【正文】 ，夏津縣瞄準“生態(tài)”、“綠色”，先后開工建設(shè)了人民公園、碧水繞城、龍湖公園、會盟公園、濕地公園等生態(tài)工程，城區(qū)新增綠化面積120平方米，%，比2006年增長了l0倍。2009年，榮膺“中國綠色名縣”稱號。從城市宏觀條件來看，夏津?qū)儆诎l(fā)展初期的縣級城市規(guī)模，城市化進程相對較為滯后；夏津?qū)儆趥鹘y(tǒng)農(nóng)業(yè)大縣，近年來工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展迅速，具有一定的經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展性與產(chǎn)業(yè)核心競爭力；內(nèi)需有待進一步提高，這將為進一步加快城市化進程提供廣闊的發(fā)展空間。二、夏津縣住宅市場特點夏津住宅板塊特點受傳統(tǒng)中心城區(qū)拆遷改造難度較大，成本較高的影響，近年來夏津新開工項目主要以北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主向中心城區(qū)外圍擴展。傳統(tǒng)中心城區(qū)代表性項目為銀都花園、麗景國際，西部城區(qū)以康居人家、御景花園，北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)主要為華夏新城、金都花城、九點陽光及錦紡家園等。夏津住宅項目銷售現(xiàn)狀市場供應(yīng)以規(guī)模性項目為主，項目多采取多期少量的開發(fā)分期方式，總體運作周期較長，相對于夏津的城市規(guī)模，項目的后續(xù)潛在供應(yīng)量較大，競爭壓力較為明顯。2009年，在全國市場回暖的情況下，夏津房地產(chǎn)銷售進入一個頂峰階段，但階段性供應(yīng)不大，多為08年積壓產(chǎn)品。而且受市場總需求量的限制，房屋銷售較為緩慢，從而可見，不能將09年的銷售井噴作為市場常態(tài)，應(yīng)冷靜分析考慮市場前景。相對而言，商品房總體價格水平不高，在20092010年市場大環(huán)境的帶動下，市場供應(yīng)出現(xiàn)了階段性緊張，商品房銷售價格出現(xiàn)了新一輪上漲，但與周邊地區(qū)相比，價格水平處于中游水平。同類住宅產(chǎn)品價格較為接近，市場需求量相對較為穩(wěn)定，O9年以前大部分項目銷售周期較長。目前夏津縣住宅在售房源極少，主要為近兩年開發(fā)項目的高樓層大面積房源。主要潛在供應(yīng)分布于城區(qū)北部，如舜泉名邸、金都花城、九點陽光、錦紡家園等項目的后續(xù)房源。傳統(tǒng)城區(qū)中心區(qū)域潛在供應(yīng)主要為該項目未建部分，目前尚存在較大不確定性。三、項目市場分析該項目位于夏津縣城區(qū)中心地帶，地理位置優(yōu)越，市場需求旺盛，主要表現(xiàn)在：本項目地處黃金地段，開發(fā)地段為城市中央，隨著經(jīng)濟發(fā)展和人們生活質(zhì)量的不斷提高，對住宅升級換代的需求逐年增加，鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的遷入需求很大，一部分有條件的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為改善生活環(huán)境遷入市區(qū)，增強了對新型房地產(chǎn)的需求等。四、市場定位市場調(diào)研為充分了解夏津縣房地產(chǎn)市場供需和價格走勢，確定目標客戶群，明確項目定位，開發(fā)出被市場所接受的產(chǎn)品，實現(xiàn)項目投資效益最大化，根據(jù)業(yè)主意向以及項目前期立項建議、批準規(guī)劃等條件，我們組織力量，做了大量的市場調(diào)研論證。采用電話預約、隨機取樣、設(shè)立調(diào)查點等形式，重點對企事業(yè)單位進行了調(diào)查，行業(yè)涉及居民、公務(wù)員、職員、工人、醫(yī)生、私營企業(yè)業(yè)主、中高層管理者等十幾個層面。 (1) 可接受購買價格、總價分析根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)分析，購房者最可能購買的多層房價平均值范圍在2800元/㎡至3200元/㎡，買房者的最高能力均值在3200元/㎡。認為質(zhì)量保證最底線均值2800元/㎡，所能承受買房范圍最小值2800元/㎡，最大值3200元/㎡。(2)面積需求分析被調(diào)查者中需求面積在80平方米以下的占10%，80～90平方米之間的占40%，l00～120平方米之間的占36%，l20～150平方米之間的占10%，l50平方米以上的占4%。由此可見，在80～120平方米之間的戶型份額占到76%，最為廣大消費者所青睞。(3)樓型需求分析在人們對期望樓型的選擇上，選擇多層占65%，小高層為35%。因為夏津縣經(jīng)濟發(fā)展速度正逐步加快，目前市場繁榮，地產(chǎn)開發(fā)逐漸成熟，人均收入穩(wěn)步提高，人們的思想意識也在不斷與時俱進，相當一部分人不再受傳統(tǒng)居住習慣的影響，并且經(jīng)濟條件能夠承擔物業(yè)管理費，所以對居住樓房有了一定的偏愛，同時也有相當一部分中高層收入者，因小高層廣闊的視野，高檔的物業(yè)形象和現(xiàn)代化的配套設(shè)施，對其表現(xiàn)出一定的青睞。(4)戶型平面偏好對戶型性質(zhì)來說，選擇傳統(tǒng)平層的居多，占90%，錯層、復式占10%，人們比較接受傳統(tǒng)的平層設(shè)計。(5)配套設(shè)施要求及購買決策調(diào)查分析通過調(diào)查分析，消費者購房時所考慮的因素，按其重要性排序為：區(qū)位、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、價格、戶型、交通、區(qū)內(nèi)配套、區(qū)內(nèi)景觀、教育、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配套、品牌。這充分說明消費者越來越理性，不僅滿足基本的居住、商務(wù)需求、入住樓盤的問題點，而且主要集中在建筑質(zhì)量、物業(yè)管理及小區(qū)環(huán)境上。因此，我們應(yīng)在這些調(diào)查的基礎(chǔ)上，對項目合理設(shè)計，以滿足消費者需求，提升項目形象。市場定位(1)項目規(guī)劃設(shè)計定位根據(jù)對市場調(diào)研分析和不同層次目標客戶群的定位分析，該項目定位如下：住宅樓（地上）：地下建筑：(2)銷售價格定位：住宅樓銷售均價：3200元/㎡地下建筑銷售均價：2500元/㎡ (3)結(jié)構(gòu)設(shè)計定位：高層住宅：剪力墻結(jié)構(gòu)，采用大空間布局，為將來不同的業(yè)主需要留有充分的改造機會。五、綜合分析有利因素(1)從大的方面看，近兩年夏津縣房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)快速發(fā)展態(tài)勢，無論從市場開發(fā)還是市場銷售情況看，都呈現(xiàn)了較快的增長趨勢，特別是進入2009年后，這種趨勢更加明顯，市場需求旺盛，一些潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的購買行為。(2)當前夏津縣房地產(chǎn)價格受政府土地、金融等政策影響不斷攀升，市區(qū)住宅平均售價由2004年的ll00元/㎡上漲到2011年的3100元/㎡,可以看出，夏津縣房地產(chǎn)市場基本保持了供需平衡的良好狀態(tài)，目前還處于理性發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場仍然有著一定的發(fā)展空間和后勁。不利因素目前有效需求不足，由于物價及房價增長較快，房價攀升和居民購買力存在一定的差距，再加上近期的利率上調(diào)，使得居民購房心理和行為承受雙重壓力。夏津住宅產(chǎn)品特點目前夏津在住宅項目規(guī)劃布局上，多采取兵營式布局，注重朝向與功能，但同質(zhì)化較為明顯。立面方面，新建項目多采用簡歐和現(xiàn)代式建筑風格，外觀色彩上多采用暖色調(diào)。夏津住宅產(chǎn)品類型現(xiàn)狀目前夏津多層建筑占據(jù)了住宅市場的絕對比例。經(jīng)過一定的市場培育，電梯多層及小高層產(chǎn)品市場接受度良好，并普遍形成了該類產(chǎn)品的相對高端性認知。從供應(yīng)層面分析，總體產(chǎn)品類型雖較為豐富，涵蓋了別墅、洋房、電梯多層、小高層、普通住宅等產(chǎn)品形式，但尚未形成市場層級，同階段項目價差較小，檔次集中，未出現(xiàn)真正意義上的項目分檔分層，缺乏市場標桿性項目。五、主要潛在供應(yīng)項目概況金都花城由山東黑馬集團房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，位于雙鴻大酒店北側(cè)，總建筑面積l6萬平方米，總戶數(shù)1225戶，%。計劃分為五期開發(fā)，2008年9月開工建設(shè)一期，項目一期由電業(yè)局團購，已建設(shè)至項目三期，未建面積約50%。2009年底三期多層認購推廣價格：13F為1900元/平方米左右，4F為1700元/平方米左右，5F為1400元/平方米左右，6F為1060元/平方米左右，閣樓為800元/平方米；2010年6月，多層價格比09年底每平方米上漲300元，小高層價格22002300元/平方米，儲藏室1600元/平方米，車庫2200元/平方米。2010年度，成交均價又普遍上漲了約700800元。九點陽光由山東聯(lián)眾利華建設(shè)集團開發(fā)，位于雙鴻大酒店東500米。項目北接承宣街，西臨人民公園，南至崔公街，東至銀海路，占地294畝，規(guī)劃建筑面積22萬平方米，綠地率達35%。計劃分35年開發(fā)，項目共計規(guī)劃小高層5棟，多層49棟。目前已開發(fā)銷售多層12棟，近期預計退出多層3棟。2009年底在售項目價格：2F為1800元/平方米，3F為1900元/平方米，4F為1600元/平方米，5F為1600元/平方米并贈送閣樓，閣樓為850元/平方米。2010年6月，多層價格比09年底每平方米上漲300元左右。2010年度，成交均價又普遍上漲了約700800元。錦紡家園位于銀城路北側(cè)，北至崔公街，西鄰錦紡路。，規(guī)劃建筑面積23萬平方米，規(guī)劃戶數(shù)1500余戶。，由多層22棟組成。首批l0棟經(jīng)濟適用房于2008年初建設(shè)，目前在建多層3棟，工程進度開槽，已銷售完畢。舜泉名邸位于建設(shè)局南鄰，由淄博臨淄區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司開發(fā)，規(guī)劃多層住宅26棟，800余戶。項目開發(fā)銷售進度均較緩慢，2008年建設(shè)多層3棟，09年底銷售完畢，2010年上半年待售多層5棟，尚未建設(shè)。2009年底在售項目價格：12F為1800元/平方米，34F為1700元/平方米，5F為1500元/平方米，6F為1100元/平方米。2010年度，成交均價較09年底普遍上漲了1000多元。麗景國際城位于夏津城區(qū)中心，北臨南城街城市主干道、南臨永寧街、西臨西城街、東臨中學街，鄰近縣政府、縣委、農(nóng)行辦公大樓及商貿(mào)中心，餐飲、銀行、縣醫(yī)院、商貿(mào)市場、學校等。由德州麗景鑫城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。規(guī)劃多層建筑14棟，占地294畝，規(guī)劃建筑面積22萬平方米，綠地率達35%。計劃分35年開發(fā)，項目共計規(guī)劃小高層5棟，多層49棟。目前已開發(fā)銷售多層12棟，近期預計退出多層3棟。2009年底在售項目價格：2F為2400元/平方米，3F為2500元/平方米，4F為2600元/平方米，5F為2700元/平方米并贈送閣樓，閣樓為1500元/平方米。2010年6月，多層價格比09年底每平方米上漲300元左右。2010年度，成交均價又普遍上漲了約700800元。六、項目地理位置情況居住小區(qū)二期工程建設(shè)項目位于夏津縣中山街東側(cè)，河津街南側(cè)，碧水繞城緊緊環(huán)繞，與鄃城公園隔街相望，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，地理位置優(yōu)越。每天約有萬人流動，消費能量巨大，地理位置得天獨厚。第四章 項目建設(shè)地址與條件一、項目建設(shè)地址建設(shè)地址，是夏津縣招商引資開發(fā)項目，位于夏津縣中山街東側(cè)，河津街南側(cè)，碧水繞城緊緊環(huán)繞，與鄃城公園隔街對望，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，地理位置優(yōu)越。周邊環(huán)境小區(qū)地處城區(qū)中心，周邊的公共服務(wù)設(shè)施在半徑2000米范圍內(nèi)有：醫(yī)院、公園、體育場、藝術(shù)中心、商場、酒店、郵電金融等服務(wù)設(shè)施?？梢?，小區(qū)周邊的市政設(shè)施和城市公共服務(wù)設(shè)施為居住區(qū)的建設(shè)提供了比較優(yōu)越的外部條件。土地利用合理性分析土地是極其寶貴的稀缺資源，節(jié)約土地是我國的基本國策，項目選址和土地利用應(yīng)嚴格貫徹國家有關(guān)土地管理的法律法規(guī)，切實做到依法、科學、合理、節(jié)約用地。(1)項目用地為居住用地，本項目的實施符合夏津縣土地利用規(guī)劃。(2)土地利用的合理性是建設(shè)規(guī)模合理性分析的重要內(nèi)容。從土地利用的合理性角度考察建設(shè)規(guī)模的合理性，主要應(yīng)考慮土地利用的可靠性、有效性和經(jīng)濟性。該項目通過合理的規(guī)劃、設(shè)計，將達到節(jié)約土地、降低成本、提高效益、更加有效地利用資源的目的。(3)本項目建設(shè)內(nèi)容為住宅樓及少量商業(yè)配套用房，同周邊區(qū)域功能互補，資源共享，能有效提高土地利用率，達到雙贏和共同發(fā)展的目的。(4)，符合因地制宜、集約用地、少占耕地的原則，符合有關(guān)土地管理的政策法規(guī)要求。二、項目建設(shè)條件場內(nèi)條件本項目處于城區(qū)中心，夏津縣中山街東側(cè)，河津街南側(cè)，碧水繞城緊緊環(huán)繞，與鄃城公園隔街對望，環(huán)境優(yōu)美、交通便利，地理位置優(yōu)越。項目地塊為方形，場地內(nèi)已完成場地平整，上下水已接通，臨時施工用電已接通。場外條件（1）地質(zhì)、氣象條件夏津縣位于黃河下游北岸，山東省北部，屬黃河沖積平原的一部分，從邊緣到中心地層結(jié)構(gòu)由老到新依次為寒武系、奧陶系、石炭系、二迭系、侏羅系、白堊系、第四系，這種地貌搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對成本較低。夏津縣屬暖溫帶半濕潤季風氣候，四季分明，冷熱干濕界限明顯，春季干旱多風，夏季炎熱多雨，秋季涼爽多晴天，冬季寒冷干燥，具有顯著的大陸性氣候特征，光照資源豐富，日照率達到61%。（2）交通運輸條件夏津