【文章內容簡介】 雷建筑物不應大于 10Ω ，三類防雷建筑物不應大于 30Ω 。 供熱 工程 設計 小區(qū)采暖采用集中供熱。供熱熱源為 熱力 有限公司 ，管道選用無縫鋼管外包聚氨脂保溫材料，管道穿越機動車道、河流以及地質條件不穩(wěn)定地段時需設保護套管，按設計規(guī)范要求設置支線井、調節(jié)井、放氣井和排污井，補償器可根據(jù)情況設在補償器井內或直埋。 消防 工程 設計 消防系統(tǒng)主要由消防車出入口、消防通道、消防栓和消防回車場組成。消防車出入口由社區(qū)的各出入口組成。社區(qū)內的道路寬 413 米可以保證消防通道的要求，同時社區(qū)內的廣場和住宅樓間硬質鋪裝都能滿足消防車通行和回車的要求；社區(qū)內消防栓的設置按國家規(guī)范要求，給水干管上消防栓間距小于 120 米，不超過 150 米半徑設 置一個。另外地下車庫均設置自動噴淋滅火系統(tǒng) 。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 9 工程進度計劃 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 總工期為 18 個月， 其中一期工程是 從 2021 年 4 月 20 日 開始實施到 2021 年 12 月 20 日 結束， 二期工程是從 2017 年 4 月 20 日到 2017 年 12 月 20 日 具體進度安排見下表。 一期 工程實施進度表 工期 項目 2021 年 46 月 78 月 912 月 前期準備 工程招標 工程設計 土建工程 竣工驗收 二期 工程實施進度表 工期 項目 2017 年 46 月 78 月 912 月 前期準備 工程招標 工程設計 土建工程 竣工驗收 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 10 資金籌措 項目總投資 21367 萬元， 其中工程費用 17977 萬元，工程建設其他費 萬元，基本預備費 萬元。 所需資金全部自籌。 項目招標 根據(jù)《 招投標法 》第八條：符合第六條、第七條規(guī)定范圍的工程建設項目、貨物采購、服務和特許經(jīng)營，達到下列標準之一的，必須進行招標： （一）施工單項合同估算價在 100 萬元人民幣以上的； （二）重要設備、材料等 貨物的采購，單項合同估算在 50 萬元人民幣以上的； （三）勘察、設計、監(jiān)理等服務的采購，單項合同估算價在 10 萬元人民幣以上的； （四）單項合同估算價低于第（一）、（二）、（三）項規(guī)定的標準，但項目總投資額在 3000 萬元人民幣以上的。 該項目工程投資 21367 萬元 ， 依據(jù)以上規(guī)定，項目的勘查、設計、施工、監(jiān)理和設備采購均應進行招標。建議委托有資質的招標代理機構對項目的勘查、設計、施工、監(jiān)理和設備采購進行公開招標。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 11 第二章 項目建設背景 、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 項目建設背景 社會發(fā)展狀況 隸屬于 省 市，位于 西部東端， 山東麓，東距沈 200 公里，西南距 120 公里。東經(jīng) ，北緯 之間，東接 縣，西鄰 縣，南與 毗鄰，北與 市搭界。素有“ ”之稱，面積 1782 平方公里（ 2021 年），人口 518616 人（ 2021 年），有滿族、漢族、回族等 19 種民族。 市下轄 2 個街道（ 街道、 街道），11 個鎮(zhèn)（ 鎮(zhèn)、 鎮(zhèn) 等 ）， 6 個鄉(xiāng)（ 鄉(xiāng)、 鄉(xiāng)、 鄉(xiāng)、 鄉(xiāng)、 鄉(xiāng)、 鄉(xiāng)），另有 27 個社區(qū)， 224 個行政村。 步入新世紀以來， 在經(jīng)濟建設和社會發(fā)展方面都 取得了長足的進步。隨著區(qū)域環(huán)境快速發(fā)展， 現(xiàn)在正面臨著新的快速發(fā)展的機遇。啟動城南新區(qū)開發(fā)建設項目，實施以行政辦公中心南遷為標志的城市南擴戰(zhàn)略，進一步拓展城市發(fā)展空間、改善城市環(huán)境、完善基礎設施、提升城市品味、提高人居環(huán)境質量，把城南新區(qū)建設成為行政、文化、居住功能區(qū)，對于城市建設的發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)建全國生態(tài)示范市和優(yōu)秀 旅游 城市，促進 經(jīng)濟繁榮具有十分重要意義。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 12 城南新區(qū)位于 西南方向， 鄉(xiāng) 村。未來的城南新區(qū)將新增城市人口 5 萬人，建筑總量達 360 萬平方米，逐步完善城區(qū)基礎設施建設。新建道路 11 條，總長 公里，形成六橫五縱城市道路交通系統(tǒng)。同時完成供水、排水、燃氣、供熱、供電、通訊及道路綠化、亮化等基礎設施建設，達到六通一平的標準。新建橋梁兩座，完成城市綠化 萬平方米，完成市政府南遷及相關配套設施建設。新建行政辦公中心一處，新建醫(yī)院一座，新建高中、小學各一所，新建體育場館一座。加大住 宅開發(fā)建設力度，改善人居環(huán)境，滿足新增人口的生活需求。新建居民住宅樓 300萬平方米，逐步把廣寧新區(qū)打造成行政、文化、服務、居住功能區(qū)，建成設施完善、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、適宜人居的現(xiàn)代化新城區(qū)。 加快城南新區(qū)的開發(fā)建設，拓展了城市發(fā)展空間和生活空間，拉開了城市框架。行政辦公中心南遷能夠帶動房地產(chǎn)開發(fā)建設，緩解老城區(qū)城市交通和居住壓力，改善城市環(huán)境，提高人居質量，增加城市人口，繁榮 經(jīng)濟。同時能形成 一城兩區(qū)的發(fā)展格局，功能分明、優(yōu)勢互補、和諧發(fā)展，為我市未來發(fā)展將產(chǎn)生巨大的社會效益。 住房發(fā)展形勢分析 “十二五”以來， 城市發(fā)展步伐明顯加快，房地產(chǎn)行業(yè)緊緊抓住消費結構升級和城市化加快的有利時機，以居民住宅為重點，分層次推進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 房地產(chǎn)開發(fā)量逐年增加，隨著 80、 90 年前后出生高峰 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 13 期出生的青年到達適婚年齡，住房需求量仍將持續(xù)擴大，房地產(chǎn)市場還遠未達到飽和狀態(tài)。隨著 城市化進程加快，房地產(chǎn)行業(yè)也將發(fā)揮越來越大的作用，圍繞美化人居環(huán)境，合理發(fā)展風格多樣、功能完善的中高檔商品房。圍繞適應人流物流擴大的趨勢，積極推進設施配套、運行高效的現(xiàn)代商務區(qū)建設。預計到 2020 年，全市竣工住宅達 242 萬平方米，其中經(jīng)濟適用房占 10%；市區(qū)居民住宅人均建筑面積達 30平方米，住宅成套率達 85%；新建住宅小區(qū)實行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化物業(yè)管理覆蓋率達 95%。進一步完善房地產(chǎn)市場體系，加強一級市場調控，完善二級市場，優(yōu)化供給結構，擴大有效需求，鼓勵自主性購房，控制投資性購房，遏制投機性購房，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。加強交易秩序監(jiān)管，規(guī)范和清理房地產(chǎn)咨詢、代理機構，引進房地產(chǎn)估價競爭機制，強化房屋租賃管理，減化工作程序，提供優(yōu)質服務，調整收益分配，全面促進存量房的流通。延伸發(fā)展房地產(chǎn)中介服務、物業(yè)管理、 裝飾服務等房地產(chǎn)業(yè)，推進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。 隨著 經(jīng)濟發(fā)展加快，投資環(huán)境優(yōu)化，外來務工經(jīng)商人員增加，城市人口增長，住宅用房新增需求量不斷，商品房的銷售形勢良好。由此可見， 商品房的開發(fā)量，遠遠滿足不了居民需求的增長，商品房市場前景非常廣闊。 根據(jù)國務院、國家發(fā)改委、國家建設部等部門關于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的有關規(guī)定，繼續(xù)壯大房地產(chǎn)市場，并利用宏觀調控手段，最大限度解決人們的居住要求，改善凌海市人民居住條件，圍繞解決廣大中低收入家庭住 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 14 房困難，重點建設分布合理、連片開發(fā)的普通商品住宅，擴大經(jīng)濟適用房和廉租住房 規(guī)模，確保住房供應結構基本合理。體現(xiàn)社會主義和諧社會的優(yōu)越性。 產(chǎn)業(yè)政策分析 對本項目有影響的房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策主要是《 關于優(yōu)化 2021 年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》國 土資 發(fā)2021)37 號，其核心內容是： 國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部《關于優(yōu)化 2021 年住房及用地供應結構促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 2021 年 3 月 27 日對外公布。通知要求各地積極應對房地產(chǎn)市場形勢變化 ,促進經(jīng)濟平穩(wěn)健康運行。 通知要求 ,對住房供應明顯偏多的市、縣 ,或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣 ,應減 少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市 ,應根據(jù)市場實際情況有效增加住宅用地供應規(guī)模。 通知提出優(yōu)化住房供應套型結構 ：在建商品住房項目 ,在不改變用地性質和容積率等規(guī)劃條件前提下 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以適當調整套型結構；對不適應市場需求的住房戶型做出調整 ,滿足合理的自住和改善性住房需求。 強調多渠道籌措房源時 ,通知要求進一步加大住房保障貨幣化工作力度 ,將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產(chǎn)項目用于棚改安置房和公共租賃住房 ,或將尚未開工建設的房 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 15 地產(chǎn)用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的 ,允許其適當調整規(guī)劃建設條件 ,優(yōu)化戶型結構。 很大程度上 ,這意味著 2021 年以來的“兩個 70％”或“ 90／ 70”政策的全面退出。城市新審批、新開工住房項目 ,套型建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比重須達到開發(fā)建設總面積 70％以上；廉租住房、經(jīng)濟適用房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地年度供應量 ,不得低于居住用地供應總量 70％。這被稱為“兩個 70％”或“ 90／ 70”政策。隨著房地產(chǎn)市場“去行政化” ,這一政策在地方層面的調控中已經(jīng)逐步退出。 通知要求強化房地產(chǎn)開發(fā)全過程的聯(lián)動監(jiān)管 ,對在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)中有嚴重違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ,違反有關資質管理規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ,國土資源主管部門可以限制 或禁止其參與新出讓房地產(chǎn)用地的競買。對在土地市場中有違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ,住房城鄉(xiāng)建設主管部門可予以相應處罰；情節(jié)嚴重的 ,依法注銷其資質證書。 支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化 引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。地方各級人民政府要做好 2021 年年底前房地產(chǎn)項目工程款結算、農(nóng)民工工資發(fā)放等工作的監(jiān)督檢查。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調整住房銷售價格過程中出現(xiàn)的糾紛，要努力做好化解工作，引導當事人依據(jù)合同約定通過法律 途徑解決。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 16 支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關企業(yè)或項目，提供融資支持和相關金融服務。支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。 取消城市房地產(chǎn)稅。為進一步公平稅負，完善房地產(chǎn)稅收制度，按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅，內外資企業(yè)和個人統(tǒng)一適用《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。 強化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn) 市場的職責 落實地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場實行由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。各地區(qū)在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，可以結合當?shù)貙嶋H，進一步采取加大保障性住房建設力度、鼓勵住房合理消費、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。廉租住房建設以配建為主。要科學合理地確定土地供應總量、結構、布局和時序，保證房地產(chǎn)開發(fā)用地供應的持續(xù)和穩(wěn)定。依法做好拆遷管理工作。嚴格建設程序管理，確保工程質量。 因地制宜解決其他住房困難群體住房問題。在堅持住房市場化和對低收入住房困難家庭實行住 房保障的同時，對不符合廉租住房和經(jīng)濟適用住房供應條件，又無力購買普通商品住房的家庭，要從當?shù)貙嶋H出發(fā)，采取 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 17 發(fā)展租賃住房等多種方式，因地制宜解決其住房問題。 推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進程 建設社會主義新農(nóng)村，按照中央 “ 生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主 ” 的五點要求，最終達到縮小以至消滅城鄉(xiāng)差距，必須有產(chǎn)業(yè)的帶動，以便鄉(xiāng)村的基礎設施建設、農(nóng)民就業(yè)、收入提升都邁上一個新臺階。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)介入城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，從目前普遍的作法來看，就是到農(nóng)村去搞房地產(chǎn)，合理處置農(nóng)村空置房及宅基地。按照統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設 、節(jié)約集約的要求，在保證農(nóng)民生產(chǎn)生活方便的前提下，引導農(nóng)民向城鎮(zhèn)有中心村適度集中居住。鼓勵遷入城鎮(zhèn)并有固定住所的家庭自愿放棄宅基地，對自愿放棄的宅基地，各地可結合實際制定相應的補償政策給予補償。在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，允許從事規(guī)模經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)商有償使用閑置的宅基地用于生產(chǎn)經(jīng)營活動。 行業(yè)準入分析 本項目建設單位 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和擬建項目均符合 省對房地產(chǎn)企業(yè)市場準入的各項規(guī)定與要求，目前 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司已具備營業(yè)資格和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質。 房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司對農(nóng)村房地產(chǎn) 開發(fā)無疑是可以起到 推動 作用 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 18 的，盡管目前宏觀上對于房地產(chǎn)行業(yè)有種種限制，但我們對于未來的前景應有充分的信心，房地產(chǎn)行為在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌事業(yè)中一定可有所作為。 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 小區(qū)建設項目 19 第三