【文章內容簡介】 口安裝防盜門和可視對講裝置，要求與火災報警聯(lián)動且具有群呼功能。 住戶報警：要求住戶室內具有燃氣泄漏報警、家庭緊急求助報警功能，提供戶門、陽臺、外窗等防范報警接口。 巡更管理：在小區(qū)各區(qū)域內及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點。自動抄表系統(tǒng)：水、電、氣等表具遠程抄收 到智能化管理中心。 停車場管理：通過對小區(qū)停車場出入口的控制，完成對車輛進出及收費的有效管理。 緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)：在小區(qū)廣場、組團綠地、道路交匯等處設置音箱、音柱等放音設備，平時播放音樂、通知等，緊急事件發(fā)生時，可切換至事故廣播狀態(tài)。 物業(yè)管理計算機系統(tǒng)：具備房產(chǎn)管理、住戶信息管理與查詢、設備管理、維修管理、住戶投訴管理、保安管理、收費管理、物業(yè)公司內部管理等功能。 住戶信息系統(tǒng)：安裝完善先進、可升級的電話網(wǎng)、電視網(wǎng)及合理的布線系統(tǒng)。 三、配電設備設計 在人們對生活質量、生存環(huán)境要求 越來越高的今天，設計合理的供配電網(wǎng)就是要經(jīng)濟、合理、安全、可靠地輸送高質量的電能到用戶，從用電性能、經(jīng)濟性、適應性、可靠性等 13 多方面進行綜合評價，選擇較好的系統(tǒng)接線方式。小區(qū)內設置室內箱式變壓器，與埋地電纜埋構成的環(huán)網(wǎng)供電，使供配電線路簡單、管理方便，又能為重要負荷提供雙電源。 對于 多層 住宅，住戶多，人員集中，老弱殘障人員也不少，供電的可靠性將直接關系到人的安全和設備的正常運行。在設計供配電系統(tǒng)時要做到簡單可靠，便于電源切換，使正常工作電源和應急電源自成系統(tǒng)，獨立配電。動力和照明分開供電，保證雙回路供電切換能 繼續(xù)供電。低壓配電級數(shù)限制在兩級以內，重要負荷做到不超過一級。高低壓開關柜元件的造型、性能要做到一致。 本項目總裝容量為 3000KVA，計算功率為 1400KW。小區(qū)建設一個 10KV 的開關站向小區(qū) 2個 10KV 變配電所配電。 項目的配電房和發(fā)電機房設置在 多層 住宅的地下室，設有配電發(fā)電機，當區(qū)電電源停電時， 15秒內自動啟動，以確保消防用電和電梯的應急用電等。 四、給排水設計 本項目水源取自從市政供水管網(wǎng)引入的兩路 DN600 供水管接入小區(qū)，在小區(qū)內形成環(huán)狀管網(wǎng)，供給小區(qū)內生活和消防用水。根據(jù)《建筑給水排水設計規(guī)范 (GB500152021)》 的規(guī)定在引入管上設置倒流防止器。在選取小區(qū)的給水方式采用了變頻設備的給水方式，即由地下生活水池一變頻給水設備一各建筑單體的用水點。將小區(qū)生活給水系統(tǒng)分三個區(qū)進行設置，分別為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、公建區(qū)。住宅樓各戶水表設于樓層管井內，使得檢修維護方便，抄表計費集中，節(jié)省時間，減輕勞動強度，并方便日后物業(yè)管理。 本項目采用雨、污分流排水體制，雨、污分別排入市政雨、污管網(wǎng)。屋面雨水采用有組織排放，由雨水斗收集，重力流水方式經(jīng)雨水管道排至室外雨水管網(wǎng)。為保證住宅的使用功能和公共建 筑的美觀要求，住宅采用外排水方式，公建采用內排水方式。陽臺雨水的排放與屋面雨水系統(tǒng)分開，以免屋面雨水從陽臺溢出。為防止陽臺地漏泛臭，雨水采用間接排水。 五、消防設備設計 本項目消火栓、自動噴水滅火系統(tǒng)采用區(qū)域集中臨時高壓消防給水系統(tǒng)，選擇較適中的位置集中設置消防水泵房，屋頂設消防水箱儲存 10min 的消防水量。小區(qū)室外消防管網(wǎng) 14 設計為環(huán)形管網(wǎng)，且每棟 多層 建筑室內消防滅火系統(tǒng)進水管不少于兩條。區(qū)域消防系統(tǒng)的消防加壓泵房宜布置在本小區(qū) 多層 區(qū)域的的中心部位，泵房的消防總出水管從兩個方向和室外消防環(huán)狀管網(wǎng)連接。本小區(qū)的 區(qū)域消防系統(tǒng)在集中加壓泵房旁邊設置了生活、消防合用儲水池，并設置了消防儲水平時不被動用的技術措施。公建、商鋪等多層建筑的室內消火栓消防系統(tǒng)通過減壓閥井與室外環(huán)狀區(qū)域消防管網(wǎng)連接。 本項目室外消防用水量為 80L/S,室內消防用水量 50L/S，火災延續(xù)時間以 2H 計。自動噴水滅火系統(tǒng)用水量為 26L/S，火災延續(xù)時間以 1H 計。小區(qū)室內消防用水由市政管網(wǎng)供給。 項目的住宅、社區(qū)等設室內消火栓系統(tǒng)。各單位建筑按規(guī)范要求配置手提式滅火器材，用以撲救初起火災。 六、電梯設計 每棟建筑物設置電梯不少于 2部，其中一臺可容納擔架。 由于樓層較高，選用速度好、噪音小、橋箱較大的型號。對于電梯內部裝修，盡量采用玻璃和反光金屬，創(chuàng)造大尺寸、大空間的檔次感。 投資規(guī)模和資金籌措方案 ****花園 項目 總投資為 20538 萬元， 全部由佛山市 ***房地產(chǎn)有限公司投資，其中 建設投資 19843 萬元 ， 流動資金 695 萬元。 本項目開發(fā)投資的資金來源主要是自籌資金 。自籌資金： 已有自有資金 7212 萬元 （ 土地投資 5913 萬元 ，銀行存款 1299 萬元 ）， 開發(fā) 資金均已到位 。此外還有部分其他項目的資金正在回籠， 預計會有部分銀行貸款 到位 ， 開發(fā)本項目不會存在資金不足 的問題 。 項目主要客戶來源分析 從珠三角相關調查數(shù)據(jù)可知 ，近幾年廣、佛城市居民家庭收入與各大城市保持同步增長，居民可支配收入與消費支出在珠三角地區(qū)排前五。收入帶動消費，收入水平與住房消費存在特定的相關關系。當收入水平達到一定時，居民在滿足基本生活需求的基礎上，對改善住房質量、提升居住環(huán)境質量、品味和檔次，均會產(chǎn)生更高需求。經(jīng)過分析 ，項目建成后的主要客戶來源： 15 從客戶來源地分析：以順德容桂為主市場，輻射整個順德區(qū)及佛山禪城、南海等地區(qū)及少數(shù)部分廣州市的客戶； 從客戶的年齡層次分析：買家以中 青年為主，年齡以 2540 歲之間； 從客戶的職業(yè)層次分析： 私營企業(yè)為主，企業(yè)高級員工、白領一族。 主要購房業(yè)主有：年輕一代的首次置業(yè)人士、原老城區(qū)內希望改善居住環(huán)境的換樓人士、享受生活多次置業(yè)的“新白領”一族和周邊村落原居民。 項目申報概況 咨詢單位情況 承擔本項目申請報告編制工作的佛山市高明工程建設咨詢有限公司，始建于 1994 年，已獲得國家發(fā)改委頒發(fā)的《工程咨詢乙級資格證書》，主要從事社會發(fā)展的研究與規(guī)劃、建設項目的前期咨詢評估論證工作，目前以開展各類建設項目的建議書、預可行性研究、可 行性研究報告的編制為我的一項主要咨詢業(yè)務。公司技術力量雄厚，管理科學，技術裝備先進，質量體系完備，工作經(jīng)驗豐富?，F(xiàn)有各種專業(yè)技術人員 15 人，其中中高級工程師 10人，有 7人已取得注冊咨詢工程師執(zhí)業(yè)資格證書。 公司近期業(yè)績：順德區(qū)質監(jiān)綜合檢測用房、三水廣場二期商品房、佛山市三水區(qū)金太陽酒店、容桂幸福家園工程、順德歐洲工業(yè)園二、三期標準廠房、容桂汽車客運站及配套設施、容桂逸澄苑商住樓工程、均安怡華西園 C地塊住宅小區(qū)商品樓、順德區(qū)銀海酒店式公寓工程、順德區(qū)龍源酒店工程、佛山市金茂廣場公寓工程、樂從環(huán)鎮(zhèn)西路 3號地工程 、深業(yè)城一期 等項目申請報告。 申請報告工作依據(jù) 廣東省企業(yè)投資項目核準暫行辦法 項目申請報告通用文本 (2021 年 ) 建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版） (2021 年 ) 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 (2021 年 ) 16 佛山市順德區(qū)土地使用規(guī)劃設計條件 巖土工程勘察報告 雙方簽訂的咨詢合同書 相關的法規(guī)和行業(yè)文件 工作概況 主要針對 ****花園 項目 開發(fā)的必要性、建設規(guī)模、選址、規(guī)劃、資源利用、節(jié)能評估、環(huán)境保護、經(jīng)濟和社會影響等方面，提出建設方案，并進行研究 論證， 向投資主管部門提出本項目的核準申請 。 17 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 總體規(guī)劃 《 佛山市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》指出：“ 堅持以生態(tài)組團城市建設推進現(xiàn)代化大城市建設，加快推進“ 2＋ 5”組團城市建設，促進人口、資源、公共服務設施和土地利用向各組團集中，切實處理好產(chǎn)業(yè)發(fā)展與環(huán)境保護關系，建設資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會，實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展。全面實施“ 2+5”組團城市發(fā)展規(guī)劃，加快建設中心組團和大良容桂組團兩個 100 萬人口以 上的新城區(qū)，培育獅山組團、西南組團、西江組團、大瀝組團、九江龍江組團五個 30 萬～ 50 萬人口規(guī)模的城區(qū)，扶持九個 10～ 20萬人口規(guī)模的城鎮(zhèn)（群），完善其它 10 萬人口規(guī)模以下的小城鎮(zhèn)，形成四級城鎮(zhèn)等級結構，推進新型城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展。發(fā)揮中心組團建設的引領和示范帶動作用，突出各組團的發(fā)展特色，提升中心城鎮(zhèn)建設水平。積極參與廣佛都市圈建設，形成在空間形態(tài)上與珠江東西岸的“港深 — 珠澳”相呼應的現(xiàn)代化大都市圈。到 2021 年，全市城市化水平達到 80%以上，中心城區(qū)城市化水平達到 85%。 ” 區(qū)域規(guī)劃 《順德區(qū)國 民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》 指出： 堅持以鄧小平理論和“ 三個代表 ” 重要思想為指導，以科學發(fā)展觀統(tǒng)領經(jīng)濟社會發(fā)展全局， 以建設產(chǎn)業(yè)強區(qū)、文化名區(qū)、現(xiàn)代化區(qū)域城市和文明富裕和諧順德為總目標，以轉變經(jīng)濟增長方式、推進城市建設現(xiàn)代化和提升社會發(fā)展水平為重點，堅持以人為本、深化改革、統(tǒng)籌發(fā)展，全面加快工業(yè)化、城市化、國際化步伐，提升順德區(qū)域綜合競爭力，為率先實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化打下堅實基礎。 加快現(xiàn)代城市建筑標志建設，保護傳統(tǒng)嶺南水鄉(xiāng)生態(tài)和歷史文物，實施 “ 護貌、美顏、揚韻、鑄魂 ” 工程，建設生態(tài)良好的宜創(chuàng)業(yè) 發(fā)展和生活居住的現(xiàn)代化城市。 加強城市規(guī)劃 18 對房地產(chǎn)的引導和調控作用，在城市總體規(guī)劃和近期建設規(guī)劃中，合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，抓好商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃建設，嚴格限制開發(fā)建設單家獨戶型和高檔別墅型商品住宅，形成以普通商品房為主體的住宅供應體系，促進房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。 行業(yè)規(guī)劃 2021年 2月 13日，佛山市人民政府根據(jù)國家及廣東省對房地產(chǎn)宏觀調控的相關精神，編制發(fā)布了 《佛山市住房建設規(guī)劃（ 20212021）》 。提出在 “十一五”規(guī)劃期內，按照“總量控制、區(qū)域平衡、項目落實”的總體要求，堅持以滿足 不同收入層次住房需求為導向，有針對性地加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調控，實現(xiàn)住房供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定，促進房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調、穩(wěn)定發(fā)展，維護社會的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。 根據(jù)“十一五”期間 佛山 市住房需求預測 ,規(guī)劃期內 佛山 市新增住房總需要為 萬平方米。根據(jù)我市不同收入水平家庭結構分析和加強對低收入居民住房保障的要求，規(guī)劃期內，應建設廉租住房、租賃型經(jīng)濟適用住房 萬平方米 ，建設銷售型經(jīng)濟適用住房、限價商品住房 萬平方米 ，建設商品住房 萬平方米 。 順德區(qū) 各 類住房建設 萬套，總建筑面積 萬平方米。其中：廉租住房、租賃型經(jīng)濟適用住房建設 萬套，建筑面積 萬平方米 ；銷售型經(jīng)濟適用住房、限價商品 住房建設 萬套，建筑面積 萬平方米 ；商品住房建設 萬套，建筑面積 1024 萬平方米。 對于 中心組團 ：新增居住用地向東、向南發(fā)展，分布于新城區(qū)（瀾石、樂從圍繞新城市中心的周邊地區(qū)）、桂城千燈湖地區(qū)、高新區(qū)、 北滘 和陳村；改造居住用地為祖廟居住片區(qū)、桂城老城居住片區(qū)、季華居住片區(qū)、東升居住片區(qū)以及各鎮(zhèn)中心居住片區(qū)。 加強各類配套公共服務設施 建設，合理引導和控制區(qū)域住房建設規(guī)模 。 規(guī)劃期內，為滿足居民在醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社會福利、治安管理、休閑游憩等方面的基本需求，應大力推進與居民生活密切相關的各類配套公共服務設施建設，并以此來引導和調控區(qū)域住房開發(fā)建設的速度和規(guī)模。規(guī)劃期內，對新開發(fā)建設的住宅項目，要將社區(qū)配套和公共服務用房同步列入項目規(guī)劃。 19 銜接情況 《佛山市城市總體規(guī)劃 (20212020)》對 容桂分組團 定位是： 全區(qū)的經(jīng)濟中心，以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導的制造業(yè)基地，區(qū)域性物流中心 。 根據(jù) 順德區(qū)在 2021 年制定的 《佛山市順德中心城 區(qū)總體 規(guī)劃》， 容桂分組團是佛山市的高新技術產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地之一、區(qū)域性物流集散中心和重要居住及商貿區(qū)。作為工業(yè)重點發(fā)展地區(qū)，在興華工業(yè)區(qū)、容里工業(yè)區(qū)的基礎上進行整合，并向東建設順德科技工業(yè)園 B 區(qū)。沿德勝河建設商貿區(qū)。 本項目選址于順德區(qū)容桂街區(qū)，根據(jù)《順德區(qū)土地使用規(guī)劃設計條件》進行規(guī)劃、設計和建造。本項目的主要規(guī)劃設計要求是： 營造 高品位的住宅小區(qū)，高素質的生活空間和居住環(huán)境，營造優(yōu)美的城市景觀，建筑風格要與周邊環(huán)境協(xié)調。本項目在規(guī)劃過程中，嚴格執(zhí)行 《順德區(qū)土地使用規(guī)劃設計條件》，做好建設項目與城市規(guī)劃的銜接和協(xié)調。 在選址方面，本項目座落于 順德區(qū)容桂容里社區(qū)居委會桂洲大道以北、容英路以東地塊 ，是規(guī)劃的城鎮(zhèn)混合住宅用地。本項目毗鄰 桂洲大道和容英路 ，交通非常方便 ，且與順德天河五金城相望，昭示性、可達性強 。所以，本項目選址合理。 在戶型控制方面， 嚴格執(zhí)行 國務院制定的 《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》 ， 控制 套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重達到開發(fā)建設總面積的 70%以上 。符合國家相關房地產(chǎn)政策。 在建設布局方面，尊重原山原水的開發(fā)理念，讓項目將自然風光和順德文化有機融合，營造出具 有活力、美感和氣質的人性化社區(qū)。主要是擴大綠化、水景占地面積，占比超過 45%；采用通透性圍墻，通透率超過 50%，高度 米；外立面 采用原石、瓷磚鋪設，通過材質的選配達到現(xiàn)代建筑明快有力 ，與周邊環(huán)境相協(xié)調 。 與順德區(qū)規(guī)劃條件吻合。 在配套設施方面， 本項目適應時代發(fā)展和城