房地產(chǎn)業(yè)--宏觀環(huán)境分析(存儲版)
【正文】 開發(fā)到高層次的資本運營這是一個必然趨勢。31大限突然改變了土地供應(yīng)方式，所有土地都采取招拍掛方式出讓，且要求開發(fā)商必須在很短時間內(nèi)交齊所有土地出讓金，這對自有資金本來就少，并已習(xí)慣了在幾年內(nèi)交齊土地出讓金的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，無疑是一次重?fù)簟? 消費觀念和消費結(jié)構(gòu) ： 一方面 ， 中國 “ 買方置地 ” 的傳統(tǒng)觀念古來有之 。如： 碧水莊園 4. 2. 開發(fā)商在房屋的設(shè)計上更人性化，考慮通風(fēng)、采光， 5. 同時考慮私密性，低密度要求，設(shè)計者在設(shè)計房屋時， 6. 往往會給消費者一個最適當(dāng)?shù)氖覂?nèi)功能分區(qū)；同時， 7. 又充分考慮到業(yè)主個人愛好與需要，在結(jié)構(gòu)設(shè)計中， 8. 房屋的四周均為承重墻，中間所有分隔為非承重墻， 9. 這樣業(yè)主可以自由設(shè)計。這樣，對于開發(fā)商而言，原來信息不 對稱的局面已經(jīng)不存在，不僅要適應(yīng)消費者的需要 和口味，更要在軟件和硬件兩方面上下功夫，誠信 為先，這樣才能有更大發(fā)展。 戰(zhàn)略環(huán)境要素評價模型 評價方面 關(guān)鍵戰(zhàn)略環(huán)境要素 權(quán)數(shù) 分?jǐn)?shù) 加權(quán)分?jǐn)?shù) 自然環(huán)境 土地資源的稀缺性 1 經(jīng)濟 GDP的不斷增加 人民收入水平提高 5 政治法律 信貸政策 土地政策 3 技術(shù) 信息系統(tǒng)計算機化 4 社會文化人口 消費需求多元化 4 總加權(quán)分?jǐn)?shù) 宏觀環(huán)境評價 ? 依照 戰(zhàn)略環(huán)境要素評價模型： ? 加權(quán)得分為： ?我們認(rèn)為：目前房地產(chǎn)行業(yè)機遇多于威脅，是一個有著極強生命力的行業(yè)。 ?我國普通高校畢業(yè)生人數(shù)逐年遞增， 2023年達到 280萬這些人中大部分在未來 34年要選購住房。 ，北城的房屋均價高于 南城。 具體解釋 1. 開發(fā)商為了滿足消費者對于環(huán)境的要求，在高檔住 2. 宅的建設(shè)中，充分利用了溫泉、地?zé)岬荣Y源。由此誕生了“ SOHO”，這樣商住兩用的概念，既保留了居家舒適的氛圍，又滿足了工作的需要，而高速的網(wǎng)絡(luò)使一切成為現(xiàn)實。31時代的商業(yè)地產(chǎn)亟待降低成本。透明度是市場經(jīng)濟的一大特色，更是吸引外資的重要元素，如果市場透明度不足，投資者連一些基本的土地成本數(shù)據(jù)都無法獲得，對一些穩(wěn)重的投資者來說就是很大風(fēng)險，絕對會影響到他們的投資決策。 小有實力者淡出大城市 ? 華進董事長仸志強稱，目前一部分已意識到無利可圖的開發(fā)商開始轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略發(fā)展重心，未來將逐步淡出北京房地產(chǎn)市場。這是因為新政策實施后會直接立即影響預(yù)售房屋的供應(yīng)量，迚而影響預(yù)售房屋的供求關(guān)系和市場價格。房價的構(gòu)成是一個綜合的因素，房價高低更主要的是由供求關(guān)系決定的，幵不會因為成本低就低價銷售。對于這種擔(dān)心，張元端用一組數(shù)字表明了他的觀點，“開發(fā)用地是不是會造成緊張，我查了一些數(shù)字，這幾年來我們開發(fā)用地，購置面積連年大幅度地增長。他表示、仍中國房地產(chǎn)目前來看，還是處于一個買方市場，不是賣方市場。由此產(chǎn)生了“‘ ’大限”這個令不少開發(fā)商頭痛的名詞。 2023年宏觀調(diào)控 “新土地運動”進行曲 從國土部 11號令到 71號令 ? 11號令：叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式 （招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 ） ? 2023年 5月 9日，國土資源部簽發(fā) 11號文件 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 ，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式，要求從當(dāng)年 7月 1日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。這使一些資金不足的中、小房地產(chǎn)商存在僥并心理，利用銀行貸款漏洞大玩空手道。１２１號文件宣布了緊縮房地產(chǎn)信貸的一系列嚴(yán)格觃定，針對性極強，在房地產(chǎn)界引發(fā)強烈“地震” 。 ? 專家系統(tǒng)：提供全面的市場行情預(yù)測，熱銷樓盤分析，價格策略等同機分析功能。 ? 圖示 Back 房地產(chǎn)軟件 ——VPN功能 ? 房地產(chǎn)軟件主要包括銷售 、 財務(wù)控制和專家系統(tǒng)三個模塊 ， 具有以下功能： ? 1. 建筑棟數(shù)層數(shù) 、 房間資料生成 、 按揭銀行資料 、 裝修標(biāo)準(zhǔn) ， 以及由現(xiàn)場售樓處銷售數(shù)據(jù)采集；包括各項基本資料 （ 土地面積 ， 土地使用期限 ， 人員直接錄入客戶資料和認(rèn)購資料等 ） 。而農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 2110元，實際增長 %，增幅比上年同期高 。 ，帶來資源合理配置，城市合理觃劃土地合理使用等問題，成為政府部門調(diào)控房地產(chǎn)市場主要目的和中心。同時，人口的快速增長，加之中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市建設(shè)用地迅猛增長，土地供需矛盾越發(fā)突出。 ? 據(jù)北京林業(yè)大學(xué)統(tǒng)計 ％的人希望居室臨近天然美景 ,回歸山林。仍商品構(gòu)成看， 食品 價格上漲 %，其中糧食價格上漲 %；居住價格上漲%；煙酒日用品和娛樂教育文化用品及服務(wù)價格分別上漲 %和 1%；而衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、醫(yī)療保健及個人用品，交通和通信等商品和服務(wù)價格則略有下降。 ? 4. 合同資料 、 產(chǎn)權(quán)資料檔案管理 。巨大的自盡支柱不可能完全靠開發(fā)商自有資金的投資，多于 70%的資金來源于國家銀行的支持。 “地震” ? 央行 121 號文件出臺后，我市金融機構(gòu)對房地產(chǎn)信貸開始仍嚴(yán)監(jiān)管，今年 1 —— 5 月仹，全市房地產(chǎn)業(yè)貸款比去年同期減少 2900 萬元。尤其是 信托投資 大幅增長。 2023年宏觀調(diào)控 “新土地運動”進行曲 從國土部 11號
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