房地產(chǎn)業(yè)務(wù)運作流程教材(存儲版)
【正文】 上可以寫字嗎？） ? 車位 ? 地下室 ? 架空層 ? …… －－產(chǎn)權(quán)是界定雙方權(quán)益、義務(wù)、責任的核心 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。程序簡便但付款壓力通常較大 土地獲得的程序 ? 變性：政府出讓的是國有土地 ? 立項：獲得政府對開發(fā)項目的認可 ? 計劃：獲得開發(fā)指標 ? 征地：將土地變?yōu)閲械倪^程 ? 拆遷：使土地可以被開發(fā) ? 出讓：簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同是開發(fā)商真正獲得開發(fā)資格的 唯一 標志和保障 萬科拿地決策的程序 ? 董事會是萬科土地投資的最終決策機構(gòu) ? “項目聽證會”制度 ? “ 銷售凈利率 ”和“ 內(nèi)部收益率 ”是核心指標 ? 9％， 25％ 土地是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的環(huán)節(jié) ? 決策過程相當于一個開發(fā)的全過程，只不過這個過程是在頭腦中 ? 信息量越大，決策越準確 ? 就目前情況來看，合理的付款安排最為重要 ? 大梅沙 28萬平方米， 5天付款 4億元，年利息 3000萬元 ? 成都項目， 700畝，銷售前付款 4000萬元 二、 策劃、定位 是操作過程中最重要的環(huán)節(jié) ? 是形成對 客戶 、對 產(chǎn)品 、對市場環(huán)境、價格、營銷、計劃等項內(nèi)容的總體認識的過程； ? 核心的成果是關(guān)于 客戶的定位 和 產(chǎn)品的定位 ? 是 發(fā)展商 區(qū)別于 投資商 、一個發(fā)展商區(qū)別于另一個發(fā)展商的主要標志 ? 是決策過程，其它的環(huán)節(jié)都可以看作是在此決策成果指導(dǎo)下的實施過程 ? 形成 《 項目經(jīng)營指導(dǎo)書 》 是最終的成果要求 如何提供準確的項目定位 ? 部門合作 ? 信息的掌握 ? 分析＋創(chuàng)造；過程＋靈感 ? 概念設(shè)計 三、規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃設(shè)計在房地產(chǎn)行業(yè)中的位置 ? 是我們對于市場、經(jīng)營、成本、技術(shù)等方面的認知和決策的綜合反映，是決策與實施過程之間的紐帶 ? 對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，設(shè)計既不是靈魂也不是中心 ? 從某種意義上說，設(shè)計是結(jié)果而不是開始 ? 一個好的專業(yè)人員，是一個策劃人員 從房地產(chǎn)行業(yè)看規(guī)劃設(shè)計 ? 什么是通常意義上的規(guī)劃設(shè)計
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