【正文】 2805臨街門面與二樓㎡1000按500元/㎡計506集貿市場㎡3952按500元/㎡計7總計　　　十二、項目資金籌措一、資金的渠道與方式常規(guī)從以下幾個方面去籌措資金：1. 因建設單位已取得地快產權，籌措和利用自有資金200萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉，同時可根據收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現(xiàn)金和流動資產，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據、已完合同的應收工程款等。2．用銀行貸款100萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是建設單位利用信貸資金經營，借錢賺錢的一種方法。3. 房屋預售：房屋預售歷來是房地產開發(fā)過程中籌集資金的重要方法，房地產在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現(xiàn)售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發(fā)過程中的資金不足，由于蓬安當?shù)胤康禺a市場可以提前預售，又較好的地段優(yōu)勢和良哈的商業(yè)氛圍，預計銷售情況會較好。因此本項目可充分利用房屋預售來滿足項目的運做資金。二．編制資金現(xiàn)金流動計劃，確定資金的需求額 單位：萬元序號項目2007小計1投資分年計劃60%40%100%建設投資建設期利息181230小計2資金籌措自有資金200200貸款100100銷售款收入（現(xiàn)金)流入609（住宅與門市的30%流入下期）（上期30%流入，市場停留30%滾如下期）（）三．資金的任用和管理隨著施工準備、施工生產、竣工驗收。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產生變化。結合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題：：主要包括以下幾個方面a．由于資金的時間價值形成的利息。b．注意風險的影響，如投資風險、破產的風險、工程風險等。c．當發(fā)生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。d．銀行借款的成本率。風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風 險 程 度災難性嚴重性較 大一 般1市場風險▲2資源▲3技術▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協(xié)作條件▲十三、財務評價一．設項目法人項目財務評價（見表）銷售收入估算表 單位：萬元項目收入開支利潤銷售（營業(yè)）收入住房銷售收入720單價（含稅）90銷售量（套）60　入口商店門面150　單價（含稅）6000　銷售量（㎡）250?。ㄒ芽鄢€房戶250平米）集貿市場+二樓營業(yè)房（1500*500）單價（含稅）7000（每個攤位兩年使用權）　銷售量（攤位）988銷售稅費幾附加城市維護及教育附加(*)銷售費用總投入稅前扣稅后利潤*30%銷售價格說明：住宅銷售價900元/平米，門面6000元/平米，集貿市場為實現(xiàn)投資利潤，首期計劃出售兩年使用權7000元/攤位，二樓營業(yè)房1500元/平米。計以100%的銷售率。1）財務凈現(xiàn)值（FNPV）與財務內部收益率（FIRR）財務凈現(xiàn)值（FNPV）=財務內部收益率(FIRR)=%項目財務凈現(xiàn)值（FNPV）0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）8%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。2）項目投資利潤率 銷售利潤率 投資回收期 總投資（萬元）總銷售收入（萬元）總利潤（萬元）凈利潤率（％）479，（市場以兩年的使用權出售）萬元，總銷售利潤額為479萬元投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額100％＝％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入100％＝％投資回收期＝ 二．敏感性分析編制敏感性分析表、繪制敏感性分析圖（下圖）敏感性分析表序號不確定因素變化率（%）內部收益率（%）變化幅度（%）敏感系數(shù)　基本方案　　　產品價格10%10%建設投資10%10%三．盈虧平衡分析項目經營成本 =(+)/（1+%）=（萬元），保本點= %時，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。 項目經營成本保本點 項目保本開發(fā)經營成本=，保本點=(+)=%%，項目處于盈虧平衡狀態(tài)。實際上項目盈虧平衡點在開發(fā)經營各階段是不同的，這是按照計算期平均狀態(tài)計算的結果。本房地產投資開發(fā)方案在財務方面是完全可行的。十四、風險分析為了確保風險分析的質量，有必要對城中市場改造工程投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。一．敏感性分析敏感性分析表（見上圖）敏感性分析圖（見上圖）二．定性分析自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發(fā)商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險、銷售政策風險。經濟風險因國民經濟狀況變化風素主要是指一系列與經濟環(huán)境和經濟發(fā)展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發(fā)商和經營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。內部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。三．投資風險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：開發(fā)經營周期越長項目建成以后的經濟形勢就越難預測。其次，開發(fā)經營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產開發(fā)經營風險的辦法快完成開發(fā)項目。針對該項目，我們采取提高開發(fā)的速度、銷售速度以保證資金的充分供應，這樣極可能避免不必要因素的影響。通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。良好的項目管理是重要的保證。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度銷售和質量是重點。有效地減少經營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。十五、研究結論與建議一．推薦方案的總體描述城中市場的改造通過研究本區(qū)域的經濟發(fā)展趨勢, 調查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經過深入研究論證，該項目盈利可能性較大，投資機構決定實行開發(fā)經營房地產的投資方式。二．推薦方案的優(yōu)缺點描述1）項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇國民經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、城市建設規(guī)劃的深入，政府對公司開發(fā)本項目的鼎力支持，市場對改善城中市場條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。2）項目在經濟上具有較強的可行性 * 項目總建筑面積: 12952平方米* 項目總投資: * 項目財務凈現(xiàn)值:* 項目財務內部收益率:%上述經濟指標是根據目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。3）項目具有突出優(yōu)勢* 在附近區(qū)域與城中市場的競爭對手較少* 城中市場的改造定位屬中檔次，在同一供需圈內缺少可替代物業(yè)，且需求量較大* 公司的資金具有優(yōu)勢* 項目擁有較好的周邊配套（包括自然、地理、政府等配套）* 項目所處地塊的發(fā)展前景較好4）項目開發(fā)經營風險較小 本項目屬于小面積、小規(guī)模開發(fā)，投資風險小，應能穩(wěn)獲預期投資收益。 1）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需要根據具體情況不斷完善。 2）房地產行業(yè)競爭激烈，公司需要建立一支高素質的營銷隊伍，速戰(zhàn)速決，解決資金回籠的快速。三．結論與建議從經濟效益來說：由于公司在項目開發(fā)建設前，進行了廣泛、前期的市場調研，了解客戶的需求，已有部分客戶關注，銷售前景看好。該方案采取了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎，并且為蓬安城市建設注入了新鮮血液，有力的推動了蓬安的房地產經濟發(fā)展，起到了搞活經濟的作用。從社會效益來說：城中市場建成后，可提供住宅60套，市場面積4000平方，將集多種功能一體，是蓬安最大的專業(yè)市場。將成為蓬安縣農貿市場又一個亮點，為蓬安的人民提高了優(yōu)越的住宅及市場購物環(huán)境，使蓬安人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現(xiàn)了三個代表，使蓬安人民能夠更好的感受到經濟發(fā)展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業(yè)。因此社會效益極為可觀。從環(huán)境效益來說：該改造過后的城中市場，最大程度的改善了蓬安農貿市場的環(huán)境與提升城市形象，該工程完成后，從前市場的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的市場設施以及規(guī)劃，無疑將在該縣形成一個全新的農貿市場，對于美化蓬安的縣容，改善環(huán)境帶來較大的影響?？v觀開發(fā)全過程，從經濟效益，社會效益和環(huán)境效益來看，該開發(fā)方案是完全可行的。 強化項目進程中的投資、質量、銷售、進度計劃，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 （1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。 （3）要做精品。產品設計各個環(huán)節(jié)都要求得高水平設計出來的創(chuàng)新性、有品位的產品。 （4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。 （5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調配資金，物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。編寫說明：本報告由于缺乏地塊勘察資料，在某些細節(jié)上尚有不完善之處，敬請諒解，如有任何意見或建議，懇請?zhí)岢龌蛑刚? 報告編寫單位： 成都振雄地產策劃管理有限公司