó)家規(guī)范。排水該項(xiàng)目所產(chǎn)生的廢水主要為生活廢水，經(jīng)化糞池處理后經(jīng)污水管網(wǎng)直接排入夏津縣污水處理廠(chǎng)進(jìn)行處理。污染物排放標(biāo)準(zhǔn)(1)廢氣：(GBl6297—1996)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；(2)廢水：(CJ3082—1999)《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》；(3)噪聲：(GB22337—2008)《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》中的2類(lèi)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；建筑施工期執(zhí)行(GBl2523—90)《建筑施工廠(chǎng)界噪聲限值》；(4)固廢：(GBl8599—2001)《一般工業(yè)固體廢物貯存、處置場(chǎng)控制標(biāo)準(zhǔn)》。主要污染源為居民生活污水、生活垃圾及施工時(shí)產(chǎn)生的塵土、污水及噪音。綠化 良好的綠化不僅能創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境，而且在防止污染、保護(hù)環(huán)境方面也有特殊的作用，充分發(fā)揮綠地保護(hù)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，確保項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)美整潔。路面及其余場(chǎng)地地面要硬化。茶爐、大灶的消煙除塵措施茶爐采用電熱開(kāi)水器。排放的廢水要排入沉淀池內(nèi)，經(jīng)二次沉淀后，方可排入市政污水管線(xiàn)或回收用于灑水降塵。平時(shí)加強(qiáng)管理定期掏油，防止污染。施工現(xiàn)場(chǎng)防噪聲污染的各項(xiàng)措施(1)人為噪聲的控制措施。(4)盡量選用低噪聲或備有消聲降噪設(shè)備的施工機(jī)械。消防方針貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，嚴(yán)格按照消防法規(guī)要求，采取有效的防火措施，防止和減少火災(zāi)危害，保證安全。單體的消防設(shè)計(jì)嚴(yán)格按照規(guī)范要求進(jìn)行，包括各疏散口的位置、數(shù)量、疏散距離、疏散寬度等嚴(yán)格按照規(guī)范要求進(jìn)行設(shè)計(jì)以保證滿(mǎn)足建筑消防的要求。樓內(nèi)按規(guī)范要求設(shè)置防煙樓梯間及消防電梯。二、節(jié)能依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)(1)《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》；(2)《綜合能耗計(jì)算通則》。具體措施如下：(1)外墻保溫根據(jù)居住建筑節(jié)能65%的要求，本工程外圍護(hù)結(jié)構(gòu)均采取保溫措施，外墻面采用40厚硬質(zhì)聚氨酯泡沫塑料保溫層；屋面采用60厚硬質(zhì)聚氨酯泡沫塑料保溫層，不采暖地下室采用60厚聚苯板保溫層，樓梯間隔墻及凸窗挑板均采用膠粉聚苯顆粒保溫層。分體式太陽(yáng)熱水器是一種承壓熱水系統(tǒng)，因此它可以實(shí)現(xiàn)多路供水，如同時(shí)洗浴、洗手、洗菜等，并且水壓較大，能夠進(jìn)行淋浴、沖浪浴等。④選用爐具和燈具以節(jié)能為主，以利于節(jié)約燃?xì)夂碗娔?。設(shè)備基礎(chǔ)采用隔震措施、管道與設(shè)備采用軟接口，且根據(jù)需要設(shè)消聲裝置。選址地周邊擁有豐富的自然景觀(guān)，且周邊電力、供水、排水等基礎(chǔ)設(shè)施完善，可提高已有基礎(chǔ)設(shè)施利用效率，降低建設(shè)投資，縮小用地規(guī)模，大大提高了夏津縣城區(qū)內(nèi)土地集約和節(jié)約的水平。項(xiàng)目選址交通便捷，所需電力由電力公司提供，給排水系統(tǒng)接入夏津縣市政管網(wǎng)，可節(jié)約相關(guān)管線(xiàn)建設(shè)費(fèi)用。（1）住宅房屋拆遷補(bǔ)償住宅房屋補(bǔ)償。按回遷面積計(jì)算，每平方米補(bǔ)償400元?；剡w面積超過(guò)25平方米，在規(guī)定期限內(nèi)拆遷完畢并經(jīng)驗(yàn)收合格的，可回遷一套安置房。對(duì)被拆遷戶(hù)實(shí)行就近就地安置?；剡w車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室，符合回遷面積部分，車(chē)庫(kù)2000元/平方米，儲(chǔ)藏室2000元/平方米；超出回遷面積部分，車(chē)庫(kù)價(jià)格2800元/平方米，儲(chǔ)藏室2800元/平方米。車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室只能選擇其一，車(chē)庫(kù)不能滿(mǎn)足需求時(shí)，只能選擇儲(chǔ)藏室。（5）土地補(bǔ)償。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。按拆遷營(yíng)業(yè)、生產(chǎn)房屋面積每平方米一次性補(bǔ)助20元。第九章 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度一、項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期，開(kāi)發(fā)建設(shè)總周期預(yù)計(jì)2年，即2011年8月至2013年12月。招標(biāo)遵循如下原則：公開(kāi)原則工程項(xiàng)目招標(biāo)應(yīng)具有較高的透明度，實(shí)際招標(biāo)信息、招標(biāo)程序公開(kāi)。獨(dú)立原則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立的法人，在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)自主決策，不受任何外界因素的干擾。委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)招標(biāo)時(shí)，審定標(biāo)底：(5)工程開(kāi)標(biāo)。中標(biāo)企業(yè)確定后，由招標(biāo)單位發(fā)出經(jīng)招標(biāo)管理部門(mén)簽證的中標(biāo)通知書(shū)，招、投標(biāo)雙方在一個(gè)月內(nèi)簽訂承發(fā)包合同，并經(jīng)招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審定。鑒于本項(xiàng)目建設(shè)工期緊、任務(wù)重，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求高，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，擬對(duì)勘察設(shè)計(jì)招標(biāo)采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，但其邀請(qǐng)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)報(bào)項(xiàng)目審批部門(mén)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。(3)材料招標(biāo)：主要通過(guò)招標(biāo)確定供成套設(shè)備、專(zhuān)用設(shè)備、非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備等。城市建設(shè)配套費(fèi)，按50元/平方米估算，；建設(shè)單位管理費(fèi)，按建安工程費(fèi)用的2%估算：。勞保統(tǒng)籌費(fèi)，%估算：。資金使用計(jì)劃工程項(xiàng)目的計(jì)價(jià)與控制工作貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，并與各階段的眾多因素密切相關(guān)，而切實(shí)先進(jìn)的資金使用計(jì)劃是加快項(xiàng)目建設(shè)、節(jié)約項(xiàng)目投資的重要保證。確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(1)該項(xiàng)目計(jì)算期定為3年，含建設(shè)期2年。(2)稅金及附加該項(xiàng)目需交納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加，營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城建稅、教育費(fèi)附加分別為營(yíng)業(yè)稅的7%、4%，土地增值稅按銷(xiāo)售收入2%。主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)根據(jù)上述財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算，其主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)及全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng) 目單位技術(shù)指標(biāo)l銷(xiāo)售收入萬(wàn)元2經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元3土地增值稅萬(wàn)元4總投資萬(wàn)元5運(yùn)營(yíng)費(fèi)用萬(wàn)元6銷(xiāo)售利潤(rùn)萬(wàn)元7所得稅萬(wàn)元8稅后利潤(rùn)萬(wàn)元9投資利潤(rùn)率%10投資利稅率%11所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%12所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=10%)萬(wàn)元13所得稅前投資回收期年14所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%15所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Lc=10%)萬(wàn)元16所得稅后投資回收期年投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)期運(yùn)營(yíng)期l現(xiàn)金流入銷(xiāo)售收入2現(xiàn)金流出開(kāi)發(fā)建設(shè)投資流動(dòng)資金500400運(yùn)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5所得稅前凈現(xiàn)金流量6所得稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量所得稅前 所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： % % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=10%)： 投資回收期： 通過(guò)以上財(cái)務(wù)分析可以看出： ，%，%，(稅后，包括建設(shè)期2年)。二、政策性風(fēng)險(xiǎn)政策性風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給建設(shè)單位帶來(lái)的各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化因素而引起的風(fēng)險(xiǎn)，主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。五、金融風(fēng)險(xiǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是指任何有可能導(dǎo)致企業(yè)或者機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)損失的風(fēng)險(xiǎn)。第十四章 結(jié)論一、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)影響分析由于近幾年全球金融市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化，影響了目前中國(guó)依存度較高的出口的發(fā)展，同時(shí)也影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，涉及的行業(yè)眾多，與建筑業(yè)、金融業(yè)、制造業(yè)等存在直接與間接的聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展在一定程度上決定了其他行業(yè)的健康穩(wěn)定，從而影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展命脈。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中和建成后，需要投入大量的勞動(dòng)力，可為社會(huì)提供大量就業(yè)機(jī)會(huì)，包括吸收民工就業(yè)和城市下崗待業(yè)人員就業(yè)。