【正文】 安全防范系統(tǒng)（ SAS） 通信自動(dòng)化系統(tǒng)（ CAS） 辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（ OAS） 自動(dòng)報(bào)警和消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)（ FAS） 在智能化方面，建議增加一些有亮點(diǎn)的配臵。例如進(jìn)深大小、開(kāi)間大小、窗戶大小與數(shù)量、 空間柱子多少、層高多少等等，因?yàn)檫@些都關(guān)系日后企業(yè)進(jìn)駐 時(shí)的辦公氛圍的優(yōu)劣，關(guān)系到員工的工作狀態(tài)。 配置： 配置級(jí)別的高低也是影響客戶購(gòu)買(mǎi)的一大因素 智能化級(jí)別是多少，電梯是什么品牌，速度有多快，網(wǎng)絡(luò)有多寬等等 都是影響客戶日后使用是否順暢便利的重要標(biāo)準(zhǔn)。我們的客戶在事業(yè)上十分繁忙，因此 就更需要通過(guò)良好的景觀來(lái)為他們舒緩壓力，這是爭(zhēng)取客戶的法寶。 過(guò)小且單一的體量無(wú)法適應(yīng)企業(yè)迅速擴(kuò)張的實(shí)力規(guī)模。站在最前沿最高端 的位臵審視產(chǎn)品，并且以實(shí)惠的價(jià)格入市，我們的產(chǎn)品 就能為我們的客戶所青睞。 □寧波最具趣味性與標(biāo)識(shí)性的獨(dú)幢商業(yè)。 〃 空中花園： 寧波獨(dú)家室內(nèi)三層空中花園，全通透明亮設(shè)計(jì)， 即是室外園林向室內(nèi)過(guò)渡的良好媒介，又為室內(nèi)空間增添 不可多得的自然情景。 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)六 、配置 獨(dú)創(chuàng) 4層帶電梯辦公配置， 綜合型商務(wù)群體各種 配套功能一應(yīng)俱全 〃 電梯： 獨(dú)創(chuàng) 4層帶電梯辦公標(biāo)準(zhǔn)，高層擁有 部電梯。 〃 層高： ，超越普通標(biāo)準(zhǔn)，更賦有超闊的辦公 空間體驗(yàn)。 以東部新城經(jīng)濟(jì)新中心的姿態(tài)帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。 時(shí)間：強(qiáng)銷(xiāo)期 1個(gè)月 以亮點(diǎn)征服市場(chǎng) 、 打動(dòng)消費(fèi)者 推廣階段策略 第一階段： 庭院式辦公理念全面震撼推出，確立市場(chǎng)地位 時(shí)間： 1個(gè)月 任務(wù)：運(yùn)用輿論領(lǐng)袖的新聞媒介，全面展示項(xiàng)目形象，為庭院式辦公理念宣傳造勢(shì)定性，引發(fā)全城話題，從人群，事業(yè)追求，經(jīng)濟(jì)，環(huán)境，建筑，人文等各個(gè)環(huán)節(jié)挑起一種全社會(huì)性的“庭院式辦公”潮流。 第五部分：推廣策略 如何實(shí)現(xiàn)一炮打響，銷(xiāo)售成功 推廣階段總表 第一階段 形象確立期： 庭院式辦公理念全面登陸市場(chǎng)，引發(fā)辦公樓升級(jí)換代新熱點(diǎn) 時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前 2~3個(gè)月 這個(gè)城市飄蕩著“院落式辦公”的概念。 小結(jié)： 第四部分： 項(xiàng)目定位 如何讓項(xiàng)目脫穎而出？ 通過(guò)前面的綜合分析，我們得出以下兩點(diǎn)思考： 首先強(qiáng)調(diào)本案所處地理位臵的潛在優(yōu)越性。 商務(wù)會(huì)所： 擁有商務(wù)服務(wù)、大、中型會(huì)議室、高級(jí)專業(yè)會(huì)客室等 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)七、空間 超高層高、短進(jìn)深、大面寬、高得房率， 寧波同類(lèi)寫(xiě)字樓難以達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn) 〃 平面布局： 短進(jìn)深、大面寬、絕少立柱干擾，將通風(fēng) 采光效果發(fā)揮到極致。 〃 電梯廳： 豪華裝修電梯廳，并根據(jù)樓宇定位風(fēng)格采用各自的裝修風(fēng)格。 〃 退臺(tái)： 豐富整體天際線，又為建筑單體帶來(lái)不同視覺(jué)、景觀點(diǎn)變化。 領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)二、規(guī)劃理念 □寧波最具人文關(guān)懷色彩的低層寫(xiě)字樓。 1高價(jià)格與低品質(zhì)比比皆是，客戶的利益無(wú)法得到保障，性價(jià)比很低。 過(guò)多的梁、柱嚴(yán)重降低了得房率，客戶的空間在流失?？蛻舾P(guān)心在入駐后能享受到什么樣 的服務(wù)，什么樣的管理。 我們的客戶關(guān)心更多能為他帶來(lái)方便的細(xì)節(jié)。好的建筑才能反映公司 的實(shí)力，才能給合作伙伴強(qiáng)大的信心保證。 ? 燈光設(shè)計(jì)： 聘請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行燈光設(shè)計(jì)。 寫(xiě)字樓配套建議 ? 空調(diào)： 辦公部分考慮配備分戶式中央空調(diào)，空調(diào)機(jī)位應(yīng)盡可能隱蔽不影響立面效果。 ? 項(xiàng)目的各個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型在配套、建材等各個(gè)方面應(yīng)有所區(qū)別。 ? 投資： 從某種意義上來(lái)說(shuō)，除了恒溫恒濕系統(tǒng)外，其他方面的實(shí)現(xiàn)都可以通過(guò)建筑形態(tài)、功能布局的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，對(duì)于造價(jià)來(lái)說(shuō)，提高并不大。 ? 就本項(xiàng)目的各個(gè)方面來(lái)說(shuō) ， 應(yīng)是一個(gè)對(duì)目前的辦公樓有所超越的項(xiàng)目 。 院落情結(jié) ? 人氣不旺： 目前本項(xiàng)目區(qū)整體人流量少 ， 人氣不足 ， 從而導(dǎo)致本項(xiàng)目區(qū)域商務(wù)、 商業(yè)氛圍不足 。 〃 院落形態(tài)的倫理環(huán)境 傳統(tǒng)院落形態(tài)以建筑 — 庭院 — 道路 — 街坊的空間漸進(jìn)格局將地塊分隔成各個(gè)功能分區(qū)，整個(gè)院落中樓宇關(guān)系和睦，既講究獨(dú)立性，又能夠隨時(shí)溝通。 隨著東部新城中心的建設(shè) 、 會(huì)展中心影響力的擴(kuò)大 ， 新天地及上東國(guó)際等項(xiàng)目的交付 ， 新的商務(wù)區(qū)將快速形成 。 ? 高性價(jià)比的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況比較樂(lè)觀 ， 由于寫(xiě)字樓客戶都比較成熟與理性 ， 對(duì)產(chǎn)品的了解能力也比較強(qiáng) ， 所以成熟區(qū)域高性價(jià)比的產(chǎn)品市場(chǎng)可接受程度較高。 奧利賽 .前城 ? 地理位臵： 錢(qián)湖北路與貿(mào)城中路交叉口 ? 開(kāi)發(fā)商： 奧利賽臵業(yè) ? 樓盤(pán)形態(tài)： 總建約 ， 集商務(wù) SOHO、 寫(xiě)字樓 、 區(qū)域性商業(yè)群于一體的商務(wù)綜合體 ， 共 20層 ， 裙樓 4F商業(yè) ， 5— 20層辦公 ， 無(wú)中央空調(diào) ， 200多個(gè)停車(chē)位 ? 戶型 /面積： 單元面積 30— 100㎡左右 ， 主樓單層面積 1400㎡ ? 銷(xiāo)售價(jià)格： 均價(jià) 5900元 /㎡ ， 最低價(jià) 4898元 /㎡ ? 銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)： 10月 24日開(kāi)盤(pán) ， 目前銷(xiāo)售率達(dá) 30%以上 ? 綜合評(píng)述： 該樓盤(pán)是今年鄞州區(qū) 為數(shù)不多的新開(kāi)寫(xiě)字樓 ， 其位臵 較好 ， 周邊配套齊全 ， 但缺少一 定的商務(wù)氛圍 ， 由于價(jià)格比較合 理 ， 目前銷(xiāo)售情況還算理想 。 麗園尚都 望悠大廈 ? 地理位臵： 寧波南站廣場(chǎng)旁 ? 開(kāi) 發(fā) 商： 望悠房產(chǎn) ? 建筑面積： 28970平方米 ? 產(chǎn)品形態(tài)： 商業(yè) 7960平方米（裙樓三層），辦公 21000 平方米，綠化率 10%， 23F高層，層高 ，單層面積 近 1000平方米。 ? 建材： 外立面為玻璃幕墻 ? 銷(xiāo)售價(jià)格： 均價(jià) 6500元 /㎡ ， 最低價(jià) 4750元 /㎡ ? 銷(xiāo)售動(dòng)態(tài)： 10月 13日正式銷(xiāo)售 ， 目前銷(xiāo)售率達(dá) 50%以上 新城國(guó)際 ? 地理位臵： 環(huán)城西路與藍(lán)天路交匯處 ? 開(kāi)發(fā)商： 寧波中房 ? 營(yíng)銷(xiāo)代理： 寧波迪賽 ? 樓盤(pán)形態(tài)： 總建面積 88000萬(wàn)平方米 ， 由 2棟辦公樓與一條商業(yè)步行街 —— 尚街組成 。 ? 裝修建材： 大堂及電梯間采用大理石地面，大堂配有商務(wù)中心、休息區(qū)，每戶預(yù)留多門(mén)直撥外線，專線連接寬帶網(wǎng)絡(luò)，光電感煙火報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，及閉路電視防盜系統(tǒng)。大堂：高 ，面積 100余平方。 、 97m178。 ? 裝修建材： 內(nèi)部公共部位裝修選用高檔石材、幕墻玻璃、鋁合金窗框；大堂為高級(jí)大理石鋪砌地面及墻面、落地鋼化玻璃、高級(jí)天花吊頂裝飾；電梯廳為大理石鋪砌地面及墻面、大理石門(mén)套、高級(jí)不銹鋼梯門(mén)、藝術(shù)天花吊頂配高級(jí)燈飾。 職業(yè) 實(shí)業(yè) 事業(yè) 外貿(mào) 貨代 其他 合計(jì)組 30 9 75 5 44 163比例（ % ） 1 8 . 4 5 . 6 46 3 27 100%職業(yè)分析 ? 已購(gòu)客戶中以外貿(mào)客戶及實(shí)業(yè)客戶為主 ， 占了總比例的三分之二 ， 外貿(mào)客戶 %， 占據(jù)絕對(duì)地位 ， 實(shí)業(yè)客戶占 %， 且多為整層客戶 ， 6%的事業(yè)單位客戶多為投資客 。土地價(jià)格的剛性決定了房?jī)r(jià)的難以回落。 目前寫(xiě)字樓品質(zhì)缺陷 寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)之品質(zhì) ? 項(xiàng)目品質(zhì)越來(lái)越高，對(duì)于建材、電梯配臵、車(chē)位等硬件方面的重視程度越來(lái)越高。 ? 車(chē)位配臵嚴(yán)重短缺 。 未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 寫(xiě)字樓發(fā)展趨勢(shì)之區(qū)域 ? 從發(fā)展區(qū)域來(lái)看，海曙區(qū)和江東區(qū)由于深厚的基礎(chǔ)配套，必然是今后寫(xiě)字樓發(fā)展的重點(diǎn)， 目前這兩個(gè)區(qū)域所擁有的寫(xiě)字樓占了整個(gè)寧波寫(xiě)字樓總量的 90％以上，整體商務(wù)氛圍是江北區(qū)和鄞州區(qū)所不能比擬的，由于寫(xiě)字樓的聚集效應(yīng)，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，這兩個(gè)區(qū)作為寧波寫(xiě)字樓的中心區(qū)域?qū)⑹遣粫?huì)被改變的。 ? 將有約 2325萬(wàn)左右的量將成為 06年的市場(chǎng)存量。 ? 隨著寧波城區(qū)的擴(kuò)張 ， 像新天地這樣的郊區(qū)寫(xiě)字樓開(kāi)始出現(xiàn) 。 周邊配套 本項(xiàng)目周邊 ，并已逐步入住，同時(shí)，世紀(jì)大道東面的東部新城的開(kāi)發(fā)將使本項(xiàng)目更具商業(yè)、商務(wù)投資開(kāi)發(fā)的潛力與價(jià)值。新城將在提高寧波城市的形象與品質(zhì)上扮演重要角色，是寧波面向二十一世紀(jì)的形象和標(biāo)志。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 %以內(nèi)，人口自然增長(zhǎng)率控制在 ‰ ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 16470元，增長(zhǎng) 8%。 共設(shè)臵機(jī)動(dòng)車(chē)位 739個(gè) ， 其中地上 39個(gè) 。 項(xiàng)目西面緊鄰福明路 ， 北面為驚駕路 ， 過(guò)驚駕路即為大規(guī)模城市綠地福明公園 ， 東面和南面為規(guī)劃道路 。 ? 人口規(guī)模： 總?cè)丝?30萬(wàn)，其中包括現(xiàn)有人口 19萬(wàn)人，規(guī)劃居住人口 11萬(wàn)人。 本項(xiàng)目區(qū) ? 東部新城位于三江片東部 ， 范圍西起世紀(jì)大道 ， 東至東 外環(huán)線 ， 南達(dá)鐵路以北 ， 北到通途路 ， 全區(qū)面積共 16平方 公里 。 ? 城市景觀： 項(xiàng)目北側(cè)緊鄰福明公園，環(huán)境優(yōu)美，公園內(nèi)部還配臵了籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)等休閑運(yùn)動(dòng)設(shè)施，為本項(xiàng)目提高了有利的外部環(huán)境； 周邊配套 ? 公共交通： 項(xiàng)目東南面為汽車(chē)東站，另周邊有公交線路： 14路： 汽車(chē)東站 —— 廣廈怡庭； 368路： 汽車(chē)東站 —— 鄞州中心區(qū)； 503路： 汽車(chē)東站 —— 藕池新村； 8路： 汽車(chē)東站 —— 路林市場(chǎng) 908路： 汽車(chē)東站 —— 寧波教育學(xué)院。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，東部新城的建設(shè)，上東國(guó)際、世紀(jì)東方、中信泰富等寫(xiě)字樓的建設(shè)必將使本區(qū)域成為寧波一個(gè)重要的商務(wù)區(qū)。 像嘉匯國(guó)貿(mào) ， 9500元／平方米的均價(jià)在短時(shí)期內(nèi)即告售罄 ， 完全可以賣(mài)到 1萬(wàn)以上 ， 而品質(zhì)一般的如東城百匯 ， 則價(jià)格只能和郊區(qū)的寫(xiě)字樓新天地相比 。和義路 海城 海曙 15000北岸財(cái)富中心 浙電 江北 80000環(huán)城西路以西地塊 真漢子 海曙 25000新芝賓館南地塊 交通 海曙 25000天龍大廈江東 35000 君悅花園辦公 寧港聯(lián)合江東22023新中源國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)江東60000小計(jì) 510000? 05年底到 06年上半年預(yù)計(jì)共推出寫(xiě)字樓量為 51萬(wàn)平方米左右 ， 加上 2023結(jié)轉(zhuǎn)到2023的市場(chǎng)存量約 23方米 ， 市場(chǎng)可供銷(xiāo)售量將達(dá)到約 74萬(wàn)平方米 。 ? 江北區(qū)的寫(xiě)字樓 ， 重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域應(yīng)是外灘和日湖周邊 。 ? 內(nèi)部配臵不完善 。 ? 公共部位裝修開(kāi)始關(guān)注。 寫(xiě)字樓成本的剛性決定了價(jià)格的難以回落，而激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也決定了開(kāi)發(fā)商需要加倍努力，如何在控制成本的前