【正文】 需求55萬(wàn)m2，兩項(xiàng)合計(jì)為209萬(wàn)m2，減去可供上市的二手房15萬(wàn)m2，故規(guī)劃期內(nèi)市城區(qū)住房需求量為194萬(wàn)m2。本地場(chǎng)是x市城市的經(jīng)濟(jì)、文化中心。學(xué)校、教育：崇實(shí)小學(xué)距本項(xiàng)目約800米；澧濱小學(xué)距本項(xiàng)目1500米。文化和人文環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過(guò)樓盤(pán)的廣告炒作。
③ 營(yíng)銷策劃優(yōu)勢(shì)
xx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有一只高水平的專業(yè)招商隊(duì)伍（引進(jìn)深圳的人才），有專業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司參與本項(xiàng)目的前期策劃、項(xiàng)目包裝推廣工作。⑤ 功能布局優(yōu)勢(shì)商業(yè)業(yè)態(tài)布局合理，超市、百貨、精品、休閑、娛樂(lè)等商業(yè)項(xiàng)目遙相呼應(yīng)、互補(bǔ)聯(lián)盟，能夠滿足廣大市民日常購(gòu)物需求。（weakness）認(rèn)知程度不夠本項(xiàng)目為高層住宅，由于高層住宅的建筑成本高，物業(yè)使用成本高，人們的認(rèn)知程度上還需要一定的時(shí)間，對(duì)于傾向于多層住宅的潛在用戶吸引力較弱。市場(chǎng)潛力較大比較目前x市其他商業(yè)形態(tài)，缺乏有良好購(gòu)物環(huán)境、結(jié)合娛樂(lè)休閑、建筑形態(tài)優(yōu)美的新型商業(yè)設(shè)施，這為本項(xiàng)目提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。購(gòu)買店鋪的客戶心態(tài)：一部分為店鋪經(jīng)營(yíng)者，很多經(jīng)商戶盡管手里面有相當(dāng)積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營(yíng)；一部分為經(jīng)商成功人士，他們還要不斷增加財(cái)富；還有一部分為公務(wù)員，他們因受時(shí)間和職業(yè)所限，購(gòu)買店鋪是一種較穩(wěn)妥的投資方式。更重要的是以上稍有規(guī)模的商場(chǎng)并不能滿足日益增長(zhǎng)的消費(fèi)購(gòu)物需求。大眾住房消費(fèi)將逐漸演變?yōu)槭袌?chǎng)主流隨著x旅游經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城市化建設(shè)的步伐不斷加快，城市居民收入大幅提高，購(gòu)房能力逐漸增強(qiáng)，由于居民收入逐年增多，年收入在36萬(wàn)元之間的中等收入家庭，已成為市場(chǎng)購(gòu)房主力，因此推動(dòng)了x市當(dāng)前整體住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化。據(jù)了解,x市居民所能承受的價(jià)格在20003000元/㎡這個(gè)區(qū)間，其他價(jià)格區(qū)間已經(jīng)失去了重心，2000元/㎡以下的房子一掃而空，而4000元/㎡以上的房子讓普通人望塵莫及。第三章 項(xiàng)目選址項(xiàng)目用地原為居民私宅，經(jīng)x市土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，三通一平基本完成。②雨量： ㎜，㎜，㎜?！?。因工程暫沒(méi)做地質(zhì)勘察，參照附近原x華天大酒店地質(zhì)資料分析如下：(1)地層鉆孔揭示，場(chǎng)地土層從上至下有填177。全場(chǎng)地分布，主要為粘性土，其次為卵、塊粒、砂及生活、建筑垃圾。搖震反應(yīng)較迅速，稍有光滑，干強(qiáng)度較低、韌性較低。黃色，可塑，稍濕。圓礫④(Q4a1)：全場(chǎng)地分布。均勻程度差，部分地段松散，部分地段中密。巖石硬脆，屬軟一極軟巖。夾有泥質(zhì)鈣質(zhì)砂巖，含條帶，斑塊狀白色方介石?；?guī)r⑥(0)：含鈣質(zhì)，厚一巨厚層狀，屬硬質(zhì)巖。由鉆孔ZKZKl0控制，—。1)、雜填土①：是不能利用的土層；2)、淤泥質(zhì)粉質(zhì)粘土②：承載力較低，也是不能利用的土層；3)、粉質(zhì)粘土③：呈可塑，有較高承載力，但厚度較小，不宜做基礎(chǔ)持力層；4)、圓礫④：有較高承載力，且厚度大于3米，但土質(zhì)不均勻，對(duì)擬建高層建筑，易產(chǎn)生不均勻沉降，向南及南西傾斜為主，不宜做基礎(chǔ)持力層；5)、碳質(zhì)頁(yè)巖⑤：該層屬軟質(zhì)層，巖體破碎～較破碎，巖體質(zhì)量等級(jí)V級(jí)，因巖性及風(fēng)化強(qiáng)弱不均勻，導(dǎo)致承載力有差別。因此該巖層不宜選做基礎(chǔ)持力層。水位對(duì)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)施工將有較大影響，水質(zhì)分析成果見(jiàn)附表7，地下水對(duì)混凝土不具腐蝕性。(4)、鉆孔剪切波波速測(cè)試本場(chǎng)地在ZKZK9孔進(jìn)行剪載波速測(cè)試，測(cè)試成果及報(bào)告另附。3）建材來(lái)源xx項(xiàng)目建設(shè)所需建材主要為水泥、鋼材、木材、砂、卵石、磚、草皮等，均可從城區(qū)及臨近地區(qū)得到解決，其質(zhì)量和數(shù)量均可滿足工程要求。第四章 建設(shè)內(nèi)容4. 1項(xiàng)目概況xx建設(shè)工程項(xiàng)目位于x市x教場(chǎng)路與解放路交叉處東南側(cè)。3）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB501892005。7）《高層建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5004595（2005年版）。11）《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB5006797。15）項(xiàng)目規(guī)劃相關(guān)文件。2）需求導(dǎo)向原則以需求為導(dǎo)向，合理調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使城鎮(zhèn)居民居住條件和居住質(zhì)量得到逐步改善。 本項(xiàng)目以“生態(tài)花園小區(qū)”為目標(biāo)定位，符合中高層次消費(fèi)者健康、環(huán)保的居住環(huán)境追求。以一種流暢的商業(yè)態(tài)勢(shì)引入商機(jī)，配套商業(yè)不僅滿足小區(qū)居民需要，使其生活更加方便，而且成為城市商業(yè)節(jié)點(diǎn)，帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。合理的戶型決定了優(yōu)良的生活品質(zhì)，使住戶得到盡可能多的景觀面和采光面。三、立面設(shè)計(jì)本方案以簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代的手法來(lái)詮釋建筑形體的美感，樹(shù)立居住建筑形象。根據(jù)每戶的具體位置協(xié)調(diào)開(kāi)窗，在建筑處理中盡量避免對(duì)視，同時(shí)在立面形成光影對(duì)比和虛實(shí)變化。四、節(jié)能設(shè)計(jì)建筑朝向均選用南北朝向。外窗氣密性不低于三級(jí)。（3）設(shè)置帶鋁箔的封閉空氣間層，當(dāng)采用單面鋁箔空氣間層時(shí)，鋁箔宜設(shè)置在溫度較高的一側(cè)。有效利用自然通風(fēng)。住宅架空層和架空層花園屋頂，提供盡可能多的綠化?？傊?，積極利用各種低成本生態(tài)手段，一方面減少熱負(fù)荷、保護(hù)生態(tài)。二、本項(xiàng)目各建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)本項(xiàng)目各建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí)為二級(jí)，設(shè)計(jì)使用年限50年。四、結(jié)構(gòu)體系選擇和結(jié)構(gòu)布置小高層、高層住宅：采用框支剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆肋樓蓋，二層為結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層。砌體結(jié)構(gòu)、材料：M10空心砌塊或空心磚，、。（1）低區(qū)供水系統(tǒng)：建筑負(fù)1層至7層，由城市自來(lái)水管網(wǎng)直接供水。三、排水工程排水類別項(xiàng)目區(qū)的排水主要是生活污水和雨水。污水經(jīng)后污水處理裝置處理達(dá)到污水排放標(biāo)準(zhǔn)后，方可排入市政污水管網(wǎng)。大部分雨水經(jīng)雨水口排入雨水管溝，再排入城市雨水干管。三、消防用水量用水項(xiàng)目用水量（L/S）火災(zāi)延續(xù)時(shí)間（h）總用水量（m3）室外消火栓302216室內(nèi)消火栓302216自動(dòng)噴水281101四、室外消防給水：水源：為確保消防供水安全可靠，擬采用市政給水管DN300的供水干管作為本工程供水水源。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)：在車庫(kù)等部位設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，車庫(kù)危險(xiǎn)等級(jí)按中危險(xiǎn)Ⅱ級(jí)計(jì)，采用水池、水泵聯(lián)合供水方式，采用濕式自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。一、設(shè)計(jì)依據(jù)《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 》（JGB/T1692）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ082094）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057—94））（2000年局部修訂）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5004595）2001年版二、設(shè)計(jì)范圍本項(xiàng)目方案包括建筑的供配電、電力、照明、用電設(shè)備自動(dòng)控制、防雷接地、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制、電纜電視、電話、電視監(jiān)控系統(tǒng)、防盜對(duì)講話系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。高壓選用環(huán)網(wǎng)開(kāi)關(guān)柜，采用負(fù)荷開(kāi)關(guān)與熔斷器聯(lián)動(dòng)的方式保護(hù)變壓器，低壓選用MCS組合式開(kāi)關(guān)柜。配電箱位于各層的配電小間內(nèi)，選用PX型明裝配電箱。所有電纜均采用交聯(lián)阻燃電纜。七、防雷接地按三類防雷建筑物設(shè)計(jì)，屋頂設(shè)避雷帶，利用建筑物結(jié)構(gòu)鋼筋做防雷引下線及接地裝置。設(shè)置數(shù)據(jù)寬帶網(wǎng)。選用TFTV9492閉路監(jiān)控系統(tǒng)。送風(fēng)量：140000m3/h，排風(fēng)量：168000m3/h。建筑布局主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：1）建筑間距符合防火規(guī)范要求；2）建筑間距滿足建筑用房天然采光的要求，并考慮防止視線干擾；3）日照要求符合建筑日照標(biāo)準(zhǔn)的要求，并符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門(mén)制定的相應(yīng)的建筑間距規(guī)定；4）建筑布局符合地震等自然災(zāi)害的有關(guān)安全標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定；5）建筑基地內(nèi)的人流、車流與物流合理分流，互不干擾，有利于消防、停車和人員集散；6）根據(jù)地域氣候特征，防止和抵御寒冷、暑熱、疾風(fēng)、暴雨、積雪和沙塵等災(zāi)害侵襲，并利用自然氣流組織好通風(fēng)，防止不良小氣候產(chǎn)生； 7）根據(jù)噪聲源的位置、方向和強(qiáng)度，在建筑功能分區(qū)、道路布置、建筑朝向、距離以及地形、綠化和建筑物的屏障作用等方面采取綜合措施，防止或減少環(huán)境噪聲；8）建筑物與各種污染源的衛(wèi)生距離，符合有關(guān)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。x市武陵源區(qū)與同緯度許多發(fā)達(dá)地區(qū)相比，冬天氣候更冷，夏天氣候較熱，空氣濕度較高。建筑節(jié)能的發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)在：采用新的節(jié)能材料和設(shè)備，如：多層密封窗、高效保溫復(fù)合墻體、屋面和地面材料、紅外熱反射技術(shù)、硅氣凝膠材料、高效節(jié)能玻璃、太陽(yáng)能利用技術(shù)、熱回收技術(shù)等等。建筑間距滿足日照要求，使建筑有良好的節(jié)能基礎(chǔ)，外墻均刷保溫材料，屋面均考慮隔熱層。本工程所有外門(mén)窗（包括陽(yáng)臺(tái)門(mén)窗）均采用銀灰色隔熱斷橋式鋁合金框，白色雙層中空玻璃、隱形紗窗。本工程坡屋面類型為新型小青瓦—掛瓦條、順?biāo)畻l、防水層+水泥砂漿（10mm）+激素聚苯板（40mm）+水泥砂漿（10mm）+鋼筋混凝土（120mm）+混合砂漿（20mm）。2）采用節(jié)能型燈具和用電設(shè)備，減少電耗，合理利用電能。 1）節(jié)水型便器沖洗設(shè)備。普通水龍頭結(jié)構(gòu)落后、質(zhì)量差、易壞易漏，浪費(fèi)水資源。選用加氣淋浴噴頭，完善噴頭性能，也會(huì)有明顯的節(jié)水效果。、附件，嚴(yán)格控制跑冒滴漏 建筑給水系統(tǒng)中，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象較為普遍，水資源浪費(fèi)嚴(yán)重，這些情況通常與管材、附件質(zhì)量有關(guān)，也與施工質(zhì)量有關(guān)。大氣環(huán)境符合二級(jí)大氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，水環(huán)境質(zhì)量符合國(guó)家地表水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)中三類水體指標(biāo)?！吨腥A人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（1989年12月）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（1998年4月）《中華人民共和國(guó)水土資源保護(hù)法》《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB89782002）《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB309596）及地方規(guī)定《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)無(wú)大面積的水系和森林資源，項(xiàng)目排水系統(tǒng)采用雨污分流，污水進(jìn)行生化處理后進(jìn)入市政污水管道，對(duì)水資源不會(huì)造成破壞。項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)期間對(duì)周邊環(huán)境的影響主要是生活中產(chǎn)生的廢棄垃圾和污水、廢水、糞便，以及廚房洗涮水、油污和排放的油煙等。（3）地下蓄水池與污水池及管道間要求有10m以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。（2）施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。嚴(yán)禁噪聲大的工程夜間施工。使用中的環(huán)保（1）衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。（4）餐廳廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 3）建設(shè)單位應(yīng)對(duì)承擔(dān)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工的單位提出具體安全生產(chǎn)要求，提供必須的資料和條件，并對(duì)設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中落實(shí)“三同時(shí)”情況進(jìn)行檢查督促。 7）建設(shè)單位在對(duì)生產(chǎn)設(shè)備進(jìn)行調(diào)試時(shí)，必須同時(shí)對(duì)勞動(dòng)安全防護(hù)措施和設(shè)施進(jìn)行調(diào)試，對(duì)其效果作出評(píng)價(jià)，并制定完整的安全生產(chǎn)方面的管理規(guī)章制度。按分級(jí)管理的原則，各級(jí)企業(yè)的工程項(xiàng)目由同級(jí)（區(qū)以下企業(yè)由區(qū)級(jí)）安全生產(chǎn)綜合管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)察。對(duì)進(jìn)行勞動(dòng)安全衛(wèi)生預(yù)評(píng)價(jià)的項(xiàng)目，在正式驗(yàn)收前進(jìn)行勞動(dòng)安全衛(wèi)生預(yù)驗(yàn)收或?qū)ｍ?xiàng)審查驗(yàn)收。水池及其周圍等各區(qū)內(nèi)所選電氣設(shè)備具有以下保護(hù)等級(jí)： 建筑物內(nèi)一般場(chǎng)所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)。對(duì)于產(chǎn)生高溫的設(shè)備采取局部送冷風(fēng)措施，高溫管道容器采用保溫材料包裹內(nèi)外表面，用醒目顏色標(biāo)出高溫區(qū)，以防燙傷。建筑內(nèi)設(shè)安全出口、消防通道等。2）廚房工作人員必須穿戴白色工作服和工作帽，不得穿工作服和工作鞋上街或離開(kāi)工作場(chǎng)所。定期進(jìn)行健康檢查，進(jìn)行保健知識(shí)教育。 2）場(chǎng)區(qū)內(nèi)外土壤清潔并適于綠化。 6）給排水系統(tǒng)應(yīng)能適應(yīng)生活需要，設(shè)施合理有效。 1）生活場(chǎng)地應(yīng)有單獨(dú)的院落。7. 4消防 本項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家頒布的現(xiàn)行各種消防規(guī)范，以防止和減少火災(zāi)危害。根據(jù)衛(wèi)生要求，人、物嚴(yán)格分流，防止交叉污染。各建筑內(nèi)設(shè)置的安全出入口，其疏散距離、數(shù)量和寬度應(yīng)滿足防火規(guī)范要求。 3）各建筑物根據(jù)其防雷等級(jí)，按照防雷設(shè)計(jì)規(guī)范采取相應(yīng)的防雷措施。 7）局部有爆炸危險(xiǎn)的場(chǎng)所，電氣設(shè)備盡量安裝在爆炸危險(xiǎn)場(chǎng)所之外，需要現(xiàn)場(chǎng)操作的用電設(shè)備，其電氣裝置根據(jù)爆炸危險(xiǎn)等級(jí)及可能引起爆炸的介質(zhì)情況選擇適當(dāng)?shù)?、能保證安全的防爆設(shè)備。第八章 組織機(jī)構(gòu)與項(xiàng)目管理8. 1組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制和逐級(jí)管理，逐級(jí)考核的直線分層次管理體系。營(yíng)業(yè)人員及服務(wù)人員從本市下崗職工按規(guī)定考核擇優(yōu)錄用。就是說(shuō)，需要有專門(mén)從事工程項(xiàng)目管理的組織為之服務(wù)。為保證工程質(zhì)量，在工程實(shí)施過(guò)程中必須嚴(yán)格控制原材料的質(zhì)量，施工單位采購(gòu)的材料、半成品、構(gòu)配件，必須采用大中型廠家生產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，符合施工圖紙和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的要求，并有相關(guān)的產(chǎn)品合格證明及相應(yīng)的檢測(cè)數(shù)據(jù)，其產(chǎn)品品牌、產(chǎn)地、質(zhì)量均須發(fā)包方和監(jiān)理簽證認(rèn)可，在使用前應(yīng)按發(fā)包方和監(jiān)理要求進(jìn)行檢驗(yàn)或?qū)嶒?yàn)，不合格的不得使用。2）衛(wèi)生綠化管理定時(shí)對(duì)公共場(chǎng)所進(jìn)行清掃保潔，及時(shí)清運(yùn)垃圾，并對(duì)衛(wèi)生用具進(jìn)行清潔清毒，加強(qiáng)綠化養(yǎng)護(hù)，派專人管理綠化帶，花草樹(shù)木，禁止人為破環(huán)行為。為縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，盡快完成項(xiàng)目建設(shè)，要求設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝等各個(gè)環(huán)節(jié)采取得力措施，做到統(tǒng)籌兼顧，使項(xiàng)目在可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后24個(gè)月內(nèi)完成全部工程的建設(shè)工作。2010年3月2011年10月，完成主體工程建設(shè)及設(shè)備安裝調(diào)試，綠化，環(huán)保，附屬配套設(shè)施及零星工程，其他工程。1）施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在一百萬(wàn)元人民幣以上的；2）勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在30萬(wàn)元人民幣以上的。 招標(biāo)初步方案1）工程項(xiàng)目施工招標(biāo)程序本次建設(shè)項(xiàng)目施工邀邀請(qǐng)招標(biāo)的程序可分為6大步驟，即建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建；編制招標(biāo)文件；投標(biāo)者的資格預(yù)審；發(fā)放招標(biāo)文件；開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)與定標(biāo)；簽訂合同。但不包括以下各項(xiàng)費(fèi)用： 業(yè)主開(kāi)業(yè)流動(dòng)資金；建設(shè)期銀行匯率可能發(fā)生的變動(dòng)而需要增加的費(fèi)用。假定由x市內(nèi)的單位承擔(dān)設(shè)計(jì)、施工及項(xiàng)目管理。其中設(shè)備購(gòu)置費(fèi)按制造供應(yīng)方報(bào)價(jià)及市場(chǎng)實(shí)際行情綜合估算，并計(jì)取運(yùn)雜、安裝等費(fèi)用。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用投資估算表，其中土地購(gòu)置費(fèi)用11000萬(wàn)元，%；，%；，%；，%；，%；建設(shè)期銀行貸款利息1440萬(wàn)元，%。第十一章 經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)計(jì)算，投資利潤(rùn)率為68%；，利潤(rùn)率為51%。營(yíng)業(yè)稅及附加按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定計(jì)算。初步估算