【導(dǎo)讀】××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司××小區(qū)建設(shè)項目

　　

【正文】 化及環(huán)境工程的實(shí)施，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)一致，很好地改善了區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量。因此本項目的建設(shè)對項目地塊本身乃至周邊區(qū)域環(huán)境生態(tài)的改善是非常有利的。以下對項目建設(shè)期和運(yùn)營期的環(huán)境影響進(jìn)行分析，并提出防治措施。 施工期環(huán)境影響及防治 （ 1）污水 主要是施工過程的建筑污水，污水排放須符合《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB89781996 一級標(biāo)準(zhǔn)。污水管應(yīng)與社區(qū)污水管線、城市下水管線連接，確保排污通暢， 嚴(yán)禁施工污水向臨近的水域排放。施工廢水對環(huán)境影響不大。 （ 2）廢氣 施工期間運(yùn)輸車輛及施工機(jī)械排放的廢氣中含有 CO、 NO THC 等污染物，通過類比分析，廢氣的影響范圍在附近 50～ 100m 內(nèi)， 100m 外基本無影響。 （ 3）揚(yáng)塵 工程基地開挖、施工過程、材料裝卸、運(yùn)輸車輛行駛造成的揚(yáng)塵均會造成粉塵污染。因此在施工過程中要加強(qiáng)對地基開挖的施工管理，對車輛 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設(shè)項目 32 輪胎實(shí)施保潔措施，避免沿途撒落泥土，天氣干燥應(yīng)定期實(shí)施灑水降塵，建筑工地原材料露天堆放時要覆蓋，施工場地須設(shè)置臨時隔離墻。 （ 4）固體廢棄物 施工產(chǎn)生的廢棄土 方、建筑垃圾等，如管理不當(dāng)會影響施工區(qū)周圍景觀，并有礙道路通行。建議本項目廢棄鋼鐵統(tǒng)一收集，交由回收公司回收，施工建筑棄渣及棄土由建設(shè)局審批后，運(yùn)至指定地點(diǎn)堆放，運(yùn)輸車輛要覆蓋蓬布以防止廢棄物灑落造成二次污染。施工結(jié)束后應(yīng)及時清運(yùn)因施工產(chǎn)生的固體廢棄物，并妥善處置，因施工給綠化造成破壞的，要恢復(fù)植被。 （ 5）噪聲 各種施工機(jī)械的施工噪聲及建材、建筑棄土運(yùn)輸車輛行駛、裝卸時發(fā)出的噪聲對附近環(huán)境影響較大。為減少施工期產(chǎn)生的噪聲污染，必須加強(qiáng)施工管理，合理布局施工設(shè)備，合理安排施工時間，對高噪聲施工設(shè)備采取必要 的減振、降噪處理，在中午（ 12： 30－ 14： 30）和夜間（ 22： 00－次日 6： 00）禁止施工，如因工藝需要在夜間施工的，必須取得有關(guān)部門的批準(zhǔn)，方可施工。 （ 6）室內(nèi)環(huán)境污染控制 為預(yù)防和控制建筑材料和裝修材料產(chǎn)生室內(nèi)環(huán)境污染，保障業(yè)主健康，項目建設(shè)必須依照《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》 GB30325－ 2021要求進(jìn)行。 ① 材料選擇 ，以游離甲醛釋放量 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設(shè)項目 33 不大于 。 、帷幕等經(jīng)粘合、定形、阻燃處理后，可能會釋放出甲醛，游離 甲醛量也不應(yīng)大于 。 、防潮處理劑會持續(xù)釋放出污染嚴(yán)重的有害氣體，嚴(yán)禁用于室內(nèi)木地板及其他木質(zhì)材料的處理。 。 e．脲醛樹脂泡沫作為室內(nèi)保溫、隔熱、吸聲材料時會持續(xù)釋放出甲醛氣體，本項目應(yīng)考慮采用其他類型的材料代替。 ② 工程施工 《涂裝作業(yè)安全規(guī)程》 GB7691 第 節(jié)的規(guī)定 “ 禁止使用含苯（包括工業(yè)苯、石油苯、重質(zhì)苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀釋劑和溶劑。 ” b．嚴(yán)格遵守國家標(biāo) 準(zhǔn)《涂裝作業(yè)安全規(guī)程：涂漆前處理工藝安全及其通風(fēng)凈化》 GB7692－ 1999 第 條 “ 涂漆前處理作業(yè)中嚴(yán)禁使用苯 ” 和第 條 “ 大面積除油和清除舊漆作業(yè)中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油 ” 。 ③ 施工人員在施工過程中使用的涂料、膠粘劑、處理劑和溶劑后應(yīng)及時封閉存放。使用剩余的廢料及時清出室內(nèi)，不在室內(nèi)用溶劑清洗施工用具。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設(shè)項目 34 運(yùn)營期環(huán)境影響及防治 （ 1）廢水 項目建成后，小區(qū)居民日常生活產(chǎn)生的生活垃圾、生活污水等按國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行處理，由小區(qū)物業(yè)管理公司全權(quán)負(fù)責(zé)。采取以上措施后，可以有效地 防止居民日常生活產(chǎn)生的生活垃圾及生活污水對環(huán)境造成的影響。 （ 2）固體廢棄物 主要是一般生活垃圾。垃圾處理的主要措施是：設(shè)區(qū)內(nèi)按功能區(qū)域或建筑區(qū)域劃分垃圾清理服務(wù)區(qū)，設(shè)置不影響室內(nèi)外景觀的密封式垃圾收集器，采用全密閉式的垃圾收集運(yùn)送小車和運(yùn)輸車，規(guī)劃固定的垃圾收集運(yùn)送通道，將垃圾運(yùn)送至指定的處理地點(diǎn)。 其他環(huán)境保護(hù)措施 嚴(yán)格遵照國家有關(guān)環(huán)保的法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，并采取切實(shí)可行的措施，項目對環(huán)境的污染可以控制在限值范圍內(nèi)。 （ 1）建筑環(huán)保措施 采用新型墻體材料，減少對土地資源的消耗；在裝修工程中，采用 環(huán)保型裝飾材料，如環(huán)保型建筑涂料，減少有害物質(zhì)的擴(kuò)散，外墻裝修避免大面積的鏡面玻璃的應(yīng)用，以防止對城市及交通環(huán)境的光污染。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設(shè)項目 35 （ 2）給排水環(huán)保措施 衛(wèi)生間內(nèi)的潔具采用紅外線感應(yīng)沖洗設(shè)備，既節(jié)水又環(huán)保； 排水系統(tǒng)采用雨污分流排水體制； 選用可防止污水滲漏及糞便發(fā)酵后停留時間長、清挖周期長等優(yōu)點(diǎn)的三級鋼筋砼化糞池； 化糞池進(jìn)出口采用 FRP/PVC 玻璃鋼復(fù)合水封管件，確保安裝、使用質(zhì)量，防止大量發(fā)酵臭氣竄入室內(nèi)，阻止蛆蟲爬入管道，避免漂浮氣體固體兩項污物堵塞化糞池出口管段。 （ 3）電氣環(huán)保措施 選用低噪音、低閃爍、 電磁輻射和電磁干擾滿足標(biāo)準(zhǔn)要求的電器設(shè)備及照明燈飾，提倡綠色照明，確保環(huán)境清潔。 選擇合理的電氣設(shè)備及供電方案，提高供電質(zhì)量，減少因供電質(zhì)量引起的噪音污染。 地質(zhì)災(zāi)害影響分析 勘察資料表明，本項目所在地塊地質(zhì)情況穩(wěn)定，項目地質(zhì)情況適宜項目建設(shè)。根據(jù) “ 中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（ GB 183062021） ” ，本工程按基本烈度 6 度進(jìn)行抗震計算。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設(shè)項目 36 特殊環(huán)境影響 本項目地塊內(nèi)部及周邊無歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名聲和自然景觀等特殊環(huán)境，因此項目建設(shè)不會對這些特殊環(huán)境產(chǎn)生影響；若施工過程中發(fā)現(xiàn)有文物、古 跡等，則按國家相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設(shè)項目 37 第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 編制依據(jù) 國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評價 有關(guān)稅收及財務(wù)指標(biāo)依據(jù)國家現(xiàn)行稅法及財務(wù)會計制度 有關(guān)市場行情 企業(yè)提供的相關(guān)資料 銷售收入和稅金及附加估算 銷售收入的預(yù)測 該項目是 重要居住區(qū)，環(huán)境優(yōu)美。本項目的住宅價格定位在參考周邊樓盤售價的基礎(chǔ)上，價格和銷售收入如下： 住宅按 3500 元 /m2 的價格進(jìn)行出售，則住宅銷售收入預(yù)計 2035003500=71225萬元。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設(shè)項目 38 稅金及附加的確定 營業(yè)稅為房地產(chǎn)銷售收入的 5%，即 71225 5%= 萬元 。（《營業(yè)稅暫行條例》） 城市維護(hù)建設(shè)稅為營業(yè)稅額的 1%，即 1%= 萬元 。（《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》） 教育費(fèi)附加為營業(yè)稅額的 3%，即 3%= 萬元 。（《征收教育費(fèi)附加的暫行規(guī)定》） 印花稅為銷售收入的 %，即 71225 %= 萬元 。 (《印花稅暫行條例》 ) 土地增值稅 按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 (國務(wù)院會 [1993]第 138號文規(guī)定計算。 （ 1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費(fèi)用為 5576 萬元； （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為 15791 萬元 （ 3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =（ 5576+15791） 10%= 萬元 （ 4）允許扣除的稅費(fèi)為 +++= （ 5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除 20% 允許扣除額 =（ 5576+15791） 20 ％ = 萬元 （ 6）允許扣除的項目金額合計 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設(shè)項目 39 5576+15791+++= 萬元 （ 7）增值額 == （ 8）增值率 =247。 71225100 ％ =% 按規(guī)定需繳納 30%的土地增值稅即 30%= 盈利分析 稅前利潤 估計發(fā)生相關(guān)的管理等費(fèi)用 100 萬元。 稅前利潤 == 萬元 所得稅 所得稅 = 25%= 萬元 稅后利潤 稅 后利潤 == 萬元 結(jié)論：可以看出該項目是有經(jīng)濟(jì)效益的，具有可行性。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設(shè)項目 40 第八章 投資估算 估算范圍 本項目投資估算范圍包括新建建筑物的土建、設(shè)備、安裝、室外工程、其它費(fèi)用、基本預(yù)備費(fèi)等。 編制依據(jù) 1.《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）； 2.《 省建筑工程概算定額》； 3.《 省安裝工程概算定額》； 4.《 省建設(shè)項目概算其他費(fèi)用定額》； 5. 市建設(shè)工程行政、事業(yè)、服務(wù)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； ； 省類 似工程項目的工程費(fèi)用、設(shè)計要求及相關(guān)系統(tǒng)功能要求進(jìn)行估算。 ，根據(jù)項目單位通過對項目建設(shè)地區(qū)相關(guān)項目進(jìn)行的調(diào)查和相關(guān)規(guī)范規(guī)定進(jìn)行的估算。 。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設(shè)項目 41 編制方法 工程費(fèi)用合計為 17977 萬元。主要包括建筑工程費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用、設(shè)備購置費(fèi)、室外配套工程費(fèi)，具體包括多層建筑、小區(qū)道路、小區(qū)綠化及室外配套設(shè)施。以及各建筑物內(nèi)設(shè)備購置安裝調(diào)試費(fèi)用。投資參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ虇畏皆靸r指標(biāo)估算；構(gòu)筑物和功能區(qū)附屬工程參照《 省建筑工程概算定額》指標(biāo)估算。 程建設(shè)其他費(fèi) 工程建設(shè)其他費(fèi)用總計 萬元，各項取費(fèi)執(zhí)行以下標(biāo)準(zhǔn)： 1）建設(shè)單位管理費(fèi)按照財政部財建 [2021]394 號文確定。 2）前期工作費(fèi)、節(jié)能評估費(fèi)用按照國家計委計價字 [1999]1283 號文件頒布《建設(shè)期項目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定》計取。 3）工程勘察設(shè)計費(fèi)按國家物價局、建設(shè)部（ 2021） 10 號文件頒布的《工程設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。 4）環(huán)評費(fèi)：依據(jù)國家發(fā)改委、國家環(huán)保局關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)的通知，計價格 [2021]125 號文確定； 5）勞動安全衛(wèi)生評審費(fèi)按工程費(fèi)用 %。 6）工 程監(jiān)理費(fèi)按照《國家發(fā)改委、建設(shè)部【 2021】 670 號》計取。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設(shè)項目 42 7）場地準(zhǔn)備費(fèi)及臨時設(shè)施費(fèi)按工程費(fèi)用 %。 8）工程保險費(fèi)按工程費(fèi)用 %。 9）招標(biāo)代理費(fèi)依據(jù)國家計委計價字 [2021]1980 號“關(guān)于印發(fā)《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》”的通知，采用差額累進(jìn)法進(jìn)行估算。 該項目只計取基本預(yù)備費(fèi)，根據(jù)建設(shè)項目本身的特點(diǎn)，該項目預(yù)備費(fèi)投資按照前兩項費(fèi)用之和的 8%計取為 萬元。 項目總投資 =工程費(fèi)用 +工程建設(shè)其他費(fèi) +預(yù)備費(fèi) =21367 萬元 資金籌措 本項目總投資 為 21367 萬元。 由 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設(shè)項目 43 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設(shè)項目 44 第 九 章 社會影響分析 本項目的建設(shè)對項目所在區(qū)域的社會多個領(lǐng)域都具有拉動作用，對社會的發(fā)展具有積極作用。本項目建設(shè)產(chǎn)生社會影響的范圍、社會影響效果以及社會風(fēng)險對策如下 。 對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 房地產(chǎn)業(yè)具有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以促進(jìn)上游的鋼材、水泥等建材的消耗，并可以刺激人們家庭用品的從新購置，帶動家電、紡織等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。此外，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中所面臨的社會經(jīng)濟(jì)背景，是可以吸引大量的國內(nèi)外投資，特別是質(zhì)量較高的投資，增加城市的經(jīng)濟(jì)含量。 其城市化進(jìn)程具有較強(qiáng)勁的工商業(yè)發(fā)展支撐，其城市的輻射作用更強(qiáng)大了， 快速發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)具有一定的合理性。 本項目的的實(shí)施可以較大地帶動 的本地的建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)較快的發(fā)展，同時促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 對居民就業(yè)的影響 建筑行業(yè)是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前金融危機(jī)加深，總體經(jīng)濟(jì)放緩的形勢下，返鄉(xiāng)農(nóng)民工增多， 勞動人口的就業(yè)壓力加大。本項目的實(shí)施 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設(shè)項目 45 將會給 10002021 人帶來工作的機(jī)會。 對不同利益群體的影響 該項目投資涉及項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、當(dāng)?shù)鼐用?、政府相關(guān)部門。 通過分析可知：項目經(jīng) 營方獲取較好利潤；項目購買人群獲得高質(zhì)量住宅，居家投資皆宜；項目改善了環(huán)境質(zhì)量，當(dāng)?shù)鼐用駳g迎；項目促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升了土地價值，政府部門受益 . 應(yīng)當(dāng)注意的是：項目價格應(yīng)慎重定位，兼顧各方；項目建設(shè)過程中的各項活動應(yīng)遵守政府的政策及各項規(guī)定。小區(qū)的施工建設(shè)對周圍居民生活、休閑、娛樂業(yè)帶來一定的不利影響，可能引起部分居民的不滿意。項目建設(shè)期間也會給周圍環(huán)境帶來一定程度的污染。 對地區(qū)、文化、教育、衛(wèi)生的影響 項目增添了區(qū)域良好的居住氛圍，人口增加促進(jìn)了區(qū)域教育事業(yè)發(fā)展，同時也形成了健康衛(wèi)生的生活環(huán)境 。 應(yīng)注重可持續(xù)發(fā)展，使有利影響長久保持下去。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設(shè)項目 46 對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會服務(wù)質(zhì)量和城市化進(jìn)程的影響 項目促進(jìn)了所在區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高了服務(wù)業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，同時加快了 城市化進(jìn)程，有利于構(gòu)建和諧社會。