房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作流程(陳松)(存儲(chǔ)版)
【正文】 的交割 ? 屋頂花園 ? 首層花園 ? 廣告權(quán)益（我們的房子上可以寫字嗎？） ? 車位 ? 地下室 ? 架空層 ? …… －－產(chǎn)權(quán)是界定雙方權(quán)益、義務(wù)、責(zé)任的核心 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。程序簡便但付款壓力通常較大 土地獲得的程序 ? 變性：政府出讓的是國有土地 ? 立項(xiàng)：獲得政府對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的認(rèn)可 ? 計(jì)劃：獲得開發(fā)指標(biāo) ? 征地：將土地變?yōu)閲械倪^程 ? 拆遷：使土地可以被開發(fā) ? 出讓：簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同是開發(fā)商真正獲得開發(fā)資格的 唯一 標(biāo)志和保障 萬科拿地決策的程序 ? 董事會(huì)是萬科土地投資的最終決策機(jī)構(gòu) ? “項(xiàng)目聽證會(huì)”制度 ? “ 銷售凈利率 ”和“ 內(nèi)部收益率 ”是核心指標(biāo) ? 9％， 25％ 土地是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的環(huán)節(jié) ? 決策過程相當(dāng)于一個(gè)開發(fā)的全過程，只不過這個(gè)過程是在頭腦中 ? 信息量越大，決策越準(zhǔn)確 ? 就目前情況來看，合理的付款安排最為重要 ? 大梅沙 28萬平方米， 5天付款 4億元，年利息 3000萬元 ? 成都項(xiàng)目， 700畝，銷售前付款 4000萬元 二、 策劃、定位 是操作過程中最重要的環(huán)節(jié) ? 是形成對(duì) 客戶 、對(duì) 產(chǎn)品 、對(duì)市場環(huán)境、價(jià)格、營銷、計(jì)劃等項(xiàng)內(nèi)容的總體認(rèn)識(shí)的過程； ? 核心的成果是關(guān)于 客戶的定位 和 產(chǎn)品的定位 ? 是 發(fā)展商 區(qū)別于 投資商 、一個(gè)發(fā)展商區(qū)別于另一個(gè)發(fā)展商的主要標(biāo)志 ? 是決策過程，其它的環(huán)節(jié)都可以看作是在此決策成果指導(dǎo)下的實(shí)施過程 ? 形成《 項(xiàng)目經(jīng)營指導(dǎo)書》 是最終的成果要求 如何提供準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位 ? 部門合作 ? 信息的掌握 ? 分析＋創(chuàng)造；過程＋靈感 ? 概念設(shè)計(jì) 三、規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)在房地產(chǎn)行業(yè)中的位置 ? 是我們對(duì)于市場、經(jīng)營、成本、技術(shù)等方面的認(rèn)知和決策的綜合反映，是決策與實(shí)施過程之間的紐帶 ? 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，設(shè)計(jì)既不是靈魂也不是中
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