【正文】 為有償使用的信貸資金。1991年，上海市更是在借鑒新加坡住房制度的經(jīng)驗(yàn)上，在全國率先建立了住房公積金制度。但是，到了1992年，房地產(chǎn)開發(fā)投資731億元，%；，同比增長175%。1994和1995年，%%，1997年更是出現(xiàn)了負(fù)增長，%。在政府的鼓勵(lì)和引導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)市場明顯轉(zhuǎn)暖，%。因此我們可以預(yù)測，中國房地產(chǎn)市場將進(jìn)入新一輪的發(fā)展時(shí)期。2002年GDP按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長8%。這反映了中國經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量的不斷提高，由過去追求高速度逐步轉(zhuǎn)向兼顧發(fā)展與穩(wěn)定、兼顧速度與效益、追求經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定、健康發(fā)展。接從業(yè)人員，：：；：：。居民家庭恩格爾系數(shù)（即居民家庭食品消費(fèi)支出占家庭消費(fèi)總支出的比重），%，；%。對(duì)外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作保持良好發(fā)展勢頭。目前世界城市化平均水平為47%，發(fā)達(dá)國家平均城市化水平為75%，發(fā)展中國家為37%，%從世界各國城市化發(fā)展歷程的規(guī)律來看，十五時(shí)期開始，我國的城市化進(jìn)程應(yīng)當(dāng)進(jìn)入一個(gè)較快發(fā)展的階段。這一階段,區(qū)域性、政策性的住房融資開始在局部形成，并為住房金融的全面開展，打下了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。但住房消費(fèi)的概念開始被大眾所接受，各專業(yè)銀行全面參與住房信貸業(yè)務(wù)，均成立了住房信貸機(jī)構(gòu)。%，到了2002年占了85%。目前房地產(chǎn)融資還過于單一，如何豐富房地產(chǎn)與金融合作的渠道，從單純的依靠購房者預(yù)付款、銀行貸款模式向直接融資，間接融資模式同時(shí)過渡，努力把握當(dāng)今發(fā)達(dá)國家的融資體系，積極嘗試證券市場、債券市場、融資租賃市場、房地產(chǎn)信托基金等各種金融工具，將是未來幾年房地產(chǎn)金融市場急需解決的問題。在1980年代，生產(chǎn)要素市場化主要體現(xiàn)在生產(chǎn)資料流通領(lǐng)域，并以實(shí)物資本的形態(tài)進(jìn)行。 以公有制為主體多種經(jīng)濟(jì)成份并存的局面正在形成 改革開放前公有經(jīng)濟(jì)一統(tǒng)天下，國有經(jīng)濟(jì)在第二產(chǎn)業(yè)和多數(shù)第三產(chǎn)業(yè)中占據(jù)絕對(duì)壟斷地位的狀況已被打破。 這些問題都是短期內(nèi)難以克服的，必須經(jīng)過長期的艱苦努力和精心的操作才能逐步解決。我國第四個(gè)經(jīng)濟(jì)長波上升期起始于1980年，結(jié)束于90年代上半期。經(jīng)濟(jì)高速增長與我國經(jīng)濟(jì)長時(shí)期實(shí)施的寬松宏觀經(jīng)濟(jì)政策有直接關(guān)系。從居民消費(fèi)水平看，上個(gè)世紀(jì)９０年代我國居民（主要是城鎮(zhèn)居民）萬元級(jí)的消費(fèi)品已經(jīng)基本滿足，目前正處于升級(jí)換代時(shí)期，升級(jí)到十萬元級(jí)消費(fèi)品，趨勢是轉(zhuǎn)向?qū)λ饺诵∑嚭妥≌男枨?。老的企業(yè)在擴(kuò)張，新的企業(yè)在產(chǎn)生，這三個(gè)產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用開始顯現(xiàn)。第一階段是2000～2010年。第二階段：2011一2030年，GDP將以年均6%左右的中速增任。第三階段：2031～2050年，GDP年均增長仍可望保持在4%左右的水平上。其經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展背景是，世界科技革命迅猛發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化趨勢增強(qiáng)；我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整正處在關(guān)鍵時(shí)期，改革處于攻堅(jiān)階段；現(xiàn)代化建設(shè)第三步戰(zhàn)略部署開始實(shí)施，我國將進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)現(xiàn)代化的新的發(fā)展階段。（一）發(fā)展目標(biāo)與主要指標(biāo)“十五”住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想：抓住我國將全面建設(shè)小康社會(huì)，實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的歷史機(jī)遇，加快發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)；以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)的提高和結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)；積極穩(wěn)妥地推進(jìn)住房制度改革，通過改革促進(jìn)發(fā)展；以科技創(chuàng)新為動(dòng)力，加快推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，改造傳統(tǒng)的住宅產(chǎn)業(yè)；最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)人民居住水平的提高和環(huán)境質(zhì)量的改善，達(dá)到經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。（二）住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略“十五”期間，住宅與房地產(chǎn)業(yè)要抓住發(fā)展的有利機(jī)遇，重點(diǎn)實(shí)施三大戰(zhàn)略：1．可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要合理、經(jīng)濟(jì)、高效地利用資源，營造有益于人民健康的居住生態(tài)環(huán)境，為未來的建設(shè)留有充分的發(fā)展空間和調(diào)整余地。一是住宅建設(shè)正處在增量發(fā)展向增量發(fā)展與存量搞活并重轉(zhuǎn)變，要加快住宅建設(shè)，搞活市場流通；二是房地產(chǎn)市場正處在由數(shù)量型需求向數(shù)量、質(zhì)量并重型需求轉(zhuǎn)化，今后的一個(gè)重要任務(wù)就是提高房屋質(zhì)量；三是房地產(chǎn)開發(fā)、生產(chǎn)正處在由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化，突出任務(wù)就是要推進(jìn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。努力增加居民的收入，提高居民的住房有效需求能力。保持住宅建設(shè)投資持續(xù)穩(wěn)定地增長。調(diào)整現(xiàn)階段住宅規(guī)劃布局存在的問題，建立土地強(qiáng)制收購儲(chǔ)備機(jī)制，合理利用土地資源，確保土地市場的供求平衡。落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，確保經(jīng)濟(jì)適用住房的低價(jià)位和高質(zhì)量；同時(shí)，要加快完善經(jīng)濟(jì)適用住房的相關(guān)政策。建立適合我國國情的分層次、多樣化、適度的住房保障制度，包括經(jīng)濟(jì)適用住房、集資合作建房、廉租住房等。積極培育房屋租賃市場。規(guī)范中介行為，拓寬住房消費(fèi)服務(wù)領(lǐng)域。（六）完善住房公積金制度，發(fā)展住房金融充分發(fā)揮住房公積金在解決城鎮(zhèn)中低收入階層住房問題的積極作用。建立多元化的住房融資渠道，拓展住房信貸資金來源，提高金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)流動(dòng)性和質(zhì)量。降低房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅賦，將稅收政策的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到使用、占有環(huán)節(jié)，促進(jìn)“房盡其用、地盡其利”，通過稅收杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置。加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理，提高物業(yè)管理的綜合服務(wù)水平，開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)活動(dòng)，建立收費(fèi)行為的約束機(jī)制。積極推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，淘汰、限制使用落后產(chǎn)品，注重采用先進(jìn)技術(shù)改造傳統(tǒng)住宅產(chǎn)業(yè)，提高住宅產(chǎn)業(yè)的科教含量和智能化水平，加速產(chǎn)業(yè)的技術(shù)升級(jí)，從根本上提高住宅的綜合質(zhì)量，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程，走節(jié)約資源的可持續(xù)發(fā)展道路。提高小城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，按照城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展戰(zhàn)略，與本區(qū)域的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境發(fā)展相協(xié)調(diào)。國家城市國有建設(shè)用地（下圖綠色標(biāo)記）的315萬公頃中有償使用和市場配制的國有土地面積（下圖中紫色標(biāo)記之和）占城市國有建設(shè)用地總面積的比例由１９９２年的不足２％上升到２００２年的２４％，達(dá)到76萬公頃。216。 土地調(diào)查登記制度進(jìn)一步完善，強(qiáng)化了土地利用狀況和土地價(jià)格的監(jiān)測（3）土地市場運(yùn)行制度和組織建設(shè)取得了明顯進(jìn)展，市場服務(wù)體系逐步形成。（4）土地產(chǎn)權(quán)進(jìn)一步細(xì)化和明確，土地權(quán)利體系開始出現(xiàn)。四是適應(yīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)融資、兼并的需要，明確依法取得符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地使用權(quán)，在企業(yè)破產(chǎn)、兼并時(shí)可以依法流轉(zhuǎn)。另外，優(yōu)化了國有土地利用結(jié)構(gòu)，收取國有土地使用金８３００多億元，如果沒有這些土地使用制度改革，城市發(fā)展過程中資金可能會(huì)受到很大制約。土地資源的總量是有限的，土地要賣出好價(jià)錢，不適度進(jìn)行控制是不行的。第四，必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)按照市場經(jīng)濟(jì)原則推進(jìn)制度創(chuàng)新。政府有償供地的范圍將不斷擴(kuò)大，劃撥供地的范圍將逐步減小。 市場公平程度將不斷提高，競爭將更加平等 一些對(duì)特殊主體的土地優(yōu)惠政策將逐步取消，政府供地的優(yōu)惠政策不再針對(duì)某類主體，而是針對(duì)某類用途。 政府調(diào)控市場的層次將不斷分明，手段將更加市場化 中央和省級(jí)政府將側(cè)重于增量土地的總量調(diào)控，隨著中央政府對(duì)新增建設(shè)用地總量的控制日益嚴(yán)格，新增建設(shè)用地的數(shù)量將減少，使用成本將提高，存量土地，特別是存量劃撥土地對(duì)地方政府的價(jià)值將進(jìn)一步凸顯，因而調(diào)控存量建設(shè)用地總量將成為地方政府的內(nèi)在要求，市縣政府對(duì)存量土地的調(diào)控將更加關(guān)注。土地收購儲(chǔ)備將作為總量控制的有效手段和制度而被政府廣泛實(shí)施，土地債券、換地法律文書等也逐步成為調(diào)控土地市場的主要政策和金融工具。三是政府優(yōu)先購買權(quán)將進(jìn)入操作階段，對(duì)明顯低于市場價(jià)格的土地交易，政府優(yōu)先行使購買權(quán)。加強(qiáng)劃撥土地使用權(quán)人市管理，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)和收購的，不得進(jìn)入土地市場。政府將對(duì)社會(huì)發(fā)布土地供給總量信息、已供給土地宗地信息、已供給土地綜合信息、土地使用權(quán)市場交易信息、市場預(yù)測信息、政府供地限制與禁止目錄、基準(zhǔn)地價(jià)等信。改革審批制度，減少審批事項(xiàng)，規(guī)范審批行為，簡化審批程序，提高辦事效率，方便交易著辦理與土地市場有關(guān)的一系列手續(xù)。根據(jù)市場要求，一些新的服務(wù)領(lǐng)域?qū)a(chǎn)生，如市場咨詢、交易代理、投資策劃、產(chǎn)權(quán)登記等。加強(qiáng)對(duì)違規(guī)行為的處罰力度，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀、公正從業(yè)。在新的世紀(jì)里，中國土地市場將進(jìn)入一個(gè)全面規(guī)范化發(fā)展的時(shí)期，成為一個(gè)較為成熟的要素市場。從投資角度看，1998年至2001年，城鎮(zhèn)商品住宅完成投資保持了30%的增長速度。（2）房地產(chǎn)業(yè)邁入了一個(gè)供大于求的買方市場，在進(jìn)入消費(fèi)者時(shí)代以后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的要求，房地產(chǎn)要講文化、講品牌、講服務(wù)。房改是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最強(qiáng)烈的動(dòng)力和源泉，從停止住房實(shí)物分配，到住房基金的貨幣分配，政策上的變化使住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和新的消費(fèi)熱點(diǎn)。目前，我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過10年歷程之后，時(shí)至今日，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出幾個(gè)方面的特點(diǎn)和狀況：我國發(fā)展商的現(xiàn)狀分析伴隨我國房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國房產(chǎn)開發(fā)商隊(duì)伍迅速擴(kuò)大，在數(shù)量上呈穩(wěn)定增長的趨勢。而西部還遠(yuǎn)未達(dá)到這一步。然而，隨著中國房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國房產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量持續(xù)增加，競爭加劇。上海是中國房地產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)，以上海為例，截止二零零二年底，上海有各類房地產(chǎn)開發(fā)商4,672家，其中一級(jí)企業(yè)僅37家，%，二級(jí)企業(yè)214家，%.前十大房地產(chǎn)開發(fā)商在2002年商品住宅預(yù)售登記面積為167萬平方米，%。我國房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模與全行業(yè)的發(fā)展步調(diào)基本一致。從資金來源主體看，三級(jí)以上開發(fā)商是房產(chǎn)業(yè)的投資主體。土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格略有下降，價(jià)格水平的地區(qū)差距進(jìn)一步擴(kuò)大，主要存在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的城市之間及大城市與中小城市之間。目前，我國大部分中低收入家庭對(duì)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的經(jīng)濟(jì)適用房需求較大，而相關(guān)的優(yōu)惠政策也使這塊市場成為新的熱點(diǎn)房產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的主要問題雖然我國房地產(chǎn)業(yè)取得令人矚目的成績，但是目前我國房地產(chǎn)仍有許多問題：商品房價(jià)格過高，超過了中國普通居民的承受能力房地產(chǎn)市場空置面積的增長速度雖然得到控制，但總量仍然過大；商品房積壓日趨嚴(yán)重，許多開發(fā)商不堪重負(fù)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)集中度，幾乎沒有行業(yè)壁壘，房產(chǎn)開發(fā)商多而小，開發(fā)樓盤質(zhì)量不高，層次較低商品房市場部分項(xiàng)目一味追求速度，或一味追求質(zhì)量，難以達(dá)到良好績效房地產(chǎn)市場地方性統(tǒng)籌規(guī)劃不到位，土地使用效率低房地產(chǎn)市場住房供應(yīng)體系單一，不能滿足消費(fèi)者日益多變的購房需求區(qū)域性2000—2002年房產(chǎn)市場分析華北地區(qū)——北京北京房地產(chǎn)市場從2001年起呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，表現(xiàn)為四個(gè)高速增長，即投資規(guī)模、開復(fù)工面積、竣工面積、和銷售面積增長；兩個(gè)基本穩(wěn)定，即銷售價(jià)格、空置率基本穩(wěn)定。同時(shí)北京房地產(chǎn)市場上土地市場、二手房市場都沒有形成公開、健全的市場則是整個(gè)市場出現(xiàn)癥結(jié)的根本原因。作為一個(gè)新興行業(yè)，重慶房產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，開發(fā)規(guī)模日益擴(kuò)大，已成為投資領(lǐng)域的重要組成部分。關(guān)于資金方面，基于房地產(chǎn)市場銷售狀況理想、開發(fā)商自身實(shí)力增強(qiáng)，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的支持力度加大等原因，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想，資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)改變。房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合、兼并、重組的大規(guī)模改革將從2001年起正式拉開帷幕。寫字樓租售進(jìn)入旺市?？罩梅繑?shù)量增長加快，二年翻一番。但房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了許多不和諧的音符，主要由于開發(fā)商欺詐行為增多而引起諸多爭議。房屋租賃日趨活躍。由于近兩年來商品房品質(zhì)的提高，同時(shí)綜合供需關(guān)系的不斷變化，導(dǎo)致商品房平均成交價(jià)格不斷上漲，且還有繼續(xù)上揚(yáng)的空間。同時(shí)也標(biāo)志著房地產(chǎn)市場第一個(gè)周期的形成?？梢钥闯錾虾７康禺a(chǎn)市場發(fā)展周期為10年左右，一般市場高潮期在3年左右。城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)、居民住宅建設(shè)的加快，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。在這段時(shí)期，上海的房地產(chǎn)開發(fā)多集中在中山路環(huán)線的內(nèi)區(qū)域（除長寧的虹橋、古北地區(qū)），環(huán)線外多為工業(yè)區(qū)和早期的拆遷安置區(qū)。隨著土地有償使用范圍的有效拓展，內(nèi)銷用地出讓面積上升，開始超越外銷用地，成為市場主角，外銷房開始向內(nèi)銷房轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)供應(yīng)量明顯上升。19971998年市場調(diào)整期內(nèi)銷商品房上市量明顯放大，內(nèi)銷房向外銷房轉(zhuǎn)型初步完成。1999年至今市場發(fā)展期經(jīng)過了2年的調(diào)整，市場供應(yīng)量得到有效控制，供求結(jié)構(gòu)逐步趨于平衡，市場重新進(jìn)入發(fā)展期。藍(lán)印戶口政策的正式施行、內(nèi)外銷房的并軌，使房地產(chǎn)市場完全開放，與國際大都市的定位進(jìn)一步相適應(yīng)，有效地?cái)U(kuò)大了市場需求面，成為房地產(chǎn)業(yè)再度崛起的一大原因。216。216。商品房空置量單位：萬M2216。商品房均價(jià)狀況單位：元/M2216。2001年成為了上海房產(chǎn)史上真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)20022003年為價(jià)格飚升期 早期（2001年及前后）上海房產(chǎn)市場商品房產(chǎn)品主要組成部分為住宅（達(dá)到97%左右），而辦公及商業(yè)產(chǎn)品市場總占有率僅為3%左右，2002年后，上海房地產(chǎn)市場所推商品房中，以商品住宅為主，至目前為止，占到市場總量的86%，辦公及商業(yè)物業(yè)為14%。2001年增量商品房供不應(yīng)求的狀況，是年度性需求增長速度快于供應(yīng)增長速度的反映，延續(xù)2001年供不應(yīng)求的市場狀況，在上海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勢烘托下，2002年市場持續(xù)供需兩旺。n 2001年市中心區(qū)域與相應(yīng)區(qū)域間的價(jià)差擴(kuò)大為1407元、1770元和2301元。單位：元/M22000年2001年2002年存量產(chǎn)權(quán)房平均成交價(jià)21112378299三級(jí)市場聯(lián)動(dòng)歷年二、三級(jí)市場交易量增長速度對(duì)比單位：萬平方米1997年1998年1999年2000年2001年2002年商品房預(yù)售面積絕對(duì)值同比177。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入單位：元a) 2002年伴隨著上海經(jīng)濟(jì)第10年的二位數(shù)增長，上海的居民收入也有了較大的提高，2002年，上海市居民人均可支配收入已達(dá)13250元，%， b) 上海人均可支配收入占GDP比重僅為三分之一，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國內(nèi)其他城市的平均水平，人均收入應(yīng)當(dāng)有較大上升空間。在居民人均年教育費(fèi)支出中，托幼費(fèi)、%、%、%。由于居民家庭移動(dòng)電話和家用電腦擁有量的增加，使居民的電信費(fèi)支出增長明顯，居民人均電信費(fèi)支出331元，%。居民人均年在外用餐支出為748元，比上年增長一成多。本市購房群體上海本地人，上海樓市的購買主體。在選擇購房區(qū)域時(shí)，家庭、社會(huì)關(guān)系成為重要的考慮因素。一些城郊結(jié)合部規(guī)劃、環(huán)境較好的樓盤受到這些購房者的青睞。置業(yè)主要用途購房者置業(yè)目的以自住為主，比例高達(dá)82