房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析-預覽頁
【正文】 法 ? 行業(yè)觃制 Back 特殊經(jīng)濟政策 ? 融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的致命因素。 特殊信貸政策 ? 2023年下半年以來全國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性問題：部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上過快、以及低價位住房供不應求、高檔住宅空置多。 央行１２１號文件 ? 內(nèi)容：央行關(guān)于迚一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 ? １２１號文件對于房地產(chǎn)開發(fā)商就明確觃定，房地產(chǎn)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（挃所有者權(quán)益）應不低于開發(fā)項目總投資的３０％。 積極影響 121文件促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展 ? 有利于實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展 ? 加強信貸監(jiān)管以后，房地產(chǎn)行業(yè)如重新洗牌。而現(xiàn)在， 商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款，保證了現(xiàn)房的質(zhì)量。多元化的融資使遭遇資金困擾的房地產(chǎn)業(yè)者，又一次以靈活的融資方式顯現(xiàn)出頑強的市場生存能力。此前，北京市近 90%的土地是通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓的， 11號令的頒布，被業(yè)界稱為“新一輪土地革命”的開始，“土改”之聲不絕于耳。 2023年宏觀調(diào)控 “新土地運動”進行曲 從國土部 11號令到 71號令 ? 4號令：被認為是土地交易暗箱操作的終結(jié)者 （關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定 ） ? 4號令： 2023年 2月，北京市國土房管局聯(lián)合四部門制定了 《 關(guān)于停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補充規(guī)定 4號6條 700多字，將原先留的口子一一堵死，整個北京土地市場原有的游戲規(guī)則被完全改變。 終結(jié)者 —— ? 8月 31日，即是協(xié)議出讓經(jīng)營性國有土地使用權(quán)的最后期限。這是因為 ，協(xié)議出讓的土地會大量減少，幾乎是零了。只有在賣方市場的時候，價格才有可能會按著供應者的意圖會得到一些較大變化。 ，招標拍賣掛牌對房地產(chǎn)市場的影響會在一兩年后才顯現(xiàn)出來，所以房價也不會立竿見影地上漲?！? ? 張元端所說的數(shù)字，是國家統(tǒng)計局公布的關(guān)于土地購置面積和開發(fā)面積的統(tǒng)計： ? 2023年土地購置面積 ，開發(fā)面積 ； ? 2023年土地購置面積 ，開發(fā)面積 ； ? 2023年土地購置面積 ，開發(fā)面積 ?！? 眾說紛紜的房價 ? 國土資源部 ? 國土資源部土地利用管理司冷宏志副司長表示，如果說招拍掛增加了房價，招拍掛增加的這部分只是政府純收益，出讓金這一部分，它比例很小。他還表示，原來那種協(xié)議的是，劃撥的方式，大量的一塊差價被開發(fā)商拿走了，政府沒有得到，老百姓沒有得到實惠的。二手房的均價仍 1月仹的 3420元／平方米降到 4月仹的 2800元／平方米，商品房雖然仍 1季度的 6253元／平方米降到 5月仹的 6052元／平方米，但是比較而言，二手房價格的優(yōu)勢已經(jīng)顯露無疑，“ 71號令”會增加二手房的需求群體；第二，由于“ 71號令”的效應，四環(huán)周邊區(qū)域高檔住宅的大量出現(xiàn)，使一部分高端客戶群完成置業(yè)升級，仍而會使二手房 (包拪公房、二手商品房、二手經(jīng)濟適用房 )的供給增加。但目前購買二手房的客戶群體和購買預售房屋的客戶群體是截然分開的，其購買需求不混淆交叉，購買目標也基本明確，因此不管預售房屋市場有何變化，短期內(nèi)對二手房屋的客戶群體影響不大，他們仌然會選擇位置好、面積小、總價低、貨真價實的二手現(xiàn)房來購買。 行業(yè)洗牌 ? 實力雄厚者穩(wěn)步發(fā)展 ? 小有實力者淡出大城市 ? 實力不濟者急于變現(xiàn)抽身 ? 外商躍躍欲試 實力雄厚者穩(wěn)步發(fā)展 但正因如此，優(yōu)質(zhì)的上市地產(chǎn)公司才更具優(yōu)勢。據(jù)仸志強介紹，近日已有開發(fā)商開始仍京滬等一線城市撤出，轉(zhuǎn)向開發(fā)成本更低的二線甚至三線城市。 ” ? “ 8 ? 房地產(chǎn)開發(fā)最重要的是資本運作，因此，“ 8 短期負面影響 土地新政帶來商業(yè)地產(chǎn)陣痛期 大多項目前途未卜 ? 商業(yè)地產(chǎn)項目土地成本原本就高于住宅，對于靠后期出租等方式收回成本的商業(yè)項目來說， 60天內(nèi)交齊巨額土地出讓金無疑是被戴上了一道緊箍咒 ? 在商業(yè)地產(chǎn)銀根開始緊縮，信貸難度越來越大，開發(fā)商自有資金捉襟見肘的情況下，商業(yè)地產(chǎn)又遭遇8 ? 8北京一位知名的開發(fā)商就曾說，其實只要在掛牌前跟土地交易部門充分“溝通”好，摘牌的可能性極大。于是“ SOHO”現(xiàn)代城，國內(nèi)第一個引入商住兩用概念的公寓，成為了 90年代初當之無愧的贏家，也成了后來許多地產(chǎn)商競相追隨的項目。 這對于人口數(shù)量如此龐大的中國來說 ， 市場之大 ， 需求之大 ， 自不待言 。更有甚 3. 者自行建設人造河人造湖。 社會階層 ： 開發(fā)商適于不同階層需求，開發(fā)不同類型、品質(zhì)、區(qū)位的住房。 教育水平 ： ?人們教育水平的普遍提高，使人們對于生活質(zhì)量的 要求也不斷提高，同時對于房屋情況更加的了解， 變得更專業(yè)。 案例 業(yè)主告贏國土局 向不合條件開發(fā)商法許可證 朝陽華輝苑業(yè)主英先生在狀告開發(fā)商違 約的官司中發(fā)現(xiàn)開發(fā)商提供的 《 商品房銷售許可證 》 由題，后將北京市國土資源房屋管理局推上法庭，理由是開發(fā)商未獲得土地使用權(quán)即預售商品房。 企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境要素分析 ?評分規(guī)則 ?按照 威脅 —— 機遇 程度依次分列為 15號 ?根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部宏觀環(huán)境作
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