【正文】 項(xiàng)目區(qū)域宏觀地貌單元屬長(zhǎng)江中下游沖洪積平原，微地貌屬長(zhǎng)江河漫灘。宿松縣是皖鄂贛三省八縣結(jié)合部。據(jù)有關(guān)資料顯示，該縣棉花常產(chǎn)超過(guò) 萬(wàn)噸；有“長(zhǎng)江絕島”小孤山、 “南國(guó)小長(zhǎng)城”白崖寨等，是皖西南旅游帶的重要組成部分。（4）建筑物照明及監(jiān)控線路隱蔽安裝以利安全。規(guī)劃總建筑面積 21490 平方米。 總平面布置原則（1）結(jié)合選址現(xiàn)狀，合理布局； （2）根據(jù)福利服務(wù)中心的功能特點(diǎn)，按功能分區(qū)； （3）滿足工作生活要求，盡量縮短電力、供（排）水管線，降低成本；（4）滿足消防要求，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，節(jié)約能源；（5）合理進(jìn)行綠化建設(shè)，以達(dá)到減少污染、美化壞境的目的；（6）適當(dāng)預(yù)留建設(shè)用地，確保老年公寓可持續(xù)發(fā)展。（2）豎向布置 項(xiàng)目區(qū)的場(chǎng)地科學(xué)設(shè)計(jì)，確保匯集的雨水順暢流入縣城排水管網(wǎng)。2. 設(shè)計(jì)范圍擬建小區(qū)位于破涼鎮(zhèn)，已達(dá)到“五通一平” 條件。3. 給水已達(dá)到“五通一平 ”條件。 供暖本項(xiàng)目不涉及供暖設(shè)計(jì)。進(jìn)戶導(dǎo)線采用 W22 型 裝電力電纜地下直埋引至室內(nèi)配電間，電壓為 380/220V。 通訊電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)均與市網(wǎng)連通。目前，本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地以達(dá)到“ 五通一平 ”，其他配套設(shè)施將與住宅建設(shè)同步進(jìn)行 勞動(dòng)安全、衛(wèi)生擬建項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案陽(yáng)光家和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 10的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過(guò)程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。③建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。①建設(shè)項(xiàng)目的工作場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家職業(yè)衛(wèi)生要求。陽(yáng)光家和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 11⑤加強(qiáng)從業(yè)人員的勞動(dòng)保護(hù)、有效防止職業(yè)危害。本方案嚴(yán)格遵循國(guó)家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個(gè)以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。 水量室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室外消火栓用水量：25L/S自動(dòng)噴水用水量：30L/S 室外消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室外消火栓，城市室外消火栓在范圍內(nèi)可記入。為了節(jié)約投資，決定分區(qū)分階段開(kāi)發(fā)。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)施情況，項(xiàng)目擬選招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。（1） 《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》 ；（2） 《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》 。國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目和地方重點(diǎn)項(xiàng)目，擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)的，應(yīng)對(duì)采用邀請(qǐng)招標(biāo)的理由作說(shuō)明。加快水系、供氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育、醫(yī)療、公共交通、社會(huì)保障、戶籍制度等方面的全方位對(duì)接。企業(yè)不僅會(huì)實(shí)現(xiàn)自身利益，同時(shí)也將為城市發(fā)展做貢獻(xiàn)，踐行社會(huì)責(zé)任。 2022 年起，為控制投資過(guò)快增長(zhǎng)，央行 121 號(hào)文和國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文相繼出臺(tái)，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)促進(jìn)其健康發(fā)展。 “9070”政策 “九部委新政” 的 “9070”政策要求套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上，這一條迫使開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品主要定位中、小戶型商品房，對(duì) 2022 年和未來(lái)的住房供給結(jié)構(gòu)將產(chǎn)生重要影響。對(duì)已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開(kāi)工的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要陽(yáng)光家和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 17依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對(duì)不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對(duì)捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。行業(yè)準(zhǔn)入限制的加強(qiáng)，有利于更好的規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。資源從不同的角度可分為：1．可再生資源和不可再生資源可再生資源是指能夠通過(guò)大自然的作用不斷地繁衍的資源，包括漁業(yè)、森林等生物資源和水。3．物質(zhì)資源和生態(tài)資源物質(zhì)資源是指人們直接消費(fèi)和間接消費(fèi)的資源，主要指礦產(chǎn)資源和生物資源。特別是礦產(chǎn)資源，需要在特定的條件下，經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的地質(zhì)年代才能形成。陽(yáng)光家和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 192．資源分布的不均衡性自然資源的分布不均衡是不以人們意志為轉(zhuǎn)移的客觀事實(shí)。 資源開(kāi)發(fā)方案資源開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目，包括對(duì)金屬、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水（力） 、森林等資源的開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目不屬于以上資源開(kāi)發(fā)類項(xiàng)目，本項(xiàng)目直接占用的資源是土地。 資源利用方案投資項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，要以資源的耗費(fèi)為基礎(chǔ)。該項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)配套設(shè)施，通過(guò)合理的設(shè)計(jì)，優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，達(dá)到節(jié)約土地和資源、降低成本、提高效益、更加有效地利用資源的目的。本項(xiàng)目在土地使用方面遵循了以人為本、規(guī)劃為先、價(jià)值第一的原則。本項(xiàng)目采用市政供水方式供水，能夠滿足生活用水需要。 資源節(jié)約措施1．在砼和砂漿中攙加粉煤灰，利用水泥活性，增強(qiáng)砼強(qiáng)度，提高砂漿和易性。4．充分利用鋼板、鋼筋及其它邊角余料，加工制作預(yù)埋件，節(jié)約材料陽(yáng)光家和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 21用量。（3）建筑物的高度、體積、結(jié)構(gòu)形態(tài)在適宜，以節(jié)約材料使用。第四章 節(jié)能分析 設(shè)計(jì)依據(jù)及用能標(biāo)準(zhǔn) 法律、法規(guī)、規(guī)范和產(chǎn)業(yè)政策本項(xiàng)目的建設(shè)在用能、節(jié)能方面嚴(yán)格按照國(guó)家的相關(guān)法規(guī)和政策執(zhí)行，所依據(jù)的法律法規(guī)等包括：《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》；陽(yáng)光家和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 22《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》；《中華人民共和國(guó)建筑法》；《能源標(biāo)準(zhǔn)管理辦法》；《節(jié)約用電管理辦法》；《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》。本項(xiàng)目各類建筑的圍護(hù)結(jié)構(gòu)與保溫設(shè)計(jì)均按照《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB501892022中相關(guān)條文的要求執(zhí)行。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。該閥門可隨室外氣溫變化自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達(dá)到恒定溫度，克服了雙管系統(tǒng)垂直失調(diào)的弊病。 建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 地基處理采用CFG樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)；排水管采用UPVC 管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS 防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃； 單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開(kāi)關(guān)；樓梯間入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；；電表為 DDY17磁卡電表；水表采用ZS2遠(yuǎn)程控制裝置； GRC隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。3．設(shè)置地下水箱，回收屋面雨水作為澆灑綠地和道路用水，室外部分地面采用滲水磚使雨水回滲。便有器采用感應(yīng)式或腳踏式。項(xiàng)目所需水、電、氣、暖等公用設(shè)施齊全，附近建有電網(wǎng)、供水管網(wǎng)、燃?xì)夤艿?，可直接接入，供暖采用高效地源熱泵供熱。建筑物周圍和道路兩?cè)種草皮和行道樹。第六章 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 環(huán)境條件調(diào)查本項(xiàng)目根據(jù) “綠色生態(tài)社區(qū)”的概念進(jìn)行設(shè)計(jì)與規(guī)劃。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，綠地面積率大。聲級(jí)最大的是電鉆，可達(dá) 115dB(A)。(3)施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車輛沖洗水。通過(guò)對(duì)施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚(yáng)塵，為減少陽(yáng)光家和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 29其環(huán)境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場(chǎng)施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。(4)施工期固廢本項(xiàng)目施工期間固體廢物主要為生活垃圾和施工中產(chǎn)生的廢渣土。設(shè)計(jì)依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 ；《城市區(qū)域環(huán)境噪音標(biāo)準(zhǔn)》 ；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 ；陽(yáng)光家和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 30設(shè)計(jì)原則① 建設(shè)項(xiàng)目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國(guó)家和長(zhǎng)沙市有關(guān)排放標(biāo)準(zhǔn)。② 噪聲治理高低壓變配電盡可能選購(gòu)低噪聲及低震動(dòng)的設(shè)備，在震動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時(shí)可對(duì)相關(guān)部位采取隔音處理。公眾參與的對(duì)象為附近周圍的居民、項(xiàng)目咨詢專家。第七章 投資估算與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 建設(shè)投資估算 編制依據(jù) 、法規(guī)；《投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版） 》 ；、建設(shè)部《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表》 ； GB/T 18508—2022《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》 。陽(yáng)光家和苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 宿松縣咨詢工程院 32（2）建設(shè)單位管理費(fèi)：項(xiàng)目建設(shè)單位管理費(fèi)按 萬(wàn)元計(jì)。（5）建筑、安裝工程費(fèi)用（包括車庫(kù)）：結(jié)合本項(xiàng)目的地質(zhì)情況和建筑結(jié)構(gòu)狀況估算。（8）其他不可預(yù)見(jiàn)成本 35 萬(wàn)元。（3）項(xiàng)目銷售進(jìn)度估測(cè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度取決于樓盤推廣程度、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)培育程度、附近社區(qū)成熟進(jìn)度等因子。 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配 萬(wàn)元，扣除總成本費(fèi)用（3380 萬(wàn)元） 、營(yíng)業(yè)稅及附加后（ 萬(wàn)元）即為營(yíng)業(yè)利潤(rùn)總額。2=23%（3）盈利能力分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)本項(xiàng)目的現(xiàn)金流量測(cè)算，可以測(cè)算出所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為 44%。其估計(jì)的準(zhǔn)確程度直接影響到成本的高低。②第二種情況：成本費(fèi)用不變，收入變化考慮到項(xiàng)目工期較長(zhǎng)，影響房?jī)r(jià)變化的因子較多且不確定，假設(shè)樓價(jià)分別上下變化 5%或 10%。②資金回收計(jì)劃根據(jù)該地區(qū)市場(chǎng)發(fā)展形式估算，各年資金回收情況如下（萬(wàn)元）：第 1 年 第 2 年銷售價(jià)格（元/平方米） 單位 進(jìn)度 銷售收入（萬(wàn)元） 單位 進(jìn)度 銷售收入（萬(wàn)元）總 計(jì)（萬(wàn)元）銷售均價(jià) 2200 2022住宅銷售進(jìn)度 80% 20% 5032銷售均價(jià) 500 500地下室銷售進(jìn)度 80% 20% 29 合計(jì) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估結(jié)論建成竣工后，樓盤售完可實(shí)現(xiàn)銷售收入 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額 萬(wàn)元，上繳銷售稅金及附加 萬(wàn)元。項(xiàng)目總體建筑設(shè)計(jì)布局合理、使用功能齊備、配套設(shè)施先進(jìn)，是一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化生活區(qū)。（2）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)不同利益群體的影響項(xiàng)目的建設(shè)需要鋼材、木材、水泥等建筑材料，該地區(qū)的建筑材料承銷商將從中受益。（4）項(xiàng)目對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程等的影響本項(xiàng)目在建設(shè)期間，會(huì)增加或占用當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施，包括道路、供電、給排水等設(shè)施。（2）項(xiàng)目所在地區(qū)的各類組織對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的態(tài)度當(dāng)?shù)卣畬?duì)本項(xiàng)目的建設(shè)持支持態(tài)度，在基礎(chǔ)設(shè)施等的后勤保障上大力支持。在工程施工及項(xiàng)目投產(chǎn)運(yùn)行中，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保措施，加強(qiáng)管理，降低或避免噪聲、廢水、廢渣等對(duì)周圍環(huán)境的破壞；采用參與式途徑鼓勵(lì)項(xiàng)目所在地區(qū)民眾有效參與項(xiàng)目建設(shè)和管理，充分利用地方資源、人力、技術(shù)和知識(shí)，增強(qiáng)地方的參與；防止或盡量減少項(xiàng)目對(duì)地區(qū)社會(huì)文化造成的損毀。由于本小區(qū)注重環(huán)境營(yíng)造和公共設(shè)施的建設(shè)，它將成為我縣住宅小區(qū)又一個(gè)亮點(diǎn)，為人們提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，積極有效的響應(yīng)了安居工程，使我縣廣大人民能夠更好的生活和工作，同時(shí)在微觀上體現(xiàn)了三個(gè)代表，使居民能夠更好的感受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展給他們帶來(lái)的直接好處，使住戶感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂(lè)業(yè)。 建議 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。