房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作流程(陳松)(已修改)
2025-01-13 19:14 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作流程 從兩個(gè)方面談這個(gè)問題 1. 房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)特點(diǎn) 2. 萬科的要求及做法 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運(yùn)作分為兩條線 1. 把房子建起來 2. 把房子買出去 但是上述兩點(diǎn) 都不是 萬科作為一個(gè)企業(yè)存在的最終目的 拿地 策劃定位 設(shè)計(jì) 推廣 建造 銷售 交樓 物業(yè)服務(wù) 一、獲得土地 開發(fā)商只是購買了土地使用權(quán) ? 發(fā)展商得到的是 國有土地使用權(quán) ；相應(yīng)地，業(yè)主得到的是 房產(chǎn)權(quán) 而不是地產(chǎn)權(quán) ? 土地資源的緊缺和使用權(quán)出讓方式，使得房地產(chǎn)行業(yè)可能也必須出現(xiàn)大型企業(yè) ? 房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè) ? 當(dāng)年的弱項(xiàng)，專業(yè)化團(tuán)隊(duì) 獲得土地的方式 ? 協(xié)議出讓 ：從政府直接獲取土地使用權(quán)；可能的方式包括直接找政府或反之、舊城改造、舊村改造、工廠騰遷、政府工程 …… 。通常成本合理、付款合理但程序復(fù)雜 ? 合作開發(fā) ：與擁有土地使用權(quán)的機(jī)構(gòu)合作開發(fā)；通過設(shè)計(jì)合適的合作方式往往能夠獲得合理的付款安排，但獲得批準(zhǔn)的可能性越來越小 ? 公開競買 ：大致包括招標(biāo)、拍賣、競買。程序簡便但付款壓力通常較大 土地獲得的程序 ? 變性：政府出讓的是國有土地 ? 立項(xiàng)：獲得政府對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的認(rèn)可 ? 計(jì)劃：獲得開發(fā)指標(biāo) ? 征地：將土地變?yōu)閲械倪^程 ? 拆遷：使土地可以被開發(fā) ? 出讓：簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同是開發(fā)商真正獲得開發(fā)資格的 唯一 標(biāo)志和保障 萬科拿地決策的程序 ? 董事會(huì)是萬科土地投資的最終決策機(jī)構(gòu) ? “項(xiàng)目聽證會(huì)”制度 ? “ 銷售凈利率 ”和“ 內(nèi)部收益率 ”是核心指標(biāo) ? 9％， 25％ 土地是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的環(huán)節(jié) ? 決策過程相當(dāng)于一個(gè)開發(fā)的全過程，只不過這個(gè)過程是在頭腦中 ? 信息量越大，決策越準(zhǔn)確 ? 就目前情況來看，合理的付款安排最為重要 ? 大梅沙 28萬平方米， 5天付款 4億元，年利息 3000萬元 ? 成都項(xiàng)目， 700畝，銷售前付款 4
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