【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 口安裝防盜門和可視對(duì)講裝置，要求與火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動(dòng)且具有群呼功能。 住戶報(bào)警：要求住戶室內(nèi)具有燃?xì)庑孤﹫?bào)警、家庭緊急求助報(bào)警功能，提供戶門、陽(yáng)臺(tái)、外窗等防范報(bào)警接口。 巡更管理：在小區(qū)各區(qū)域內(nèi)及重要部位制定保安人員巡更路線，并安裝巡更站點(diǎn)。自動(dòng)抄表系統(tǒng)：水、電、氣等表具遠(yuǎn)程抄收 到智能化管理中心。 停車場(chǎng)管理：通過對(duì)小區(qū)停車場(chǎng)出入口的控制，完成對(duì)車輛進(jìn)出及收費(fèi)的有效管理。 緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)：在小區(qū)廣場(chǎng)、組團(tuán)綠地、道路交匯等處設(shè)置音箱、音柱等放音設(shè)備，平時(shí)播放音樂、通知等，緊急事件發(fā)生時(shí)，可切換至事故廣播狀態(tài)。 物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)：具備房產(chǎn)管理、住戶信息管理與查詢、設(shè)備管理、維修管理、住戶投訴管理、保安管理、收費(fèi)管理、物業(yè)公司內(nèi)部管理等功能。 住戶信息系統(tǒng)：安裝完善先進(jìn)、可升級(jí)的電話網(wǎng)、電視網(wǎng)及合理的布線系統(tǒng)。 三、配電設(shè)備設(shè)計(jì) 在人們對(duì)生活質(zhì)量、生存環(huán)境要求 越來(lái)越高的今天，設(shè)計(jì)合理的供配電網(wǎng)就是要經(jīng)濟(jì)、合理、安全、可靠地輸送高質(zhì)量的電能到用戶，從用電性能、經(jīng)濟(jì)性、適應(yīng)性、可靠性等 13 多方面進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，選擇較好的系統(tǒng)接線方式。小區(qū)內(nèi)設(shè)置室內(nèi)箱式變壓器，與埋地電纜埋構(gòu)成的環(huán)網(wǎng)供電，使供配電線路簡(jiǎn)單、管理方便，又能為重要負(fù)荷提供雙電源。 對(duì)于 多層 住宅，住戶多，人員集中，老弱殘障人員也不少，供電的可靠性將直接關(guān)系到人的安全和設(shè)備的正常運(yùn)行。在設(shè)計(jì)供配電系統(tǒng)時(shí)要做到簡(jiǎn)單可靠，便于電源切換，使正常工作電源和應(yīng)急電源自成系統(tǒng)，獨(dú)立配電。動(dòng)力和照明分開供電，保證雙回路供電切換能 繼續(xù)供電。低壓配電級(jí)數(shù)限制在兩級(jí)以內(nèi)，重要負(fù)荷做到不超過一級(jí)。高低壓開關(guān)柜元件的造型、性能要做到一致。 本項(xiàng)目總裝容量為 3000KVA，計(jì)算功率為 1400KW。小區(qū)建設(shè)一個(gè) 10KV 的開關(guān)站向小區(qū) 2個(gè) 10KV 變配電所配電。 項(xiàng)目的配電房和發(fā)電機(jī)房設(shè)置在 多層 住宅的地下室，設(shè)有配電發(fā)電機(jī)，當(dāng)區(qū)電電源停電時(shí)， 15秒內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)，以確保消防用電和電梯的應(yīng)急用電等。 四、給排水設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目水源取自從市政供水管網(wǎng)引入的兩路 DN600 供水管接入小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)形成環(huán)狀管網(wǎng)，供給小區(qū)內(nèi)生活和消防用水。根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB500152021)》 的規(guī)定在引入管上設(shè)置倒流防止器。在選取小區(qū)的給水方式采用了變頻設(shè)備的給水方式，即由地下生活水池一變頻給水設(shè)備一各建筑單體的用水點(diǎn)。將小區(qū)生活給水系統(tǒng)分三個(gè)區(qū)進(jìn)行設(shè)置，分別為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、公建區(qū)。住宅樓各戶水表設(shè)于樓層管井內(nèi)，使得檢修維護(hù)方便，抄表計(jì)費(fèi)集中，節(jié)省時(shí)間，減輕勞動(dòng)強(qiáng)度，并方便日后物業(yè)管理。 本項(xiàng)目采用雨、污分流排水體制，雨、污分別排入市政雨、污管網(wǎng)。屋面雨水采用有組織排放，由雨水斗收集，重力流水方式經(jīng)雨水管道排至室外雨水管網(wǎng)。為保證住宅的使用功能和公共建 筑的美觀要求，住宅采用外排水方式，公建采用內(nèi)排水方式。陽(yáng)臺(tái)雨水的排放與屋面雨水系統(tǒng)分開，以免屋面雨水從陽(yáng)臺(tái)溢出。為防止陽(yáng)臺(tái)地漏泛臭，雨水采用間接排水。 五、消防設(shè)備設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目消火栓、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)采用區(qū)域集中臨時(shí)高壓消防給水系統(tǒng)，選擇較適中的位置集中設(shè)置消防水泵房，屋頂設(shè)消防水箱儲(chǔ)存 10min 的消防水量。小區(qū)室外消防管網(wǎng) 14 設(shè)計(jì)為環(huán)形管網(wǎng)，且每棟 多層 建筑室內(nèi)消防滅火系統(tǒng)進(jìn)水管不少于兩條。區(qū)域消防系統(tǒng)的消防加壓泵房宜布置在本小區(qū) 多層 區(qū)域的的中心部位，泵房的消防總出水管從兩個(gè)方向和室外消防環(huán)狀管網(wǎng)連接。本小區(qū)的 區(qū)域消防系統(tǒng)在集中加壓泵房旁邊設(shè)置了生活、消防合用儲(chǔ)水池，并設(shè)置了消防儲(chǔ)水平時(shí)不被動(dòng)用的技術(shù)措施。公建、商鋪等多層建筑的室內(nèi)消火栓消防系統(tǒng)通過減壓閥井與室外環(huán)狀區(qū)域消防管網(wǎng)連接。 本項(xiàng)目室外消防用水量為 80L/S,室內(nèi)消防用水量 50L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間以 2H 計(jì)。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)用水量為 26L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間以 1H 計(jì)。小區(qū)室內(nèi)消防用水由市政管網(wǎng)供給。 項(xiàng)目的住宅、社區(qū)等設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。各單位建筑按規(guī)范要求配置手提式滅火器材，用以撲救初起火災(zāi)。 六、電梯設(shè)計(jì) 每棟建筑物設(shè)置電梯不少于 2部，其中一臺(tái)可容納擔(dān)架。 由于樓層較高，選用速度好、噪音小、橋箱較大的型號(hào)。對(duì)于電梯內(nèi)部裝修，盡量采用玻璃和反光金屬，創(chuàng)造大尺寸、大空間的檔次感。 投資規(guī)模和資金籌措方案 ****花園 項(xiàng)目 總投資為 20538 萬(wàn)元， 全部由佛山市 ***房地產(chǎn)有限公司投資，其中 建設(shè)投資 19843 萬(wàn)元 ， 流動(dòng)資金 695 萬(wàn)元。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源主要是自籌資金 。自籌資金： 已有自有資金 7212 萬(wàn)元 （ 土地投資 5913 萬(wàn)元 ，銀行存款 1299 萬(wàn)元 ）， 開發(fā) 資金均已到位 。此外還有部分其他項(xiàng)目的資金正在回籠， 預(yù)計(jì)會(huì)有部分銀行貸款 到位 ， 開發(fā)本項(xiàng)目不會(huì)存在資金不足 的問題 。 項(xiàng)目主要客戶來(lái)源分析 從珠三角相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)可知 ，近幾年廣、佛城市居民家庭收入與各大城市保持同步增長(zhǎng)，居民可支配收入與消費(fèi)支出在珠三角地區(qū)排前五。收入帶動(dòng)消費(fèi)，收入水平與住房消費(fèi)存在特定的相關(guān)關(guān)系。當(dāng)收入水平達(dá)到一定時(shí)，居民在滿足基本生活需求的基礎(chǔ)上，對(duì)改善住房質(zhì)量、提升居住環(huán)境質(zhì)量、品味和檔次，均會(huì)產(chǎn)生更高需求。經(jīng)過分析 ，項(xiàng)目建成后的主要客戶來(lái)源： 15 從客戶來(lái)源地分析：以順德容桂為主市場(chǎng)，輻射整個(gè)順德區(qū)及佛山禪城、南海等地區(qū)及少數(shù)部分廣州市的客戶； 從客戶的年齡層次分析：買家以中 青年為主，年齡以 2540 歲之間； 從客戶的職業(yè)層次分析： 私營(yíng)企業(yè)為主，企業(yè)高級(jí)員工、白領(lǐng)一族。 主要購(gòu)房業(yè)主有：年輕一代的首次置業(yè)人士、原老城區(qū)內(nèi)希望改善居住環(huán)境的換樓人士、享受生活多次置業(yè)的“新白領(lǐng)”一族和周邊村落原居民。 項(xiàng)目申報(bào)概況 咨詢單位情況 承擔(dān)本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制工作的佛山市高明工程建設(shè)咨詢有限公司，始建于 1994 年，已獲得國(guó)家發(fā)改委頒發(fā)的《工程咨詢乙級(jí)資格證書》，主要從事社會(huì)發(fā)展的研究與規(guī)劃、建設(shè)項(xiàng)目的前期咨詢?cè)u(píng)估論證工作，目前以開展各類建設(shè)項(xiàng)目的建議書、預(yù)可行性研究、可 行性研究報(bào)告的編制為我的一項(xiàng)主要咨詢業(yè)務(wù)。公司技術(shù)力量雄厚，管理科學(xué)，技術(shù)裝備先進(jìn)，質(zhì)量體系完備，工作經(jīng)驗(yàn)豐富?，F(xiàn)有各種專業(yè)技術(shù)人員 15 人，其中中高級(jí)工程師 10人，有 7人已取得注冊(cè)咨詢工程師執(zhí)業(yè)資格證書。 公司近期業(yè)績(jī)：順德區(qū)質(zhì)監(jiān)綜合檢測(cè)用房、三水廣場(chǎng)二期商品房、佛山市三水區(qū)金太陽(yáng)酒店、容桂幸福家園工程、順德歐洲工業(yè)園二、三期標(biāo)準(zhǔn)廠房、容桂汽車客運(yùn)站及配套設(shè)施、容桂逸澄苑商住樓工程、均安怡華西園 C地塊住宅小區(qū)商品樓、順德區(qū)銀海酒店式公寓工程、順德區(qū)龍?jiān)淳频旯こ獭⒎鹕绞薪鹈瘡V場(chǎng)公寓工程、樂從環(huán)鎮(zhèn)西路 3號(hào)地工程 、深業(yè)城一期 等項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告。 申請(qǐng)報(bào)告工作依據(jù) 廣東省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告通用文本 (2021 年 ) 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版） (2021 年 ) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 (2021 年 ) 16 佛山市順德區(qū)土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 巖土工程勘察報(bào)告 雙方簽訂的咨詢合同書 相關(guān)的法規(guī)和行業(yè)文件 工作概況 主要針對(duì) ****花園 項(xiàng)目 開發(fā)的必要性、建設(shè)規(guī)模、選址、規(guī)劃、資源利用、節(jié)能評(píng)估、環(huán)境保護(hù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)影響等方面，提出建設(shè)方案，并進(jìn)行研究 論證， 向投資主管部門提出本項(xiàng)目的核準(zhǔn)申請(qǐng) 。 17 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 總體規(guī)劃 《 佛山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要 》指出：“ 堅(jiān)持以生態(tài)組團(tuán)城市建設(shè)推進(jìn)現(xiàn)代化大城市建設(shè)，加快推進(jìn)“ 2＋ 5”組團(tuán)城市建設(shè)，促進(jìn)人口、資源、公共服務(wù)設(shè)施和土地利用向各組團(tuán)集中，切實(shí)處理好產(chǎn)業(yè)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)關(guān)系，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)，實(shí)現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展。全面實(shí)施“ 2+5”組團(tuán)城市發(fā)展規(guī)劃，加快建設(shè)中心組團(tuán)和大良容桂組團(tuán)兩個(gè) 100 萬(wàn)人口以 上的新城區(qū)，培育獅山組團(tuán)、西南組團(tuán)、西江組團(tuán)、大瀝組團(tuán)、九江龍江組團(tuán)五個(gè) 30 萬(wàn)～ 50 萬(wàn)人口規(guī)模的城區(qū)，扶持九個(gè) 10～ 20萬(wàn)人口規(guī)模的城鎮(zhèn)（群），完善其它 10 萬(wàn)人口規(guī)模以下的小城鎮(zhèn)，形成四級(jí)城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)新型城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。發(fā)揮中心組團(tuán)建設(shè)的引領(lǐng)和示范帶動(dòng)作用，突出各組團(tuán)的發(fā)展特色，提升中心城鎮(zhèn)建設(shè)水平。積極參與廣佛都市圈建設(shè)，形成在空間形態(tài)上與珠江東西岸的“港深 — 珠澳”相呼應(yīng)的現(xiàn)代化大都市圈。到 2021 年，全市城市化水平達(dá)到 80%以上，中心城區(qū)城市化水平達(dá)到 85%。 ” 區(qū)域規(guī)劃 《順德區(qū)國(guó) 民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》 指出： 堅(jiān)持以鄧小平理論和“ 三個(gè)代表 ” 重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局， 以建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)、文化名區(qū)、現(xiàn)代化區(qū)域城市和文明富裕和諧順德為總目標(biāo)，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、推進(jìn)城市建設(shè)現(xiàn)代化和提升社會(huì)發(fā)展水平為重點(diǎn)，堅(jiān)持以人為本、深化改革、統(tǒng)籌發(fā)展，全面加快工業(yè)化、城市化、國(guó)際化步伐，提升順德區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力，為率先實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 加快現(xiàn)代城市建筑標(biāo)志建設(shè)，保護(hù)傳統(tǒng)嶺南水鄉(xiāng)生態(tài)和歷史文物，實(shí)施 “ 護(hù)貌、美顏、揚(yáng)韻、鑄魂 ” 工程，建設(shè)生態(tài)良好的宜創(chuàng)業(yè) 發(fā)展和生活居住的現(xiàn)代化城市。 加強(qiáng)城市規(guī)劃 18 對(duì)房地產(chǎn)的引導(dǎo)和調(diào)控作用，在城市總體規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃中，合理確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例，抓好商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃建設(shè)，嚴(yán)格限制開發(fā)建設(shè)單家獨(dú)戶型和高檔別墅型商品住宅，形成以普通商品房為主體的住宅供應(yīng)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。 行業(yè)規(guī)劃 2021年 2月 13日，佛山市人民政府根據(jù)國(guó)家及廣東省對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的相關(guān)精神，編制發(fā)布了 《佛山市住房建設(shè)規(guī)劃（ 20212021）》 。提出在 “十一五”規(guī)劃期內(nèi)，按照“總量控制、區(qū)域平衡、項(xiàng)目落實(shí)”的總體要求，堅(jiān)持以滿足 不同收入層次住房需求為導(dǎo)向，有針對(duì)性地加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)住房供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、協(xié)調(diào)、穩(wěn)定發(fā)展，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 根據(jù)“十一五”期間 佛山 市住房需求預(yù)測(cè) ,規(guī)劃期內(nèi) 佛山 市新增住房總需要為 萬(wàn)平方米。根據(jù)我市不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)分析和加強(qiáng)對(duì)低收入居民住房保障的要求，規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)建設(shè)廉租住房、租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房 萬(wàn)平方米 ，建設(shè)銷售型經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房 萬(wàn)平方米 ，建設(shè)商品住房 萬(wàn)平方米 。 順德區(qū) 各 類住房建設(shè) 萬(wàn)套，總建筑面積 萬(wàn)平方米。其中：廉租住房、租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn)平方米 ；銷售型經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品 住房建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積 萬(wàn)平方米 ；商品住房建設(shè) 萬(wàn)套，建筑面積 1024 萬(wàn)平方米。 對(duì)于 中心組團(tuán) ：新增居住用地向東、向南發(fā)展，分布于新城區(qū)（瀾石、樂從圍繞新城市中心的周邊地區(qū)）、桂城千燈湖地區(qū)、高新區(qū)、 北滘 和陳村；改造居住用地為祖廟居住片區(qū)、桂城老城居住片區(qū)、季華居住片區(qū)、東升居住片區(qū)以及各鎮(zhèn)中心居住片區(qū)。 加強(qiáng)各類配套公共服務(wù)設(shè)施 建設(shè)，合理引導(dǎo)和控制區(qū)域住房建設(shè)規(guī)模 。 規(guī)劃期內(nèi)，為滿足居民在醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社會(huì)福利、治安管理、休閑游憩等方面的基本需求，應(yīng)大力推進(jìn)與居民生活密切相關(guān)的各類配套公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，并以此來(lái)引導(dǎo)和調(diào)控區(qū)域住房開發(fā)建設(shè)的速度和規(guī)模。規(guī)劃期內(nèi)，對(duì)新開發(fā)建設(shè)的住宅項(xiàng)目，要將社區(qū)配套和公共服務(wù)用房同步列入項(xiàng)目規(guī)劃。 19 銜接情況 《佛山市城市總體規(guī)劃 (20212020)》對(duì) 容桂分組團(tuán) 定位是： 全區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的制造業(yè)基地，區(qū)域性物流中心 。 根據(jù) 順德區(qū)在 2021 年制定的 《佛山市順德中心城 區(qū)總體 規(guī)劃》， 容桂分組團(tuán)是佛山市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地之一、區(qū)域性物流集散中心和重要居住及商貿(mào)區(qū)。作為工業(yè)重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)，在興華工業(yè)區(qū)、容里工業(yè)區(qū)的基礎(chǔ)上進(jìn)行整合，并向東建設(shè)順德科技工業(yè)園 B 區(qū)。沿德勝河建設(shè)商貿(mào)區(qū)。 本項(xiàng)目選址于順德區(qū)容桂街區(qū)，根據(jù)《順德區(qū)土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建造。本項(xiàng)目的主要規(guī)劃設(shè)計(jì)要求是： 營(yíng)造 高品位的住宅小區(qū)，高素質(zhì)的生活空間和居住環(huán)境，營(yíng)造優(yōu)美的城市景觀，建筑風(fēng)格要與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)。本項(xiàng)目在規(guī)劃過程中，嚴(yán)格執(zhí)行 《順德區(qū)土地使用規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》，做好建設(shè)項(xiàng)目與城市規(guī)劃的銜接和協(xié)調(diào)。 在選址方面，本項(xiàng)目座落于 順德區(qū)容桂容里社區(qū)居委會(huì)桂洲大道以北、容英路以東地塊 ，是規(guī)劃的城鎮(zhèn)混合住宅用地。本項(xiàng)目毗鄰 桂洲大道和容英路 ，交通非常方便 ，且與順德天河五金城相望，昭示性、可達(dá)性強(qiáng) 。所以，本項(xiàng)目選址合理。 在戶型控制方面， 嚴(yán)格執(zhí)行 國(guó)務(wù)院制定的 《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》 ， 控制 套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上 。符合國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)政策。 在建設(shè)布局方面，尊重原山原水的開發(fā)理念，讓項(xiàng)目將自然風(fēng)光和順德文化有機(jī)融合，營(yíng)造出具 有活力、美感和氣質(zhì)的人性化社區(qū)。主要是擴(kuò)大綠化、水景占地面積，占比超過 45%；采用通透性圍墻，通透率超過 50%，高度 米；外立面 采用原石、瓷磚鋪設(shè)，通過材質(zhì)的選配達(dá)到現(xiàn)代建筑明快有力 ，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào) 。 與順德區(qū)規(guī)劃條件吻合。 在配套設(shè)施方面， 本項(xiàng)目適應(yīng)時(shí)代發(fā)展和城