房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 開(kāi)發(fā)到高層次的資本運(yùn)營(yíng)這是一個(gè)必然趨勢(shì)。31大限突然改變了土地供應(yīng)方式，所有土地都采取招拍掛方式出讓?zhuān)乙箝_(kāi)發(fā)商必須在很短時(shí)間內(nèi)交齊所有土地出讓金，這對(duì)自有資金本來(lái)就少，并已習(xí)慣了在幾年內(nèi)交齊土地出讓金的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一次重?fù)簟? 消費(fèi)觀念和消費(fèi)結(jié)構(gòu) ： 一方面 ， 中國(guó) “ 買(mǎi)方置地 ” 的傳統(tǒng)觀念古來(lái)有之 。如： 碧水莊園 4. 2. 開(kāi)發(fā)商在房屋的設(shè)計(jì)上更人性化，考慮通風(fēng)、采光， 5. 同時(shí)考慮私密性，低密度要求，設(shè)計(jì)者在設(shè)計(jì)房屋時(shí)， 6. 往往會(huì)給消費(fèi)者一個(gè)最適當(dāng)?shù)氖覂?nèi)功能分區(qū)；同時(shí)， 7. 又充分考慮到業(yè)主個(gè)人愛(ài)好與需要，在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中， 8. 房屋的四周均為承重墻，中間所有分隔為非承重墻， 9. 這樣業(yè)主可以自由設(shè)計(jì)。這樣，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，原來(lái)信息不 對(duì)稱(chēng)的局面已經(jīng)不存在，不僅要適應(yīng)消費(fèi)者的需要 和口味，更要在軟件和硬件兩方面上下功夫，誠(chéng)信 為先，這樣才能有更大發(fā)展。 戰(zhàn)略環(huán)境要素評(píng)價(jià)模型 評(píng)價(jià)方面 關(guān)鍵戰(zhàn)略環(huán)境要素 權(quán)數(shù) 分?jǐn)?shù) 加權(quán)分?jǐn)?shù) 自然環(huán)境 土地資源的稀缺性 1 經(jīng)濟(jì) GDP的不斷增加 人民收入水平提高 5 政治法律 信貸政策 土地政策 3 技術(shù) 信息系統(tǒng)計(jì)算機(jī)化 4 社會(huì)文化人口 消費(fèi)需求多元化 4 總加權(quán)分?jǐn)?shù) 宏觀環(huán)境評(píng)價(jià) ? 依照 戰(zhàn)略環(huán)境要素評(píng)價(jià)模型： ? 加權(quán)得分為： ?我們認(rèn)為：目前房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇多于威脅，是一個(gè)有著極強(qiáng)生命力的行業(yè)。 ?我國(guó)普通高校畢業(yè)生人數(shù)逐年遞增， 2023年達(dá)到 280萬(wàn)這些人中大部分在未來(lái) 34年要選購(gòu)住房。 ，北城的房屋均價(jià)高于 南城。 具體解釋 1. 開(kāi)發(fā)商為了滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)于環(huán)境的要求，在高檔住 2. 宅的建設(shè)中，充分利用了溫泉、地?zé)岬荣Y源。由此誕生了“ SOHO”，這樣商住兩用的概念，既保留了居家舒適的氛圍，又滿(mǎn)足了工作的需要，而高速的網(wǎng)絡(luò)使一切成為現(xiàn)實(shí)。31時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)亟待降低成本。透明度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一大特色，更是吸引外資的重要元素，如果市場(chǎng)透明度不足，投資者連一些基本的土地成本數(shù)據(jù)都無(wú)法獲得，對(duì)一些穩(wěn)重的投資者來(lái)說(shuō)就是很大風(fēng)險(xiǎn)，絕對(duì)會(huì)影響到他們的投資決策。 小有實(shí)力者淡出大城市 ? 華進(jìn)董事長(zhǎng)仸志強(qiáng)稱(chēng)，目前一部分已意識(shí)到無(wú)利可圖的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略發(fā)展重心，未來(lái)將逐步淡出北京房地產(chǎn)市場(chǎng)。這是因?yàn)樾抡邔?shí)施后會(huì)直接立即影響預(yù)售房屋的供應(yīng)量，迚而影響預(yù)售房屋的供求關(guān)系和市場(chǎng)價(jià)格。房?jī)r(jià)的構(gòu)成是一個(gè)綜合的因素，房?jī)r(jià)高低更主要的是由供求關(guān)系決定的，幵不會(huì)因?yàn)槌杀镜途偷蛢r(jià)銷(xiāo)售。對(duì)于這種擔(dān)心，張?jiān)擞靡唤M數(shù)字表明了他的觀點(diǎn)，“開(kāi)發(fā)用地是不是會(huì)造成緊張，我查了一些數(shù)字，這幾年來(lái)我們開(kāi)發(fā)用地，購(gòu)置面積連年大幅度地增長(zhǎng)。他表示、仍中國(guó)房地產(chǎn)目前來(lái)看，還是處于一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)，不是賣(mài)方市場(chǎng)。由此產(chǎn)生了“‘ ’大限”這個(gè)令不少開(kāi)發(fā)商頭痛的名詞。 2023年宏觀調(diào)控 “新土地運(yùn)動(dòng)”進(jìn)行曲 從國(guó)土部 11號(hào)令到 71號(hào)令 ? 11號(hào)令：叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式 （招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 ） ? 2023年 5月 9日，國(guó)土資源部簽發(fā) 11號(hào)文件 《 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 》 ，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從當(dāng)年 7月 1日起，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。這使一些資金不足的中、小房地產(chǎn)商存在僥并心理，利用銀行貸款漏洞大玩空手道。１２１號(hào)文件宣布了緊縮房地產(chǎn)信貸的一系列嚴(yán)格觃定，針對(duì)性極強(qiáng)，在房地產(chǎn)界引發(fā)強(qiáng)烈“地震” 。 ? 專(zhuān)家系統(tǒng)：提供全面的市場(chǎng)行情預(yù)測(cè)，熱銷(xiāo)樓盤(pán)分析，價(jià)格策略等同機(jī)分析功能。 ? 圖示 Back 房地產(chǎn)軟件 ——VPN功能 ? 房地產(chǎn)軟件主要包括銷(xiāo)售 、 財(cái)務(wù)控制和專(zhuān)家系統(tǒng)三個(gè)模塊 ， 具有以下功能： ? 1. 建筑棟數(shù)層數(shù) 、 房間資料生成 、 按揭銀行資料 、 裝修標(biāo)準(zhǔn) ， 以及由現(xiàn)場(chǎng)售樓處銷(xiāo)售數(shù)據(jù)采集；包括各項(xiàng)基本資料 （ 土地面積 ， 土地使用期限 ， 人員直接錄入客戶(hù)資料和認(rèn)購(gòu)資料等 ） 。而農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2110元，實(shí)際增長(zhǎng) %，增幅比上年同期高 。 ，帶來(lái)資源合理配置，城市合理觃劃土地合理使用等問(wèn)題，成為政府部門(mén)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)主要目的和中心。同時(shí)，人口的快速增長(zhǎng)，加之中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市建設(shè)用地迅猛增長(zhǎng)，土地供需矛盾越發(fā)突出。 ? 據(jù)北京林業(yè)大學(xué)統(tǒng)計(jì) ％的人希望居室臨近天然美景 ,回歸山林。仍商品構(gòu)成看， 食品 價(jià)格上漲 %，其中糧食價(jià)格上漲 %；居住價(jià)格上漲%；煙酒日用品和娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)價(jià)格分別上漲 %和 1%；而衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健及個(gè)人用品，交通和通信等商品和服務(wù)價(jià)格則略有下降。 ? 4. 合同資料 、 產(chǎn)權(quán)資料檔案管理 。巨大的自盡支柱不可能完全靠開(kāi)發(fā)商自有資金的投資，多于 70%的資金來(lái)源于國(guó)家銀行的支持。 “地震” ? 央行 121 號(hào)文件出臺(tái)后，我市金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信貸開(kāi)始仍嚴(yán)監(jiān)管，今年 1 —— 5 月仹，全市房地產(chǎn)業(yè)貸款比去年同期減少 2900 萬(wàn)元。尤其是 信托投資 大幅增長(zhǎng)。 2023年宏觀調(diào)控 “新土地運(yùn)動(dòng)”進(jìn)行曲 從國(guó)土部 11號(hào)
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